<ul>
<li>想知道道格拉斯·埃梅特（Douglas Emmett）是一個被市場錯誤定價的疲軟辦公房地產投資信託（REIT），還是一個顯而易見的價值陷阱嗎？這篇分析將帶你瞭解數字實際上對其價值的看法。</li>
<li>儘管過去一週股價下跌了 1.7%，過去一個月下跌了 2.6%，年初至今幾乎下跌了 38%，但這樣的波動往往會創造長期投資者所尋找的估值差距。</li>
<li>最近股價壓力的很大一部分來自於投資者重新思考沿海辦公需求的未來，尤其是在道格拉斯·埃梅特重度暴露的洛杉磯和檀香山等市場。同時，關於利率上升和辦公房東再融資風險的頭條新聞使得市場情緒保持謹慎，即使一些投資者開始尋找該領域的困境價值機會。</li>
<li>目前，道格拉斯·埃梅特的估值檢查得分為 3/6。這意味着在我們核心指標的半數上看起來被低估，但在其他指標上並不顯得便宜。接下來，我們將解析不同的估值方法對該得分的看法，然後以一種更實用的方式來思考該股票的真實價值。</li>
</ul>
<p>瞭解為什麼道格拉斯·埃梅特過去一年-38.9% 的回報落後於同行。</p>
<h3>方法一：道格拉斯·埃梅特的折現現金流（DCF）分析</h3>
<p>折現現金流模型通過預測未來的調整後運營資金，來估算企業今天的價值，然後將這些現金流折現回現在。</p>
<p>對於道格拉斯·埃梅特，該模型以過去 12 個月的自由現金流約為 2.765 億美元為起點，並預測這一數字將如何隨時間演變。分析師的估計和 Simply Wall St 的外推顯示，預計到 2026 年自由現金流約為 2.248 億美元，到 2035 年約為 2.755 億美元，表明隨着投資組合的穩定和租金的逐步恢復，增長温和但穩定。</p>
<p>基於這些預測，使用兩階段自由現金流到股本模型，DCF 計算得出的內在價值約為每股 15.73 美元。與當前市場價格相比，這意味着道格拉斯·埃梅特的交易價格約為其估計公允價值的 26.0% 折扣。這可能表明市場對其長期現金生成能力過於悲觀。</p>
<p><strong>結果：被低估</strong></p>
<p>我們的折現現金流（DCF）分析表明道格拉斯·埃梅特被低估了 26.0%。將其添加到你的觀察列表或投資組合中，或發現 903 只基於現金流的被低估股票。</p>
<p><img src="https://imageproxy.pbkrs.com/https://images.simplywall.st/company/1cbacf08-cbfe-4742-b707-ec68032026be/chart/dcf?x-oss-process=image/auto-orient,1/interlace,1/resize,w_1440,h_1440/quality,q_95/format,jpg" alt="" original-src="https://imageproxy.pbkrs.com/https://images.simplywall.st/company/1cbacf08-cbfe-4742-b707-ec68032026be/chart/dcf"/></p>
<p>截至 2025 年 12 月的 DEI 折現現金流</p>
<p>前往我們公司報告的估值部分，瞭解我們如何得出道格拉斯·埃梅特的公允價值的更多細節。</p>
<h3>方法二：道格拉斯·埃梅特的市盈率</h3>
<p>對於像道格拉斯·埃梅特這樣的盈利公司，市盈率是投資者願意為每一美元當前收益支付多少的有用簡寫。當市場預期更強勁的增長或將該業務視為相對低風險時，較高的市盈率是合理的，而較慢的增長或較高的風險通常要求較低、更保守的倍數。</p>
<p>道格拉斯·埃梅特目前的市盈率約為 93.5 倍，遠高於辦公 REIT 行業平均的約 22.3 倍，以及更廣泛的同行組平均的約 23.4 倍。為了超越這些粗略的比較，Simply Wall St 使用一種專有的公允比率，估算在考慮道格拉斯·埃梅特的增長前景、風險特徵、盈利能力、行業和市值的情況下，合理的市盈率應該是多少。在這種基礎上，公允比率為 16.4 倍，這意味着該股票的定價遠高於這些基本面通常支持的水平。</p>
<p>由於實際市盈率 93.5 倍遠高於 16.4 倍的公允比率，因此基於倍數的觀點表明道格拉斯·埃梅特在盈利方面顯著被高估。</p>
<p><strong>結果：被高估</strong></p>
<p><img src="https://imageproxy.pbkrs.com/https://images.simplywall.st/company/1cbacf08-cbfe-4742-b707-ec68032026be/chart/pe-multiple-vs-industry?x-oss-process=image/auto-orient,1/interlace,1/resize,w_1440,h_1440/quality,q_95/format,jpg" alt="" original-src="https://imageproxy.pbkrs.com/https://images.simplywall.st/company/1cbacf08-cbfe-4742-b707-ec68032026be/chart/pe-multiple-vs-industry"/></p>
<p>截至 2025 年 12 月的 NYSE:DEI 市盈率</p>
<p>市盈率講述了一個故事，但如果真正的機會在其他地方呢？發現 1443 家公司，內部人士正在大舉押注於爆炸性增長。</p>
<h3>升級你的決策：選擇你的道格拉斯·埃梅特敍事</h3>
<p>我們之前提到過，有一種更好的方式來理解估值，因此讓我們向你介紹敍事，這是一種簡單的方法，將你對公司的故事與假定的公允價值和未來收入、收益及利潤率的預測聯繫起來。這意味着公司的故事、你的財務模型和公允價值估計都在一個地方鏈接，位於 Simply Wall St 社區頁面上的一個易用工具中。數百萬投資者已經依賴這個工具，通過將他們的敍事公允價值與當前股價進行比較，來決定何時買入或賣出，每個敍事會隨着新消息或收益的到來而自動更新。對於道格拉斯·埃梅特，你可能會看到一個樂觀的敍事，傾向於基於對重建、入住率恢復和資本市場執行的信心，分析師的目標價為 21.00 美元。你也可能會看到一個更謹慎的敍事，錨定在 13.00 美元的悲觀目標，假設辦公需求疲軟和折現率上升。這些敍事共同為你提供了一個清晰、動態的視角，展示不同觀點如何轉化為不同的公允價值和行動計劃。</p>
<p>你認為道格拉斯·埃梅特的故事還有更多內容嗎？前往我們的社區，看看其他人怎麼説！</p>
<p><img src="https://imageproxy.pbkrs.com/https://images.simplywall.st/company/1cbacf08-cbfe-4742-b707-ec68032026be/chart/quote-price?x-oss-process=image/auto-orient,1/interlace,1/resize,w_1440,h_1440/quality,q_95/format,jpg" alt="" original-src="https://imageproxy.pbkrs.com/https://images.simplywall.st/company/1cbacf08-cbfe-4742-b707-ec68032026be/chart/quote-price"/></p>
<p>NYSE:DEI 1 年股票價格走勢圖</p>
<p>這篇來自 Simply Wall St 的文章具有一般性。<strong>我們僅基於歷史數據和分析師預測提供評論，採用無偏見的方法，我們的文章並不意圖作為財務建議。</strong> 它不構成買賣任何股票的推薦，也未考慮您的目標或財務狀況。我們的目標是為您提供以基本數據驅動的長期分析。請注意，我們的分析可能未考慮最新的價格敏感公司公告或定性材料。Simply Wall St 在提到的任何股票中均沒有持倉。</p>
<p>國防和災難的移動基礎設施</p>
<p>下一波機器人技術不是類人型的。它是完全自主的塔，在 30 分鐘內提供 5G、ISR 和雷達，隨時隨地。</p>
<p>在下一輪合同之前獲取投資者簡報</p>
<p>由 CiTech 贊助</p>

<p>道格拉斯·埃梅特的股價年初至今已下跌 38%，引發了對其估值的質疑。折現現金流分析表明，該股票被低估了 26%，而市盈率則顯示其顯著高估。公司在沿海辦公市場的暴露以及更高的利率是關鍵因素。建議投資者考慮不同的估值方法，並使用像 Simply Wall St 的 Narratives 這樣的工具進行全面評估</p>

<ul>
<li>Wondering if Douglas Emmett is a beaten down office REIT that the market has mispriced or a value trap in plain sight? This breakdown will walk you through what the numbers actually say about its value.</li>
<li>Despite a tough run with the share price down 1.7% over the last week, 2.6% over the last month, and almost 38% year to date, moves like this often create the kind of valuation gaps long term investors look for.</li>
<li>Much of the recent share price pressure has come as investors rethink the future of coastal office demand, especially in markets like Los Angeles and Honolulu where Douglas Emmett is heavily exposed. At the same time, headlines around higher interest rates and refinancing risks for office landlords have kept sentiment cautious, even as some investors start to hunt for distressed value opportunities in the space.</li>
<li>Right now, Douglas Emmett scores a 3/6 valuation check score. This means it looks undervalued on half of our core metrics but not convincingly cheap on others. Next, we will unpack what different valuation approaches say about that score, and then finish with an even more practical way to think about the stock's true value.</li>
</ul>
<div class="lb-trans"><ul>
<li>想知道道格拉斯·埃梅特（Douglas Emmett）是一個被市場錯誤定價的疲軟辦公房地產投資信託（REIT），還是一個顯而易見的價值陷阱嗎？這篇分析將帶你瞭解數字實際上對其價值的看法。</li>
<li>儘管過去一週股價下跌了 1.7%，過去一個月下跌了 2.6%，年初至今幾乎下跌了 38%，但這樣的波動往往會創造長期投資者所尋找的估值差距。</li>
<li>最近股價壓力的很大一部分來自於投資者重新思考沿海辦公需求的未來，尤其是在道格拉斯·埃梅特重度暴露的洛杉磯和檀香山等市場。同時，關於利率上升和辦公房東再融資風險的頭條新聞使得市場情緒保持謹慎，即使一些投資者開始尋找該領域的困境價值機會。</li>
<li>目前，道格拉斯·埃梅特的估值檢查得分為 3/6。這意味着在我們核心指標的半數上看起來被低估，但在其他指標上並不顯得便宜。接下來，我們將解析不同的估值方法對該得分的看法，然後以一種更實用的方式來思考該股票的真實價值。</li>
</ul>
</div><p>Find out why Douglas Emmett's -38.9% return over the last year is lagging behind its peers.</p>
<div class="lb-trans"><p>瞭解為什麼道格拉斯·埃梅特過去一年-38.9% 的回報落後於同行。</p>
</div><h3>Approach 1: Douglas Emmett Discounted Cash Flow (DCF) Analysis</h3>
<div class="lb-trans"><h3>方法一：道格拉斯·埃梅特的折現現金流（DCF）分析</h3>
</div><p>A Discounted Cash Flow model estimates what a business is worth today by projecting its future adjusted funds from operations, then discounting those cash flows back to the present.</p>
<div class="lb-trans"><p>折現現金流模型通過預測未來的調整後運營資金，來估算企業今天的價值，然後將這些現金流折現回現在。</p>
</div><p>For Douglas Emmett, the model starts with last twelve months free cash flow of about $276.5 Million and projects how this could evolve over time. Analyst estimates and Simply Wall St extrapolations point to free cash flow of roughly $224.8 Million in 2026 and around $275.5 Million by 2035, suggesting modest but steady growth as the portfolio stabilizes and rents gradually recover.</p>
<div class="lb-trans"><p>對於道格拉斯·埃梅特，該模型以過去 12 個月的自由現金流約為 2.765 億美元為起點，並預測這一數字將如何隨時間演變。分析師的估計和 Simply Wall St 的外推顯示，預計到 2026 年自由現金流約為 2.248 億美元，到 2035 年約為 2.755 億美元，表明隨着投資組合的穩定和租金的逐步恢復，增長温和但穩定。</p>
</div><p>Using a 2 Stage Free Cash Flow to Equity model based on these projections, the DCF calculation arrives at an intrinsic value of approximately $15.73 per share. Compared with the current market price, this implies Douglas Emmett trades at about a 26.0% discount to its estimated fair value. This may indicate that the market is overly pessimistic about its long term cash generating ability.</p>
<div class="lb-trans"><p>基於這些預測，使用兩階段自由現金流到股本模型，DCF 計算得出的內在價值約為每股 15.73 美元。與當前市場價格相比，這意味着道格拉斯·埃梅特的交易價格約為其估計公允價值的 26.0% 折扣。這可能表明市場對其長期現金生成能力過於悲觀。</p>
</div><p><strong>Result: UNDERVALUED</strong></p>
<div class="lb-trans"><p><strong>結果：被低估</strong></p>
</div><p>Our Discounted Cash Flow (DCF) analysis suggests Douglas Emmett is undervalued by 26.0%. Track this in your watchlist or portfolio, or discover 903 more undervalued stocks based on cash flows.</p>
<div class="lb-trans"><p>我們的折現現金流（DCF）分析表明道格拉斯·埃梅特被低估了 26.0%。將其添加到你的觀察列表或投資組合中，或發現 903 只基於現金流的被低估股票。</p>
</div><p><img src="https://imageproxy.pbkrs.com/https://images.simplywall.st/company/1cbacf08-cbfe-4742-b707-ec68032026be/chart/dcf" alt="" original-src="https://images.simplywall.st/company/1cbacf08-cbfe-4742-b707-ec68032026be/chart/dcf"/></p>
<p>DEI Discounted Cash Flow as at Dec 2025</p>
<div class="lb-trans"><p>截至 2025 年 12 月的 DEI 折現現金流</p>
</div><p>Head to the Valuation section of our Company Report for more details on how we arrive at this Fair Value for Douglas Emmett.</p>
<div class="lb-trans"><p>前往我們公司報告的估值部分，瞭解我們如何得出道格拉斯·埃梅特的公允價值的更多細節。</p>
</div><h3>Approach 2: Douglas Emmett Price vs Earnings</h3>
<div class="lb-trans"><h3>方法二：道格拉斯·埃梅特的市盈率</h3>
</div><p>For profitable companies like Douglas Emmett, the price to earnings ratio is a useful shorthand for how much investors are willing to pay for each dollar of current earnings. A higher PE can be justified when markets expect stronger growth or see the business as relatively low risk, while slower growth or elevated risk typically calls for a lower, more conservative multiple.</p>
<div class="lb-trans"><p>對於像道格拉斯·埃梅特這樣的盈利公司，市盈率是投資者願意為每一美元當前收益支付多少的有用簡寫。當市場預期更強勁的增長或將該業務視為相對低風險時，較高的市盈率是合理的，而較慢的增長或較高的風險通常要求較低、更保守的倍數。</p>
</div><p>Douglas Emmett currently trades on a PE of about 93.5x, which is far richer than the Office REITs industry average of roughly 22.3x and above the broader peer group average of around 23.4x. To move beyond these blunt comparisons, Simply Wall St uses a proprietary Fair Ratio, which estimates what a reasonable PE should be given Douglas Emmett’s growth outlook, risk profile, profitability, industry and market cap. On this basis, the Fair Ratio is 16.4x, implying the stock is priced far above what those fundamentals would normally support.</p>
<div class="lb-trans"><p>道格拉斯·埃梅特目前的市盈率約為 93.5 倍，遠高於辦公 REIT 行業平均的約 22.3 倍，以及更廣泛的同行組平均的約 23.4 倍。為了超越這些粗略的比較，Simply Wall St 使用一種專有的公允比率，估算在考慮道格拉斯·埃梅特的增長前景、風險特徵、盈利能力、行業和市值的情況下，合理的市盈率應該是多少。在這種基礎上，公允比率為 16.4 倍，這意味着該股票的定價遠高於這些基本面通常支持的水平。</p>
</div><p>Because the actual PE of 93.5x is dramatically higher than the 16.4x Fair Ratio, the multiple based view suggests Douglas Emmett appears significantly overvalued on earnings.</p>
<div class="lb-trans"><p>由於實際市盈率 93.5 倍遠高於 16.4 倍的公允比率，因此基於倍數的觀點表明道格拉斯·埃梅特在盈利方面顯著被高估。</p>
</div><p><strong>Result: OVERVALUED</strong></p>
<div class="lb-trans"><p><strong>結果：被高估</strong></p>
</div><p><img src="https://imageproxy.pbkrs.com/https://images.simplywall.st/company/1cbacf08-cbfe-4742-b707-ec68032026be/chart/pe-multiple-vs-industry" alt="" original-src="https://images.simplywall.st/company/1cbacf08-cbfe-4742-b707-ec68032026be/chart/pe-multiple-vs-industry"/></p>
<p>NYSE:DEI PE Ratio as at Dec 2025</p>
<div class="lb-trans"><p>截至 2025 年 12 月的 NYSE:DEI 市盈率</p>
</div><p>PE ratios tell one story, but what if the real opportunity lies elsewhere? Discover 1443 companies where insiders are betting big on explosive growth.</p>
<div class="lb-trans"><p>市盈率講述了一個故事，但如果真正的機會在其他地方呢？發現 1443 家公司，內部人士正在大舉押注於爆炸性增長。</p>
</div><h3>Upgrade Your Decision Making: Choose your Douglas Emmett Narrative</h3>
<div class="lb-trans"><h3>升級你的決策：選擇你的道格拉斯·埃梅特敍事</h3>
</div><p>Earlier we mentioned that there is an even better way to understand valuation, so let us introduce you to Narratives, a simple way to attach your story about a company to concrete numbers like your assumed fair value and your forecasts for future revenue, earnings and margins. This means the company’s story, your financial model and a fair value estimate are all linked in one place, inside an easy to use tool on Simply Wall St’s Community page. Millions of investors already rely on this tool to decide when to buy or sell by comparing their Narrative Fair Value to the current share price, with each Narrative automatically updating as new news or earnings arrive. For Douglas Emmett, you might see an optimistic Narrative that leans toward the higher analyst target of $21.00 based on confidence in redevelopment, occupancy recovery and capital markets execution. You might also see a more cautious Narrative anchored closer to the $13.00 bearish target that assumes softer office demand and higher discount rates. Together, these give you a clear, dynamic view of how different perspectives translate into different fair values and action plans.</p>
<div class="lb-trans"><p>我們之前提到過，有一種更好的方式來理解估值，因此讓我們向你介紹敍事，這是一種簡單的方法，將你對公司的故事與假定的公允價值和未來收入、收益及利潤率的預測聯繫起來。這意味着公司的故事、你的財務模型和公允價值估計都在一個地方鏈接，位於 Simply Wall St 社區頁面上的一個易用工具中。數百萬投資者已經依賴這個工具，通過將他們的敍事公允價值與當前股價進行比較，來決定何時買入或賣出，每個敍事會隨着新消息或收益的到來而自動更新。對於道格拉斯·埃梅特，你可能會看到一個樂觀的敍事，傾向於基於對重建、入住率恢復和資本市場執行的信心，分析師的目標價為 21.00 美元。你也可能會看到一個更謹慎的敍事，錨定在 13.00 美元的悲觀目標，假設辦公需求疲軟和折現率上升。這些敍事共同為你提供了一個清晰、動態的視角，展示不同觀點如何轉化為不同的公允價值和行動計劃。</p>
</div><p>Do you think there's more to the story for Douglas Emmett? Head over to our Community to see what others are saying!</p>
<div class="lb-trans"><p>你認為道格拉斯·埃梅特的故事還有更多內容嗎？前往我們的社區，看看其他人怎麼説！</p>
</div><p><img src="https://imageproxy.pbkrs.com/https://images.simplywall.st/company/1cbacf08-cbfe-4742-b707-ec68032026be/chart/quote-price" alt="" original-src="https://images.simplywall.st/company/1cbacf08-cbfe-4742-b707-ec68032026be/chart/quote-price"/></p>
<p>NYSE:DEI 1-Year Stock Price Chart</p>
<div class="lb-trans"><p>NYSE:DEI 1 年股票價格走勢圖</p>
</div><p><em>This article by Simply Wall St is general in nature. <strong>We provide commentary based on historical data and analyst forecasts only using an unbiased methodology and our articles are not intended to be financial advice.</strong> It does not constitute a recommendation to buy or sell any stock, and does not take account of your objectives, or your financial situation. We aim to bring you long-term focused analysis driven by fundamental data. Note that our analysis may not factor in the latest price-sensitive company announcements or qualitative material. Simply Wall St has no position in any stocks mentioned.</em></p>
<div class="lb-trans"><p>這篇來自 Simply Wall St 的文章具有一般性。<strong>我們僅基於歷史數據和分析師預測提供評論，採用無偏見的方法，我們的文章並不意圖作為財務建議。</strong> 它不構成買賣任何股票的推薦，也未考慮您的目標或財務狀況。我們的目標是為您提供以基本數據驅動的長期分析。請注意，我們的分析可能未考慮最新的價格敏感公司公告或定性材料。Simply Wall St 在提到的任何股票中均沒有持倉。</p>
</div><p>Mobile Infrastructure for Defense and Disaster</p>
<div class="lb-trans"><p>國防和災難的移動基礎設施</p>
</div><p>The next wave in robotics isn't humanoid. Its fully autonomous towers delivering 5G, ISR, and radar in under 30 minutes, anywhere.</p>
<div class="lb-trans"><p>下一波機器人技術不是類人型的。它是完全自主的塔，在 30 分鐘內提供 5G、ISR 和雷達，隨時隨地。</p>
</div><p>Get the investor briefing before the next round of contracts</p>
<div class="lb-trans"><p>在下一輪合同之前獲取投資者簡報</p>
</div><p>Sponsored On Behalf of CiTech</p>
<div class="lb-trans"><p>由 CiTech 贊助</p>
</div>

Douglas Emmett 在 2025 年股價下跌 38% 後是否成為一個值得投資的選擇？