國泰海通：25H1 物業企業歸母淨利轉正 高股息推動估值抬升

智通財經 APP 獲悉，國泰海通發佈研報稱，25H1 重點物企財報小幅改善，淨利潤轉正。儘管期內擴張較謹慎，但管理效率穩定，估值因股價修復而有所抬升，但仍處於中長期底部區域。隨着企業擺脱關聯公司影響而重視第三方外拓和降本增效，未來估值有望繼續上行。截至 2025 年 9 月 4 日，重點物企 2025 年的 PE 均值為 10.52 倍，對應 2025 年 PEG 均值 1.09 倍。

國泰海通主要觀點如下：

22 家重點物業企業財報小幅改善，歸母淨利潤轉正

經濟面臨壓力下，25H1行業營收增速小幅回升，重點跟蹤的 22 家上市物業企業（簡稱重點物企，下同）實現營業收入同比增長 4.4%。而大型企業 TOP1-5 企業的同比增速第一為增長 7.5%。受此影響，25H1重點物企歸母淨利潤轉正為同比增加 32.1%。其中，TOP6-10 同比增速第一，實現扭虧為盈；TOP21-22 最次是平均虧損 1.45 億元。

25H1重點物企毛利率均值為 21.5%，同比減少 1.67 個百分點。同期多數重點物企應收款小於營收，應收情況小幅改善。而企業商譽規模減少為主。2025 年 9 月 4 日重點物企平均中期股息率達 1.03%，而股息率高於 4% 的有 2 家，分別是金茂服務的 4.92%、萬物雲的 4.18%。

22 家重點物業企業擴張謹慎，運營管理效率較穩定

受制於經濟環境，重點物企在管面積增速繼續下降。25H1，重點物企在管面積同比增速平均值為 4%。部分企業合同/在管面積較高，未來管理面積有一定的增長潛力。25H1，個別商寫單位效能繼續明顯，單位面積收入超過 50 元每平的商業寫字樓類企業包括星盛商業、寶龍商業。25H1，優質商管類企業小幅擴張，其中華潤萬象生活新增在管購物中心 6 個；期內出租率較為穩定，華潤萬象生活、星盛商業、寶龍商業平均出租率分別為 97.1%、92.5%、91.8%。從單位商管服務收入來看，25H1，華潤萬象生活最高為 1.73 元/平米。

22 家重點物業企業 2025 年以來股價和估值有所抬升

國泰海通認為，今年以來物業企業股價有所修復，其估值也有所抬升，但仍處於中長期底部區域，未來存在長期上行的空間。截至 2025 年 9 月 4 日，重點物企 2025 年的 PE 均值為 10.52 倍，對應 2025 年 PEG 均值 1.09 倍。如果以市值/合同面積、市值/在管面積兩個指標觀察，重點物企的均值分別為 0.61 倍、0.69 倍，處於相對偏低位置。隨着關聯公司對物業企業的影響持續減弱，重點物企的安全性不斷上升。而從 2025 年以來的漲幅來看，14 家物業企業均出現了不同程度的上漲，而下滑的企業僅為 8 家。

標的方面

A 股：招商積餘 (001914.SZ)、新大正 (002968.SZ)；H 股：華潤萬象生活 (01209)、萬物雲 (02602)、中海物業 (02669)、保利物業 (06049)、碧桂園服務 (06098)、越秀服務 (06626)、融創服務 (01516)。22 家重點物業企業財報小幅改善，歸母淨利潤轉正。

風險提示

在管面積擴張不及預期，人工成本上升，收併購不及預期，增值服務擴張不及預期，政策風險。