<p><strong>2025 年迄今表現最佳的 iEdge S-REIT</strong></p>
<table>
<thead>
<tr>
<th></th>
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<th></th>
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<th></th>
<th></th>
</tr>
</thead>
<tbody>
<tr>
<td><strong>名稱</strong></td>
<td><strong>股票代碼</strong></td>
<td><strong>市值（億新元）</strong></td>
<td><strong>總回報（%）</strong></td>
<td><strong>股息收益率（%）</strong></td>
<td><strong>市淨率</strong></td>
</tr>
<tr>
<td>OUE REIT</td>
<td>TS0U</td>
<td>1.9</td>
<td>32.1</td>
<td>6.0</td>
<td>0.6</td>
</tr>
<tr>
<td>Acrophyte Hospitality Trust (USD)</td>
<td>XZL</td>
<td>US$0.1</td>
<td>31.8</td>
<td>5.1</td>
<td>0.4</td>
</tr>
<tr>
<td>Keppel REIT</td>
<td>K71U</td>
<td>4.2</td>
<td>29.3</td>
<td>6.8</td>
<td>0.8</td>
</tr>
<tr>
<td>CapitaLand Integrated Commercial Trust</td>
<td>C38U</td>
<td>17.5</td>
<td>26.6</td>
<td>4.4</td>
<td>1.1</td>
</tr>
<tr>
<td>Mapletree Pan Asia Commercial Trust</td>
<td>N2IU</td>
<td>7.6</td>
<td>25.7</td>
<td>5.5</td>
<td>0.8</td>
</tr>
</tbody>
</table>
<p><em>來源：彭博社，SGX 股票篩選器</em></p>
<p>新加坡的房地產投資信託基金（S-REITs）預計將實現自 2019 年以來最佳的年度表現，因為在穩定的運營表現和更有利的利率環境下，價格反彈。</p>
<p>截至 2025 年 12 月 5 日，iEdge S-REIT 指數年初至今上漲了 9.3%，股息分配使總回報達到 14.7%。這標誌着自 2019 年以來最強的年度表現，當時該指數上漲了 19.6%，總回報為 27.5%。</p>
<p>在 iEdge S-REIT 指數的 33 個成分股中，有 29 個在 2025 年迄今實現了正的總回報，前 10 名錶現者的總回報超過 20%。</p>
<p>表現優異的包括多元化的 S-REITs，如 CapitaLand Integrated Commercial Trust、OUE REIT、Mapletree Pan Asia Commercial Trust (MPACT) 和 Suntec REIT。</p>
<p>在最新的第三季度財務結果中，S-REITs 大多實現了穩定的運營表現，各個子行業如零售、工業和辦公的出租率穩定，租金回升積極。</p>
<p>UOB Kay Hian 分析師 Jonathan Koh 在 11 月 27 日的報告中表示，他們覆蓋的大多數 S-REITs 在第三季度的業績符合或超過預期。該行業也受益於利率環境的改善。</p>
<p>截至 12 月 5 日，美國聯邦儲備委員會今年已兩次降息，分別在 9 月和 10 月各降 25 個基點，繼 2024 年三次降息之後。目前預計 12 月還將再降息一次，CME Fed Watch 顯示 12 月 10 日聯邦會議降息 25 個基點的概率為 87%。</p>
<p>在新加坡，借貸成本在 2025 年已經下降，3 個月複合 SORA 從 1 月 2 日的 3.02 降至 12 月 4 日的 1.25。S-REITs 在最新的財報中也報告了較低的債務成本。</p>
<p>例如，MPACT 的財務費用在第二季度同比改善了 16.4%，得益於有利的利率條件和主動的債務減少。同樣，OUE REIT 在第三季度報告的財務成本下降了 19.7%，降至 2160 萬新元，原因是利率環境下降和積極的資本管理。</p>
<p>Beansprout 研究分析師 Gerald Wong 在上個月的一份報告中表示，2025 年第三季度的結果繼續顯示，利率下降明顯改善了 S-REITs 的表現。</p>
<p>“一些 S-REITs 報告了較低的平均債務成本，並展示了 25 或 50 個基點的利率下降如何轉化為更高的可分配收入，” 他説。“能夠以更緊的利差發行長期債務表明資本市場條件已改善，支持在 2026 年之前更強的盈利可持續性。”</p>
<p>Wong 還指出，S-REITs 在最近幾個月的收購和剝離活動中更加活躍。</p>
<p>“在該行業內，我們偏好能夠通過積極的投資組合管理來維持和增長分配的 REITs，例如資產提升、選擇性收購或租金回升機會，” 他説，並補充説他們在中型 REITs 中的推薦包括 Elite UK REIT、CapitaLand India Trust 和 Digital Core REIT。</p>
<p>與此同時，惠譽評級在上個月的一份評論中表示，預計評級的 S-REITs 的投資組合更新工作將隨着借貸成本的降低而加速。它指出，2025 年上半年在 AEI 上的支出約為 3.5 億新元，並預計 2025 年的資本支出將增加 20% 至 25%，因為信託投資於提升資產質量。</p>
<p>“我們預計資本化率將在需求上升的情況下收縮，特別是在核心市場的優質物流、零售和辦公資產中，從而推動估值上升，” 分析師表示，並補充説他們預計 REITs 的借貸成本將進一步下降，符合 2026 年美國政策利率的預期降低。</p>
<p>儘管 S-REITs 的單位價格在 2025 年反彈，但一些分析師指出，其表現落後於更廣泛的新加坡市場，海峽時報指數（STI）等指數在同一時期的總回報超過 25%。</p>
<p>UOB Kay Hian 的 Koh 表示：“儘管受到國內利率下降的支持，S-REITs 在更廣泛市場的復甦中大體上滯後。因此，它們可能會逐漸趕上更廣泛的市場，但在修正期間不太可能引領下跌。”</p>
<p>他對該行業維持超配，指出 S-REITs 由於租約期限較長而擁有穩定的現金流，儘管宏觀環境不確定，仍提供收入穩定性。</p>
<p><em><strong>有關新加坡 REIT 行業的更多研究和信息，請訪問</strong></em> sgx.com/research-education/sectors <em><strong>獲取 SREITs 和物業信託圖表書。</strong></em></p>
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</ul>

<p>新加坡的 S-REITs 在 2025 年迄今的表現將是自 2019 年以來最佳，總回報率達到 14.7%。iEdge S-REIT 指數年初至今上漲了 9.3%，這得益於穩定的運營和有利的利率。表現突出的包括凱德綜合商業信託和 OUE REIT。分析師指出，由於利率下調和積極的資本管理，財務費用有所改善。儘管整體市場復甦滯後，S-REITs 預計將迎頭趕上，受到穩定現金流和長期租約的支持</p>

<p><strong>Top iEdge S-REIT performers in 2025 YTD</strong></p>
<div class="lb-trans"><p><strong>2025 年迄今表現最佳的 iEdge S-REIT</strong></p>
</div><table>
<thead>
<tr>
<th></th>
<th></th>
<th></th>
<th></th>
<th></th>
<th></th>
</tr>
</thead>
<tbody>
<tr>
<td><strong>Name</strong></td>
<td><strong>Stock Code</strong></td>
<td><strong>Market Cap S$B</strong></td>
<td><strong>Total Returns (%)</strong></td>
<td><strong>Dividend Yield (%)</strong></td>
<td><strong>PB Ratio</strong></td>
</tr>
<tr>
<td>OUE REIT</td>
<td>TS0U</td>
<td>1.9</td>
<td>32.1</td>
<td>6.0</td>
<td>0.6</td>
</tr>
<tr>
<td>Acrophyte Hospitality Trust (USD)</td>
<td>XZL</td>
<td>US$0.1</td>
<td>31.8</td>
<td>5.1</td>
<td>0.4</td>
</tr>
<tr>
<td>Keppel REIT</td>
<td>K71U</td>
<td>4.2</td>
<td>29.3</td>
<td>6.8</td>
<td>0.8</td>
</tr>
<tr>
<td>CapitaLand Integrated Commercial Trust</td>
<td>C38U</td>
<td>17.5</td>
<td>26.6</td>
<td>4.4</td>
<td>1.1</td>
</tr>
<tr>
<td>Mapletree Pan Asia Commercial Trust</td>
<td>N2IU</td>
<td>7.6</td>
<td>25.7</td>
<td>5.5</td>
<td>0.8</td>
</tr>
</tbody>
</table>
<div class="lb-trans"><table>
<thead>
<tr>
<th></th>
<th></th>
<th></th>
<th></th>
<th></th>
<th></th>
</tr>
</thead>
<tbody>
<tr>
<td><strong>名稱</strong></td>
<td><strong>股票代碼</strong></td>
<td><strong>市值（億新元）</strong></td>
<td><strong>總回報（%）</strong></td>
<td><strong>股息收益率（%）</strong></td>
<td><strong>市淨率</strong></td>
</tr>
<tr>
<td>OUE REIT</td>
<td>TS0U</td>
<td>1.9</td>
<td>32.1</td>
<td>6.0</td>
<td>0.6</td>
</tr>
<tr>
<td>Acrophyte Hospitality Trust (USD)</td>
<td>XZL</td>
<td>US$0.1</td>
<td>31.8</td>
<td>5.1</td>
<td>0.4</td>
</tr>
<tr>
<td>Keppel REIT</td>
<td>K71U</td>
<td>4.2</td>
<td>29.3</td>
<td>6.8</td>
<td>0.8</td>
</tr>
<tr>
<td>CapitaLand Integrated Commercial Trust</td>
<td>C38U</td>
<td>17.5</td>
<td>26.6</td>
<td>4.4</td>
<td>1.1</td>
</tr>
<tr>
<td>Mapletree Pan Asia Commercial Trust</td>
<td>N2IU</td>
<td>7.6</td>
<td>25.7</td>
<td>5.5</td>
<td>0.8</td>
</tr>
</tbody>
</table>
</div><p><em>Source: Bloomberg, SGX Stock Screener</em></p>
<div class="lb-trans"><p><em>來源：彭博社，SGX 股票篩選器</em></p>
</div><p>Real estate investment trusts in Singapore (S-REITs) are set to deliver their best yearly performance since 2019, as prices rebound amid stable operating performance and a more supportive interest rate environment.</p>
<div class="lb-trans"><p>新加坡的房地產投資信託基金（S-REITs）預計將實現自 2019 年以來最佳的年度表現，因為在穩定的運營表現和更有利的利率環境下，價格反彈。</p>
</div><p>As of Dec 5, 2025, the iEdge S-REIT index has risen 9.3 per cent for the year-to-date, with dividend distributions taking total returns up to 14.7 per cent. This marks the strongest yearly performance since 2019, when the index rose 19.6 per cent, with total returns of 27.5 per cent.</p>
<div class="lb-trans"><p>截至 2025 年 12 月 5 日，iEdge S-REIT 指數年初至今上漲了 9.3%，股息分配使總回報達到 14.7%。這標誌着自 2019 年以來最強的年度表現，當時該指數上漲了 19.6%，總回報為 27.5%。</p>
</div><p>Of the 33 constituents in the iEdge S-REIT index, 29 have delivered positive total returns for the 2025 YTD, with the top 10 performers delivering over 20 per cent total returns.</p>
<div class="lb-trans"><p>在 iEdge S-REIT 指數的 33 個成分股中，有 29 個在 2025 年迄今實現了正的總回報，前 10 名錶現者的總回報超過 20%。</p>
</div><p>Outperformers include diversified S-REITs such as CapitaLand Integrated Commercial Trust, OUE REIT, Mapletree Pan Asia Commercial Trust (MPACT) and Suntec REIT.</p>
<div class="lb-trans"><p>表現優異的包括多元化的 S-REITs，如 CapitaLand Integrated Commercial Trust、OUE REIT、Mapletree Pan Asia Commercial Trust (MPACT) 和 Suntec REIT。</p>
</div><p>S-REITs have mostly delivered stable operating performances in the latest Q3 financial results, with counters across various sub-segments such as Retail, Industrial and Office showing stable occupancy and positive rental reversions.</p>
<div class="lb-trans"><p>在最新的第三季度財務結果中，S-REITs 大多實現了穩定的運營表現，各個子行業如零售、工業和辦公的出租率穩定，租金回升積極。</p>
</div><p>UOB Kay Hian analyst Jonathan Koh said in a Nov 27 report that most of the S-REITs under their coverage delivered Q3 results that met or exceeded expectations. The sector has also benefitted from improvements in the interest rate environment.</p>
<div class="lb-trans"><p>UOB Kay Hian 分析師 Jonathan Koh 在 11 月 27 日的報告中表示，他們覆蓋的大多數 S-REITs 在第三季度的業績符合或超過預期。該行業也受益於利率環境的改善。</p>
</div><p>As of Dec 5, the US Federal Reserve has cut interest rates twice this year, with 25 basis points cuts in September and October, building on the three rate cuts that took place in 2024.  Expectations are currently for another rate cut to take place in December, with CME Fed Watch showing a 87 per cent probability of a 25-basis point cut at the Dec 10 Fed meeting.</p>
<div class="lb-trans"><p>截至 12 月 5 日，美國聯邦儲備委員會今年已兩次降息，分別在 9 月和 10 月各降 25 個基點，繼 2024 年三次降息之後。目前預計 12 月還將再降息一次，CME Fed Watch 顯示 12 月 10 日聯邦會議降息 25 個基點的概率為 87%。</p>
</div><p>In Singapore, borrowing costs have already decreased in 2025, with 3-month compounded SORA falling from 3.02 on Jan 2 to 1.25 on Dec 4. S-REITs have also reported lower costs of debt in their latest results.</p>
<div class="lb-trans"><p>在新加坡，借貸成本在 2025 年已經下降，3 個月複合 SORA 從 1 月 2 日的 3.02 降至 12 月 4 日的 1.25。S-REITs 在最新的財報中也報告了較低的債務成本。</p>
</div><p>For example, MPACT’s finance expenses improved 16.4 per cent year-on-year during the second quarter from favourable interest rate conditions and proactive debt reduction.  Similarly, OUE REIT reported a 19.7 per cent decline in finance costs to S$21.6 million during the third quarter amid a declining interest rate environment and active capital management.</p>
<div class="lb-trans"><p>例如，MPACT 的財務費用在第二季度同比改善了 16.4%，得益於有利的利率條件和主動的債務減少。同樣，OUE REIT 在第三季度報告的財務成本下降了 19.7%，降至 2160 萬新元，原因是利率環境下降和積極的資本管理。</p>
</div><p>Beansprout research analyst Gerald Wong said in a report last month that the 3Q 25 results continued to demonstrate how falling interest rates visibly improved S-REITs performance.</p>
<div class="lb-trans"><p>Beansprout 研究分析師 Gerald Wong 在上個月的一份報告中表示，2025 年第三季度的結果繼續顯示，利率下降明顯改善了 S-REITs 的表現。</p>
</div><p>“A number of S-REITs reported lower average debt costs and showed how a 25 or 50 bps decline in rates could translate into higher distributable income,” he said. “The ability to issue long-dated debt at tighter spreads signalled that capital market conditions have improved, supporting stronger earnings sustainability heading into 2026.”</p>
<div class="lb-trans"><p>“一些 S-REITs 報告了較低的平均債務成本，並展示了 25 或 50 個基點的利率下降如何轉化為更高的可分配收入，” 他説。“能夠以更緊的利差發行長期債務表明資本市場條件已改善，支持在 2026 年之前更強的盈利可持續性。”</p>
</div><p>Wong also noted that S-REITs have been more active in acquisitions and divestments in recent months.</p>
<div class="lb-trans"><p>Wong 還指出，S-REITs 在最近幾個月的收購和剝離活動中更加活躍。</p>
</div><p>“Within the sector, we favour REITs that can sustain and grow distributions through active portfolio management, such as asset enhancements, selective acquisitions, or rental reversion opportunities,” he said, adding that their picks within the mid-cap REITs include Elite UK REIT, CapitaLand India Trust and Digital Core REIT.</p>
<div class="lb-trans"><p>“在該行業內，我們偏好能夠通過積極的投資組合管理來維持和增長分配的 REITs，例如資產提升、選擇性收購或租金回升機會，” 他説，並補充説他們在中型 REITs 中的推薦包括 Elite UK REIT、CapitaLand India Trust 和 Digital Core REIT。</p>
</div><p>Meanwhile, Fitch Ratings said in a commentary last month that it expects rated S-REITs portfolio rejuvenation efforts to gain momentum as borrowing costs moderate. It noted that spending on AEI was around S$350 million in H1 2025, and it expects capex to rise by 20 to 25 per cent in 2025 as trusts invest in raising asset quality.</p>
<div class="lb-trans"><p>與此同時，惠譽評級在上個月的一份評論中表示，預計評級的 S-REITs 的投資組合更新工作將隨着借貸成本的降低而加速。它指出，2025 年上半年在 AEI 上的支出約為 3.5 億新元，並預計 2025 年的資本支出將增加 20% 至 25%，因為信託投資於提升資產質量。</p>
</div><p>“We expect capitalisation rates to compress amid rising demand, especially for prime logistics, retail and office assets in core markets, driving valuations higher,” the analysts said, adding that they expect REITs’ borrowing costs to fall further, in line with expected reduction in US policy rates in 2026.</p>
<div class="lb-trans"><p>“我們預計資本化率將在需求上升的情況下收縮，特別是在核心市場的優質物流、零售和辦公資產中，從而推動估值上升，” 分析師表示，並補充説他們預計 REITs 的借貸成本將進一步下降，符合 2026 年美國政策利率的預期降低。</p>
</div><p>While S-REITs unit prices have rebounded in 2025, some analysts note that the performance has lagged the broader Singapore market, with indices such as the Straits Times Index (STI) delivering total returns of over 25 per cent during the same period.</p>
<div class="lb-trans"><p>儘管 S-REITs 的單位價格在 2025 年反彈，但一些分析師指出，其表現落後於更廣泛的新加坡市場，海峽時報指數（STI）等指數在同一時期的總回報超過 25%。</p>
</div><p>UOB Kay Hian’s Koh said: “S-REITs have largely lagged recovery in the broader market despite support from lower domestic interest rates. Thus, they are likely to gradually catch up with the broader market but are unlikely to lead the decline during a correction.”</p>
<div class="lb-trans"><p>UOB Kay Hian 的 Koh 表示：“儘管受到國內利率下降的支持，S-REITs 在更廣泛市場的復甦中大體上滯後。因此，它們可能會逐漸趕上更廣泛的市場，但在修正期間不太可能引領下跌。”</p>
</div><p>He maintains an overweight for the sector, noting that S-Reits have stable cash flows due to long tenure of leases, providing income stability despite the uncertain macro environment.</p>
<div class="lb-trans"><p>他對該行業維持超配，指出 S-REITs 由於租約期限較長而擁有穩定的現金流，儘管宏觀環境不確定，仍提供收入穩定性。</p>
</div><p><em><strong>For more research and information on Singapore’s REIT sector, visit</strong></em> sgx.com/research-education/sectors <em><strong>for the SREITs &amp; Property Trusts Chartbook.</strong></em></p>
<div class="lb-trans"><p><em><strong>有關新加坡 REIT 行業的更多研究和信息，請訪問</strong></em> sgx.com/research-education/sectors <em><strong>獲取 SREITs 和物業信託圖表書。</strong></em></p>
</div><p><em><strong>REIT Watch is a regular column on The Business Times,</strong></em> read <em><strong>the original version.</strong></em></p>
<div class="lb-trans"><p><em><strong>REIT 觀察是《商業時報》上的一個定期專欄，</strong></em> 閲讀 <em><strong>原版。</strong></em></p>
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</ul>
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