郭英成現身，佳兆業走上化債新途

作者 | 周智宇

編輯 | 張曉玲

一週前，佳兆業集團主席郭英成罕見地出現在了一場地產項目的發佈會上。自 2024 年為解決佳兆業債務問題回深圳後，這位常年在香港的地產大佬鮮有公開現身，少數的幾次露面也都是文體、科技類活動上。

作為佳兆業曾經的核心資產儲備，東角頭地塊如今以 “中信·信悦灣” 的案名入市，被郭英成視為 “鑽石寶地”。如今寶地上市，郭英成出席上市活動，也向外傳遞出佳兆業正走向正軌的信號。

就在一週後，12 月 2 日，佳兆業發佈公告，提議按每股 0.5 港元的價格發行新股，用以支付 2025 年 12 月至 2026 年 12 月期間的六筆美元票據利息，涉及金額約 1.2 億美元。

從財務邏輯來看，這是一項旨在保全現金流的舉措。若該方案獲批，佳兆業將以股本擴張的方式替代現金支出，預計減少約 9.33 億港元的現金流出。

業內人士認為，在當前融資環境尚未完全恢復的背景下，這是一筆能夠為企業爭取時間的交易。通過將債權轉化為股權，佳兆業不僅避免了即將到來的違約風險，也保留了寶貴的現金用於項目建設。

這一策略的選擇，也客觀反映了佳兆業當前的資產負債狀況。據 2025 年中期業績報告，截至 6 月底，集團持有現金及銀行存款為 21.7 億元人民幣，且其中絕大部分為受監管的預售資金，需優先保障項目交付。同期，公司面臨的一年內到期短期債務規模為 1192 億元。在此背景下，通過金融工具緩解即期支付壓力，是符合企業生存邏輯的動作。

根據公告，該方案需獲得持有本金額 75% 以上的債權人同意方可落地。考慮到新股發行價（0.5 港元）高於目前二級市場價格，這為債權人提供了一種潛在的退出路徑，但也存在各方博弈的空間。

這個方案如果能夠成功落地，將會進一步重塑佳兆業的股權結構。

郭英成在佳兆業的持股比例預計將從債務重組後的 8.04% 進一步調整至 6.5%，而債權人合計持股比例將達到 60% 左右。這一變化顯示出，在佳兆業風險化解過程中，郭英成正在通過讓渡部分股權以換取企業的持續經營。

此前，佳兆業境外債務重組方案已於 9 月 15 日正式生效，這標誌着企業在法律層面規避了破產清算風險。通過重組，佳兆業實現了約 86 億美元的削債，並將新票據平均展期 5 年，票面利率也壓降至 5%-6.25% 的水平。這意味着在 2027 年底之前，佳兆業在境外暫無剛性的本金償付壓力。

在化解債務的同時，佳兆業的經營重心迴歸到了項目交付與資產盤活上。

數據顯示，2021 年至今，佳兆業累計交付了約 12 萬套房源，體現了其在 “保交付” 層面的執行力。但在銷售端，如何加速去化以實現現金流回正，仍是企業面臨的主要挑戰。

目前，佳兆業在核心項目的盤活上採取了務實的合作模式。以此次發佈的 “中信·信悦灣” 為例，該項目由佳兆業與中信系合作開發。2022 年，佳兆業將項目股權變更給中信系，由中信城開負責融資代建。

這種模式下，相關項目盤活產生的現金流將首先用於償還資方投入，剩餘部分回流至佳兆業。對於佳兆業而言，雖然權益收益有所攤薄，但這藉助央企的信用與資金優勢，實現了停滯項目的重啓與價值釋放。

一名外資投行分析師表示，眼下房企想要上岸，應是首先通過債務重組為企業經營回到正軌奠定基礎，再逐步恢復自己的市場信用、企業主體信用。

眼下，佳兆業通過持續化債，為企業經營回到正軌謀求更多空間。這會是佳兆業從債務重組向常態化運營過渡的關鍵期。

此外，為了尋找新的增長點，佳兆業也在探索多元化路徑，包括通過佳兆業資本等平台佈局現實世界資產代幣化等業務，試圖利用金融科技手段盤活商業和文旅資產。儘管目前該領域尚處於探索階段，但也反映了企業在傳統地產業務之外尋求突破的嘗試。

雖然去槓桿的過程依然充滿挑戰，但相較於那些已經因流動性枯竭而退出舞台的房企，佳兆業通過積極自救，成功保住了上市地位，穩住了核心管理團隊，並利用債務重組爭取到了寶貴時間窗口。

對於這家曾經的 “舊改之王” 而言，最驚心動魄的時刻已經過去。它也正攜手央企等合作方，把一個個停滯的項目像 “信悦灣” 那樣推向市場，也需要向市場證明其資產管理的真實價值，讓債權人相信它的股價能夠走出低谷。

待舊的標籤撕去，這家有 “不死鳥” 之稱的房企，也能夠在存量時代找到屬於自己的新座標。