<p>對人工智能日益增長的需求點燃了數據中心開發的淘金熱，但對於經驗豐富的商業房地產億萬富翁費爾南多·德萊昂來説，這種瘋狂的活動與過去市場過度的情形令人不安地相似。德萊昂是 Leon Capital Group 的首席執行官，他最近在 Property Play 播客中與 CNBC 高級房地產記者戴安娜·奧利克進行了交談，分享了關於數據中心行業財務穩定性的嚴峻警告，並提供了關於如何在複雜的商業房地產週期中導航的更廣泛見解。他的評論強調了理解資本流動和市場激勵的重要性，尤其是對於在高增長、資本密集型領域運營的創始人、風險投資家和科技內部人士。</p>
<p>德萊昂是一位自我造就的億萬富翁，擁有獨特的進化生物學背景，他回顧了自己公司的起源，這一切是在 2008 年大金融危機的熔爐中鍛造的。他回憶起 Leon Capital Group 在 2007 年主動退出住宅用地開發，因為他察覺到市場上存在 “根本不健全” 的做法。這一先見之明的舉動使他的公司能夠積累流動性，並在危機後通過 “修復” 停滯和問題房地產項目而蓬勃發展。這段經歷使他深刻理解市場週期以及謹慎、逆週期投資的重要性。</p>
<p>他目前的擔憂集中在數據中心市場，他觀察到一個令人擔憂的動態。德萊昂強調，即使是市值數萬億美元的最大科技公司——超大規模公司，也越來越傾向於不擁有自己的數據中心資產。他表示：“我看到一個價值 100 億美元的數據中心……地球上最大的公司……説，‘我不想擁有這個資產。我不想把它放在我的資產負債表上。’” 將所有權轉移給金融公司的決定引發了一個關鍵問題：這些核心業務嚴重依賴於這一基礎設施的科技巨頭，為什麼更願意租賃而不是擁有？</p>
<p>德萊昂認為，答案在於由人工智能驅動的技術變革速度。他指出，“數字基礎設施極其昂貴，正在違背摩爾定律，並以非常非常快的速度進行優化。” 這意味着數據中心內的硬件和內部技術可能在幾個月或幾年內變得功能上過時，遠在 15 或 20 年的租賃期到期之前。持有這些長期租約的金融公司承擔着這種過時的風險，通常是由養老金的儲蓄支持的。他強調：“這不是他們的錢。這是德克薩斯州的教師、警察和消防員的儲蓄……這些人的儲蓄。” 如果這些長期負債被證明不可持續，這種情況可能會產生廣泛的影響。在這種情況下，外部資本追逐核心用户不願完全擁有的資產，預示着潛在的市場扭曲。</p>
<p>德萊昂應用了查理·芒格著名的原則：“給我看激勵，我就能告訴你結果。” 他認為，理解激勵是預測市場行為和識別 “遊客” 的關鍵——那些因狂熱或資本過剩而進入市場的投資者，而不是基於基本理解。他指出，在 2008 年危機前的類似模式中，過量的資本和不負責任的貸款創造了無盡增長的幻覺。如今，他看到財富管理公司、註冊投資顧問、養老金和主權財富基金流入房地產，造成 “資本過剩”，並可能將有限資產的價格推高到不可持續的水平。</p>
<p>這種對市場動態和人類行為的深刻理解，得益於他在進化生物學和行為經濟學方面的背景，指導着德萊昂的公司。他共同創立了 Crexi，這是一個利用人工智能來民主化商業房地產數據訪問的房地產平台。通過綜合大量租賃和銷售可比數據，Crexi 使定價和市場分析變得更加高效和透明。這一技術進步使從個人私人投資者到大型機構的更廣泛投資者能夠做出更明智的決策。</p>
<p>除了數據中心，德萊昂的投資策略還集中在人口趨勢和微市場上。他的公司在醫療保健領域進行了大量投資，不僅包括物業，還包括運營業務，包括獸醫護理、牙科和醫療水療。他通過觀察人口趨勢和成本差異識別了這些領域；例如，在醫院進行的一個骨科手術可能花費 10,000 美元，而在門診手術中心可能只需 3,500 美元。這種合理的成本節約轉變推動了對特定醫療房地產的需求。同樣，他在德克薩斯州和佛羅里達州等州看到拉丁裔人口的增長帶來了巨大的機會，這推動了家庭形成、GDP 增長和消費者支出。通過關注這些特定微市場中的基本長期驅動因素，德萊昂旨在建立具有內在韌性的企業，以抵禦更廣泛市場週期性波動。</p>
<p>對德萊昂而言，商業房地產的未來將由資本的有序配置定義，這種配置受到深厚市場情報和對潛在經濟和人口變化的意識的影響。他預計，隨着更多財富的轉移和配置，商業房地產資本市場將在未來十年增長十倍。然而，這一增長將有利於那些優先考慮基本價值和長期可持續性而非投機行為的人，尤其是在快速技術變革可能迅速侵蝕資產價值的領域。</p>

立昂技術

<p>萊昂資本集團首席執行官費爾南多·德·萊昂警告稱，由於技術快速變化和市場動態，數據中心行業面臨金融風險。他強調科技巨頭不願擁有數據中心，更傾向於租賃，這將風險轉移給金融公司。德·萊昂強調理解市場激勵和週期的重要性，並將其與 2008 年危機進行了類比。他的投資策略側重於人口趨勢和微觀市場，特別是在醫療保健和拉丁裔人口方面，旨在增強對市場週期性的抵禦能力</p>

<p>The burgeoning demand for artificial intelligence has ignited a gold rush in data center development, but for seasoned commercial real estate (CRE) billionaire Fernando De Leon, this frenetic activity bears unsettling resemblances to past market excesses. De Leon, CEO of Leon Capital Group, recently spoke with CNBC Senior Real Estate Correspondent Diana Olick on the Property Play podcast, sharing a stark warning regarding the financial stability of the data center sector and offering broader insights into navigating the complex cycles of commercial real estate. His commentary underscored the critical importance of understanding capital flows and market incentives, especially for founders, VCs, and tech insiders operating in high-growth, capital-intensive arenas.</p>
<div class="lb-trans"><p>對人工智能日益增長的需求點燃了數據中心開發的淘金熱，但對於經驗豐富的商業房地產億萬富翁費爾南多·德萊昂來説，這種瘋狂的活動與過去市場過度的情形令人不安地相似。德萊昂是 Leon Capital Group 的首席執行官，他最近在 Property Play 播客中與 CNBC 高級房地產記者戴安娜·奧利克進行了交談，分享了關於數據中心行業財務穩定性的嚴峻警告，並提供了關於如何在複雜的商業房地產週期中導航的更廣泛見解。他的評論強調了理解資本流動和市場激勵的重要性，尤其是對於在高增長、資本密集型領域運營的創始人、風險投資家和科技內部人士。</p>
</div><p>De Leon, a self-made billionaire with a unique background in evolutionary biology, reflected on his firm’s origins, which were forged in the crucible of the 2008 Great Financial Crisis. He recounted how Leon Capital Group proactively divested from residential lot development in 2007, sensing “fundamentally unsound” practices in the market. This prescient move allowed his firm to accumulate liquidity and then thrive by “fixing” stalled and problematic real estate projects for banks and life insurance companies in the crisis’s aftermath. This experience instilled a deep understanding of market cycles and the importance of prudent, counter-cyclical investment.</p>
<div class="lb-trans"><p>德萊昂是一位自我造就的億萬富翁，擁有獨特的進化生物學背景，他回顧了自己公司的起源，這一切是在 2008 年大金融危機的熔爐中鍛造的。他回憶起 Leon Capital Group 在 2007 年主動退出住宅用地開發，因為他察覺到市場上存在 “根本不健全” 的做法。這一先見之明的舉動使他的公司能夠積累流動性，並在危機後通過 “修復” 停滯和問題房地產項目而蓬勃發展。這段經歷使他深刻理解市場週期以及謹慎、逆週期投資的重要性。</p>
</div><p>His current apprehension centers on the data center market, where he observes a concerning dynamic. De Leon highlighted that even the largest technology companies, the hyper-scalers, with multi-trillion-dollar market caps, are increasingly choosing not to own their own data center assets. “I look at a data center that’s $10 billion… the largest companies on the planet… saying, ‘I don’t want to own this asset. I don’t want to have this on my balance sheet,'” De Leon stated. This decision to offload ownership to financial companies raises a crucial question: why would these tech giants, whose core business relies heavily on this infrastructure, prefer to lease rather than own?</p>
<div class="lb-trans"><p>他目前的擔憂集中在數據中心市場，他觀察到一個令人擔憂的動態。德萊昂強調，即使是市值數萬億美元的最大科技公司——超大規模公司，也越來越傾向於不擁有自己的數據中心資產。他表示：“我看到一個價值 100 億美元的數據中心……地球上最大的公司……説，‘我不想擁有這個資產。我不想把它放在我的資產負債表上。’” 將所有權轉移給金融公司的決定引發了一個關鍵問題：這些核心業務嚴重依賴於這一基礎設施的科技巨頭，為什麼更願意租賃而不是擁有？</p>
</div><p>The answer, De Leon suggests, lies in the rapid pace of technological change driven by AI. He pointed out that the “digital infrastructure is extraordinarily expensive and is defying Moore’s Law and optimizing at a very, very fast clip.” This means the hardware and internal technology within data centers can become functionally obsolete within months or a few years, long before a 15 or 20-year lease term expires. The financial companies holding these long-term leases bear the risk of this obsolescence, often backed by the savings of pension funds. “It’s not their money. It is the money of teachers and cops and firefighters and teachers in Texas… These people, it’s their savings,” De Leon emphasized, highlighting the potential for widespread impact if these long-term liabilities prove unsustainable. This scenario, where external capital is chasing assets that core users are reluctant to own outright, signals a potential market distortion.</p>
<div class="lb-trans"><p>德萊昂認為，答案在於由人工智能驅動的技術變革速度。他指出，“數字基礎設施極其昂貴，正在違背摩爾定律，並以非常非常快的速度進行優化。” 這意味着數據中心內的硬件和內部技術可能在幾個月或幾年內變得功能上過時，遠在 15 或 20 年的租賃期到期之前。持有這些長期租約的金融公司承擔着這種過時的風險，通常是由養老金的儲蓄支持的。他強調：“這不是他們的錢。這是德克薩斯州的教師、警察和消防員的儲蓄……這些人的儲蓄。” 如果這些長期負債被證明不可持續，這種情況可能會產生廣泛的影響。在這種情況下，外部資本追逐核心用户不願完全擁有的資產，預示着潛在的市場扭曲。</p>
</div><p>De Leon applies a principle famously articulated by Charlie Munger: “Show me the incentive and I’ll show you the outcome.” He believes that understanding incentives is key to predicting market behavior and identifying “tourists” – investors who enter a market due to euphoria or an oversupply of capital, rather than fundamental understanding. He noted similar patterns in the run-up to the 2008 crisis, where excessive capital and irresponsible lending created an illusion of boundless growth. Today, he sees an “oversupply of capital” driven by wealth management firms, RIAs, pensions, and sovereign wealth funds flowing into real estate, creating a chase for finite assets and potentially inflating prices beyond sustainable levels.</p>
<div class="lb-trans"><p>德萊昂應用了查理·芒格著名的原則：“給我看激勵，我就能告訴你結果。” 他認為，理解激勵是預測市場行為和識別 “遊客” 的關鍵——那些因狂熱或資本過剩而進入市場的投資者，而不是基於基本理解。他指出，在 2008 年危機前的類似模式中，過量的資本和不負責任的貸款創造了無盡增長的幻覺。如今，他看到財富管理公司、註冊投資顧問、養老金和主權財富基金流入房地產，造成 “資本過剩”，並可能將有限資產的價格推高到不可持續的水平。</p>
</div><p>This deep understanding of market dynamics and human behavior, honed by his background in evolutionary biology and behavioral economics, guides De Leon’s firm. He co-founded Crexi, a real estate platform leveraging AI to democratize access to commercial real estate data. By synthesizing vast amounts of information on lease and sales comparables, Crexi makes pricing and market analysis more efficient and transparent. This technological advancement empowers a broader range of investors, from individual private investors to large institutions, to make more informed decisions.</p>
<div class="lb-trans"><p>這種對市場動態和人類行為的深刻理解，得益於他在進化生物學和行為經濟學方面的背景，指導着德萊昂的公司。他共同創立了 Crexi，這是一個利用人工智能來民主化商業房地產數據訪問的房地產平台。通過綜合大量租賃和銷售可比數據，Crexi 使定價和市場分析變得更加高效和透明。這一技術進步使從個人私人投資者到大型機構的更廣泛投資者能夠做出更明智的決策。</p>
</div><p>Beyond data centers, De Leon’s investment strategy focuses on demographic tailwinds and micro-markets. His firm is heavily invested in healthcare, not just properties but also the operating businesses, including veterinary care, dental, and MedSpas. He identified these sectors by observing demographic trends and cost differentials; for instance, an orthopedic procedure costing $10,000 in a hospital might be $3,500 in an outpatient ambulatory center. This logical cost-saving shift fuels demand for specific healthcare real estate. Similarly, he sees immense opportunity in the growing Latino demographic in states like Texas and Florida, which drives household formation, GDP growth, and consumer spending. By focusing on these fundamental, long-term drivers in specific micro-markets, De Leon aims to build businesses with inherent resilience against broader market cyclicality.</p>
<div class="lb-trans"><p>除了數據中心，德萊昂的投資策略還集中在人口趨勢和微市場上。他的公司在醫療保健領域進行了大量投資，不僅包括物業，還包括運營業務，包括獸醫護理、牙科和醫療水療。他通過觀察人口趨勢和成本差異識別了這些領域；例如，在醫院進行的一個骨科手術可能花費 10,000 美元，而在門診手術中心可能只需 3,500 美元。這種合理的成本節約轉變推動了對特定醫療房地產的需求。同樣，他在德克薩斯州和佛羅里達州等州看到拉丁裔人口的增長帶來了巨大的機會，這推動了家庭形成、GDP 增長和消費者支出。通過關注這些特定微市場中的基本長期驅動因素，德萊昂旨在建立具有內在韌性的企業，以抵禦更廣泛市場週期性波動。</p>
</div><p>For De Leon, the future of commercial real estate will be defined by the disciplined allocation of capital, informed by deep market intelligence and an awareness of underlying economic and demographic shifts. He anticipates that the commercial real estate capital markets will grow tenfold in the coming decade as more wealth is transferred and allocated. However, this growth will favor those who prioritize fundamental value and long-term sustainability over speculative plays, especially in sectors where rapid technological change could quickly erode asset value.</p>
<div class="lb-trans"><p>對德萊昂而言，商業房地產的未來將由資本的有序配置定義，這種配置受到深厚市場情報和對潛在經濟和人口變化的意識的影響。他預計，隨着更多財富的轉移和配置，商業房地產資本市場將在未來十年增長十倍。然而，這一增長將有利於那些優先考慮基本價值和長期可持續性而非投機行為的人，尤其是在快速技術變革可能迅速侵蝕資產價值的領域。</p>
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億萬富翁商業地產開發商警告數據中心的金融風險