從負債率 99% 到盈利人民幣 9.7 億，再到斥資 9.77 億港元收購 AI 算力公司，粵港灣控股 (01396) 完成了一場從產城開發商到數字生態運營商的華麗蜕變。10 月 23 日，粵港灣控股發佈公告稱，稱已完成對 Wisdom Knight Holdings Limited 的收購，總代價為 9.77 億港元。這家一年前還深陷債務危機的企業，在成功實施 4.4 億美元債轉股方案後，迅速將目光投向 AI 算力賽道。此次併購遠非簡單的業務疊加，而是一場深刻的資本邏輯重構。粵港灣控股正將閒置廠房、土地資源轉化為高性能智算中心，實現從 “重資產沉沒成本” 向 “輕資產科技資產” 的價值躍遷，更讓企業實現從 “物理空間建造者” 向 “數字生態運營商” 的戰略升級。<h2>從 “水泥盒子” 到 “算力插座”</h2>資料顯示，資料顯示，Wisdom Knight Holdings Limited 控制的國內主體 (深圳天頓數據科技有限公司) 是中國第一梯隊智算建設運營商，國內最早佈局國標 A 級第三方數據中心的企業之一，是 “綠能智算” 全生命週期服務的供應商。<img src="https://imageproxy.pbkrs.com/https://img.zhitongcaijing.com/image/20251024/1761290793374792.png?x-oss-process=image/auto-orient,1/interlace,1/resize,w_1440,h_1440/quality,q_95/format,jpg" title="1761290793374792.png" alt="ygwk1.png" width="1265" height="413" original-src="https://imageproxy.pbkrs.com/https://img.zhitongcaijing.com/image/20251024/1761290793374792.png"/>自成立以來，天頓數據的營收持續高速增長，2022-2024 年營收分別為人民幣 5090 萬元、6160 萬元、2.3 億元，2025Q1 更高達 1.744 億元，在手合同規模超百億元，並由此啓動 “國內 + 國際雙市場發展戰略”。值得一提的是，天頓數據 2025Q1 已實現贏利，充分證實 “多源導構算力服務 +AIDC 建設運營” 的雙主業發展模式已得到商業化驗證，其 AI 智算中心業務模式提升了營運效率及盈利能力。此前的 2025 年 5 月 7 日，粵港灣控股以 98.33% 的高票通過率完成 4.4 億美元的債轉股方案，成為首家幾乎全部出清境外美元債的內房股企業，有息負債率從從 45% 降至 7%，併到 2025 年上半年實現歸母淨利潤高達 9.7 億元的逆襲，傳統產城業務不再是負累而是助推。這就是此次併購的核心價值，在於雙方資源的互補與聚變。作為併購方的粵港灣控股，是中國領先的新生態產城服務商，在全國多個區域擁有大量土地儲備。而天頓數據深耕的&#34;綠能智算&#34;模式，與粵港灣積澱的產城開發能力形成完美咬合，將閒置廠房、土地資源轉化為高性能智算中心、AI 算力基礎設施，催生出&#34;算力 + 能源 + 空間&#34;的一體化服務體系，徹底改變了傳統產業運營的盈利邏輯。客户資源的互通更讓協同效應錦上添花。天頓數據已積累的近 200 家企業客户中，不乏大型雲服務商與頭部 AI 公司，這些高價值 B 端資源的注入，為粵港灣開闢了全新的增長曲線。此前依賴產城銷售與物業租賃的單一收入結構，正被 AI 算力服務、能源管理收益、智算空間運營收入等多元組合取代，企業抗風險能力與盈利韌性顯著增強。<h2>估值重構：從產城股到科技股的價值重估</h2>從產業趨勢看，AI 算力正成為數字經濟時代的 “新石油”。AI 算力行業因其 “高壁壘、高毛利、高復購” 特性，成為資本市場寵兒。美股市場，AI 算力龍頭 CoreWeave 以 350 億美元估值衝刺 IPO，現今其市值為 610.66 億美元 (11 月 24 日收盤數據)，其 2024 年營收達 19.15 億美元，市銷率 (PS) 約 31.89 倍;A 股市場，中科曙光、浪潮信息等算力基礎設施企業市盈率 (PE) 普遍在 40 倍以上，遠超傳統 IT 企業。在對天頓數據的收購完成後，粵港灣的估值體系正經歷根本性重塑。如果 PE 估值法，目前天頓數據 2025Q1 淨利潤為人民幣 2336 萬元，假設全年淨利潤約人民幣 1 億元，2026 年或再增長 50%。作為對比，目前算力行業整體 PE 值 68 倍左右，則全年此一塊的估值就達 68 億元，加之此前產城板塊約 30 億元的估值，合計 98 億元，較目前 67.9 億港元的市值存在 50% 上漲空間。更重要的是，此次併購最深刻的影響在於資本邏輯的重構。粵港灣控股正打造 “產業運營資產證券化 + 算力運營收益” 的雙輪驅動模型，類似美國 DigitalBridge 的數字基建 REITs 模式。天頓數據提供的穩定現金流加上粵港灣擁有的基建資產，具備了證券化的潛力。未來，公司可以通過剝離算力中心資產發行 REITs，實現 “開發 - 運營 - 退出” 的閉環，從而從 “一次性銷售” 轉向 “永續經營”，使盈利能力更加確定。從長遠看，此次併購是粵港灣擺脱產城開發與運營週期依賴的關鍵佈局，長期契合中國 AI 算力需求年均 40% 增長、房城數字化轉型政策紅利及粵港澳大灣區數字新基建規劃三大趨勢。儘管存在 12 個月業務協同期的整合壓力，但 “算力 + 產城” 的創新模式有望重構估值邏輯。一位資深港股分析師表示：“市場終將認識到，這場收購的核心是獲取重構產城運營的算法邏輯，而非簡單的資產疊加。”<h2>結語</h2>二十年前，地產商把 “土地” 做成標準化產品，催生了萬億商品房市場;十年前，把 “商業地產” 做成 REITs，撬動物流園、產業園的證券化浪潮。今天，粵港灣控股用一把 “硅芯鑰匙” 打開 “重資產” 的鐐銬，讓沉睡的廠房變成可上市、可分紅、可增值的 “算力基礎設施 REITs”，完成了從 “物理空間建造者” 到 “數字生態運營商” 的戰略升級，也為整個行業示範了 “高槓杆、低週轉” 的終極救贖路徑。當剷車把最後一斗混凝土倒進機房隔振層，GPU 的風扇開始轟鳴，像一首新的資本序曲，而這正是中國式數字基建資本化的強勁心跳。

粵港灣控股

粵港灣控股完成對 Wisdom Knight Holdings Limited 的收購，總代價為 9.77 億港元，標誌着其從產城開發商向數字生態運營商的轉型。此次併購不僅是業務疊加，更是資本邏輯的重構。公司通過將閒置資源轉化為智算中心，實現了從重資產向輕資產的轉變。天頓數據作為國內領先的智算運營商，營收持續增長，已實現盈利，驗證了其雙主業發展模式的商業化。

算力即生產力：粵港灣控股併購天頓數據，打造 “基建 +AI” 雙輪驅動的資本敍事新引擎