<p><strong>NexPoint Residential Trust</strong>（NXRT 2.82%）是一家專注於美國東南部和西南部增值多户住宅物業的房地產投資信託，於 2025 年 7 月 29 日發佈了截至 2025 年 6 月 30 日的第二季度財報。財報顯示，稀釋後每股 GAAP 虧損為（$0.28），超出市場預期的 GAAP 虧損$0.06，而 GAAP 收入為 6310 萬美元，略低於市場預期的 6319 萬美元。公司的季度利潤相比預期有所改善，但仍然突顯出運營疲軟，尤其是在租金和入住率方面。總體而言，季度反映了股息增長，但核心物業指標中持續存在市場逆風。</p>
<table>
<thead>
<tr>
<th>指標</th>
<th>2025 年第二季度</th>
<th>2025 年第二季度預估</th>
<th>2024 年第二季度</th>
<th>同比變化</th>
</tr>
</thead>
<tbody>
<tr>
<td>每股收益（GAAP，稀釋後）</td>
<td>($0.28)</td>
<td>($0.34)</td>
<td>$0.40</td>
<td>(170.0%)</td>
</tr>
<tr>
<td>收入（GAAP）</td>
<td>$6310 萬</td>
<td>$6319 萬</td>
<td>$6420 萬</td>
<td>(1.7%)</td>
</tr>
<tr>
<td>每股 FFO（稀釋後，非 GAAP）</td>
<td>$0.67</td>
<td></td>
<td>$0.62</td>
<td>8.1%</td>
</tr>
<tr>
<td>每股核心 FFO（稀釋後，非 GAAP）</td>
<td>$0.71</td>
<td></td>
<td>$0.69</td>
<td>2.9%</td>
</tr>
<tr>
<td>每股 AFFO（稀釋後，非 GAAP）</td>
<td>$0.80</td>
<td></td>
<td>$0.79</td>
<td>1.3%</td>
</tr>
</tbody>
</table>
<p>來源：FactSet 提供的分析師預估。管理層預期基於管理層在 2025 年第一季度財報中的指引。</p>
<h2>商業概述與近期重點</h2>
<p>NexPoint Residential Trust 作為一家房地產投資信託，專注於收購和升級增值的 B 級多户公寓社區。其物業遍佈美國東南部和西南部的主要大都市區，特別關注德克薩斯州、佛羅里達州、亞利桑那州、內華達州、喬治亞州和田納西州等陽光帶州。截至 2025 年 6 月 30 日，公司管理着 35 個物業，擁有 12,984 個單元。</p>
<p>核心戰略集中在增值投資上，公司通過翻新公寓單元來提升物業價值、增加租金收入，並吸引尋求高質量、價格合理的居住環境的租户。近年來，公司加快了這些翻新的步伐，並通過第三方管理合作伙伴簡化運營。成功的關鍵在於實現更高的入住率、維持升級後的租金增長，並在經濟條件變化的情況下管理費用。公司由外部管理，費用基於顧問協議。融資主要依賴浮動利率債務，部分通過利率互換進行對沖，以管理風險並支持持續的資本改善。</p>
<h2>運營與財務亮點：2025 年第二季度回顧</h2>
<p>本季度最顯著的活動集中在公司的增值翻新項目上。NexPoint 在本季度完成了 555 個單元的升級，顯著高於去年同期的 113 個。其中，381 個升級單元已出租，平均每月租金溢價為 73 美元，投資回報率為 26.0%，相比長期項目平均的 20.8% 有顯著提升。自項目啓動以來（截至 2025 年第二季度），已完成超過 9,100 個升級，升級單元的平均租金溢價為 165 美元。</p>
<p>儘管翻新和出租工作有所增加，但關鍵運營指標卻出現下降。同店平均有效租金同比下降 1.3%，降至 1,500 美元，同店入住率下降 80 個基點，降至 93.3%。同店淨營業收入（NOI，非 GAAP）下降 1.1%，同店收入下降 0.2%。根據公司數據，鳳凰城和達拉斯等市場的租金和入住率降幅最大，而南佛羅里達等其他市場則表現出適度增長。成本，尤其是房地產税和維修費用，持續上升，同店運營費用上升 1.5%。在公司繼續集中維護和行政職能的過程中，工資支出有所減少。</p>
<p>在財務方面，NexPoint 報告了 700 萬美元的 GAAP 淨虧損，與 2024 年第二季度的 GAAP 淨收入相比發生了轉變，主要由於物業銷售收益大幅下降。淨營業收入（非 GAAP）降至 3800 萬美元，低於去年的 3890 萬美元。運營資金（FFO，非 GAAP），作為房地產投資信託的重要利潤指標，排除了某些非現金費用和一次性項目，增加至 1690 萬美元（每股 0.67 美元），高於去年同期的 1630 萬美元（每股 0.62 美元），顯示出一定改善。核心 FFO 排除收購費用和其他調整，達 1800 萬美元（每股 0.71 美元）。調整後的 FFO（AFFO），作為另一項經常性現金流指標，為 2030 萬美元（每股 0.80 美元），低於去年。</p>
<p>槓桿水平仍然較高，公司持有 15 億美元的未償債務，淨債務與企業價值比率為 64%。公司擴大了對沖，保護 62% 的浮動利率債務，通過新的利率互換進行了對沖。執行了一項 1 億美元的利率互換，固定利率至 2030 年，並獲得了一項新的 2 億美元的循環信貸額度。利息支出（GAAP）同比增加 8.5%，達到 1516.2 萬美元。與此同時，公司繼續在物業升級和維護方面進行投資。</p>
<p>本季度的資本配置工作包括以平均 34.29 美元的價格回購 223,109 股，總支出為 765 萬美元，且顯著低於報告的每股淨資產價值（非 GAAP）50.31 美元。季度內沒有完成物業收購或處置，但管理層仍專注於增值回購，並可能在市場價格變得有利時增加處置活動。增值升級管道，尤其是在可負擔的 B 級公寓中，仍然是未來潛在收入增長的核心驅動力。</p>
<p>公司支付了每股 0.51 美元的季度股息。根據截至 2025 年 7 月 28 日的最新股價，股息收益率為 6.18%。覆蓋比率——衡量股息由 FFO、核心 FFO 和 AFFO 支持的程度——如下：AFFO 覆蓋率為當前支付的 1.57 倍，非 GAAP 的 AFFO 覆蓋率為當前支付的 1.57 倍。</p>
<h2>展望未來：指導和趨勢</h2>
<p>在 2025 財年的剩餘時間裏，管理層確認其核心 FFO 每股的中間指導為 2.75 美元，且同店淨營業收入增長（非 GAAP）為（1.5）% 的年預期，維持之前發佈的相同展望。公司提供了修訂後的 2025 財年每股收益（GAAP）中間指導為（1.31）美元，低於之前的（1.22）美元。預計 2025 年的淨營業收入（非 GAAP）在 1.495 億至 1.541 億美元之間。收購和處置的指導仍為 2025 財年各 1 億至 2 億美元。管理層表示，持續的股票回購和資本再循環仍然是核心戰略，特別是在股票交易價格顯著低於報告的每股淨資產價值時（每股中間淨資產價值：50.31 美元，而股價僅略高於 33 美元）。</p>
<p>隨着年度的推進，投資者應關注幾個關鍵事項。這些包括監測租金和入住率趨勢以尋找任何反轉跡象、增值裝修的速度和有效性，以及持續的成本管理努力。公司指出，其核心陽光帶市場的新供應預計將在 2026 年和 2027 年放緩，這可能支持未來的租金增長。股息的穩定性和增長，以及對利率和槓桿的持續主動管理，也是股東在進入下半年時需要關注的重要因素。</p>
<p><em>收入和淨收入按美國公認會計原則（GAAP）呈現，除非另有説明。</em></p>

NXRT

<p>NexPoint Residential Trust (NXRT) 發佈了 2025 年第二季度財報，GAAP 每股收益為（$0.28），超出預期$0.06，收入為 6310 萬美元，略低於預期。儘管單位升級顯著增加，公司仍面臨運營挑戰，租金和入住率下降。FFO 上升至 1690 萬美元，但由於物業銷售收益減少，記錄了 700 萬美元的淨虧損。高槓杆仍然是一個擔憂，債務達到 15 億美元。公司在市場逆風中專注於增值翻新和股票回購</p>

<p><strong>NexPoint Residential Trust</strong>(NXRT 2.82%), a real estate investment trust focused on value-add multifamily properties in the Southeast and Southwest United States, released its second quarter earnings on July 29, 2025, for the period ended June 30, 2025. The headline numbers showed GAAP earnings per diluted share of ($0.28), beating consensus GAAP estimates by $0.06, while GAAP revenue came in at $63.1 million, narrowly missing the $63.19 million GAAP revenue forecast. The company’s quarter marked a modest improvement on profit compared to expectations but continued to highlight operational softness, especially in rents and occupancy. Overall, the quarter reflected dividend growth, but with persistent market headwinds evident in core property metrics.</p>
<div class="lb-trans"><p><strong>NexPoint Residential Trust</strong>（NXRT 2.82%）是一家專注於美國東南部和西南部增值多户住宅物業的房地產投資信託，於 2025 年 7 月 29 日發佈了截至 2025 年 6 月 30 日的第二季度財報。財報顯示，稀釋後每股 GAAP 虧損為（$0.28），超出市場預期的 GAAP 虧損$0.06，而 GAAP 收入為 6310 萬美元，略低於市場預期的 6319 萬美元。公司的季度利潤相比預期有所改善，但仍然突顯出運營疲軟，尤其是在租金和入住率方面。總體而言，季度反映了股息增長，但核心物業指標中持續存在市場逆風。</p>
</div><table>
<thead>
<tr>
<th>Metric</th>
<th>Q2 2025</th>
<th>Q2 2025 Estimate</th>
<th>Q2 2024</th>
<th>Y/Y Change</th>
</tr>
</thead>
<tbody>
<tr>
<td>EPS (GAAP, diluted)</td>
<td>($0.28)</td>
<td>($0.34)</td>
<td>$0.40</td>
<td>(170.0%)</td>
</tr>
<tr>
<td>Revenue (GAAP)</td>
<td>$63.1 million</td>
<td>$63.19 million</td>
<td>$64.2 million</td>
<td>(1.7%)</td>
</tr>
<tr>
<td>FFO per Share (diluted, Non-GAAP)</td>
<td>$0.67</td>
<td></td>
<td>$0.62</td>
<td>8.1%</td>
</tr>
<tr>
<td>Core FFO per Share (diluted, Non-GAAP)</td>
<td>$0.71</td>
<td></td>
<td>$0.69</td>
<td>2.9%</td>
</tr>
<tr>
<td>AFFO per Share (diluted, Non-GAAP)</td>
<td>$0.80</td>
<td></td>
<td>$0.79</td>
<td>1.3%</td>
</tr>
</tbody>
</table>
<div class="lb-trans"><table>
<thead>
<tr>
<th>指標</th>
<th>2025 年第二季度</th>
<th>2025 年第二季度預估</th>
<th>2024 年第二季度</th>
<th>同比變化</th>
</tr>
</thead>
<tbody>
<tr>
<td>每股收益（GAAP，稀釋後）</td>
<td>($0.28)</td>
<td>($0.34)</td>
<td>$0.40</td>
<td>(170.0%)</td>
</tr>
<tr>
<td>收入（GAAP）</td>
<td>$6310 萬</td>
<td>$6319 萬</td>
<td>$6420 萬</td>
<td>(1.7%)</td>
</tr>
<tr>
<td>每股 FFO（稀釋後，非 GAAP）</td>
<td>$0.67</td>
<td></td>
<td>$0.62</td>
<td>8.1%</td>
</tr>
<tr>
<td>每股核心 FFO（稀釋後，非 GAAP）</td>
<td>$0.71</td>
<td></td>
<td>$0.69</td>
<td>2.9%</td>
</tr>
<tr>
<td>每股 AFFO（稀釋後，非 GAAP）</td>
<td>$0.80</td>
<td></td>
<td>$0.79</td>
<td>1.3%</td>
</tr>
</tbody>
</table>
</div><p>Source: Analyst estimates provided by FactSet. Management expectations based on management's guidance, as provided in Q1 2025 earnings report.</p>
<div class="lb-trans"><p>來源：FactSet 提供的分析師預估。管理層預期基於管理層在 2025 年第一季度財報中的指引。</p>
</div><h2>Business Overview and Recent Focus</h2>
<div class="lb-trans"><h2>商業概述與近期重點</h2>
</div><p>NexPoint Residential Trust operates as a real estate investment trust that specializes in acquiring and upgrading value-add Class B multifamily apartment communities. Its properties span major metropolitan areas in the Southeastern and Southwestern United States, with a particular focus on Sunbelt states like Texas, Florida, Arizona, Nevada, Georgia, and Tennessee. As of June 30, 2025, it managed a portfolio of 35 properties with 12,984 units.</p>
<div class="lb-trans"><p>NexPoint Residential Trust 作為一家房地產投資信託，專注於收購和升級增值的 B 級多户公寓社區。其物業遍佈美國東南部和西南部的主要大都市區，特別關注德克薩斯州、佛羅里達州、亞利桑那州、內華達州、喬治亞州和田納西州等陽光帶州。截至 2025 年 6 月 30 日，公司管理着 35 個物業，擁有 12,984 個單元。</p>
</div><p>The core strategy centers on value-add investments, where the company renovates apartment units to enhance property value, increase rental income, and attract tenants seeking higher-quality living at affordable prices. Recent years have seen a push to accelerate these renovations and streamline operations through a third-party management partnership. Success depends on achieving higher occupancy, sustaining rent growth from upgrades, and managing expenses amid variable economic conditions. The company is externally managed, with fees based on advisory agreements. Financing relies primarily on floating-rate debt, with a portion hedged through interest rate swaps, with the aim to manage risk and support ongoing capital improvements.</p>
<div class="lb-trans"><p>核心戰略集中在增值投資上，公司通過翻新公寓單元來提升物業價值、增加租金收入，並吸引尋求高質量、價格合理的居住環境的租户。近年來，公司加快了這些翻新的步伐，並通過第三方管理合作伙伴簡化運營。成功的關鍵在於實現更高的入住率、維持升級後的租金增長，並在經濟條件變化的情況下管理費用。公司由外部管理，費用基於顧問協議。融資主要依賴浮動利率債務，部分通過利率互換進行對沖，以管理風險並支持持續的資本改善。</p>
</div><h2>Operational and Financial Highlights: Q2 2025 Review</h2>
<div class="lb-trans"><h2>運營與財務亮點：2025 年第二季度回顧</h2>
</div><p>The quarter’s most notable activity centered on the company’s value-add renovation program. NexPoint delivered 555 unit upgrades during the quarter, dramatically up from 113 in the previous year’s quarter. Of these, 381 upgraded units were leased, yielding an average monthly rent premium of $73 and a 26.0% return on investment for those units, compared to a long-term program average of 20.8%. Since inception (as of Q2 2025), over 9,100 upgrades have been completed, with an average rent premium of $165 per upgraded unit.</p>
<div class="lb-trans"><p>本季度最顯著的活動集中在公司的增值翻新項目上。NexPoint 在本季度完成了 555 個單元的升級，顯著高於去年同期的 113 個。其中，381 個升級單元已出租，平均每月租金溢價為 73 美元，投資回報率為 26.0%，相比長期項目平均的 20.8% 有顯著提升。自項目啓動以來（截至 2025 年第二季度），已完成超過 9,100 個升級，升級單元的平均租金溢價為 165 美元。</p>
</div><p>Despite this increase in renovation and leasing efforts, key operational metrics declined. Same-store average effective rent fell 1.3% year over year to $1,500, and same-store occupancy dropped 80 basis points to 93.3%. Same-store net operating income (NOI, non-GAAP) decreased 1.1%, with same-store revenues down 0.2%. According to the company, markets such as Phoenix and Dallas showed the largest declines in rent and occupancy, while other markets like South Florida demonstrated modest growth. Costs, particularly for real estate taxes and repairs, continued to rise, with same-store operating expenses up 1.5%. Payroll was one area where expenses decreased, as the company continued to centralize maintenance and administrative functions.</p>
<div class="lb-trans"><p>儘管翻新和出租工作有所增加，但關鍵運營指標卻出現下降。同店平均有效租金同比下降 1.3%，降至 1,500 美元，同店入住率下降 80 個基點，降至 93.3%。同店淨營業收入（NOI，非 GAAP）下降 1.1%，同店收入下降 0.2%。根據公司數據，鳳凰城和達拉斯等市場的租金和入住率降幅最大，而南佛羅里達等其他市場則表現出適度增長。成本，尤其是房地產税和維修費用，持續上升，同店運營費用上升 1.5%。在公司繼續集中維護和行政職能的過程中，工資支出有所減少。</p>
</div><p>Financially, NexPoint posted a GAAP net loss of $7.0 million, a swing from GAAP net income in Q2 2024 to a net loss—primarily due to a large drop in gains from property sales. Net operating income (non-GAAP) fell to $38.0 million, from $38.9 million last year. Funds from operations (FFO, non-GAAP), a key profit metric for real estate investment trusts that excludes certain non-cash expenses and one-time items, increased to $16.9 million ($0.67 per diluted share) from $16.3 million ($0.62 per share), showing some improvement. Core FFO, which excludes acquisition fees and other adjustments, was $18.0 million ($0.71 per diluted share). Adjusted FFO (AFFO), another measure of recurring cash flow, was $20.3 million ($0.80 per share), down from the previous year.</p>
<div class="lb-trans"><p>在財務方面，NexPoint 報告了 700 萬美元的 GAAP 淨虧損，與 2024 年第二季度的 GAAP 淨收入相比發生了轉變，主要由於物業銷售收益大幅下降。淨營業收入（非 GAAP）降至 3800 萬美元，低於去年的 3890 萬美元。運營資金（FFO，非 GAAP），作為房地產投資信託的重要利潤指標，排除了某些非現金費用和一次性項目，增加至 1690 萬美元（每股 0.67 美元），高於去年同期的 1630 萬美元（每股 0.62 美元），顯示出一定改善。核心 FFO 排除收購費用和其他調整，達 1800 萬美元（每股 0.71 美元）。調整後的 FFO（AFFO），作為另一項經常性現金流指標，為 2030 萬美元（每股 0.80 美元），低於去年。</p>
</div><p>Leverage remained high, with the company holding $1.50 billion in outstanding debt and a net debt-to-enterprise value ratio of 64%. The company expanded its hedging, protecting 62% of its variable-rate debt via new interest swaps. A $100 million interest rate swap was executed, fixing rates through 2030, and a new $200 million revolving credit facility was secured. Interest expense (GAAP) increased 8.5% to $15.162 million compared to the prior year. Alongside ongoing investments in property upgrades and maintenance.</p>
<div class="lb-trans"><p>槓桿水平仍然較高，公司持有 15 億美元的未償債務，淨債務與企業價值比率為 64%。公司擴大了對沖，保護 62% 的浮動利率債務，通過新的利率互換進行了對沖。執行了一項 1 億美元的利率互換，固定利率至 2030 年，並獲得了一項新的 2 億美元的循環信貸額度。利息支出（GAAP）同比增加 8.5%，達到 1516.2 萬美元。與此同時，公司繼續在物業升級和維護方面進行投資。</p>
</div><p>Capital allocation efforts during the quarter included repurchasing 223,109 shares at an average price of $34.29, amounting to a total outlay of $7.65 million and representing a significant discount to the reported net asset value per share (non-GAAP) of $50.31. No property acquisitions or dispositions were completed in the quarter, but management remains focused on accretive buybacks and may increase disposal activity if market prices become favorable. The value-add upgrade pipeline, especially in affordable Class B apartments, remains a central driver for potential future revenue growth.</p>
<div class="lb-trans"><p>本季度的資本配置工作包括以平均 34.29 美元的價格回購 223,109 股，總支出為 765 萬美元，且顯著低於報告的每股淨資產價值（非 GAAP）50.31 美元。季度內沒有完成物業收購或處置，但管理層仍專注於增值回購，並可能在市場價格變得有利時增加處置活動。增值升級管道，尤其是在可負擔的 B 級公寓中，仍然是未來潛在收入增長的核心驅動力。</p>
</div><p>The company paid a quarterly dividend of $0.51 per share. Based on the most recent share price as of July 28, 2025, the dividend yield was 6.18%. Coverage ratios—measuring how much the dividend is supported by FFO, Core FFO, and AFFO—were as follows: AFFO coverage at 1.57 times the current payout, with AFFO coverage (non-GAAP) at 1.57 times the current payout.</p>
<div class="lb-trans"><p>公司支付了每股 0.51 美元的季度股息。根據截至 2025 年 7 月 28 日的最新股價，股息收益率為 6.18%。覆蓋比率——衡量股息由 FFO、核心 FFO 和 AFFO 支持的程度——如下：AFFO 覆蓋率為當前支付的 1.57 倍，非 GAAP 的 AFFO 覆蓋率為當前支付的 1.57 倍。</p>
</div><h2>Looking Ahead: Guidance and Trends</h2>
<div class="lb-trans"><h2>展望未來：指導和趨勢</h2>
</div><p>For the remainder of fiscal 2025, management affirmed its mid-point guidance for core FFO per share at $2.75 and for same-store NOI growth (non-GAAP) at (1.5)% for the year, maintaining the same outlook it issued previously. The company provided a revised EPS (GAAP) midpoint guidance of ($1.31) for FY2025, down from ($1.22) earlier. Expected 2025 net operating income (non-GAAP) is forecast between $149.5 million and $154.1 million. Guidance for acquisitions and dispositions remained at $100 million to $200 million each for FY2025. Management indicated that continued share buybacks and capital recycling remain central strategies, especially while the stock is trading at a significant discount to reported net asset value per share (midpoint NAV per share: $50.31 vs. a share price of just above $33).</p>
<div class="lb-trans"><p>在 2025 財年的剩餘時間裏，管理層確認其核心 FFO 每股的中間指導為 2.75 美元，且同店淨營業收入增長（非 GAAP）為（1.5）% 的年預期，維持之前發佈的相同展望。公司提供了修訂後的 2025 財年每股收益（GAAP）中間指導為（1.31）美元，低於之前的（1.22）美元。預計 2025 年的淨營業收入（非 GAAP）在 1.495 億至 1.541 億美元之間。收購和處置的指導仍為 2025 財年各 1 億至 2 億美元。管理層表示，持續的股票回購和資本再循環仍然是核心戰略，特別是在股票交易價格顯著低於報告的每股淨資產價值時（每股中間淨資產價值：50.31 美元，而股價僅略高於 33 美元）。</p>
</div><p>Investors should focus on several key items as the year continues. These include monitoring rent and occupancy trends for any sign of a turnaround, the pace and effectiveness of value-add renovations, and ongoing cost management efforts. The company noted that new supply in its core Sunbelt markets is projected to slow in 2026 and 2027, which could support future rent growth. Dividend stability and growth, as well as continued proactive management of interest rates and leverage, are also important factors for shareholders to track heading into the second half of the year.</p>
<div class="lb-trans"><p>隨着年度的推進，投資者應關注幾個關鍵事項。這些包括監測租金和入住率趨勢以尋找任何反轉跡象、增值裝修的速度和有效性，以及持續的成本管理努力。公司指出，其核心陽光帶市場的新供應預計將在 2026 年和 2027 年放緩，這可能支持未來的租金增長。股息的穩定性和增長，以及對利率和槓桿的持續主動管理，也是股東在進入下半年時需要關注的重要因素。</p>
</div><p><em>Revenue and net income presented using U.S. generally accepted accounting principles (GAAP) unless otherwise noted.</em></p>
<div class="lb-trans"><p><em>收入和淨收入按美國公認會計原則（GAAP）呈現，除非另有説明。</em></p>
</div>

NexPoint 發佈第二季度每股收益超預期，並宣佈股息上調