<p>人工智能（AI）股票和房地產投資信託（REITs）通常吸引不同類型的投資者。像 <strong>Nvidia</strong> 這樣的領先科技股票更容易吸引以增長為導向的投資者，而 REITs 則通過購買物業、出租並將大部分收入以股息形式分配，更受收入投資者的青睞。</p>
<p>但與其在 AI 行業的增長潛力和 REIT 領域的收入之間做出選擇，不如通過數據中心 REITs 投資於這兩個市場，這些 REITs 購買數據中心並將空間出租給大型雲基礎設施、AI 公司等。</p>
<p><img src="https://imageproxy.pbkrs.com/https://g.foolcdn.com/image//query-b3A9cmVzaXplJnVybD1odHRwczovL2cuZm9vbGNkbi5jb20vZWRpdG9yaWFsL2ltYWdlcy84MzgyMjQvd29tYW4tYW5hbHlzdC1kYXRhLWNlbnRlci10YWJsZXQtY29udHJvbHMuanBnJnc9NzAw?x-oss-process=image/auto-orient,1/interlace,1/resize,w_1440,h_1440/quality,q_95/format,jpg" alt="" original-src="https://imageproxy.pbkrs.com/https://g.foolcdn.com/image//query-b3A9cmVzaXplJnVybD1odHRwczovL2cuZm9vbGNkbi5jb20vZWRpdG9yaWFsL2ltYWdlcy84MzgyMjQvd29tYW4tYW5hbHlzdC1kYXRhLWNlbnRlci10YWJsZXQtY29udHJvbHMuanBnJnc9NzAw"/></p>
<p>圖片來源：Getty Images。</p>
<p>REITs 的税率低於大多數其他公司，但它們每年必須支付至少 90% 的税前收入作為股息。這使得它們成為以收入為重點的投資者的明顯選擇。數據中心 REITs 的股價可能不會像與 AI 大趨勢相關的其他類型公司那樣快速上漲，也不會產生比其他行業的 REITs 更高的收益率，但它們可以提供良好的增長與收入平衡。在這個細分市場中，<strong>Digital Realty Trust</strong>（DLR -0.59%）是最好的投資之一。</p>
<h2>Digital Realty Trust 的業務是什麼？</h2>
<p>Digital Realty Trust 在超過 50 個大都市地區運營着 300 多個數據中心。它為超過 5000 個客户提供服務，其中包括超過一半的《財富》500 強。其主要客户包括 <strong>IBM</strong>、<strong>Oracle</strong> 和 <strong>Meta Platforms</strong>。</p>
<p>Digital Realty 的健康狀況可以通過其數據中心總數、可出租平方英尺、年末入住率和每股調整後的運營資金（AFFO）來評估——這是大多數 REITs 用來衡量其盈利能力和支付股息能力的指標。因此，只要 REIT 的 AFFO 支付比率保持在 100% 以下，其股息就會保持可持續。以下是它在 AI 市場擴張但宏觀逆風加劇的過去四年中的表現。</p>
<p>| 指標 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 |
| 數據中心總數 | 287 | 316 | 309 | 308 |
| 可出租平方英尺 | 35,631 | 38,156 | 32,203 | 32,120 |
| 入住率 | 83.6% | 84.7% | 79.8% | 82.9% |
| 每股 AFFO | $6.25 | $6.00 | $5.84 | $6.11 |
| 每普通單位股息 | $4.64 | $4.88 | $4.88 | $4.88 |
| AFFO 支付比率 | 74.2% | 81.4% | 83.5% | 79.9% |</p>
<p>數據來源：Digital Realty。</p>
<p>在 2022 年，Digital Realty 的數據中心投資組合規模達到了頂峯，入住率有所改善。但在 2023 年和 2024 年，它出售了一些 “非核心” 數據中心（這些數據中心較舊且較小，增長機會有限），並通過戰略性合資企業減少了對其他數據中心的所有權。這一策略精簡了其支出，使其能夠專注於在核心大都市集羣中擴展其高增長的超大規模數據中心。</p>
<p>但其數據中心業務的縮減——加上更高的利息支出、電力和建築費用的增長，以及強勢美元帶來的貨幣逆風——暫時降低了其每股 AFFO，並導致管理層暫停了年度股息增長。</p>
<p>然而，隨着宏觀經濟環境的改善，前景可能會更加光明。管理層預計到 2025 年，Digital Realty 的恆定貨幣核心 FFO（不包括一次性剝離和合資企業的成本，以及外匯匯率影響）將增長 6% 至 7%，達到每股 $7.10 至 $7.20。它還預計年末入住率將改善 100 至 200 個基點。</p>
<h2>為什麼 Digital Realty 可能是一個很好的 AI 股息投資選擇</h2>
<p>最近，Digital Realty 的股價約為 $175。在這個水平上，Digital Realty 的股息收益率為 2.8%。這低於 10 年期美國國債的 4% 收益率，但隨着利率下降，這一差距應該會縮小。雲計算和 AI 市場的長期擴張也應該推動其每股 AFFO 的增長，併為管理層提供更多提高股息的空間，而該股票在今年的核心 FFO 估計約為 24 倍，仍然看起來合理估值。相比之下，其競爭對手 <strong>Equinix</strong>（EQIX 0.21%）的交易倍數為今年 AFFO 估計的 22 倍，但收益率較低，僅為 2.3%。</p>
<p>因此，如果您正在尋找一種平衡的方式來從 AI 市場的增長中獲利，同時也能獲得穩定的收入，Digital Realty 符合所有要求。利率下降也將使其股息更具吸引力，減少其主要客户的宏觀逆風，並使 REIT 再次擴展其數據中心投資組合變得更便宜。</p>

數字房地產信託

<p>數字房地產信託（Digital Realty Trust，DLR）在人工智能時代被視為一個強勁的分紅投資選擇，吸引了以收入為導向的投資者。該房地產投資信託運營着超過 300 個數據中心，為 IBM 和 Oracle 等主要客户提供服務。儘管近期面臨一些挑戰，包括每股可分配資金（AFFO）減少和暫停分紅增長，管理層預計 2025 年核心資金流（FFO）將增長 6-7%。目前，股票的收益率為 2.8%，隨着利率的下降，這一收益率可能會改善，使其成為在不斷增長的人工智能和雲計算市場中的一個平衡投資選擇</p>

<p>Artificial intelligence (AI) stocks and real estate investment trusts (REITs) generally attract different types of investors. Leading tech stocks like <strong>Nvidia</strong> are more apt to appeal to growth-oriented investors, while REITs -- which purchase properties, rent them out, and distribute the lion's share of their income through dividends -- are more favored by income investors.</p>
<div class="lb-trans"><p>人工智能（AI）股票和房地產投資信託（REITs）通常吸引不同類型的投資者。像 <strong>Nvidia</strong> 這樣的領先科技股票更容易吸引以增長為導向的投資者，而 REITs 則通過購買物業、出租並將大部分收入以股息形式分配，更受收入投資者的青睞。</p>
</div><p>But instead of choosing between the AI industry's growth potential and the REIT sector's income, it's possible to invest in both markets through data center REITs, which buy data centers and rent space in them out to large cloud infrastructure, AI companies, and others.</p>
<div class="lb-trans"><p>但與其在 AI 行業的增長潛力和 REIT 領域的收入之間做出選擇，不如通過數據中心 REITs 投資於這兩個市場，這些 REITs 購買數據中心並將空間出租給大型雲基礎設施、AI 公司等。</p>
</div><p><img src="https://imageproxy.pbkrs.com/https://g.foolcdn.com/image//query-b3A9cmVzaXplJnVybD1odHRwczovL2cuZm9vbGNkbi5jb20vZWRpdG9yaWFsL2ltYWdlcy84MzgyMjQvd29tYW4tYW5hbHlzdC1kYXRhLWNlbnRlci10YWJsZXQtY29udHJvbHMuanBnJnc9NzAw" alt="" original-src="https://g.foolcdn.com/image/?url=https%3A%2F%2Fg.foolcdn.com%2Feditorial%2Fimages%2F838224%2Fwoman-analyst-data-center-tablet-controls.jpg&amp;op=resize&amp;w=700"/></p>
<p>Image source: Getty Images.</p>
<div class="lb-trans"><p>圖片來源：Getty Images。</p>
</div><p>REITs enjoy a lower tax rate than most other companies, but they're obligated to pay out at least 90% of their pre-tax income each year in dividends. That makes them an obvious choice for income-focused investors. Data center REITs' share prices might not rise as rapidly as other types of companies connected to the AI megatrend, nor generate higher yields than REITs in other industries, but they can offer a good balance of growth and income. One of the best plays in this niche is <strong>Digital Realty Trust</strong>(DLR -0.59%).</p>
<div class="lb-trans"><p>REITs 的税率低於大多數其他公司，但它們每年必須支付至少 90% 的税前收入作為股息。這使得它們成為以收入為重點的投資者的明顯選擇。數據中心 REITs 的股價可能不會像與 AI 大趨勢相關的其他類型公司那樣快速上漲，也不會產生比其他行業的 REITs 更高的收益率，但它們可以提供良好的增長與收入平衡。在這個細分市場中，<strong>Digital Realty Trust</strong>（DLR -0.59%）是最好的投資之一。</p>
</div><h2>What does Digital Realty Trust do?</h2>
<div class="lb-trans"><h2>Digital Realty Trust 的業務是什麼？</h2>
</div><p>Digital Realty Trust operates more than 300 data centers across more than 50 metropolitan areas. It serves more than 5,000 customers, including over half of the Fortune 500. Its top clients include <strong>IBM</strong>, <strong>Oracle</strong>, and <strong>Meta Platforms</strong>.</p>
<div class="lb-trans"><p>Digital Realty Trust 在超過 50 個大都市地區運營着 300 多個數據中心。它為超過 5000 個客户提供服務，其中包括超過一半的《財富》500 強。其主要客户包括 <strong>IBM</strong>、<strong>Oracle</strong> 和 <strong>Meta Platforms</strong>。</p>
</div><p>Digital Realty's health can be gauged by its growth in total data centers, its rentable square feet, year-end occupancy rates, and adjusted funds from operations (AFFO) per share -- the metric that most REITs prefer to use to gauge their profitability and ability to cover their dividend payments. So as long as a REIT's AFFO payout ratio stays below 100%, its dividends will remain sustainable. Here's how it fared over the past four years as the AI market expanded, but the macro headwinds intensified.</p>
<div class="lb-trans"><p>Digital Realty 的健康狀況可以通過其數據中心總數、可出租平方英尺、年末入住率和每股調整後的運營資金（AFFO）來評估——這是大多數 REITs 用來衡量其盈利能力和支付股息能力的指標。因此，只要 REIT 的 AFFO 支付比率保持在 100% 以下，其股息就會保持可持續。以下是它在 AI 市場擴張但宏觀逆風加劇的過去四年中的表現。</p>
</div><p>| Metric | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 |
| Total data centers | 287 | 316 | 309 | 308 |
| Rentable square feet | 35,631 | 38,156 | 32,203 | 32,120 |
| Occupancy rate | 83.6% | 84.7% | 79.8% | 82.9% |
| AFFO per share | $6.25 | $6.00 | $5.84 | $6.11 |
| Dividend per common unit | $4.64 | $4.88 | $4.88 | $4.88 |
| AFFO payout ratio | 74.2% | 81.4% | 83.5% | 79.9% |</p>
<div class="lb-trans"><p>| 指標 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 |
| 數據中心總數 | 287 | 316 | 309 | 308 |
| 可出租平方英尺 | 35,631 | 38,156 | 32,203 | 32,120 |
| 入住率 | 83.6% | 84.7% | 79.8% | 82.9% |
| 每股 AFFO | $6.25 | $6.00 | $5.84 | $6.11 |
| 每普通單位股息 | $4.64 | $4.88 | $4.88 | $4.88 |
| AFFO 支付比率 | 74.2% | 81.4% | 83.5% | 79.9% |</p>
</div><p>Data source: Digital Realty.</p>
<div class="lb-trans"><p>數據來源：Digital Realty。</p>
</div><p>In 2022, the size of Digital Realty's data center portfolio peaked as its occupancy rates improved. But in 2023 and 2024, it sold some of its &#34;non-core&#34; data centers (which were older and smaller, with limited growth opportunities) and reduced its ownership in some of its other data centers through strategic joint ventures. That strategy streamlined its spending and allowed it to focus on expanding its higher-growth hyperscale data centers in its core metro clusters.</p>
<div class="lb-trans"><p>在 2022 年，Digital Realty 的數據中心投資組合規模達到了頂峯，入住率有所改善。但在 2023 年和 2024 年，它出售了一些 “非核心” 數據中心（這些數據中心較舊且較小，增長機會有限），並通過戰略性合資企業減少了對其他數據中心的所有權。這一策略精簡了其支出，使其能夠專注於在核心大都市集羣中擴展其高增長的超大規模數據中心。</p>
</div><p>But that slimming down of its data center business -- along with its higher interest rate expenses, growth in electricity and construction expenses, and currency headwinds from a strong U.S. dollar -- temporarily reduced its AFFO per share and led management to pause its annual dividend hikes.</p>
<div class="lb-trans"><p>但其數據中心業務的縮減——加上更高的利息支出、電力和建築費用的增長，以及強勢美元帶來的貨幣逆風——暫時降低了其每股 AFFO，並導致管理層暫停了年度股息增長。</p>
</div><p>Yet brighter days might be ahead as the macroeconomic environment improves. For 2025, management expects Digital Realty's constant-currency core FFO (which excludes the costs of one-time divestments and joint ventures, as well as foreign exchange rate impacts) to rise by 6% to 7% to between $7.10 per share and $7.20 per share. It also expects its year-end occupancy rate to improve by 100 to 200 basis points.</p>
<div class="lb-trans"><p>然而，隨着宏觀經濟環境的改善，前景可能會更加光明。管理層預計到 2025 年，Digital Realty 的恆定貨幣核心 FFO（不包括一次性剝離和合資企業的成本，以及外匯匯率影響）將增長 6% 至 7%，達到每股 $7.10 至 $7.20。它還預計年末入住率將改善 100 至 200 個基點。</p>
</div><h2>Why Digital Realty could be a great AI dividend play</h2>
<div class="lb-trans"><h2>為什麼 Digital Realty 可能是一個很好的 AI 股息投資選擇</h2>
</div><p>Shares were recently trading at around $175. At that level, Digital Realty's dividend has a decent 2.8% yield. That's lower than the 10-year U.S. Treasury's 4% yield, but that gap should narrow as interest rates decline. The secular expansions of the cloud computing and AI markets should also boost its AFFO per share and give management more room to raise dividends, and the stock still looks reasonably valued at about 24 times this year's core FFO estimate. By comparison, its rival <strong>Equinix</strong>(EQIX 0.21%) trades at 22 times this year's AFFO estimate, but has a lower 2.3% yield.</p>
<div class="lb-trans"><p>最近，Digital Realty 的股價約為 $175。在這個水平上，Digital Realty 的股息收益率為 2.8%。這低於 10 年期美國國債的 4% 收益率，但隨着利率下降，這一差距應該會縮小。雲計算和 AI 市場的長期擴張也應該推動其每股 AFFO 的增長，併為管理層提供更多提高股息的空間，而該股票在今年的核心 FFO 估計約為 24 倍，仍然看起來合理估值。相比之下，其競爭對手 <strong>Equinix</strong>（EQIX 0.21%）的交易倍數為今年 AFFO 估計的 22 倍，但收益率較低，僅為 2.3%。</p>
</div><p>So if you're looking for a balanced way to profit from the growth of the AI market that also distributes steady income, Digital Realty checks all the right boxes. Declining interest rates should also make its dividend more appealing, reduce the macro headwinds for its top customers, and make it cheaper for the REIT to expand its data center portfolio again.</p>
<div class="lb-trans"><p>因此，如果您正在尋找一種平衡的方式來從 AI 市場的增長中獲利，同時也能獲得穩定的收入，Digital Realty 符合所有要求。利率下降也將使其股息更具吸引力，減少其主要客户的宏觀逆風，並使 REIT 再次擴展其數據中心投資組合變得更便宜。</p>
</div>

預測：這家數據中心房地產信託公司可能在 AI 時代成為頂級股息投資選擇