《大行》瑞銀料港鐵股價對屯門第 16 區站第一期招標結果反應正面 但對長期前景保持審慎

瑞銀研究報告指，港鐵 (00066.HK) 公佈屯門第 16 區站第一期物業發展項目合約由新地 (00016.HK) 投得，項目總樓面面積 60.1 萬平方尺，預計可提供約 1,280 個住宅單位。新地透露總投資額達 60 億元，即每平方尺樓面地價約 9,983 元。假設項目平均售價能達到現時同區項目瓏門的水平，即每平方尺 12,750 元，整體發展毛利率約為 22%。與港鐵攤分利潤後，新地實際發展利潤率約為 15%。

該行估算整體土地成本約為每平方尺 4,300 元，較信置 (00083.HK) 8 月投得同區項目的作價高 12%，不過仍較原先估算低 23%，反映屯門南延線項目的商業回報仍低於開初預期。

該行預期港鐵股價對此次招標結果有正面反應，但對公司長期前景保持審慎，因新鐵路項目帶來龐大的資本開支需求及持續上升的利息支出，以及屯門南線以外土地儲備 (東涌東、小蠔灣及北都等) 的吸引力較低。該行現予港鐵目標價 24 元及「沽售」評級。