<p><img src="https://imageproxy.pbkrs.com/https://images.unsplash.com/photo-1560518883-ce09059eeffa/query-aXhpZD1leUpoY0hCZmFXUWlPakV5TURkOSZpeGxpYj1yYi0xLjIuMSZxPTgwJnc9MTAwMA?x-oss-process=image/auto-orient,1/interlace,1/resize,w_1440,h_1440/quality,q_95/format,jpg" alt="" original-src="https://imageproxy.pbkrs.com/https://images.unsplash.com/photo-1560518883-ce09059eeffa/query-aXhpZD1leUpoY0hCZmFXUWlPakV5TURkOSZpeGxpYj1yYi0xLjIuMSZxPTgwJnc9MTAwMA"/></p>
<p><em>圖片來源：Unsplash</em></p>
<p>我經常被問到兩個最大的住宅金融房地產投資信託基金（REITs）。這兩個 REIT 的收益率在 12% 到 13% 之間，這對任何關注收入的投資者來説都很有吸引力。</p>
<p>Annaly Capital Management (NLY) 的市值為 150 億美元，目前收益率為 12.6%。</p>
<p>AGNC Investment Corp (AGNC) 的收益率為 13.8%，市值為 110 億美元。</p>
<p>這兩個 REIT 採用類似的商業模式。它們擁有代理抵押貸款支持證券（MBS）的投資組合。公司使用大量槓桿將 4% 的 MBS 收益率轉化為 13% 的股息收益率。</p>
<p>代理 MBS 由房利美（Fannie Mae）、房地美（Freddie Mac）和吉尼梅（Ginnie Mae）創建。這些機構將它們擔保的抵押貸款進行池化，轉化為類似債券的證券。代理 MBS 具有隱含的美國政府擔保。</p>
<p>AGNC 和 NLY 擁有大量的代理 MBS 投資組合，主要是用借來的資金購買的。讓我們來看一下它們財務方案的一些細節。</p>
<p><strong>AGNC（截至 2025 年第三季度的數據）：</strong></p>
<ul>
<li>投資組合資產：908 億美元</li>
<li>平均資產收益率：4.95%</li>
<li>平均再融資成本：4.43%</li>
<li>平均資金成本：3.17%</li>
<li>槓桿：7.6 倍</li>
</ul>
<p><strong>Annaly Capital：</strong></p>
<ul>
<li>投資組合資產：978 億美元</li>
<li>平均資產收益率：5.40%</li>
<li>平均負債成本：4.73%</li>
<li>淨利差：0.97%</li>
<li>槓桿：7.1 倍。</li>
</ul>
<p>NLY 的數字讓我們看到了這些公司如何賺錢。七倍的槓桿乘以 1% 的淨利差，產生了 7% 的淨回報。公司的 150 億美元股本獲得了全部 5.4% 的資產收益率。加起來，你會接近 NLY 的 12.6% 股息收益率。</p>
<p>這兩家公司還有其他業務線來產生收入。Annaly 有一個 69 億美元的住宅信貸業務，投資於非代理 MBS，以及一個 35 億美元的抵押貸款服務權業務。</p>
<p>在第三季度，AGNC 大約一半的收入來自淨利差和美元滾動收入。</p>
<p>Grok 對美元滾動收入的描述是：</p>
<p>美元滾動是一種交易，投資者在當前（前）月份出售 TBA MBS 以進行結算，同時同意在未來（後）月份購買一份實質上相似的 TBA MBS 以進行結算。這類似於回購協議（repo），但允許交付相似而非完全相同的證券。</p>
<p>關鍵的價格差異稱為 “掉落”：前月份的 TBA 通常以高於後月份的 TBA 的價格交易。這個掉落反映了在滾動期間，滾動的買方（融資方）保留的預期淨利息收入（票息支付減去本金償還）。</p>
<p>從經濟角度來看，它代表了基礎 MBS 的淨利息收入（持有收益）減去隱含的融資成本。投資者（如抵押貸款 REITs）使用美元滾動作為持有和融資實際 MBS 的替代方案，尤其是在滾動提供更好的經濟效益時。</p>
<p>對於像 NLY 和 AGNC 這樣的代理 MBS REITs，最大的風險是利率的快速變化。短期或長期利率的任何小幅變化都可能擠壓這些高槓杆資產的淨利差。</p>
<p>當前的利率環境對這兩個 REIT 的業務運營非常有利。這在股價上有所體現：AGNC 年初至今上漲了 14%，NLY 上漲了 23%。</p>
<p>我對這種類型的 REIT 的問題在於，我知道高槓杆水平在利率突然、意外變化時可能會嚴重影響收益。隨着時間的推移，利率衝擊將導致股息降低。十年前，NLY 每股支付 1.20 美元的季度股息。現在的股息為每股 0.70 美元。在此期間，AGNC 的股息從每股 0.22 美元降至每股 0.12 美元。</p>
<p>由於槓桿的風險，我從未在我的高收益投資通訊中推薦過這兩隻 REIT。</p>
<hr/>
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美國資本代理公司

Annaly資本管理

<p>這篇文章討論了兩家主要的住宅金融房地產投資信託基金（REIT），即 Annaly 資本管理（NLY）和美國資本代理公司（AGNC Investment Corp），它們的收益率分別為 12.6% 和 13.8%。兩者都利用顯著的槓桿來增強來自機構抵押貸款支持證券（MBS）的回報。NLY 的市值為 150 億美元，而 AGNC 的市值為 110 億美元。文章強調了它們的財務策略、與利率變化相關的風險以及過去的股息削減，提醒在當前環境下對高槓杆投資保持謹慎</p>

<p><img src="https://imageproxy.pbkrs.com/https://images.unsplash.com/photo-1560518883-ce09059eeffa/query-aXhpZD1leUpoY0hCZmFXUWlPakV5TURkOSZpeGxpYj1yYi0xLjIuMSZxPTgwJnc9MTAwMA" alt="" original-src="https://images.unsplash.com/photo-1560518883-ce09059eeffa?ixlib=rb-1.2.1&amp;ixid=eyJhcHBfaWQiOjEyMDd9&amp;w=1000&amp;q=80"/></p>
<p><em>Image Source: Unsplash</em></p>
<div class="lb-trans"><p><em>圖片來源：Unsplash</em></p>
</div><p>I am often asked about the two largest residential finance real estate investment trusts (REITs). The two REITs carry yields of 12% to 13%, which would interest any income-focused investors.</p>
<div class="lb-trans"><p>我經常被問到兩個最大的住宅金融房地產投資信託基金（REITs）。這兩個 REIT 的收益率在 12% 到 13% 之間，這對任何關注收入的投資者來説都很有吸引力。</p>
</div><p>Annaly Capital Management (NLY) has a market cap of $15 billion, and currently yields 12.6%.</p>
<div class="lb-trans"><p>Annaly Capital Management (NLY) 的市值為 150 億美元，目前收益率為 12.6%。</p>
</div><p>AGNC Investment Corp (AGNC) yields 13.8% and has a market cap of $11 billion.</p>
<div class="lb-trans"><p>AGNC Investment Corp (AGNC) 的收益率為 13.8%，市值為 110 億美元。</p>
</div><p>Both REITs employ a similar business model. They own portfolios of agency mortgage-backed securities (MBS). The companies use significant amounts of leverage to turn 4% MBS yields into a 13% dividend yield.</p>
<div class="lb-trans"><p>這兩個 REIT 採用類似的商業模式。它們擁有代理抵押貸款支持證券（MBS）的投資組合。公司使用大量槓桿將 4% 的 MBS 收益率轉化為 13% 的股息收益率。</p>
</div><p>Agency MBSes are created by Fannie Mae, Freddie Mac, and Ginnie Mae. The agencies pool the mortgages they guarantee, turning them into bond-like securities. Agency MBSes have an implied U.S. government guarantee.</p>
<div class="lb-trans"><p>代理 MBS 由房利美（Fannie Mae）、房地美（Freddie Mac）和吉尼梅（Ginnie Mae）創建。這些機構將它們擔保的抵押貸款進行池化，轉化為類似債券的證券。代理 MBS 具有隱含的美國政府擔保。</p>
</div><p>AGNC and NLY own large portfolios of agency MBSes, mainly purchased with borrowed money. Let’s look at some details of their financial schemes.</p>
<div class="lb-trans"><p>AGNC 和 NLY 擁有大量的代理 MBS 投資組合，主要是用借來的資金購買的。讓我們來看一下它們財務方案的一些細節。</p>
</div><p><strong>AGNC (data as of the 2025 third quarter):</strong></p>
<div class="lb-trans"><p><strong>AGNC（截至 2025 年第三季度的數據）：</strong></p>
</div><ul>
<li>Portfolio assets: $90.8 billion</li>
<li>Average asset yield: 4.95%</li>
<li>Average reop cost: 4.43%</li>
<li>Average cost of funds: 3.17%</li>
<li>Leverage: 7.6 times</li>
</ul>
<div class="lb-trans"><ul>
<li>投資組合資產：908 億美元</li>
<li>平均資產收益率：4.95%</li>
<li>平均再融資成本：4.43%</li>
<li>平均資金成本：3.17%</li>
<li>槓桿：7.6 倍</li>
</ul>
</div><p><strong>Annaly Capital:</strong></p>
<div class="lb-trans"><p><strong>Annaly Capital：</strong></p>
</div><ul>
<li>Portfolio assets: $97.8 billion</li>
<li>Average asset yield: 5.40%</li>
<li>Average cost of liabilities: 4.73%</li>
<li>Net interest margin: 0.97%</li>
<li>Leverage: 7.1 times.</li>
</ul>
<div class="lb-trans"><ul>
<li>投資組合資產：978 億美元</li>
<li>平均資產收益率：5.40%</li>
<li>平均負債成本：4.73%</li>
<li>淨利差：0.97%</li>
<li>槓桿：7.1 倍。</li>
</ul>
</div><p>The NLY numbers give us a picture of how these companies make money. Seven times leverage multiplied by the 1% net interest margin yields a 7% net return on the leveraged assets. The company’s $15 billion of equity earns the full 5.4% asset yield. Add them up, and you get pretty close to the 12.6% dividend yield for NLY.</p>
<div class="lb-trans"><p>NLY 的數字讓我們看到了這些公司如何賺錢。七倍的槓桿乘以 1% 的淨利差，產生了 7% 的淨回報。公司的 150 億美元股本獲得了全部 5.4% 的資產收益率。加起來，你會接近 NLY 的 12.6% 股息收益率。</p>
</div><p>Both companies have other business lines to generate income. Annaly has a $6.9 billion residential credit business investing in non-agency MBS and a $3.5 billion mortgage servicing rights business.</p>
<div class="lb-trans"><p>這兩家公司還有其他業務線來產生收入。Annaly 有一個 69 億美元的住宅信貸業務，投資於非代理 MBS，以及一個 35 億美元的抵押貸款服務權業務。</p>
</div><p>For the third quarter, AGNC generated about half of its income from net spread and dollar roll income.</p>
<div class="lb-trans"><p>在第三季度，AGNC 大約一半的收入來自淨利差和美元滾動收入。</p>
</div><p>Grok gives this description of dollar roll income:</p>
<div class="lb-trans"><p>Grok 對美元滾動收入的描述是：</p>
</div><p>A dollar roll is a transaction where an investor sells a TBA MBS for settlement in the current (front) month and simultaneously agrees to buy a substantially similar TBA MBS for settlement in a future (back) month. This is similar to a repurchase agreement (repo) but allows for delivery of similar, not identical, securities.</p>
<div class="lb-trans"><p>美元滾動是一種交易，投資者在當前（前）月份出售 TBA MBS 以進行結算，同時同意在未來（後）月份購買一份實質上相似的 TBA MBS 以進行結算。這類似於回購協議（repo），但允許交付相似而非完全相同的證券。</p>
</div><p>The key price difference is called the “drop”: the front-month TBA typically trades at a higher price than the back-month TBA. This drop reflects the expected net interest income (coupon payments minus principal paydowns) that the buyer of the roll (financier) retains during the roll period.</p>
<div class="lb-trans"><p>關鍵的價格差異稱為 “掉落”：前月份的 TBA 通常以高於後月份的 TBA 的價格交易。這個掉落反映了在滾動期間，滾動的買方（融資方）保留的預期淨利息收入（票息支付減去本金償還）。</p>
</div><p>Economically, it represents the equivalent of net interest income (carry) on the underlying MBS minus an implied financing cost. Investors (like mortgage REITs) use dollar rolls as an alternative to holding and financing actual MBS via repos, especially when the roll offers better economics.</p>
<div class="lb-trans"><p>從經濟角度來看，它代表了基礎 MBS 的淨利息收入（持有收益）減去隱含的融資成本。投資者（如抵押貸款 REITs）使用美元滾動作為持有和融資實際 MBS 的替代方案，尤其是在滾動提供更好的經濟效益時。</p>
</div><p>The significant risk for agency MBS REITs like NLY and AGNC is a rapid change in interest rates. It doesn’t take much change in either short- or long-term interest rates to squeeze the net margin on those highly leveraged assets.</p>
<div class="lb-trans"><p>對於像 NLY 和 AGNC 這樣的代理 MBS REITs，最大的風險是利率的快速變化。短期或長期利率的任何小幅變化都可能擠壓這些高槓杆資產的淨利差。</p>
</div><p>The current interest rate environment is very good for the business operations of these two REITs. It shows in the share prices: AGNC is up 14% year to date, and NLY is up 23%.</p>
<div class="lb-trans"><p>當前的利率環境對這兩個 REIT 的業務運營非常有利。這在股價上有所體現：AGNC 年初至今上漲了 14%，NLY 上漲了 23%。</p>
</div><p>My problem with this type of REIT is that I know the high levels of leverage can bite earnings hard if there is a sudden, unexpected change in interest rates. Over time, interest rate shocks will lead to lower dividends. A decade ago, NLY was paying $1.20 per share in quarterly dividends. The current dividend is $0.70 per share. Over that period, the AGNC dividend dropped from $0.22 per share to $0.12 per share.</p>
<div class="lb-trans"><p>我對這種類型的 REIT 的問題在於，我知道高槓杆水平在利率突然、意外變化時可能會嚴重影響收益。隨着時間的推移，利率衝擊將導致股息降低。十年前，NLY 每股支付 1.20 美元的季度股息。現在的股息為每股 0.70 美元。在此期間，AGNC 的股息從每股 0.22 美元降至每股 0.12 美元。</p>
</div><p>Because of the leverage’s dangers, I have never recommended either of these REITs in my high-yield investing newsletters.</p>
<div class="lb-trans"><p>由於槓桿的風險，我從未在我的高收益投資通訊中推薦過這兩隻 REIT。</p>
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<div class="lb-trans"><hr/>
</div><p><em>More By This Author:</em></p>
<div class="lb-trans"><p><em>更多來自此作者的文章：</em></p>
</div><p>Gold Is Surging. This ETF Targets Gold Gains And Big Income</p>
<div class="lb-trans"><p>黃金正在飆升。這個 ETF 瞄準黃金收益和豐厚收入</p>
</div><p>Get Double Digit Dividends As Silver Breaks Out</p>
<div class="lb-trans"><p>在白銀突破時獲得雙位數股息</p>
</div><p>Silver’s Up 71% – Time To Buy The New 23% Yield ETF</p>
<div class="lb-trans"><p>白銀上漲 71%——是時候購買新的 23% 收益 ETF 了</p>
</div>

為什麼槓桿是推動當今最高 REIT 收益的引擎