作者 | 周智宇 編輯 | 張曉玲 中國房地產的舊時代已經落幕。那個以槓桿撬動規模、以速度覆蓋風險的模式，正被一套全新的法則所取代：財務安全成為第一性原理，戰略縱深取代粗放擴張。 在這場深刻的範式轉移中，少數企業的穩健表現，便成為觀察行業未來的最佳窗口。越秀地產 8 月 26 日發佈的中期業績，恰好提供了這樣一個樣本。就在前一天，標普將投資級評級授予了這家公司，這是繼惠譽之後，國際評級機構在 2025 年對中國房企投下的又一張罕見的信任票 。 在當前以審慎為基調的競技場裏，幾乎所有人都默認了收縮與蟄伏的姿態。然而，越秀地產的管理層卻在此時明確宣告：對完成全年 1205 億元的銷售目標，抱有充足信心。 越秀的信心，建立它銷售數據上。 2025 年上半年，當百強房企的銷售額平均下滑 11.8% 時，越秀的合同銷售額逆勢上揚了 11%，達到了 615 億元。在銷售額排名前十的巨頭中，能實現正增長的只有三家，而越秀的增速位列第二。 這種逆勢表現並非依賴於 “以價換量” 的傳統劇本。相反，越秀的銷售均價從一年前的每平米 2.95 萬元飆升至 4.21 萬元，幾乎是行業均值的 2.5 倍。 答案其實很簡單：越秀選擇只在最堅固的堡壘裏作戰。 數據顯示，公司上半年 80.5% 的銷售額來自一線城市。在北京，它以 255.1% 的銷售增幅成為了當地市場的銷冠；在競爭白熱化的上海，它擠進了前六名；而大本營廣州，依舊是它無可爭議的主力糧倉。 在不確定的時代，最大的確定性就來自於核心城市、核心地段那些最渴望改善居住條件的購買力。越秀做的，就是將所有彈藥都精準地投向了這片仍有温度的土壤。 銷售跑贏大盤背後，在於越秀近乎偏執的投資紀律。一位業內人士評價，越秀的模式，是把 “投拓” 做成了 “去化” 的前置環節，只在牌桌上為確定性下注。 這種紀律性體現在對城市的選擇上。2025 年上半年，越秀新增的 148 萬平方米土地儲備，100% 位於一二線核心城市。如果將視野拉長，在其總計 2043 萬平方米的糧倉中，94% 的貨值都壓在這些高能級城市。 更值得注意的是其打法。董事長林昭遠透露，公司近年偏愛在老城區獲取小體量地塊。這種項目 “規模小也意味着快進快出，運轉效率較高，投資兑現度也比較高”。 這就形成了一個很多企業夢寐以求的飛輪效應：精準的投資帶來高效的去化，強勁的銷售回款又為下一輪精準投資備足了彈藥。當多數企業還在為現金流而苦惱時，越秀上半年實現了 41 億元的經營性現金淨流入。 如果説精準的投銷策略是越秀的 “油門”，那麼其財務的穩健性，則是穿越週期的 “壓艙石”。 在這個行業裏，錢，從來沒有像現在這樣昂貴和稀缺。而越秀的融資成本，卻低到讓許多房企羨慕。其 3.16% 的加權平均借貸成本，同比下降了 41 個基點。林昭遠算過一筆賬，僅融資成本一項，一年就能節省數億元，這筆錢可以有效地對沖利潤下滑。 這種優勢，一方面源於其國企身份的信用背書，另一方面也來自其自身嚴格的財務紀律。越秀持續穩居 “三道紅線” 的綠檔：剔除預收款的資產負債率為 64.6%；淨借貸比率為 53.2%；在手現金對短期債務的覆蓋倍數高達 1.7 倍。 當流動性成為生死線，越秀這條堅固的財務護城河，就成了它從容佈局、逆勢擴張的最大底氣。 當然，越秀也並非高枕無憂。行業性的利潤下滑同樣在侵蝕着它的報表，公司上半年的毛利率已降至 10.6%。但林昭遠對此的表態卻異常務實：“高峰期的時候，我們是 30% 以上的毛利率……後來變成 20% 也不錯，再後來就是 15% 就不錯了。我認為在目前的環境下，有 10% 以上的毛利率也是不錯的。” 這種清醒的認知，或許比一份完美的利潤表更能説明問題。它揭示了一個事實：那個依靠高槓杆和高利潤野蠻生長的時代已經徹底終結。 對於越秀而言，它似乎已經找到了新時代的遊戲規則——放棄對規模的幻想，迴歸到商業的本質：在最安全的地方，用最健康的財務，做最確定的生意。這或許就是它敢於在行業調整期中，談論增長的真正原因。
