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2025 年的經濟沒有預期的那麼強勁，這影響了 2026 年的商業房地產前景。經濟放緩，失業率上升，幾乎所有行業的建設活動都稍微放緩。
今年關税和移民限制均有所增加。這些因素共同提高了建築商和開發商的成本。但利率也有所下降，這開始緩慢而謹慎地釋放更多資本。
以下是您可以期待的未來一年情況。
<h2>一般投資</h2>
幾乎所有商業房地產公司以及相關諮詢和金融服務公司的多種前景報告中，都使用了 “新均衡”（Colliers）、“更穩固的基本面”（Cushman &amp; Wakefield）、“持續復甦”（KBW）和 “價格穩定的跡象”（CoStar）等詞彙。
根據德勤對 850 位全球首席執行官及其在 13 個國家主要房地產擁有者和投資者組織的直接報告的調查，展望未來一年，商業房地產領導者的樂觀情緒略低於 2025 年之前。83% 的受訪者表示，他們預計到 2026 年底收入將改善，而去年這一比例為 88%。計劃增加支出的受訪者減少，而更多人預計支出將保持平穩。儘管如此，68% 的人表示他們預計 2026 年的費用將增加。
大多數受訪者表示，他們確實預計資本成本會改善，預計大多數資產類別將實現增長。根據德勤的調查，整體情緒較去年有所下降，但仍高於 2023 年。
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具體來看美國，商業房地產行業在進入 2026 年時重新獲得了動力，租賃和資本市場的前景更加清晰，樂觀情緒不斷增長，Cushman &amp; Wakefield 的預測指出。儘管今年圍繞關税、政策背景波動、移民收緊和金融市場壓力的不確定性依然存在，但經濟的韌性超出了預期，主要得益於人工智能。
“隨着我們進入 2026 年，基調發生了顯著變化，” Cushman &amp; Wakefield 的首席經濟學家 Kevin Thorpe 表示。“前景兩側仍存在風險，但我們已經度過了不確定性的高峰，商業房地產領域的信心正在增強。資本再次流入，利率正在下降，租賃基本面普遍穩定或改善。如果 2025 年是韌性的考驗，那麼 2026 年有真正的潛力來回報這種韌性。”
根據 Colliers 的説法，資本正在重新參與，預測該行業正在 “進入一個新的均衡”。他們指出，辦公需求已觸底，工業領域的新增長再次得益於人工智能。
普華永道還強調，資本在今年下半年再次流入，“但選擇性地”。
“交易環境獎勵那些能夠將數據驅動的洞察與戰略信念相結合的人。對於客户而言，挑戰和機遇在於導航一個流動性、技術和整合重新定義真實資產價值創造意義的環境，” 普華永道的報告指出。
根據 John Burns Research and Consulting 的調查，預計在未來 6 個月內增加商業房地產投資的投資者比例在今年第四季度從上個季度下降，除了零售行業。多户住宅投資者的情緒已連續第四個季度減弱。
“投資者提到的阻力包括高企的利率、經濟不確定性和地方監管負擔。49% 的投資者預計在未來 6 個月內將保持當前的商業房地產敞口，與過去兩個季度一致，” 報告指出。
<h2>資本市場</h2>
“資本市場復甦”——這是 Colliers 的標題，表示定價已找到底部，交易速度正在上升。Colliers 預測，2026 年銷售量將增加 15% 到 20%，因為機構和跨境資本重新進入市場。
根據 CoStar 的預測，資本化率似乎準備在明年下降。其數據顯示，在多户住宅和工業領域，空置率已達到峯值，租金增長正在加快。
CoStar 還指出，交易活動正在增加，第三季度的銷售量同比增長超過 40%，銀行正在 “逐步恢復商業房地產貸款”，報告稱。
債券市場也隨之而動，顯示出對風險的新興趣。CoStar 指出，政府和公司債券收益率之間的利差縮小至大約 1 個百分點（遠低於歷史平均水平），這 “通常是更大房地產投資和價格穩定的前兆”。
這與 Cushman &amp; Wakefield 的前景一致，該前景還指出，2025 年債務成本有所緩解，貸款人重新進入市場，機構資本回歸，“支持交易活動的廣泛復甦”。
貸款同比增長 35%，機構銷售活動在 10 月前增加了 17%，定價 “基本重置，為市場提供了有吸引力的收益和收入生成機會”，Cushman &amp; Wakefield 發現。
<h2>具體行業</h2>
目前普遍認為辦公市場已經觸底，資產顯示出價格穩定的早期跡象。
根據 Colliers 的報告，隨着更多租户重返市場，利用到期租約並優先考慮支持混合工作的以酒店為驅動的工作場所，空置率預計將降至 18% 以下。
在許多市場，A 級辦公樓的幾乎全部被佔用，辦公市場將繼續向優質物業遷移。根據 Yardi 的報告，辦公建設也處於三十多年來的最低水平。
Cushman &amp; Wakefield 預測舊金山、加州聖荷西、德克薩斯州奧斯汀、紐約、亞特蘭大、德克薩斯州達拉斯和田納西州納什維爾將繼續增長，這些地區在 2025 年實現了強勁的正吸納，得益於人工智能擴張和多元化的就業增長。
Cushman &amp; Wakefield 的首席經濟學家 James Bohnaker 表示：“對於希望獲得高質量空間的大型辦公用户來説，信息很明確：如果找到合適的空間，就要果斷行動。” 他指出：“對新高質量空間的需求強勁，但供不應求。考慮到有限的建設管道，情況將變得更加緊張。”
根據 Colliers 的報告，工業建設也大幅下降，自 2022 年以來下降了 63%。空置率達到峯值，淨吸納量預計將躍升至 2.2 億平方英尺，因為回流、製造業和數據中心推動了需求。
根據 CoStar 的美國零售分析國家主任 Brandon Svec 的説法，零售市場正在經歷重大轉變，企業在租賃空間的方式和地點上發生了變化。
他指出，在 2025 年前三季度，近 2600 萬平方英尺的底層零售空間在非傳統物業中被租賃，包括多户住宅、學生住房、酒店和辦公樓。
零售商正在接受更小的店面，過去四個季度簽署的平均零售租約首次降至 3500 平方英尺以下。這主要是由餐飲和服務運營商推動的，如星巴克、Chipotle、Chick-fil-A、Jersey Mike's、Dunkin'和麥當勞，Svec 指出，步行可達的混合用途零售環境比傳統的大型商店格式更具吸引力。不過，他也發出了警告。
Svec 在一份報告中寫道：“關於關税對已經脆弱的消費者影響的重大不確定性仍然存在。雖然供應商和零售商迄今為止在很大程度上吸收了這些成本，但許多人已表示價格上漲迫在眉睫。隨着消費者已經顯示出一些消費疲勞的跡象，關税相關的價格上漲可能進一步壓縮家庭預算，抑制可支配支出。”
隨着創紀錄的新供應量繼續進入市場，多户住宅租金開始放緩。
根據 Colliers 的報告，“自 2015 年以來，多户住宅一直是投資銷售量的領先者，且沒有跡象表明這一趨勢會改變。然而，其在總銷售量中的份額預計會有所下降，因為投資者將更多資本分配給辦公樓、數據中心和零售。”
數據中心在 2025 年成為了寵兒，需求顯著超過供應。德勤稱該行業為 “美國商業房地產市場的明顯亮點。” 它指出九個主要全球市場，其中 100% 的新建設管道已經完全預租。
然而，數據中心在融資、電網容量、分區和地方政治方面面臨挑戰。
根據 Colliers 的預測：“隨着社區對數據中心開發的抵制加劇，摩擦正在增加。一些項目已經被放棄，預計更多項目將在 2026 年被擱置。”
<h2>REITs</h2>
根據 PwC 的一份報告，未來一年，公私 REIT 交易和投資組合合併可能會主導，因為上市估值滯後於私募市場定價。這將受到規模、治理可信度和資本成本的考慮驅動。
PwC 全球房地產交易負責人 Tim Bodner 寫道：“預計隨着資本集中、人工智能暴露出低效，平台趨同，M&amp;A 將加速——真實資產正進入一個由智能、整合和規模驅動的機會的新階段。”
至於 REIT 股票，它們是 2025 年的真正滯後者，但根據 REIT 行業協會 Nareit 的預測，可能在 2026 年表現優於大盤。報告指出，股票市場估值與 REIT 估值之間存在分歧，公共和私人房地產估值之間也持續存在分歧。
報告稱：“這些差距將會縮小，且其中一個或兩個可能在 2026 年發生。如果發生，我們預計 REIT 將基於我們自己的歷史分析及其持續強勁的運營表現和資產負債表而表現優於大盤。”

CIGI

專家預測，商業房地產將在 2026 年實現穩定和復甦，此前 2025 年的經濟表現較為疲軟。儘管面臨關税增加和移民限制等挑戰，但較低的利率正在釋放資本。德勤的一項調查顯示，83% 的房地產高管預計收入將增長，儘管計劃增加支出的高管較少。Cushman & Wakefield 指出，美國商業房地產領域的樂觀情緒重新回升，資本重新參與，租賃基本面改善。Colliers 預測，隨着價格穩定和交易活動增加，銷售量將增長 15-20%，特別是在多户住宅和工業領域

2026 年商業地產的展望