作者 | 周智宇 編輯 | 張曉玲 地產黃金時代,閩系房企是其中最耀眼的存在,黑馬頻出。隨着房地產行業進入新週期,昔日高歌猛進的閩系房企,正經歷一場生死攸關的蜕變。 就在上週,旭輝宣佈債權人已可以就境外重組方案投票。下月末,香港高等法院就將對其境外債重組方案啓動核准聆訊。這場歷時近 900 天的自救行動終於迎來關鍵性突破。 5 月 12 日,旭輝控股召開境外債務重組債權人説明會。一開場,旭輝控股董事局主席林中便向投資者致歉,稱過去在規模擴張中未能把控好風險,讓企業陷入困境。 不過林中相信,民企如勁草,野火燒不盡,春風吹又生。 如今的旭輝正處於爬坡過坎的關鍵時刻,接下來旭輝要逐步邁過修復資產負債表、修復信用、審慎拓展恢復投資、恢復盈利、恢復分紅五道坎,成為閩系房企在地產新時代的突圍樣本。 化債 完成境內外信用債重組,是旭輝活下去的關鍵前提。自 2022 年 11 月啓動境外債務重組以來,旭輝的每一步都走得如履薄冰。去年初,旭輝首次披露了境外債重組方案,隨後又多次修改方案。 按照最新的方案,旭輝計劃對總計本金 68 億美元,包括 12 筆高級債、永續債和可轉債,以及 13 筆境外貸款重組。從 “短端削債,中端轉股,長端保本降息” 的框架,提供了五大類選項。新票據或貸款利率低至 1.00%-2.75%,最長期限可延長至 9 年。 旭輝控股 CFO 楊欣稱,這個框架下,能夠力求在保障債權人利益的同時,為公司爭取喘息空間。 境外方案中,約 90% 的債權人已簽署重組支持協議(RSA),提供的選項包括債轉股、零息債券置換及長期票據等,其中債轉股選項不設規模上限,意在將債權人轉化為股東,綁定長期利益。 楊欣表示,旭輝當前境內外信用債佔比 70%,境外主流選項是債轉股,境內主流選項是以資抵債,預計在完成境內和境外大重組後,信用債規模將縮減 50% 以上至 300 億內,存量債務久期延至 9-10 年,利率也將下調至可承受的水平。 除了 70% 的信用債以外,旭輝還剩餘抵押類有息負債規模約 260 億元,三分之一為依託存量商業地產項目獲取的經營物業貸款,剩餘三分之二以住宅項目開發貸為主。未來債務清償規劃中,大部分項目開發貸將跟隨項目銷售和交付實現自然清償;剩餘部分計劃通過優化商業項目運營效率以提升資產估值水平(LTV)。 通過境內外大重組,旭輝有息負債的絕對值將大幅下降,久期和利率都會有顯著的改善;同時,削債的部分預計都會逐步增厚旭輝淨資產。 楊欣表示,此消彼長之下,旭輝的淨負債率也將快速回歸健康水平,幫助公司早日恢復正常經營。 楊欣透露,境外重組已取得重大進展,境內債重組也正積極推進百億公司債整體重組。並且,已有歐洲價值型基金明確全額轉股意向,看好轉股帶來的估值修復與行業復甦雙重利好。 財報數據顯示,截至 2024 年末,其有息負債規模降至 866 億元,較峯值壓縮超 30%。截至 2024 年末,旭輝權益後貨值仍達 1300 億元,資產覆蓋負債的基礎尚存。另外保有約 460 億估值的持有物業資產,2024 年貢獻近 18 億租金,增長約 10%。這一結構性特徵,為債務重組提供了談判空間。 如若順利推進,旭輝的境外重組方案也能夠讓債權人利益,與旭輝命運深度綁定。尤其是債轉股選項,既考驗債權人對旭輝管理層的信任,也暗含對房地產週期觸底的判斷。 重生 債務重組後,旭輝如何站起來?真正的挑戰在於如何利用 “輕裝上陣” 的窗口期,完成轉型。 林中表示,旭輝會堅決摒棄"三高"模式,轉向"低負債、輕資產、高質量"發展路徑。 旭輝的 “輕資產化” 路徑已清晰可見:460 億元的商業資產、去年 18 億的租金收入構成穩定現金流;開發業務收縮至核心城市,精準把握城市分化中的結構性機遇;資管板塊則對標鐵獅門、黑石,通過雙 GP 模式隔離風險,以小股投資撬動資產運營。 為了適應傳統開發模式失效的行業現實,旭輝確立了五大核心戰略。深耕戰略,聚焦有效需求和優勢區域,提高市場佔有率;精品戰略,以打造改善精品為產品主要方向,滿足消費者對品質生活的追求;四好戰略,打造 “好房子 - 好服務 - 好社區 - 好生活” 價值鏈條,提升客户滿意度;競爭致勝戰略,通過 “2070 工程”(溢價 20%/去化 70%)和 “3500 工程”,以精益管理和 AI 思維進行業務重構,實現全流程再造和供應鏈重塑;穩健經營戰略,重質輕速,效益優先,確保企業發展的穩定性。 同時,旭輝全面升級財務風控體系。深刻反思過去的模式和理念,建立更嚴格的財務紅線體系,強化週期應對能力,保障公司未來三十年跨週期發展。 此外,旭輝還保留了 “三全” 核心能力。全鏈條賦能,25 年的經驗沉澱形成了標準化產品體系與整建制團隊,覆蓋募、投、建、管、退全週期開發能力;全業態運營和協同能力,整合物業、長租、商業等多業態運營經驗,形成差異化競爭力,旗下永升服務位列行業 TOP9,瓴寓管理規模位居行業 TOP4;全國化網絡,深度佈局長三角等經濟圈,依託屬地化資源實現多業態佈局。 從活下來到徹底站起來,旭輝接下來還有諸多坎需要邁過。不過雖然前路充滿荊棘,但旭輝管理團隊鬥志昂揚。 林中表示,永不言敗是他的座右銘,旭輝優秀的團隊是他的底氣。他對旭輝的長期發展前景充滿信心,堅定看好公司股票的投資價值。旭輝將以刀刃向內的勇氣推進改革,以二次創業的精神擁抱變化。 “道阻且長,行則必至。” 林中的結語,既是對債權人的承諾,亦是對行業的喊話。 林中那句 “永不言敗是我的座右銘”,不僅是閩商精神的寫照,更暗含一個時代的告別與另一個時代的開啓。債務重組的終章尚未落筆,但可以肯定的是,能夠活下來的企業,必將是那些敢於刮骨療毒、重構生存邏輯的 “新物種”。 “活下去” 從來不是終點,而是 “站起來” 的起點。旭輝的努力突圍,正是中國房地產行業 “鳳凰涅槃” 的縮影。