國聯民生證券：地產政策面或有增量措施落地 持續推薦改善房企

智通財經 APP 獲悉，國聯民生證券發佈研報稱，美國 “對等關税” 落地，地產內需或獲政策支持隨着美國關税政策落地，房地產作為穩內需的重要支柱產業，政策面或有增量措施落地。持續推薦核心城市核心區拿地的優質房企對於行業，地產作為內需的重要支撐，預計將受益於未來降準降息釋放的流動性，同時核心城市仍有政策寬鬆的調整空間，促進樓市止跌回穩。對於房企，房企追求安全性和利潤率，能持續在核心城市核心區域拿地的房企或率先走出行業低谷。

國聯民生證券主要觀點如下：

行業事件

2025 年 4 月 8 日，財政部辦公廳、住房城鄉建設部辦公廳發佈開展 2025 年度中央財政支持實施城市更新行動的通知，中央財政將對入圍城市給予定額補助。同日，人民財訊發文稱多個一線城市正研究儲備推動房地產市場進一步止跌回穩相關政策舉措。美國 “對等關税” 落地，地產內需或獲政策支持隨着美國關税政策落地，房地產作為穩內需的重要支柱產業，政策面或有增量措施落地。

4 月 6 日人民日報在《集中精力辦好自己的事增強有效應對美關税衝擊的信心》中稱，降準、降息等貨幣政策工具已留有充分調整餘地，隨時可以出台。降準降息釋放流動性，房地產作為資金蓄水池有望受益，房貸利率或進一步下降，降低購房和持有成本；同時利率下降或使城中村改造、收儲等政策下調收益率門檻，改善供求結構，促進樓市的止跌回穩。

新房市場分化延續，核心城市外圍區域政策或有寬鬆

當前房地產市場分化，核心區新房改善項目漲價且去化良好，外圍區域降價去化亦有難度，主因庫存分化，如 2024 年底上海全市在售庫存去化週期 14 個月，外環以內在 8-10 個月，而郊環外超過 24 個月。2022-2024 三年期間，大部分城市已經取消了房地產相關限制性措施，北上深和海南尚有限購政策；核心城市未來政策預計以外圍區域鬆動為主。其他城市政策或由限制轉向支持，如 3 月 31 日南京宣佈全面取消限售，並推出 “以舊換新”、政府補助等措施促進需求釋放。

土拍熱度提升，核心區項目安全墊和利潤空間並存

近期上海、杭州、成都等城市高價土地成交頻現，杭州 (8.8 萬/方)、成都 (4.1 萬/方) 刷新單價地王，主要由於核心城市核心區域市場表現良好，房企現金流改善、拿地意願亦有所提升；政府積極推出區位好、規模適中的地塊，取消新房限價、打開突破空間。在限價打開的背景下，產品為王，房企通過產品力獲取溢價空間，好的產品力是房企拿地的支撐。

投資建議

持續推薦核心城市核心區拿地的優質房企對於行業，地產作為內需的重要支撐，預計將受益於未來降準降息釋放的流動性，同時核心城市仍有政策寬鬆的調整空間，促進樓市止跌回穩。對於房企，房企追求安全性和利潤率，能持續在核心城市核心區域拿地的房企或率先走出行業低谷。

標的上，推薦主打改善產品，佈局核心一二線城市，財務結構安全穩健的房企，如綠城中國 (03900)、建發國際集團 (01908)、濱江集團 (002244.SZ)、中國海外發展 (00688) 等；物管板塊紅利屬性增強，投資價值凸顯；推薦高分紅高股息，具備規模優勢、運營效率高的頭部物業管理公司，如華潤萬象生活 (01209)、萬物雲 (02602) 等。

風險提示

政策效果不達預期；房企流動性風險加劇；市場信心不及預期。