惠譽評級 - 紐約-2025 年 12 月 9 日：
惠譽評級已確認 Safehold Inc.（SAFE）及其全資子公司 Safehold GL Holdings, LLC（Safehold GL Holdings）的長期發行人違約評級（IDR）和無擔保債務評級為'A-'。惠譽還確認了 SAFE 和 Safehold GL Holdings 的短期 IDR，以及 Safehold GL Holdings 的商業票據（CP）評級為'F2'。評級展望為穩定。
關鍵評級驅動因素
低風險資產： 評級確認反映了 SAFE 專注於相對低風險的土地租賃資產類別，該類別以增長的長期收入流和顯著的超額擔保為特徵，擴大了無擔保債務在總債務中的比例，改善了投資組合多樣性；資產質量表現強勁，槓桿率低，股息覆蓋率穩健，管理團隊經驗豐富。
有限的運營歷史： 評級受到 SAFE 相對較短的獨立運營歷史、適度的盈利能力、融資期限縮短以及房地產投資信託（REIT）分配要求的限制，這限制了 SAFE 保留資本的能力。
強大的風險概況： SAFE 的風險概況通過按資產類別和地理位置的持續投資組合多樣化得到了改善。多户住宅相關資產的比例從 2020 年第四季度的 26% 增加到 2025 年第三季度的 41%，而曼哈頓地區資產的曝光率在同一時期內從 35% 降至 21%。
與此同時，資產的承保保持一致，租金覆蓋率和 SAFE 在新發放的土地租賃投資與投資組合總價值（GLTV）的加權平均比率保持在歷史水平或更強。然而，最近的發放集中在較小的多户住宅土地租賃上，對整體租金覆蓋率和 GLTV 的影響較小。
穩健的資產質量： 惠譽認為資產質量是一個重要的評級因素，因為土地租賃提供了顯著的超額擔保。儘管商業房地產（CRE）行業面臨更具挑戰的經濟背景，SAFE 的資產質量表現依然穩定，顯示出其強勁和穩定的租金收集歷史。
在對資產質量的評估中，惠譽考慮了 SAFE 的租金覆蓋率，即物業淨營業收入與應付給 SAFE 的年化現金租金的比率，以及 GLTV。截至 2025 年第三季度，加權平均租金覆蓋率為 3.4 倍，略低於 2021-2024 年的四年平均值 3.6 倍。GLTV 在 2025 年第三季度為 52%，高於四年平均值 43%。這兩個比率都低於四年平均值，因為它們反映了 SAFE 每年獲得的最新 CBRE 資產價值。儘管這些指標略有減弱，SAFE 在資產資本結構中的結構性優越優先權為其提供了在 CRE 價值持續下降時的顯著損失保護。
穩定的收益： 截至 2025 年第三季度，SAFE 報告的平均資產税前回報率為 1.7%，在 2021 年至 2024 年間平均為 1.4%，符合惠譽對資產負債表密集型金融和租賃公司的'bb'類別基準範圍 1.0%-4.0%。惠譽認為，考慮到長期資產、匹配融資、定期通貨膨脹調整和租賃遞增條款，該業務將在時間上相對於其評級產生足夠的收益一致性。
適當的槓桿： 截至 2025 年第三季度，SAFE 的總債務與有形股本的比率為 2.07 倍，不包括其在合資企業債務中的部分，按總股本計算的總債務比率為 2.0 倍；處於其所述的槓桿目標（債務與股本比率）2.0 倍或以下的高端。SAFE 的目標槓桿比率與金融和租賃公司同行相比表現良好，且投資組合的資產質量強勁。然而，若沒有後續的股權發行，資產負債表的增長將受到限制，因為槓桿處於目標水平的上限。
增量股權發行將取決於公司的股價。SAFE 最近一次公開股權發行是在 2023 年 8 月，金額為 1.39 億美元，發行價為每股 21.40 美元，低於 2022 年 3 月前一次股權融資時的每股 59 美元。
強大的融資概況： 截至 2025 年第三季度，SAFE 的無擔保債務佔總債務的比例為 67.2%。自 2020 年以來，該公司未發行增量擔保融資。惠譽對無擔保債務佔總債務的高比例以及 SAFE 的融資期限（截至 2025 年第三季度為 19.0 年）持積極看法，儘管融資期限已從 2021 年第三季度的 25 年下降。惠譽預計融資期限將從當前水平上升，以更好地匹配其資產的租賃條款。
穩健的股息覆蓋： 作為一個傘形合夥 REIT，SAFE 被要求將至少 90% 的年度應税淨收入分配給股東，儘管其歷史上的應税收入相對較低。2024 年已宣告股息的現金收益覆蓋率為 122.3%，高於 2021-2024 年間的平均水平 104.1%。如果未能持續用現金收益完全覆蓋股息，可能會導致負面評級行動。
穩定的展望： 穩定的展望反映了惠譽對 SAFE 的預期，即其將保持槓桿在 2.0 倍或以下的債務與股本比率，保持無擔保債務超過 60%，增強其融資期限，繼續多樣化其投資組合，並且儘管商業房地產（CRE）市場面臨挑戰，信用質量將保持強勁。
短期發行人違約評級（IDR）為 'F2' 反映了短期 IDR 與 SAFE 的長期 IDR 'A-' 之間的評級關聯，以及惠譽對其融資和流動性狀況的看法。根據惠譽的《非銀行金融機構評級標準》，長期 IDR 'A-' 對應的短期 IDR 為 'F1' 或 'F2'。要實現更高的 IDR，融資、流動性和覆蓋率（FLC）因素得分需要達到 'a' 或更高。SAFE 的 FLC 因素得分為 'bbb'，因此，惠譽確認了 'F2' 的評級。
評級敏感性 可能導致負面評級行動/降級的因素
--無法進入股權市場，限制增長和/或導致槓桿率持續超過目標範圍 2.0 倍；無擔保債務佔總債務的比例持續下降至 60% 以下；
--融資期限的重大下降導致再融資風險增加；
--無法執行戰略目標，管理層預測嚴重不足；
--資產質量指標顯著惡化，包括土地租賃違約或租金延期；或租金覆蓋率的重大、持續下降；過度且持續使用商業票據計劃為長期資產融資；和/或現金收益覆蓋股息的比例持續下降至 100% 以下。
可能導致正面評級行動/升級的因素
在當前評級水平下，惠譽認為進一步的上調評級動力有限。從長期來看，有效應對各種商業房地產週期的能力，將與 SAFE 的運營表現、資產質量和基礎投資組合指標（包括槓桿和利息覆蓋率）的穩定性和一致性結合評估，可能導致更高的評級。
租金覆蓋率的持續提高；無擔保債務融資比例持續超過 90%；在核心競爭力範圍內，按物業類型和地理位置持續多樣化投資組合；保持槓桿率低於 1.5 倍；以及保持強勁的現金收益股息覆蓋率也將是進一步正面評級行動所必需的。
短期 IDR 主要對長期 IDR 敏感，預計將與其同步變動。然而，SAFE 的融資、流動性和覆蓋狀況的重大改善，導致子因素得分上調至 'a'，可能會導致短期 IDR 升級至 'F1'。
債務及其他工具評級：關鍵評級驅動因素
無擔保債務評級與 SAFE 和 Safehold GL Holding 的長期 IDR 相等，反映了主要的無擔保融資組合和無負擔資產池的規模，這在壓力情境下表明平均的回收前景。
商業票據評級與 Safehold 的短期 IDR 相等。
債務及其他工具評級：評級敏感性
無擔保債務的長期評級主要與長期 IDR 的變化相關，可能會與其同步變動。然而，無負擔資產水平的持續下降，削弱了無擔保債務的回收前景，可能導致無擔保債務評級從 IDR 降級。
商業票據評級與 SAFE 的短期 IDR 相關，預計將與其同步變動。
子公司及關聯公司評級：評級敏感性
Safehold GL Holdings 的評級與 SAFE 的長期 IDR 相關，因此預計將與其同步變動。
調整
由於以下調整原因，獨立信用檔案（SCP）被評定為高於隱含 SCP：風險檔案（正面）。商業檔案得分因以下調整原因被評定為高於隱含得分：商業模式（正面）、歷史和未來發展（正面）。收益與盈利能力得分因以下調整原因被評定為高於隱含得分：投資組合風險（正面）、收益穩定性（正面）。資本化與槓桿得分因以下調整原因被評定為高於隱含得分：風險檔案和商業模式（正面）。
作為評級關鍵驅動因素的實質性重要來源參考 分析中使用的主要信息來源在適用標準中進行了描述。ESG 考慮
ESG 信用相關性的最高級別為 '3'，除非在本節中另有披露。得分為 '3' 意味着 ESG 問題對實體的信用影響中性或僅對信用影響有限，無論是由於其性質還是實體管理方式。惠譽的 ESG 相關性得分不是評級過程中的輸入；它們是對 ESG 因素在評級決策中相關性和重要性的觀察。有關惠譽 ESG 相關性得分的更多信息，請訪問 https://www.fitchratings.com/topics/esg/products#esg-relevance-scores。
Safehold GL Holdings LLC；長期發行人違約評級；確認；A-；評級展望穩定
；短期發行人違約評級；確認；F2
----高級無擔保；長期評級；確認；A-
----高級無擔保；短期評級；確認；F2
Safehold Inc.；長期發行人違約評級；確認；A-；評級展望穩定
；短期發行人違約評級；確認；F2
聯繫方式：
主要評級分析師
Kimberly Golden, CFA
主任
+1 646 582 4042
kim.golden@fitchratings.com
惠譽評級公司
赫斯特大廈 300 W. 57th Street
紐約，NY 10019
次要評級分析師
Jaydeep Limani，
主任
+1 647 367 2895
jaydeep.limani@fitchratings.com
委員會主席
Ben Schmidt，
高級主任
+1 647 977 1332
ben.schmidt@fitchratings.com
媒體關係：Cristina Bermudez，紐約，電話：+1 212 612 7892，電子郵件：cristina.bermudez@thefitchgroup.com
更多信息請訪問 www.fitchratings.com
附加披露
多德 - 弗蘭克評級信息披露表
徵求狀態
關於非請求信用評級的附加披露
認可狀態
認可政策
所有 FITCH 信用評級均受某些限制和免責聲明的約束。請通過以下鏈接閲讀這些限制和免責聲明：HTTPS://WWW.FITCHRATINGS.COM/UNDERSTANDINGCREDITRATINGS。此外，以下 HTTPS://WWW.FITCHRATINGS.COM/RATING-DEFINITIONS-DOCUMENT 詳細説明了 FITCH 對每個評級等級和評級類別的評級定義，包括與違約相關的定義。已發佈的評級、標準和方法論可隨時從本網站獲取。FITCH 的行為準則、保密性、利益衝突、附屬防火牆、合規性及其他相關政策和程序也可在本網站的行為準則部分找到。董事和股東的相關利益可在 HTTPS://WWW.FITCHRATINGS.COM/SITE/REGULATORY 找到。FITCH 可能已向被評級實體或其相關第三方提供了其他允許的服務或附屬服務。有關主要分析師所在的 ESMA 或 FCA 註冊的 FITCH 評級公司（或該公司分支機構）提供的允許服務或附屬服務的詳細信息，可以在 FITCH 評級網站上該發行人的實體摘要頁面找到。
版權 © 2022 Fitch Ratings, Inc.、Fitch Ratings Ltd.及其子公司。地址：33 Whitehall Street, NY, NY 10004。電話：1-800-753-4824，(212) 908-0500。傳真：(212) 480-4435。未經許可，禁止全部或部分複製或轉發。保留所有權利。在發佈和維持其評級以及製作其他報告（包括預測信息）時，FITCH 依賴於其從發行人和承銷商以及 FITCH 認為可信的其他來源獲得的事實信息。FITCH 根據其評級方法對其依賴的事實信息進行合理調查，並在可用的情況下，從獨立來源獲得該信息的合理驗證。FITCH 的事實調查方式及其獲得的第三方驗證範圍將根據被評級證券及其發行人的性質、被評級證券在提供和銷售的司法管轄區的要求和慣例、相關公共信息的可用性、對發行人及其顧問的管理層的訪問、現有第三方驗證（如審計報告、約定程序信函、評估、精算報告、工程報告、法律意見及其他第三方提供的報告）的可用性、與特定證券或發行人特定司法管轄區相關的獨立和合格的第三方驗證來源的可用性以及其他各種因素而有所不同。FITCH 的評級和報告的用户應理解，增強的事實調查或任何第三方驗證都無法確保 FITCH 在評級或報告中依賴的所有信息都是準確和完整的。最終，發行人及其顧問對其提供給 FITCH 和市場的發行文件及其他報告中的信息的準確性負責。在發佈其評級和報告時，FITCH 必須依賴專家的工作，包括與財務報表相關的獨立審計師和與法律及税務事務相關的律師。此外，財務和其他信息的評級和預測本質上是前瞻性的，包含對未來事件的假設和預測，這些假設和預測本質上無法被驗證為事實。因此，儘管對當前事實進行了任何驗證，評級和預測仍可能受到在評級或預測發佈或確認時未預見的未來事件或條件的影響。
本報告中的信息按 “原樣” 提供，不作任何形式的陳述或保證，Fitch 不保證該報告或其任何內容將滿足報告接收者的任何要求。Fitch 評級是對證券信用 worthiness 的意見。Fitch 的意見和報告基於 Fitch 持續評估和更新的既定標準和方法。因此，評級和報告是 Fitch 的集體工作成果，任何個人或個人羣體對評級或報告不承擔單獨責任。除非特別提及，該評級不涉及因信用風險以外的風險導致的損失風險。Fitch 不參與任何證券的提供或銷售。所有 Fitch 報告均為共同署名。報告中提到的個人參與了報告中所述意見的形成，但並不單獨對其負責。這些個人僅為聯繫目的而被列出。提供 Fitch 評級的報告既不是招股説明書，也不是發行人及其代理人在證券銷售過程中向投資者彙編、驗證和呈現的信息的替代品。評級可能會因 Fitch 的單獨裁量權在任何時候出於任何原因而更改或撤回。Fitch 不提供任何形式的投資建議。評級並不是買入、賣出或持有任何證券的推薦。評級不對市場價格的適 adequacy、任何證券對特定投資者的適用性或與任何證券相關的支付的免税性質或應税性進行評論。Fitch 從發行人、保險人、擔保人、其他債務人和承銷商處收取評級證券的費用。這些費用通常在每個發行中從 1,000 美元到 750,000 美元（或適用貨幣等值）不等。在某些情況下，Fitch 將對特定發行人發行的所有或部分發行，或由特定保險人或擔保人承保的發行進行評級，收取單一年度費用。這些費用預計在 10,000 美元到 1,500,000 美元（或適用貨幣等值）之間。Fitch 對評級的分配、發佈或傳播不構成 Fitch 同意在與美國證券法、英國 2000 年金融服務與市場法或任何特定司法管轄區的證券法相關的任何註冊聲明中使用其名稱作為專家的同意。由於電子出版和分發的相對高效，Fitch 的研究可能會比印刷訂閲者早多達三天提供給電子訂閲者。
僅適用於澳大利亞、新西蘭、台灣和韓國：Fitch Australia Pty Ltd 持有澳大利亞金融服務許可證（AFS 許可證編號 337123），授權其僅向批發客户提供信用評級。Fitch 發佈的信用評級信息不打算被根據 2001 年公司法定義的零售客户使用。
Fitch Ratings, Inc.在美國證券交易委員會註冊為國家認可的統計評級組織（“NRSRO”）。雖然某些 NRSRO 的信用評級子公司在 NRSRO 的 Form NRSRO 的第 3 項中列出，因此被授權代表 NRSRO 發佈信用評級（見 https://www.fitchratings.com/site/regulatory），但其他信用評級子公司未在 Form NRSRO 中列出（“非 NRSRO”），因此這些子公司發佈的信用評級並不是代表 NRSRO 發佈的。然而，非 NRSRO 人員可能參與確定由 NRSRO 或代表 NRSRO 發佈的信用評級。

SAFE

惠譽評級已確認 Safehold Inc.的長期發行人違約評級為'A-'，展望穩定，原因是其低風險資產、改善的投資組合多樣性和強大的資產質量。儘管運營歷史有限，SAFE 的風險狀況通過多樣化得到了改善。該公司保持了良好的資產質量和穩定的收益，具有適當的槓桿和強大的融資狀況。SAFE 的股息覆蓋率穩健，但未來的股權發行取決於股價。穩定的展望反映了對維持槓桿和無擔保債務水平的預期

惠譽確認 Safehold 的評級為'A-'，展望為穩定