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圖片來源：Unsplash
本週，特朗普總統簽署了一項關於大麻的行政命令。該行動將大麻從第一類藥物重新分類為第三類藥物。這使其在聯邦法律下仍然是非法的，但現在被認為危害性較小，持有的懲罰也將減輕。
這一消息使大麻股票飆升，以下是通過 AdvisorShares Pure U.S. Cannabis ETF (MSOS) 的表現。
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有些人會為這一發展歡呼，而有些人則不會。我理解雙方的觀點。這是一個在各個角落都備受爭議的問題。
例如，在醫學界，有些人認為大麻對從抑鬱症到嚴重噁心（包括與化療相關的噁心）以及慢性阻塞性肺病（“COPD”）等各種疾病的治療有效。另一些人則將其與嚴重的精神病、 cannabinoid hyperemesis syndrome（導致嚴重噁心）和呼吸問題聯繫在一起。
在社交圈中，一些羣體將其視為完全可以接受的娛樂活動，而另一些人則認為這對文明是一種消耗。
我想特朗普的命令在這個問題上採取了中間立場。但這無疑將是一個重大的遊戲規則改變，影響大麻相關的税收、醫療獲取、房地產和聯邦執法。
讓我們考慮幾個影響。
<h3>大麻税收扣除？</h3>
從税收的角度來看，重新分類的一個直接好處是減輕了 IRS 代碼 280E 的影響，該代碼禁止處理第一類或第二類物質的企業扣除標準運營費用。簡單來説，轉為第三類將減少運營商的聯邦税負，使其更具可行性。
這顯然意味着大麻及其相關企業的利潤潛力將增加，而這些企業多年來一直在激烈的競爭中掙扎。坦率地説，隨着各州不斷合法化這種物質，市場變得越來越飽和。
這給專注於該領域的房地產投資信託（“REITs”）帶來了很多問題。因此，我理解為什麼更支持大麻的行政命令的承諾使人們重新考慮這些投資。
就我個人而言，我仍然建議保持謹慎。在我看來，大多數大麻 REITs 還沒有走出困境。
<h3>大麻 REIT 的崛起</h3>
在大麻 REIT 領域，首個先行者是 Innovative Industrial Properties (IIPR)。該公司成立於 2016 年 6 月，並於同年 12 月在紐約證券交易所（“NYSE”）上市，備受矚目。至今仍是 NYSE 上唯一的大麻 REIT。
Innovative Industrial Properties 的原始商業模式是從資金緊張的大麻運營商那裏購買土地和建築物，然後通過銷售 - 租回交易將其租回。這為其提供了長期租户，而運營商則從可靠的來源獲得了即時現金流。
這一點非常重要，因為無論大麻被分類為第一類、第二類還是第三類，傳統銀行都不願意接觸，因為它們必須遵守聯邦法規。
正如您在下面所見，該公司在 2017 年至 2019 年期間像科技股一樣增長，調整後的運營資金（“AFFO”）年均增長 150%。然後，在 2021 年，股價達到 279.52 美元的歷史高點，市盈率為 43.4 倍。許多人認為它將繼續攀升。
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來源：FAST Graphs
但正如 FAST Graphs 圖表所示，它並沒有達到那種炒作。股價已跌至 58.43 美元，市盈率（P/AFFO）為 8.2 倍。
遠非曾經的成長股，Innovative Industrial Properties 在 2024 年實際上產生了負 1% 的增長，而在 2025 年迄今為止則為負 2%。這可能是它最近開始涉足生命科學領域的原因，進行了 2.7 億美元的結構性投資於私募 REIT IQHQ。
需要指出的是，Innovative Industrial Properties 的聯合創始人兼執行主席 Alan Gold 也創立了 IQHQ。他在去年 12 月辭去了後者的職務，但仍然存在明顯的利益衝突潛力。此外，我們現在不得不懷疑 Innovative Industrial Properties 是否真的致力於大麻。
它是否決定自己開創的行業並不值得付出努力？我們將拭目以待。
<h3>其他大麻 REIT 團隊</h3>
即使 Innovative Industrial Properties 對大麻的態度變得消極，我們仍然有 NewLake Capital Partners (NLCP)。該公司成立於 2018 年，也收購了其後租賃給州許可的大麻行業領先運營商的物業。
然而，與 Innovative Industrial Properties 不同，它是在場外交易，而不是在主要交易所上市。儘管其 2022 年的收益增長了 48%，但今年以來一直持平，2026 年的共識增長預測為負 7%。
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來源：FAST Graphs
與此同時，Chicago Atlantic Real Estate Finance (REFI) 是一家於 2021 年 12 月在納斯達克交易的抵押貸款 REIT（“mREIT”）。這意味着它不擁有任何實物房地產。相反，它向在各自州獲得許可的租户提供物業貸款。
對於抵押貸款 REIT，我們使用標準的股票評估工具市盈率（P/E），而不是 P/AFFO。正如您在下面所見，REFI 在 2021 年的交易價格高達 20.21 美元，市盈率為 12.9 倍，而現在大約為 13 美元和 6.8 倍。
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來源：FAST Graphs
更糟糕的是，位於西棕櫚灘的另一家房地產投資信託公司 Advanced Flower Capital (AFCG)。它於 2020 年 7 月在納斯達克上市，自那時起表現一直糟糕。股價曾高達 17.12 美元，市盈率為 20.7 倍。但現在它的市盈率僅為 4.3 倍，處於 “雪茄屁股” 區域。
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來源：FAST Graphs
總的來説，過去幾年這些股票的表現波動很大，下面的表格將顯示這一點。
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來源：Wide Moat Research，公共數據
<h3>我在尋找其他更具價值的投資</h3>
顯然，在過去幾年中， cannabis REIT 領域經歷了大量的價值破壞。我對其未來的前景並不樂觀，即使特朗普總統預計會重新分類。
該行政命令肯定會幫助其客户改善利潤，使他們更有能力支付租金和貸款。我認為這不會是該行業最後一條好消息。只是時間問題，更多的改革將被提上日程，包括銀行和保險。
在這種情況下，大麻經營者將不再需要向房地產投資信託公司尋求資金。他們將有許多其他選擇可供選擇。
我知道這些房地產股票現在看起來非常便宜，平均收益率為 16.1%。然而，這並不意味着它們是便宜貨。除非你採取小規模的投機性投資，否則我不建議持有它們。
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來源：Wide Moat Research
如果你覺得必須在 cannabis REIT 領域試水，最強的一家可能是 NewLake Capital。其穩健的財務表現和強大的管理團隊使其在該領域的競爭對手中脱穎而出。此外，其 82% 的股息覆蓋率在目標範圍內。
該公司在最近的財報電話會議上表示，如果出現有吸引力的機會，它願意在大麻之外進行多元化。此外，它在該領域擁有最強的資產負債表之一，擁有 4.32 億美元的房地產資產。並且它的債務佔總資產的比例僅為 1.6%，直到 2027 年 5 月沒有到期債務。
總體而言，儘管特朗普總統的這一最新舉措可能意味着我們正處於大麻公司的重大轉機邊緣，但我並不急於成為房東。
我的建議是關注那些提供更可持續增長的房地產投資信託領域，這些領域有一些地球上最強的租户，並且在沒有如此棘手的監管阻力的行業中運營。
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REFI

特朗普總統簽署了一項行政命令，將大麻從第一類藥物重新分類為第三類藥物，降低了其被認為的危害性和持有的處罰。這一變化影響了税收、醫療獲取、房地產和聯邦執法，推動了大麻股票的上漲。重新分類為大麻企業提供了税收減免，可能會增加利潤。儘管過去增長顯著，創新工業地產公司（Innovative Industrial Properties）面臨挑戰，而其他房地產投資信託基金如 NewLake Capital Partners 和 Chicago Atlantic Real Estate Finance 則在不斷變化的市場中進行調整

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