Easterly Government Properties 公佈 2025 年第三季度財報 | DEA 股票新聞

2025年10月27日- 上午 06:30 华盛顿 --（商业新闻）--Easterly Government Properties, Inc.（纽约证券交易所代码：DEA）（“公司” 或 “Easterly”）是一家完全整合的房地产投资信托（“REIT”），主要专注于收购、开发和管理租赁给美国政府及其相关合作伙伴的 A 级商业物业，今天公布了截至2025年9月30日的季度运营结果。 截至2025年9月30日的季度亮点： 净收入为 120 万美元，或每股 0.03 美元（完全摊薄基础） 核心 FFO 为 3560 万美元，或每股 0.76 美元（完全摊薄基础） 收购了位于佛罗里达州迈尔斯堡（“FL - Ft. Myers”）的土地，计划开发约 64,000 平方英尺的实验室，并签订了为期 25 年的不可取消租约 收购了一处 138,125 平方英尺的设施，100% 租赁给领先的卫星制造商 York Space Systems，位于科罗拉多州格林伍德村（“York - Greenwood”） 根据公司于 2021 年 6 月启动的 3 亿美元 ATM 计划，发行了共计 750,000 股公司普通股，以结算之前达成的远期销售交易。这些股票在同一季度以每股加权平均价格 22.42 美元进行实物结算，为公司筹集了约 1680 万美元的净收益。 注意：除非另有说明，所有股份和每股数据均已调整，以反映2025年4月28日生效的 1 比 2.5 的反向股票拆分，以及2025年5月8日生效的普通股授权股份从 200,000,000 减少至 80,000,000，比例与 1 比 2.5 的反向股票拆分相符。 “我们又交出了一个强劲的季度业绩，” Easterly Government Properties 的总裁兼首席执行官 Darrell Crate 表示。“这突显了 Easterly 在时间上提供持续复合增长的能力。” 截至2025年9月30日的九个月财务结果： 净收入为 880 万美元，或每股 0.19 美元（完全摊薄基础） 核心 FFO 为 1.033 亿美元，或每股 2.22 美元（完全摊薄基础） 投资组合运营 截至2025年9月30日，公司或其合资企业在美国拥有 102 个运营物业，租赁面积约为 1020 万平方英尺，其中包括 92 个主要租赁给美国政府租户机构的运营物业、六个主要租赁给美国州或地方政府租户机构的运营物业，以及四个完全租赁给私人租户的运营物业。此外，公司全资拥有四个正在开发的物业，预计完工后将涵盖约 30 万可出租平方英尺。 第一个开发项目位于乔治亚州亚特兰大，目前正在建设中，完工后预计与美国总务管理局（GSA）签订为期 20 年的租约，以供美国食品药品监督管理局（FDA）使用。第二个项目位于亚利桑那州弗拉格斯塔夫，目前正在建设中，完工后预计与 GSA 签订为期 20 年的租约，以供美国司法部使用。第三个项目位于佛罗里达州迈尔斯堡，目前正在建设中，完工后预计与佛罗里达州执法局签订为期 25 年的租约，以供其使用。第四个项目位于俄勒冈州梅德福，目前正在设计中，完工后预计与 GSA 签订为期 20 年的租约，以供美国司法部使用。 截至2025年9月30日，投资组合的加权平均年龄为 16.4 年，基于物业建造或定制翻新的日期，剩余加权平均租期为 9.5 年。 收购和开发活动 收购 2025年8月28日，公司收购了一处 138,125 平方英尺的设施，100% 租赁给 York Space Systems，位于科罗拉多州格林伍德村。York Space Systems 专注于标准化小型卫星平台的批量生产，特别是 S-Class 卫星总线，与传统的定制卫星相比，能够显著降低成本并加快部署时间。York 是美国太空发展局（SDA）的多个行业合作伙伴之一。York - Greenwood 于 2020 年为 York Space Systems 进行定制翻新，包括专门用于卫星及卫星组件生产的洁净室。该租约为三网租约，具有年度递增条款，租约到期于 2031 年。在到期之前，York Space Systems 将有权以市场条款将租约延长 10 年。 开发 2025年7月2日，公司收购了位于佛罗里达州迈尔斯堡的土地，计划开发约 64,000 平方英尺的实验室，并签订了为期 25 年的不可取消租约。FL - Ft. Myers 预计将是一座两层的定制设施，位于 8.29 英亩的土地上，战略性地位于 I-75 州际公路旁和阿利科路以北。该物业将租赁给佛罗里达州执法局（FDLE），并将包括最先进的实验室和培训中心。现场施工计划于 2025 年第三季度开始，预计在 2026 年下半年交付。一旦交付，将与 AAA 评级的佛罗里达州签订一份全新的 25 年固定租约，以供 FDLE 使用。 资产负债表和资本市场活动 截至2025年9月30日，公司总负债约为 16 亿美元，其中包括：在其高级无担保循环信贷额度上未偿还的 1.709 亿美元，在 2016 年定期贷款额度上未偿还的 1 亿美元，在 2018 年定期贷款额度上未偿还的 2 亿美元，1 亿美元的高级无担保票据，以及 1.529 亿美元的抵押贷款（不包括未摊销的溢价和折扣及递延融资费用）。公司的未偿债务的加权平均到期时间为 4.4 年，加权平均利率为 4.7%。此外，公司的净债务与总企业价值的比率为 59.9%，调整后的净债务与年化季度前瞻性 EBITDA 的比率为 7.2 倍。 2025年8月21日，公司修订了 2018 年定期贷款。Easterly 将 2018 年定期贷款从 1.745 亿美元增加至 2 亿美元，并将到期日从2026年7月23日延长至2028年8月21日。此外，公司可根据自身的判断行使两个一年的延期选项，受某些条件的限制，从而将到期日延长至最晚2030年8月21日。Easterly 进一步通过一个附加功能增加了借款能力，该功能在满足惯常条款和条件的情况下，为公司提供最多 1 亿美元的额外借款能力。2018 年定期贷款的借款将继续按 SOFR 利率计息，加上 0.10% 的信用利差调整，以及 1.20% 至 1.70% 的利差，具体取决于公司的杠杆比率。 股息 2025年10月23日，Easterly 的董事会批准了 2025 年第三季度每股现金股息 0.45 美元。该股息将于2025年11月20日支付给2025年11月7日的股东。 指引 该指引为前瞻性，反映了管理层对当前和未来市场状况的看法。公司的实际结果可能与该指引存在重大差异。 截至2025年12月31日的 12 个月展望 公司调整了 2025 年全年的核心 FFO 每股完全摊薄基础的指引，范围为 2.98 - 3.02 美元。 低 高 每股净收入（亏损）– 完全摊薄基础 $ 0.32 0.36 加：公司在房地产折旧和摊销中的份额 $ 2.58 2.58 加：公司在减值损失中的份额 $ 0.05 0.05 每股 FFO – 完全摊薄基础 $ 2.95 2.99 加：公司在非房地产资产折旧中的份额 $ 0.03 0.03 每股核心 FFO – 完全摊薄基础 $ 2.98 3.02 该指引假设 2025 年约有 1.67 亿美元的全资收购和 2500 万至 7500 万美元的总开发相关投资。 截至2026年12月31日的 12 个月展望 公司发布 2026 年全年的核心 FFO 每股完全摊薄基础的指引，范围为 3.05 - 3.12 美元。 低 高 每股净收入（亏损）– 完全摊薄基础 $ 0.35 0.42 加：公司在房地产折旧和摊销中的份额 $ 2.68 2.68 每股 FFO – 完全摊薄基础 $ 3.03 3.10 加：公司在非房地产资产折旧中的份额 $ 0.02 0.02 每股核心 FFO – 完全摊薄基础 $ 3.05 3.12 该指引假设 2026 年约有 5000 万美元的全资收购和 5000 万至 1 亿美元的总开发相关投资。 非 GAAP 补充财务指标 本节包含公司在本新闻稿中使用的某些非 GAAP 财务指标和其他术语的定义，以及在适用情况下，管理层认为这些非 GAAP 财务指标为投资者提供有关公司财务状况和经营结果的有用信息的原因，以及管理层使用这些指标的其他目的。这些指标不应单独考虑或作为 GAAP 绩效指标的替代。每个非 GAAP 财务指标与可比的 GAAP 财务指标之间的差异的调节已包含在本新闻稿中，紧随合并财务报表之后。更多详细信息可以在公司最近的 10-K 表格年报和 10-Q 表格季度报告中找到，以及其他不时提交或提供给证券交易委员会的文件。我们展示某些财务信息和指标为 “Easterly 的份额”，该信息是按实体逐个计算的。“Easterly 的份额” 信息，我们也称之为 “按份额”、“按比例” 或 “我们的份额”，并不是，也不打算是，按照 GAAP 的呈现。 可分配现金（CAD） 是一种非公认会计原则（non-GAAP）财务指标，并不旨在代表该期间的现金流，也不表明根据公认会计原则（GAAP）确定的经营活动提供的现金流。CAD 的计算依据当前 Nareit 定义，即 FFO 减去正常化的经常性房地产相关支出和其他非现金项目、非经常性支出以及未合并房地产合资企业分配的这些调整的份额。CAD 仅作为补充披露，因为公司认为它提供了有关公司资助其股息能力的有用信息。由于所有公司计算 CAD 的方式不同，因此 CAD 的呈现可能无法与其他公司的类似指标进行比较 。 核心运营资金（Core FFO） 调整 FFO，以呈现公司运营表现的替代指标，当适用时，排除公司认为不代表持续运营结果的项目，例如与负债管理相关的费用（包括债务清偿损失和修改费用）、灾难事件费用、非房地产资产的折旧、信用损失的准备（回收）以及未合并房地产合资企业分配的这些调整的份额。在未来期间，公司可能还会排除其他项目，以帮助投资者比较其结果。公司认为核心运营资金更准确地反映了公司核心业务的持续运营和财务表现。 息税折旧摊销前利润（EBITDA） 的计算为净收入（损失）减去利息费用、税收、折旧和摊销前的总和，以及经营物业的（收益）损失、减值损失和未合并房地产合资企业分配的这些调整的份额。EBITDA 并不旨在代表该期间的现金流，也不作为经营收入的替代指标来指示经营表现，不应孤立考虑或作为根据 GAAP 准备的业绩指标的替代，且不表明根据 GAAP 确定的经营收入或经营活动提供的现金流，并且可能以预测基础呈现。EBITDA 仅作为关于流动性的补充披露，因为公司认为它提供了有关公司偿还或承担债务能力的有用信息。由于所有公司计算 EBITDA 的方式不同，因此 EBITDA 的呈现可能无法与其他公司的类似指标进行比较。 运营资金（FFO） 根据 Nareit FFO 白皮书 - 2018 年重述的定义为净收入（损失），根据 GAAP 计算，排除与房地产相关的折旧和摊销、某些房地产资产的买卖损益、控制权变更的损益以及某些房地产资产和投资的减值减记，当减值直接归因于实体持有的可折旧房地产价值的下降时。FFO 包括公司在未合并附属公司的 FFO 份额。FFO 是一种广泛认可的房地产投资信托（REIT）表现指标。尽管 FFO 是一种非公认会计原则（non-GAAP）财务指标，但公司认为有关 FFO 的信息对股东和潜在投资者是有帮助的。 净债务和调整后净债务 净债务代表公司的合并债务及其未合并债务的份额，调整后排除其未摊销的溢价和折扣及递延融资费用的份额，减去其现金及现金等价物和物业收购结算托管的份额，净额为存款。通过排除这些项目，结果提供了需偿还的借款资本的合同金额的估算，减去可用于偿还的现金。公司认为此计算构成对投资者理解其财务状况的有益补充非公认会计原则（non-GAAP）财务披露。调整后净债务是净债务减去 1) 对于每个在建或设计中的项目，取 i) 未偿还的总额和 ii) 到目前为止的成本中的较小者，2) 40% 乘以到目前为止的成本超过每个在建或设计项目的总额的金额，以及 3) 先前完成项目的未偿还总额。这些调整旨在 1) 移除每个在建、设计中或先前完成项目中已通过债务融资的估算部分，该部分可能通过来自美国政府的未偿还成本补偿支付偿还，以及 2) 移除每个在建或设计项目中超过总额的未偿还补偿的估算部分，该部分已通过债务融资但尚未产生收益。有关更多信息，请参见公司 Q3 2025 补充信息包第 27 页。公司的净债务和调整后净债务的计算方法可能与其他 REIT 使用的方法不同，并且可能以预测基础呈现。因此，公司的方法可能无法与其他 REIT 进行比较。 其他定义 完全摊薄基础 假设所有代表公司运营合伙企业的有限合伙权益的流通普通单位或普通单位的交换、所有限制性股票的完全归属，以及所有已获得和已归属的 LTIP 单位在公司运营合伙企业中以一对一的方式交换为普通股，这与 GAAP 下 “完全摊薄” 的含义不同。 电话会议信息 公司将于2025年10月27日上午 11:00（东部时间）召开网络广播和电话会议，回顾 2025 年第三季度的业绩，讨论近期事件并进行问答环节。网络广播将在公司网站的投资者关系部分提供。网络广播结束后，网络广播的重播将在公司网站的投资者关系部分提供，持续时间可达十二个月。请注意，新闻稿的完整文本和补充信息包也可以通过公司网站 ir.easterlyreit.com 获取。 关于 Easterly Government Properties, Inc. Easterly Government Properties, Inc.（纽约证券交易所代码：DEA）总部位于华盛顿特区，主要专注于收购、开发和管理租赁给美国政府的 A 级商业物业。Easterly 经验丰富的管理团队为直接或通过美国总务管理局（GSA）租赁给这些机构的物业提供了对美国政府关键任务机构的战略和需求的专业洞察。有关公司及其物业的更多信息，请访问 www.easterlyreit.com。 前瞻性声明 我们在本新闻稿中所作的声明被视为《1933 年证券法》第 27A 条和《1934 年证券交易法》第 21E 条所定义的 “前瞻性声明”，通常通过使用 “预期”、“相信”、“估计”、“期望”、“打算”、“可能”、“计划”、“项目”、“寻求”、“应该”、“将” 等词语或类似表达的变体来识别，并包括我们关于净收入（损失）和每股核心 FFO（完全摊薄基础）的指导。我们希望这些前瞻性声明能够受到 1995 年《私人证券诉讼改革法》中关于前瞻性声明的安全港条款的保护，并在本新闻稿中包含此声明，以符合这些安全港条款。这些前瞻性声明反映了我们对计划、意图、期望、战略和前景的当前看法，这些看法基于我们目前可获得的信息和我们所做的假设。尽管我们相信这些前瞻性声明所反映或暗示的计划、意图、期望、战略和前景是合理的，但我们无法保证这些计划、意图、期望或战略将会实现或达成。此外，实际结果可能与前瞻性声明中描述的结果有重大差异，并将受到多种超出我们控制范围的风险和因素的影响，包括但不限于：我们对美国政府及其机构的依赖所带来的风险，这些机构几乎占据了我们所有的收入，包括信用风险以及美国政府减少房地产支出或改变对租赁物业的偏好（包括因美国政府的任何停摆而导致的变化）的风险；与房地产的拥有和开发相关的风险；租金下降或空置率上升的风险；关键人员的流失；资本和信贷市场的普遍波动以及我们普通股的市场价格；我们可能失去一个或多个主要租户的风险；完成并成功整合收购的困难；收购或开发项目未能达到预期水平或未能产生预期结果的风险；与我们的合资活动相关的风险；与实际或威胁的恐怖袭击相关的风险；房地产市场的激烈竞争可能限制我们吸引或留住租户或重新出租空间的能力；保险金额不足或面临未投保或投保不足事件的风险；与不利天气条件、自然灾害和气候变化相关的不确定性和风险；与环境、健康和安全事务相关的责任风险；由于房地产投资的相对流动性不足和我们资产的性质，处置资产的能力有限；面临诉讼或其他索赔的风险；与数据安全漏洞相关的风险；与我们的债务相关的风险，包括未能以有利条件或根本无法再融资当前或未来的债务，未能满足现有和新债务协议中的限制性契约和要求，利率波动以及再融资或发行新债务的成本增加；与衍生品或对冲活动相关的风险；与抵押债务或无担保融资或其不可用性相关的风险，这可能使得融资或再融资物业变得困难，并可能使我们面临止赎风险；未来任何疫情、流行病或高度传染性疾病的爆发对美国、地区和全球经济以及我们的财务状况和经营结果的负面影响；以及在我们提交给证券交易委员会（SEC）的2024年12月31日结束的 10-K 表格的 “风险因素” 部分和其他公开文件中详细列出的其他风险和不确定性。此外，我们预期作为房地产投资信托的资格涉及 1986 年《国内税收法典》（或《法典》）的高度技术性和复杂条款的适用，并取决于我们通过实际经营结果、分配水平和股东多样性满足《法典》所施加的各种要求。我们不承担公开更新任何前瞻性声明的义务，无论是由于新信息、未来事件还是其他原因。 资产负债表 (未经审计，以千为单位，除股份金额外) 2025年9月30日 2024年12月31日 资产 房地产净值 $ 2,709,517 $ 2,572,095 现金及现金等价物 4,355 19,353 限制性现金 9,854 8,451 租户应收账款 65,784 71,172 对未合并房地产合资企业的投资 306,526 316,521 房地产贷款应收款净额 34,792 34,081 无形资产净额 190,652 161,425 利率掉期 - 717 预付费用及其他资产 59,949 39,256 总资产 $ 3,381,429 $ 3,223,071 负债 循环信贷额度 170,900 274,550 定期贷款净额 296,971 274,009 应付票据净额 1,018,640 894,676 抵押贷款应付票据净额 152,316 155,586 无形负债净额 12,636 14,885 递延收入 220,529 120,977 利率掉期 3,046 - 应付账款、应计费用及其他负债 121,568 101,271 总负债 1,996,606 1,835,954 股东权益 普通股，面值$0.01，授权 80,000,000 股，2025年9月30日和2024年12月31日分别发行和流通 46,108,379 股和 43,188,224 股 (1) 461 432 额外实收资本 (1) 1,952,689 1,874,193 留存收益 140,265 131,854 累计股息 (755,273 ) (686,044 ) 累计其他综合收益（损失） (4,641 ) 683 总股东权益 1,333,501 1,321,118 非控制性权益在运营合伙企业中的权益 51,322 65,999 总 权益 1,384,823 1,387,117 总负债和权益 $ 3,381,429 $ 3,223,071 (1) 截至2024年12月31日，公司因2025年4月28日生效的反向股票拆分，将 60 万美元从普通股重新分类为额外实收资本。 损益表 （未经审计，以千为单位，除每股和每股金额外） 截至三个月 截至九个月 2025年9月30日 2024年9月30日 2025年9月30日 2024年9月30日 收入 租金收入 $ 82,210 $ 72,536 $ 238,123 $ 215,465 租户报销 1,700 663 4,621 4,494 资产管理收入 623 579 1,867 1,680 其他收入 1,618 1,003 4,449 2,163 总收入 86,151 74,781 249,060 223,802 费用 物业运营 20,715 16,710 57,724 51,420 房地产税 8,814 8,000 25,257 24,072 折旧和摊销 28,946 23,795 84,277 71,681 收购成本 293 600 962 1,427 企业一般和行政费用 5,808 4,667 18,830 18,032 信用损失准备（回收） 302 1,260 (475 ) 1,478 总费用 64,878 55,032 186,575 168,110 其他收入（费用） 来自未合并房地产合资企业的收入 1,556 1,575 5,218 4,367 利息费用，净额 (19,037 ) (16,209 ) (56,374 ) (45,210 ) 减值损失 (2,545 ) - (2,545 ) - 净收入 1,247 5,115 8,784 14,849 运营合伙企业的非控股权益 (34 ) (252 ) (373 ) (749 ) 可供 Easterly Government 的净收入 Properties, Inc. $ 1,213 $ 4,863 $ 8,411 $ 14,100 可供 Easterly Government 的净收入 Properties, Inc. 每股： 基本 $ 0.02 $ 0.11 $ 0.18 $ 0.33 稀释 $ 0.02 $ 0.11 $ 0.18 $ 0.33 加权平均流通普通股： 基本 45,337,184 41,406,098 44,532,044 41,068,552 稀释 45,485,375 41,561,832 44,650,747 41,192,398 每股净收入 - 全面稀释基础 $ 0.03 $ 0.12 $ 0.19 $ 0.34 加权平均流通普通股 - 全面稀释基础 47,169,281 43,395,442 46,551,029 43,265,186 息税折旧摊销前利润（EBITDA） （未经审计，以千为单位） 截至三个月 截至九个月 2025年9月30日 2024年9月30日 2025年9月30日 2024年9月30日 净收入 $ 1,247 $ 5,115 $ 8,784 $ 14,849 折旧和摊销 28,946 23,795 84,277 71,681 利息费用 19,037 16,209 56,374 45,210 税费 79 (431 ) 435 (458 ) 减值损失 2,545 - 2,545 - 未合并房地产合资企业分配的上述调整份额 2,323 1,999 7,005 6,154 息税折旧摊销前利润（EBITDA） $ 54,177 $ 46,687 $ 159,420 $ 137,436 形式调整（1） 643 形式 EBITDA $ 54,820 (1) 形式假设 2025 年第三季度收购的唯一运营物业的完整季度运营，以及假设 2025 年第三季度处置的唯一物业在季度开始时处置。 FFO 和 CAD （未经审计，以千为单位，除每股和每股金额外） 截至三个月 截至九个月 2025年9月30日 2024年9月30日 2025年9月30日 2024年9月30日 净收入 $ 1,247 $ 5,115 $ 8,784 $ 14,849 房地产资产折旧 28,695 23,543 83,523 70,926 减值损失 2,545 - 2,545 - 非合并房地产合资企业分配的上述调整份额 2,282 1,976 6,841 5,984 FFO $ 34,769 $ 30,634 $ 101,693 $ 91,759 FFO 调整： 债务清偿和修改费用损失 $ 241 $ 2 $ 1,141 $ 260 信用损失准备（回收） 302 1,260 (475 ) 1,478 自然灾害事件费用，扣除回收 44 7 114 (1 ) 非房地产资产折旧 251 252 754 755 非合并房地产合资企业分配的上述调整份额 16 17 49 50 核心 FFO $ 35,623 $ 32,172 $ 103,276 $ 94,301 每股 FFO - 完全稀释基础 $ 0.74 $ 0.71 $ 2.18 $ 2.12 每股核心 FFO - 完全稀释基础 $ 0.76 $ 0.74 $ 2.22 $ 2.18 核心 FFO $ 35,623 $ 32,172 $ 103,276 $ 94,301 直线租金和其他非现金调整 (337 ) (1,349 ) (386 ) (3,123 ) 上述市场租赁的摊销 (421 ) (390 ) (1,427 ) (1,464 ) 递延收入的摊销 (1,892 ) (1,762 ) (5,517 ) (5,125 ) 非现金利息费用 855 662 2,470 1,358 非现金补偿 1,633 (180 ) 4,449 2,209 自然灾害事件费用，扣除回收 (44 ) (7 ) (114 ) 1 本金摊销 (1,156 ) (1,093 ) (3,420 ) (3,288 ) 维护资本支出 (2,897 ) (2,672 ) (6,902 ) (8,209 ) 合同租户改善 (2,060 ) (287 ) (2,672 ) (860 ) 非合并房地产合资企业分配的上述调整份额 (4 ) 8 (14 ) (7 ) 可分配现金 (CAD) $ 29,300 $ 25,102 $ 89,743 $ 75,793 加权平均普通股流通股 - 完全稀释基础 47,169,281 43,395,442 46,551,029 43,265,186 净债务和调整后净债务 （未经审计，以千为单位） 2025年9月30日 总债务(1) $ 1,648,778 减：现金及现金等价物 (6,397 ) 减：物业收购结算托管，扣除押金 (100 ) 净债务 $ 1,642,281 减：开发项目调整 (2) (56,902 ) 调整后净债务 $ 1,585,379 1 不包括未摊销的溢价/折扣和递延融资费用。 2 请参见本公告第 4 页的调整后净债务定义。 在 businesswire.com 上查看源版本：https://www.businesswire.com/news/home/20251027622414/en/ Easterly Government Properties, Inc. Allison Marino 执行副总裁，首席财务官 202-830-3349 ir@easterlyreit.com 来源：Easterly Government Properties, Inc.