惠譽評級 - 紐約-2025 年 12 月 11 日：
惠譽評級已確認 Omega Healthcare Investors, Inc.的長期發行人違約評級（IDR）和發行級別評級為'BBB-'。IDR 的展望為穩定。
這些評級反映了 Omega 改善的運營狀況，隨着入住率和覆蓋率的提高，得益於長期的人口結構利好、低槓桿相對於敏感性有顯著的緩衝空間、強大的財務靈活性和流動性、證明了的資本獲取能力，以及足夠的投資組合級別租賃覆蓋。Omega 在其財務政策下保持 4 倍至 5 倍的淨債務與 EBITDA 比率的合規記錄進一步支持了'BBB-'評級。
該評級受到 Omega 對改善但仍不確定的熟練護理行業的暴露以及其以現金基礎確認大量收入的限制。儘管惠譽預計槓桿率將在其正面評級敏感性範圍內或以下，但管理層並未表示會低於這些水平。因此，評級上調的可能性有限。
關鍵評級驅動因素
投資級財務指標： 截至 2025 年 9 月 30 日，Omega 的股權資助外部投資以及公司投資組合的運營改善和有機增長使得 REIT 槓桿率為 3.9 倍，這對於公司的'BBB-'評級而言較低。惠譽預計 REIT 槓桿率將在評級展望期內保持在 5.5 倍以下。Omega 及其醫療保健 REIT 同行在供應和需求利好的背景下，越來越多地使用股權資助收購。這些公司各自在淨資產價值（NAV）上交易時均有顯著溢價。Omega 在其財務政策下的合規記錄進一步支持了'BBB-'評級。
運營商健康改善： 運營商的盈利能力穩步增長，OHI 的投資組合覆蓋率超過疫情前水平並仍在改善。這一恢復得益於可觀察到的有機趨勢，如有利的政府報銷增加和人口結構利好，以及其他努力，如減少對代理勞動力的依賴，以及積極的租賃重組和投資組合管理。截止 2025 年 6 月 30 日，公司核心投資組合的 EBITDAR 覆蓋率已改善至 1.55 倍。這與 2022 年 9 月 30 日的 1.04 倍（包括 CARES 法案資金）和 2019 年 9 月 30 日的 1.30 倍相比有所提升。
熟練護理投資組合的租賃覆蓋率在疫情之前就已成為熟練護理設施（SNF）運營商的一個擔憂。租賃覆蓋率為 1.2 倍或更低的水平被惠譽視為最容易受到負面趨勢影響的水平。在疫情之前，租賃覆蓋率因醫療保險和醫療補助報銷率的變化、勞動力成本的增長、護理轉向低成本環境以及固定租金上漲而受到壓力。
** 租賃重組可控：**Omega 繼續面臨收款和不付款的問題，包括與 Genesis 和 Maplewood 等租户的關係。然而，這種情況似乎正在改善。Omega 在疫情期間經歷了更嚴重的問題，同時通過租賃重組、處置和重新租賃保持了其槓桿和信用狀況。最近，租户 LaVie 的租約被 Avardis 接管，解決了前者的付款問題和第 11 章申請。儘管收款問題仍然存在，Omega 應該能夠在繼續保持其信用狀況的同時解決這些問題，特別是隨着整體運營商健康狀況的持續改善。
同行分析
Omega 的評級反映了其熟練護理和老年住房房地產投資組合所產生的持久租金現金流。此外，發行人保持低於平均水平的槓桿以抵消較高的租户信用風險。這些評級還反映了發行人對債務和股本資本市場的良好獲取能力。穩定的展望反映了惠譽對 Omega 在中期內將保持槓桿在惠譽敏感性範圍內的信心。
Omega 的評級與 Sabra Health Care REIT, Inc.（BBB-/穩定）、National Health Investors, Inc.（BBB-/穩定）和 CareTrust REIT, Inc.（BBB-/穩定）一致，這些公司也擁有老年住房和熟練護理投資組合，並管理類似的財務政策。Omega 和 Sabra 規模更大，且相較於 National Health Investors 和 CareTrust 在無擔保公共債務市場的獲取能力更強，租户集中度更低。
惠譽的關鍵評級案例假設
-- 同店淨運營收入（SSNOI）每年增長約 2.5%-3%，並且利息收入在短期內顯著增長，然後趨於平穩，因為公司將收益用於收購而非債務投資；
-- EBITDA 利潤率在評級展望期內保持大致平穩；
-- 公司在 2026 年是一個適度的淨收購者，並在該年之後每年完成約 6 億美元的淨收購和債務投資，所獲收益將用於再投資；
-- 在 2025 年之後，評級展望期內不假設額外的股權；
-- 公司在 2025 年之後每年將股息增加約 1-2%。
評級敏感性
可能導致負面評級行動/降級的因素（單獨或共同）
-- 惠譽預計 REIT 槓桿維持在 5.5 倍以上而未能及時恢復；
-- 惠譽預計 REIT 固定費用覆蓋維持在 2.5 倍以下；
-- 通過潛在的立法修訂對運營商施加進一步壓力，導致覆蓋率降低或監管框架的其他變化。
可能導致正面評級行動/上調的因素（單獨或共同）
-- 惠譽預計 REIT 槓桿和公司槓桿政策維持在 4.0 倍以下；
-- 惠譽預計 REIT 固定費用覆蓋維持在 3.5 倍以上。
流動性和債務結構
惠譽估計，Omega 的流動性來源在 2027 年前覆蓋其使用量的比例為 1.3 倍。截止到 2025 年 9 月 30 日，發行人擁有大約 7.37 億美元的無限制現金，20 億美元的無擔保循環信貸額度（無未償還金額），以及一筆未提取的 3 億美元延期提款定期貸款。在 2025 年第三季度結束後，公司使用其 3 億美元的延期提款定期貸款的收益，償還了到期於 2026 年 1 月的 6 億美元票據、CINDAT 抵押貸款和無擔保定期貸款。Omega 流動性的強勁得益於良好的債務到期結構，短期債務到期可控。
截至 2025 年 11 月 25 日，Omega 的債務完全為無擔保債務，因為公司已償還了其唯一的抵押貸款。惠譽估計，在完成無擔保資本結構後，Omega 的無擔保資產將大約覆蓋淨無擔保債務（UA/UD）2.2 倍，假設截至 2025 年 9 月 30 日的週期性資本化率為 10.5%。惠譽評級的投資級房地產投資信託通常具有約 2.0 倍的比率，表明 Omega 的 UA/UD 現在高於平均水平。
熟練護理和老年住房設施通常受益於強大的應急流動性來源，包括多個耐用的政府支持的抵押資本來源以及更具週期性的銀行抵押貸款和商業抵押貸款支持證券市場。
發行人概況
Omega Healthcare Investors 是一家自我管理的房地產投資信託，總部位於馬里蘭州亨特谷，自 1992 年起在紐約證券交易所上市。該公司專注於醫療設施的所有權和融資。
引用的實質性重要來源作為評級的關鍵驅動因素，分析中使用的主要信息來源在適用標準中進行了描述。宏觀經濟假設和行業預測，點擊此處訪問惠譽最新的季度全球企業行業預測監測數據文件，該文件匯總了用於我們信用分析的關鍵數據點。惠譽的宏觀經濟預測、商品價格假設、違約率預測、行業關鍵績效指標和行業級預測等數據項均包含在內。ESG 考量
ESG 信用相關性的最高級別為 3 分，除非在本節中另有披露。3 分意味着 ESG 問題對實體的信用影響中性或僅有微小影響，無論是由於其性質還是實體管理方式。惠譽的 ESG 相關性評分不是評級過程中的輸入；它們是對 ESG 因素在評級決策中相關性和重要性的觀察。有關惠譽 ESG 相關性評分的更多信息，請訪問 https://www.fitchratings.com/topics/esg/products#esg-relevance-scores。
Omega Healthcare Investors, Inc.; 長期發行人違約評級；確認；BBB-；評級展望穩定
----高級無擔保；長期評級；確認；BBB-
聯繫方式：
主要評級分析師
Christopher Wimmer，
高級總監
+1 646 582 3412
christopher.wimmer@fitchratings.com
惠譽評級公司
33 Whitehall Street
紐約，NY 10004
次要評級分析師
Peter Siciliano，
總監
+1 646 582 4760
peter.siciliano@fitchratings.com
委員會主席
Steven Marks, CFA
董事總經理
+1 212 908 9161
steven.marks@fitchratings.com
媒體關係：Eleis Brennan，紐約，電話：+1 646 582 3666，電子郵件：eleis.brennan@thefitchgroup.com
更多信息可在 www.fitchratings.com 上獲取
適用模型
附帶適用模型的數字括號中包含指向提供模型描述的標準的超鏈接。
企業監測與預測模型（COMFORT 模型），v8.2.0 (1)
附加披露
多德 - 弗蘭克評級信息披露表
徵求狀態
無請求信用評級的附加披露
認可狀態
認可政策
所有惠譽信用評級均受某些限制和免責聲明的約束。請通過以下鏈接閲讀這些限制和免責聲明：HTTPS://WWW.FITCHRATINGS.COM/UNDERSTANDINGCREDITRATINGS。此外，以下 HTTPS://WWW.FITCHRATINGS.COM/RATING-DEFINITIONS-DOCUMENT 詳細説明了惠譽對每個評級等級和評級類別的評級定義，包括與違約相關的定義。已發佈的評級、標準和方法論可隨時從該網站獲取。惠譽的行為準則、保密性、利益衝突、附屬防火牆、合規性及其他相關政策和程序也可在該網站的行為準則部分獲取。董事和股東的相關利益可在 HTTPS://WWW.FITCHRATINGS.COM/SITE/REGULATORY 獲取。惠譽可能已向被評級實體或其相關第三方提供其他允許的服務或附屬服務。有關主要分析師在 ESMA 或 FCA 註冊的惠譽評級公司（或該公司分支機構）提供的允許服務的詳細信息可在惠譽評級網站上該發行人的實體摘要頁面找到。
版權 © 2022 由 Fitch Ratings, Inc.、Fitch Ratings Ltd. 及其子公司擁有。地址：33 Whitehall Street, NY, NY 10004。電話：1-800-753-4824, (212) 908-0500。傳真：(212) 480-4435。未經許可，禁止全部或部分複製或轉發。保留所有權利。在發佈和維護其評級以及製作其他報告（包括預測信息）時，Fitch 依賴於其從發行人和承銷商以及其他被認為可信的來源獲得的事實信息。Fitch 根據其評級方法對所依賴的事實信息進行合理調查，並在可用的情況下從獨立來源獲得合理的驗證。Fitch 的事實調查方式和所獲得的第三方驗證範圍將根據被評級證券及其發行人的性質、被評級證券在提供和銷售的司法管轄區的要求和慣例、相關公共信息的可用性、對發行人及其顧問的管理層的訪問、現有第三方驗證（如審計報告、約定程序函、評估報告、精算報告、工程報告、法律意見書及其他第三方提供的報告）的可用性、與特定證券或發行人特定司法管轄區相關的獨立和合格的第三方驗證來源的可用性以及其他各種因素而有所不同。Fitch 的評級和報告的用户應理解，增強的事實調查或任何第三方驗證都不能確保 Fitch 在與評級或報告相關時所依賴的所有信息都是準確和完整的。最終，發行人及其顧問對其提供給 Fitch 和市場的發行文件及其他報告中的信息的準確性負責。在發佈其評級和報告時，Fitch 必須依賴專家的工作，包括獨立審計師對財務報表的審查和律師對法律和税務事務的意見。此外，財務和其他信息的評級和預測本質上是前瞻性的，包含關於未來事件的假設和預測，這些假設和預測本質上無法被驗證為事實。因此，儘管對當前事實進行了任何驗證，評級和預測仍可能受到在評級或預測發佈或確認時未預見的未來事件或條件的影響。
本報告中的信息按 “原樣” 提供，不提供任何形式的陳述或保證，Fitch 不保證報告或其任何內容將滿足報告接收者的任何要求。Fitch 的評級是對證券信用 worthiness 的意見。Fitch 的意見和報告基於已建立的標準和方法論，Fitch 正在不斷評估和更新。因此，評級和報告是 Fitch 的集體工作成果，沒有任何個人或個人羣體對評級或報告負有單獨責任。評級不涉及因信用風險以外的風險導致的損失風險，除非特別提及。Fitch 不參與任何證券的提供或銷售。所有 Fitch 報告均為共享作者。報告中提到的個人參與了報告的編寫，但並不對其中的意見負有單獨責任。這些個人僅為聯繫目的而列出。提供 Fitch 評級的報告既不是招股説明書，也不是發行人及其代理在證券銷售中向投資者匯總、驗證和呈現的信息的替代品。評級可在任何時候因任何原因由 Fitch 自行決定更改或撤回。Fitch 不提供任何形式的投資建議。評級不是購買、出售或持有任何證券的推薦。評級不對市場價格的適當性、任何證券對特定投資者的適用性或與任何證券相關的支付的免税性質或應税性進行評論。Fitch 從發行人、保險人、擔保人、其他債務人和承銷商那裏收取評級證券的費用。這些費用通常在每個發行中從 1,000 美元到 750,000 美元（或適用貨幣等值）不等。在某些情況下，Fitch 將對特定發行人發行的所有或部分發行，或由特定保險人或擔保人承保或擔保的發行，收取單一年度費用。這些費用預計在 10,000 美元到 1,500,000 美元（或適用貨幣等值）之間。Fitch 的評級的分配、發佈或傳播不構成 Fitch 同意在與美國證券法、英國 2000 年金融服務與市場法或任何特定司法管轄區的證券法相關的任何註冊聲明中使用其名稱作為專家。由於電子出版和分發的相對效率，Fitch 的研究可能比印刷訂閲者提前最多三天提供給電子訂閲者。
僅適用於澳大利亞、新西蘭、台灣和韓國：Fitch Australia Pty Ltd 持有澳大利亞金融服務許可證（AFS 許可證號 337123），授權其僅向批發客户提供信用評級。Fitch 發佈的信用評級信息不打算被根據 2001 年公司法定義的零售客户使用。
惠譽評級公司在美國證券交易委員會註冊為國家認可的統計評級機構（“NRSRO”）。雖然某些 NRSRO 的信用評級子公司在 NRSRO 表格的第 3 項中列出，因此被授權代表 NRSRO 發佈信用評級（請參見 https://www.fitchratings.com/site/regulatory），但其他信用評級子公司未在 NRSRO 表格中列出（“非 NRSRO”），因此這些子公司發佈的信用評級並不是代表 NRSRO 發佈的。然而，非 NRSRO 的人員可以參與確定由 NRSRO 或代表 NRSRO 發佈的信用評級。

惠譽評級已確認 Omega Healthcare Investors 的長期發行人違約評級為'BBB-'，展望穩定。該評級反映了 Omega 不斷改善的運營狀況、低槓桿、強大的財務靈活性和充足的租賃覆蓋率。儘管熟練護理行業面臨挑戰，Omega 對財務政策的遵守支持了其評級。該評級受到現金基礎收入確認和有限升級潛力的制約。預計 Omega 的槓桿將保持在 5.5 倍以下，運營商健康狀況改善，租賃重組問題可控

惠譽確認 Omega Healthcare Investors 的評級為'BBB-'，展望為穩定