為什麼這次對香港來説不僅僅是另一次零售業低迷

曾幾何時，香港的零售地產商看起來不可動搖。如果你想要穩定的收入，你會購買該市領先房地產投資信託基金（Reits）的股票，這些信託基金是建立在客流、日常消費和長期以來認為香港人會一直購物的假設之上的穩定分紅機器。\n 這些公司是日常商業的堅實支柱。它們的繁榮並不是因為經濟蓬勃發展，而是因為消費者不斷光顧。\n 那個時代現在感覺格外遙遠。最近的衝擊來自於香港最大的零售地產商 Link Reit，俗稱 “租金收集者”，發佈了截至 9 月 30 日的六個月中期業績。數字令人沮喪：收入同比下降 1.8%，淨物業收入下降 3.4%，最令人震驚的是，每單位分配下降了 5.9%。\n 投資者毫不猶豫。股票在一天內暴跌超過 6%。對於依賴 Link 穩定分紅來支付賬單和購買雜貨的數千名退休人員來説，這無疑是對他們每月預算的重擊。但更深層次的故事在於，這些數字悄然傳達了香港的現狀。\n 香港的零售行業幾乎經歷了所有的考驗：金融危機、抗議活動、疫情和政治動盪。但當前的低迷感覺有所不同。這不是一次下滑，而是一種轉變。Link 的數字清楚地表明瞭這一點。\n 儘管香港的購物中心入住率高達 97.6%，大陸為 95.9%，但該信託被迫大幅降低租金。其在香港的重新出租租金下降了 6.4%，在大陸下降了 16.4%。與六個月前的情況形成鮮明對比。當時，香港的租金迴歸率為温和的負 2.2%，而大陸幾乎持平。\n\n\n 如此快速和大規模的下降不僅是運營問題，更是市場失去活力的症狀。零售商們正在努力生存。為了維持商店運營，Link 正在做一些在香港黃金年代的地產商中很少做的事情：向下談判租金。\n 即使是鄰里購物中心也面臨壓力，這揭示了更廣泛的行為轉變。深圳已成為香港人週末的事實遊樂場。更低的價格、新的購物中心、無盡的餐飲選擇和社交媒體使得北上消費成為一種常態。曾經偶爾的享受現在變成了一種生活方式。\n 當地零售商曾依賴週末人潮，現在在香港享受長假時卻面臨最安靜的時刻。\nLink 的問題不能僅僅歸咎於消費者習慣。部分痛苦是自我造成的。在過去幾年中，該信託在香港之外積極擴張，收購了中國大陸、新加坡、澳大利亞甚至英國的購物中心。回顧來看，這被視為大膽的多元化，但其中的收購更像是代價高昂的實驗，而非穩妥的投資。\n 大陸消費者信心已降温，澳大利亞等市場的零售環境也有所放緩。同時，全球債券收益率上升對物業估值造成了壓力。Link 曾經可預測的形象與全球風險交織在一起。\n\n\n 隨着首席執行官 George Hongchoy Kwok-lung 即將退休，關於他任期的讚美之詞將會湧現。投資者可能會記住其他事情。許多收購稀釋了回報，提高了債務水平，並使信託在香港進入低迷期時暴露在風險之中。\n 當一個重量級企業跌倒時，它迫使人們認真審視整個行業。一些企業正在找到強勁的增長點。薩薩國際控股公司報告稱，香港和澳門的收入增長了 9.4%，同店銷售增長了 11.4%。六福集團預計收益將增長多達 50%。即使在餐飲行業，像 Cafe de Coral 這樣的連鎖店警告業績疲軟，太興集團卻傳來了好消息。\n 確實有贏家。但他們是例外。如今，成功需要優勢、策略和有分量的品牌。任何普通的東西都被更廣泛的潮流所淹沒。\n 經濟學家們早已警告，香港的成本結構與其區域同行相比已失去平衡。房價、商業租金和工資都很高，而香港元在貨幣掛鈎下無法貶值。如果這個城市無法通過匯率調整，就只能通過價格調整。痛苦地調整。這種情況曾在 1998 年至 2003 年間發生，當時租金和物業價值急劇下降。看來這個城市又一次進入了類似的過程。\n\n\n 房價從 2021 年的峯值下跌了近 30%。辦公和零售物業的價值下降得更厲害。公務員面臨薪資凍結。Link，這一穩定收入的終極象徵，已加入被迫收緊開支的機構名單。所有跡象都表明，經濟正進入收縮階段，可能不會迅速反彈。\n 對於許多家庭，尤其是依賴分紅收入的老年居民來説，未來一年可能需要更加精打細算：減少午餐、選擇更便宜的茶具、安靜地削減日常舒適。隨着支出收緊，零售可能會感受到壓力，形成一個進一步減緩復甦的反饋循環。\n 然而，一旦成本重置，這座城市可以重新獲得動力。香港仍然有順風：活躍的金融市場、Web3 倡議、穩定的公司和人才流入。但短期內無可避免地艱難。\n 香港曾經歷過寒冬。春天通常會隨之而來——只是不會立即到來。