智通財經 APP 獲悉，據摩根士丹利的一份報告稱，如今的美國房屋建築公司通常會通過部分承擔貸款資金的方式降低新購房者的房貸利率，但這些舉措的一個副作用是導致房價持續居高不下。該銀行表示，如果建築商不通過所謂的 “降息購房” 方式幫助購房者獲得更低的房貸利率，那麼與美國政府國民抵押貸款協會 (Ginnie Mae) 合作的房屋價格可能會降低約 12%。同時，與房利美 (Fannie Mae) 或房地美 (Freddie Mac) 合作的房屋價格可能會低約 5%。策略師們補充道，開發商往往會在政府擔保抵押貸款上提供更高的首付優惠，這類貸款通常由收入較低和信用評分較低的借款人獲得。高昂的房貸利率對潛在購房者來説是一個很大的阻礙因素，因此，那些建造新房的公司通過提供此類優惠措施來吸引購房者，這樣就能保持房屋銷售的順暢進行。但報告指出，這種 “降息購房” 政策也會導致房屋無法以更低的價格售出。包括 Zuri Zhao 在內的策略分析師在週五發佈的一份報告中寫道：“如果沒有購房補貼政策，新房庫存量可能會更高，新房價格也可能會更低。”房屋建築商可能提供的 “降息” 方案種類各不相同，但一種常見的方式是 “3-2-1” 結構。這種方案意味着第一年為房主的房貸支付三個百分點的利息，第二年支付兩個百分點，第三年支付一個百分點。摩根士丹利表示，還有一種 “永久性降息” 措施，能夠永久性降低房貸利率，這一類別對房貸債券投資者的影響更為顯著。報告稱，永久性降息在 Ginnie Mae 的房貸中更為常見，而在房利美和房地美的房貸中則不常見。摩根士丹利估計，由房利美和房地美支持的新房銷售中，約有 30% 的交易由建築商提供 “買斷” 服務;而與 Ginnie Mae 掛鈎的新房銷售中，這一比例則高達 75%。房利美、房地美和政府住房貸款公司通過將房貸打包成債券，併為投資者提供財務擔保，來支持房貸行業。一些報告表明，房屋購買補貼的做法正逐漸不受建築商的青睞。穆迪分析公司的首席經濟學家 Mark Zandi 在週一撰文稱，建築商們 “已經放棄了” 這種做法，因為這種方式 “成本實在太高了”。

房地美

摩根士丹利報告指出，美國房屋建築公司通過承擔部分融資費用來降低購房者的房貸利率，導致房價持續高企。若無此政策，房價可能降低 12% 至 5%。建築商提供的 “降息購房” 措施吸引購房者，但也使得房屋無法以更低價格售出。常見的 “3-2-1” 結構和 “永久性降息” 方案對房貸債券投資者影響顯著。

- 摩根士丹利報告指出，建築商通過 “降息購房” 降低購房者房貸利率。  
- 該策略導致房價持續高企，若無此政策，房價可能降低約 12%。  
- 建築商對購房補貼的依賴逐漸減弱，因其成本過高。  

大摩：建築商提供房貸優惠 美國房價居高不下

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