住宅銷售強勁推升房地產股 有房地股漲幅逾 80% | 聯合早報網

本地掛牌房地產發展商的股價迎來久別的温暖，許多房地產股的表現優於新加坡海峽時報指數，即便海指屢創新高並取得優異漲幅。有房地股的漲幅甚至超過 80%。

受訪分析師認為，房地產股當前飆漲還只是開頭，下來可能進一步上揚，繼續看好它們的股價前景。

根據《聯合早報》整理數據，不少大型發展商如華業集團（UOL）、城市發展（CDL）和新加坡置地（Singapore Land），它們的股票在過去五年大多數時間都處於橫擺及走低，但在今年先後觸底並回升，6 月開始高速攀升，截至 9 月 4 日（下同），它們今年迄今股價漲幅分別達 40.50%、29.75% 和 81.82%，勢頭之猛五年來首見。

相比之下，海指今年迄今股價漲幅為 13.44%。

住房銷售強勁 帶動房地產股表現

麥格理資本（Macquarie Capital）研究分析師陳麗睿接受《聯合早報》訪問時指出，房地產股上揚主要是因為住宅銷售強勁。“儘管 7 月份推出銷售的房地產項目位於核心中央區（CCR），但在開盤第一個週末就取得了不錯銷量。部分原因是抵押貸款利率已大幅下降。此外，新加坡金融管理局證券市場發展計劃（EQDP）的部署，也可能激發人們對中小型公司的興趣。”

馬來亞銀行（Maybank）證券分析師古哈（Krishna Guha）補充説，其他相關宏觀和微觀因素包括：避險資金流入、新加坡利率下降、經濟增長保持韌性、證券市場發展計劃的資金流入股市，以及一些發展商在尋求釋放價值和積極進行資本回收。

輝立證券（Phillip Securities）研究主管周冠龍則認為，首先是發展商股價已大幅低於賬面價值 40% 至 50%。其次是新住宅項目強勁的認購率將推動發展商盈利增長。最後，新加坡利率的暴跌將推高擁有商業地產的發展商的估值。

新加坡興業銀行（RHB）分析師維傑（Vijay Natarajan）也認為，房地產強勁表現的關鍵因素，是新樓盤的強勁認購率，以及新元隔夜利率（SORA）的大幅下降。

根據 CMC Markets 新加坡公司客户經理黃偉旭提供數據，今年上半年新私宅銷量同比增長 145％，新元隔夜利率同比大跌約 1 個百分點，融資條件大幅改善。另外，今年首九個月外國投資流入激增 442％至 37 億美元。

除了市場因素，FSMOne 新加坡研究部投資組合經理楊慧詩指出，發展商的盈利增長是另一股價催化劑。新加坡置地便是其中一個業績表現優異的例子，它的盈利預計繼續會有良好表現。

提到 50 億元的證券市場發展計劃，她説：“這項計劃讓房地產發展商和運營商成為焦點，這些公司歷來被低估，並且因為房地產投資信託（REIT）受捧而常常受到忽視。”

分析師發出警惕 若市場過熱政府或推降温措施

展望發展商股價的前景，分析師普遍認為，他們列出的一系列利好房地產因素，將繼續發揮作用。

例如在房地產市場，黃偉旭持謹慎樂觀看法，認為利好因素包括需求和利率條件，但他同時警惕私宅空置率已高達 7.1%，房價也經連漲 12 個季度，可能面對觸發有關當局管制干預的風險。

對於陳麗睿而言，如果今年剩餘新開盤項目的需求繼續上升，而且新加坡的利率保持在低位，發展商的股價將繼續受看好。她也警惕管制風險，如果住宅市場過熱，政府可能推出房地產緊縮措施。

周冠龍持稍微不同看法，預料發展商股價的漲勢將持續，因為市場情緒依然強勁，只不過房價尚未上漲到需要採取降温措施的水平。

他也説，人口增長、組屋轉售價格上漲，以及低利率，將為房地產需求提供支撐。更願意變現資產價值並向股東返還資本的房地產公司，接下來將能有更強勁股價表現。

楊慧詩也預計發展商股價的漲勢將持續到 2025 年及以後，因為發展商與運營商目前股價水平，仍低於歷史平均股價與淨資產值比（P/NAV），而且較淨資產值大幅折讓約 50%，這表明股價存在巨大的上漲潛力。此外，即將推出的私宅發展項目，會帶來盈利增長催化劑。投資者應該投資新加坡房地產股，有選擇性地考慮增加持倉。

房地產股股息收益率 大多高於銀行存款

鑑於房地產股預料繼續表現出色，投資者看好新加坡穩定的政策環境、新元隔夜利率進一步下跌的預期，以及證券市場發展計劃帶來的對新加坡中型股的興趣，維傑認為，這些因素將導致房地產股被重新評級。

“然而，一個關鍵風險是出人意料的經濟衰退、關税上調，通脹或滯脹捲土重來。”

他建議投資者堅持持有優質、被低估的房地產股，因為它們大多提供良好的股息收益率（超過 3%），高於銀行存款、國庫券和新加坡儲蓄債券的利率。

楊慧詩推薦基本面穩健、盈利可觀而且估值具有吸引力的股票。她看好和美置地（Ho Bee Land）、新加坡置地、城市發展和華業集團。