中指研究院：一季度全國重點城市主要商圈寫字樓平均租金環比下跌 0.73%

智通財經 APP 獲悉，近日，中指研究院發佈 2025 年一季度中國寫字樓租金指數研究報告，根據中國房地產指數系統寫字樓租金指數對全國重點城市主要商圈寫字樓租賃樣本的調查數據，2025 年一季度，全國重點城市主要商圈寫字樓平均租金為 4.58 元/平方米/天，環比下跌 0.73%，跌幅較上年四季度擴大 0.12 個百分點，同比下跌 2.1%。

空置率方面，根據中指數據，2025 年一季度，一線城市甲級寫字樓空置率相對較低，其中廣州最低，為 11.4%；二線代表城市中，杭州、蘇州甲級寫字樓空置率分別為 11.6%、15.8%，市場供求相對平衡，重慶、天津、青島、武漢、長沙等城市甲級寫字樓空置率相對較高，空置壓力相對較大。

01  寫字樓租金指數運行分析

從不同商圈表現來看，一季度寫字樓租金環比下跌的商圈共 69 個，較上年四季度減少 2 個，佔比 86%；10 個商圈租金環比小幅上漲，佔比 13%，1 個商圈租金環比持平，佔比 1%。

從行業宏觀環境來看，2025 年一季度，我國宏觀經濟平穩修復，GDP 同比增長 5.4%，增速與上年四季度持平。從三大需求來看，消費穩中有升，一季度，社會消費品零售總額同比增長 4.6%，增速較 2024 年全年加快 1.1 個百分點，其中 3 月社零總額同比增長 5.9%，為 2024 年 3 月以來最高值。投資方面，“兩重” 建設和 “兩新” 政策帶動下，一季度固定資產投資同比增長 4.2%，增速較 2024 年全年加快 1 個百分點，但房地產投資降幅仍較大。出口保持一定韌性，“搶出口” 影響下，一季度全國貨物出口總額同比增長 6.9%，其中 3 月同比增長 13.5%，4 月初美國出台 “對等關税” 政策，關税幅度超出市場預期，其中對中國輸美商品施加高額關税，二季度我國出口預計將面臨挑戰。

與此同時，服務業景氣水平保持穩定，企業對市場發展的預期較為積極。2025 年一季度，服務業增加值同比增長 5.3%，增速較 2024 年全年提升 0.3 個百分點。1-3 月服務業商務活動指數均維持在景氣區間，其中 3 月指數值為 50.3%，較 2 月上升 0.3 個百分點，服務業業務活動預期指數為 57.5%，較 2 月上升 0.6 個百分點，位於較高景氣區間。

政策層面，《政府工作報告》將 “大力提振消費、提高投資效益，全方位擴大國內需求” 作為政府工作首要任務，同時提出要 “實施更加積極有為的宏觀政策”。消費方面，3 月 16 日國務院印發《提振消費專項行動方案》，部署了 8 方面 30 項重點任務，全方位擴大國內需求。產業經濟方面，《政府工作報告》中提出推動商業航天、低空經濟、深海科技等新興產業安全健康發展，培育生物製造、量子科技、具身智能、6G 等未來產業，持續推進 “人工智能 +” 行動，支持大模型廣泛應用，大力發展智能網聯新能源汽車、人工智能手機和電腦、智能機器人等新一代智能終端以及智能製造裝備。金融財税方面，《政府工作報告》將連續實施了 14 年的 “穩健的貨幣政策” 調整為 “適度寬鬆的貨幣政策”，提出 “加大對科技創新、綠色發展、提振消費以及民營、小微企業等的支持”“安排超長期特別國債 3000 億元支持消費品以舊換新” 等內容。央行在 2025 年一季度例會中提出要 “加強貨幣政策逆週期調節”，整體表述相對 2024 年更加積極。二季度，受美國 “對等關税” 影響，外需壓力增加，經濟增長亦面臨挑戰，擴大內需成為提振經濟的第一要務，政策有望進一步發力。

整體來看，2025 年一季度，宏觀經濟運行保持平穩，內需亦有所恢復，但租户企業經營情況的恢復仍需時間，重點城市寫字樓租賃需求延續温和復甦態勢，多數業主仍採取 “以價換量” 策略穩續租、拓新租，重點城市寫字樓租金延續下跌態勢。

1.租金變動：2025 年一季度重點城市主要商圈寫字樓租金環比下跌 0.73%，同比下跌 2.1%

圖：2019-2025年全國重點城市主要商圈寫字樓平均租金及環比變化

數據來源：中國房地產指數系統

2025 年一季度，重點城市寫字樓市場延續上年四季度偏弱態勢，租賃需求以續租、搬遷為主，新增需求較為有限。部分城市需求恢復速度不及供應增長速度，空置壓力增加。租金方面，多數業主仍採取 “以價換量” 策略，寫字樓租金延續下跌態勢，根據全國重點城市主要商圈寫字樓租賃樣本的調查數據，2025 年一季度，全國重點城市主要商圈寫字樓平均租金 1 為 4.58 元/平方米/天，環比下跌 0.73%，跌幅較上年四季度擴大 0.12 個百分點，同比下跌 2.1%。

2.商圈表現：近九成監測商圈租金環比下跌，北京豐台科技園、重慶解放碑等商圈跌幅相對較大

2025 年一季度，一線城市樣本中，92% 的商圈寫字樓租金環比下跌，8% 的商圈租金環比上漲。二線城市樣本中，82% 的商圈寫字樓租金環比下跌，16% 的商圈租金環比上漲，2% 的商圈租金環比持平。

圖：2025年一季度寫字樓租金環比漲跌幅較大的商圈

數據來源：中國房地產指數系統

2025 年一季度，69 個樣本商圈寫字樓租金環比下跌，佔比 86%，數量較上年四季度減少 2 個。其中，北京豐台科技園、重慶解放碑、南昌紅谷灘中心區等 7 個商圈寫字樓租金環比跌幅在 2.0% 以上，重慶南坪、深圳地王、武漢金融港、杭州西溪等 18 個商圈租金環比跌幅在 1.0%-2.0% 之間，北京燕莎、廣州琶洲、南京珠江路、杭州錢江世紀城等 17 個商圈租金環比跌幅在 0.5%-1.0% 之間，上海南京西路、南京新街口、北京 CBD、成都大源等 27 個商圈租金環比跌幅在 0.5%（含）以內。

與此同時，亦有少部分商圈寫字樓租金環比小幅上漲，但漲幅均在 0.6% 以內。其中，深圳後海、上海漕河涇、青島五四廣場 3 個商圈租金環比漲幅在 0.4%-0.6% 之間，深圳龍崗中心城、天津友誼路、蘇州湖東等 7 個商圈租金漲幅在 0.3% 以內，天津小白樓街商圈寫字樓租金環比持平。

3.租金趨勢：寫字樓市場短期積極因素有所增加，但租金仍面臨下行壓力

2025 年一季度以來，宏觀政策發力顯效，推動經濟平穩恢復，寫字樓市場延續温和復甦態勢，但部分城市空置仍承壓，租金亦繼續下跌。

二季度，受美國 “對等關税” 影響，在出口承壓的情況下，擴大內需對經濟運行的重要程度提升，預計宏觀政策將進一步加大逆週期調節的力度，鞏固經濟恢復態勢。受此帶動，寫字樓市場也有望迎來積極變化，但不同行業租户企業的租賃需求或存在分化，人工智能行業的發展或提升部分科技企業更新、擴張辦公空間的意願，但短期內部分外貿相關企業對寫字樓租賃的需求或存在不確定性。租金方面，當前寫字樓市場整體仍偏弱，年內寫字樓租金仍有下行壓力。

02  重點城市寫字樓市場表現

1.空置率：新增租賃需求有限背景下，一季度部分城市供應增加導致空置上升

圖：近五個季度重點城市甲級寫字樓空置率

數據來源：中指數據 CREIS（點擊查看）

更多數據：https://u.fang.com/ytcrnn/

從空置率變化來看，一季度重點城市寫字樓需求整體延續温和復甦態勢，部分城市新增租賃需求有限且供應有所增加，空置率上升。2025 年一季度，廣州、上海、深圳、成都、南京、青島等城市甲級寫字樓空置率均較上年四季度有所上升。

2.大宗交易：一季度監測到大宗交易 55 宗，機構投資者交易金額近七成

表：2025年一季度重點城市大宗交易案例（部分）

數據來源：中指數據 CREIS（點擊查看）

更多數據：https://u.fang.com/ytcrnn/

2025 年一季度，中指共監測到大宗交易 255 宗，較上年同期減少 2 宗，市場仍保持一定活躍度。涉及一線城市的交易為 20 宗，佔比 33.3%，其中上海交易宗數最多，為 12 宗，北京、深圳、廣州交易宗數均在 5 宗以內；涉及二線城市的交易宗數為 19 宗，佔比 31.7%，其中蘇州交易宗數最多，為 4 宗，鄭州、重慶、寧波等 10 個城市交易宗數為 1-2 宗；涉及三四線城市的交易宗數為 21 宗，佔比 35%，交易資產主要位於東莞、佛山等近 20 個城市。

2025 年一季度，以披露金額的交易計算，中指共監測到已成交大宗交易 372 億元。涉及一線城市的交易金額為 266 億元，佔比 71.3%，上海交易金額超 160 億元，深圳交易金額超 70 億元；二線城市交易金額為 57 億元，佔比 15.4%，廈門交易金額最大，為 16 億元；三四線城市交易金額為 50 億元，佔比 13.3%，東莞、佛山交易金額相對較大，均在 10 億元以上。受中郵人壽收購上海博華廣場等大金額交易帶動，單筆交易平均金額提升至 7.8 億元，較上年同期增長 11%。

圖：2025 年一季度重點城市大宗交易金額佔比（按物業類型分）

數據來源：中指數據 CREIS（點擊查看）

更多數據：https://u.fang.com/ytcrnn/

分物業類型來看，優質辦公物業最受投資者青睞。從交易宗數來看，以商業地產（辦公樓、商業、綜合體、酒店）為標的的交易宗數共 32 宗，佔比 58%。以披露金額的交易計算，辦公樓交易金額相對較高，為 207 億元，佔比 56%，商業、綜合體、酒店交易金額合計約 67 億元，合計佔比 18%，工業類標的、租賃住房及產業園區交易金額合計約 98 億元，合計佔比 26%。

從買家特徵來看，內資買家仍主導市場，機構投資者交易金額較大。2025 年一季度，以披露買家的交易計算，內資企業買家交易宗數佔比約 87%，其中機構投資者（險資、基金信託、資管公司等）、地方國企收併購行為相對活躍，交易宗數合計佔比超六成；以全部交易計算，買家為機構投資者的交易金額佔比近七成。

從賣家特徵來看，房企依舊是大宗交易市場主要賣家，內資房地產相關企業交易宗數、交易金額佔比均在四成左右。