<p>香港受挫的辦公市場在 2025 年顯示出謹慎的復甦跡象，得益於核心區域的需求改善以及租金下降速度的放緩。分析師表示，這一趨勢預計將持續到 2026 年，但未來六個月內租金不太可能上漲。\n 分析師表示，未來一年預計將建立在市場的動能之上，穩定化將成為主導主題。\n 核心區域優質資產的空置率可能會進一步穩定，但高企的供應意味着房東可能需要至少六個月的時間才能實現持續的租金復甦。\n“香港辦公市場顯示出明確的復甦跡象，” 投資研究公司 Morningstar 的股票分析師 Kathy Chan 表示。“復甦的首次公開募股市場增強了金融和專業服務行業，推動辦公租賃活動達到超過 2019 年和 2024 年年總量的水平。”\n 根據 CBRE 的數據，2025 年的改善體現在關鍵區域的淨吸納量增加、2019 年以來最小的全年租金下降以及投資活動的增加。香港全年記錄了 210 萬平方英尺的淨吸納量，為 2018 年以來的最大年度總量。\n 中央區在第四季度表現突出，記錄了 234,800 平方英尺的淨吸納量，為 2015 年第二季度以來的最高水平。全年淨吸納量達到 496,000 平方英尺，為 2007 年以來的最強年度總量，CBRE 在週一發佈的報告中表示。\n 尖沙咀也表現出強勁的需求，全年淨吸納量為 626,000 平方英尺，全年總量為 845,000 平方英尺，創下歷史新高，諮詢公司表示。\n“中央區和尖沙咀將繼續超越分散的次市場，得益於財富管理和其他投資業務的強勁需求，” CBRE 香港研究主管 Marcos Chan 表示。“這兩個次市場中空置率較低的建築，預計在 2026 年租金將小幅上漲。”\n 中央區在 2025 年記錄了幾筆顯著的租賃交易。\n6 月，美國量化交易公司 Jane Street Asia 同意支付每月 3060 萬港元（393 萬美元），或每平方英尺 137 港元，租賃位於新中央海濱的恆基地產九層建築 Central Yards 的 223,437 平方英尺的辦公室。\n 根據 JLL 的數據，這是中央區最大的優質辦公租賃交易，自 2001 年以來的數據追蹤。\n 全球投資公司也在該市擴張。總部位於芝加哥的 Adams Street Partners 於 11 月在幹諾道的 Nexxus 大廈開設了辦公室。總部位於巴黎的 Ardian 在 10 月在中央區的國際金融中心二期開設了 4,000 平方英尺的辦公室，表示希望從香港客户那裏增加約 30 億美元的投資。\n 根據 CBRE 的數據，2025 年整體辦公租金同比下降 2.9%，為 2019 年以來最小的全年下降。\n 中央區的租金基本持平，而尖沙咀的租金增長了 2.9%。相比之下，香港東區和九龍東區的降幅最大，分別下降了 10.5% 和 7.9%。\n“分散的辦公次市場將繼續面臨高空置率和租金壓力，使租户佔據上風，” Chan 表示。\n 香港金融市場的活力促使更多全球投資公司在該市擴張，並鼓勵內地企業購買辦公空間以設立總部，Chan 補充道。\n10 月，阿里巴巴集團和金融科技子公司螞蟻集團在位於前香港悦來酒店舊址的文華東方國際的 One Causeway Bay 辦公大樓購買了幾層樓。\n 這筆 72 億港元的交易涵蓋了 301,555 平方英尺，包括 24 層建築的前 13 層，以及 50 個停車位和標識權，標誌着自 2021 年以來該市最大的房地產交易。阿里巴巴擁有《郵報》。\n4 月，香港交易及結算所以 63 億港元收購了香港置地在中央區的 One Exchange Square 的前九層和一些零售空間。\n“2025 年第四季度的投資需求顯著改善，” CBRE 香港資本市場負責人 Reeves Yan 表示。“企業終端用户和教育機構是辦公市場的主要驅動力。酒店和住宅建築因學生住宿改造而受到投資者的青睞。”\n 然而，Yan 表示，利率的降低並未實質性地改變定價。\n“降息似乎對定價的影響有限。供應趨勢、高空置率和資金缺口仍然是資本價值復甦的主要障礙，” 他説。\n 展望未來，分析師預計即將到來的供應將使租金在短期內保持在高位。預計到 2026 年將有約 140 萬平方英尺的新優質辦公空間完工，市場可能需要時間來消化現有的空置。\n“由於空置率仍然較高，租金可能需要再六到十二個月才能觸底，因為過剩的供應需要被消化，” Morningstar 的 Chan 表示。“我們預計核心中央商務區的辦公資產將引領這一復甦，受到持續的 ‘追求質量’ 趨勢的推動。”\n 核心區域的 A 級辦公租金預計在 2026 年將基本持平，UOB Kay Hian 的高級房地產分析師 Jieqi Liu 表示。然而，非優質資產的租金預計將進一步下降 2% 至 3%。\n 非優質資產的租金預計將進一步下降 2% 至 3%。</p>

<p>香港的辦公市場在 2025 年出現復甦跡象，租賃活動有所改善，租金下跌的速度減緩。分析師預測這一趨勢將持續到 2026 年，儘管由於高空置率和供應過剩，短期內租金不太可能上漲。中環和尖沙咀預計將優於其他地區，出現顯著的租賃交易和來自全球投資公司的需求增加。然而，空置率高和利率影響等挑戰可能會阻礙租金價值的全面恢復</p>

<p>Hong Kong’s battered office sector showed cautious signs of life in 2025, supported by improved take-up in core districts and a slower pace of rental declines and –. while analysts said that trend was set to continue into 2026 – rents were unlikely to rise over the next six months.\nThe coming year was expected to build on the market’s momentum, with stabilisation emerging as the dominant theme, analysts said.\nVacancy rates in prime assets in core districts were likely to steady further, but elevated supply meant landlords might have to wait at least six months before a sustained rental recovery.\n“The Hong Kong office market is showing definitive signs of recovery,” said Kathy Chan, an equity analyst at investment research firm Morningstar. “A revitalised initial public offering market has bolstered the financial and professional services sectors, driving office leasing activity to levels that surpass the annual totals of both 2019 and 2024.”\nThe improvement in 2025 was reflected in stronger net absorption in key districts, the smallest full-year rental decline since 2019 and increased investment activity, according to CBRE. Hong Kong recorded 2.1 million sq ft of net absorption for the full year, the largest annual total since 2018, the consultancy said.\nCentral led in the fourth quarter, recording 234,800 sq ft of net absorption, its highest since the second quarter of 2015. The full-year figure reached 496,000 sq ft, the strongest annual total since 2007, CBRE said in a report released on Monday.\nTsim Sha Tsui also posted robust demand, with 626,000 sq ft of net absorption during the year and a full-year figure of 845,000 sq ft, a record high, the consultancy said.\n“Central and Tsim Sha Tsui will continue to outperform decentralised submarkets, supported by robust demand from wealth management and other investment businesses,” said Marcos Chan, head of research at CBRE Hong Kong. “Buildings in these two submarkets with lower vacancies will likely see rents edging up a few percentage points in 2026.”\nCentral recorded several notable leasing transactions in 2025.\nIn June, US quantitative trading firm Jane Street Asia agreed to pay a monthly rent of HK$30.6 million (US$3.93 million), or HK$137 per square foot, for a 223,437 sq ft office at Central Yards, Henderson Land’s nine-storey building at its mixed-use development at the New Central Harbourfront.\n\nIt was the largest prime office leasing deal in Central, according to JLL, which has tracked data since 2001.\nGlobal investment firms also expanded in the city. Chicago-based Adams Street Partners opened an office at Nexxus Building on Connaught Road in November. Paris-based Ardian opened a 4,000 sq ft office in Central’s Two International Finance Centre in October, citing an ambition to grow its roughly US$3 billion in investments from Hong Kong-based clients.\nFor 2025, overall office rents fell 2.9 per cent year on year, the smallest full-year decline since 2019, CBRE said.\nCentral rents were broadly flat, while Tsim Sha Tsui recorded growth of 2.9 per cent. By contrast, Hong Kong East and Kowloon East posted the steepest declines, down 10.5 per cent and 7.9 per cent, respectively.\n“Decentralised office submarkets will continue to face heavy vacancy and rental pressures, giving tenants the upper hand,” Chan said.\nVibrancy in Hong Kong’s financial markets has prompted more global investment companies to expand in the city and encouraged mainland Chinese firms to acquire office space for the purpose of setting up headquarters, Chan added.\nIn October, Alibaba Group Holding and fintech affiliate Ant Group bought several floors in Mandarin Oriental International’s One Causeway Bay office tower being developed on the former Excelsior Hong Kong hotel site.\nThe HK$7.2 billion purchase – covering 301,555 sq ft comprising the top 13 floors of the 24-storey building, plus 50 parking spaces and signage rights – marked the city’s largest real estate transaction since 2021. Alibaba owns the Post.\nIn April, Hong Kong Exchanges &amp; Clearing acquired the top nine floors and some retail space on the podium of One Exchange Square in Central from Hongkong Land for HK$6.3 billion.\n“The investment demand improved significantly in the fourth quarter of 2025,” said Reeves Yan, head of capital markets at CBRE Hong Kong. “Corporate end users and educational institutions are the key drivers for the office sector. Hotels and residential buildings are popular with investors for student accommodation conversion.”\nHowever, Yan said interest rate cuts had not materially shifted pricing.\n“The rate cuts seem to have limited impact on pricing. The supply trend, high vacancy and funding gap remain the major obstacles to a recovery in capital values,” he said.\nLooking ahead, analysts expected incoming supply to keep rents capped in the near term. With about 1.4 million sq ft of new prime office space due for completion in 2026, the market was likely to need time to absorb existing vacancies.\n“With vacancy rates remaining elevated, rents are likely to require another six to 12 months to bottom out as excess supply is absorbed,” Morningstar’s Chan said. “We expect core central business district office assets to lead this recovery, fuelled by a persistent ‘flight to quality’ trend.”\nGrade A office rents in core districts were forecast to be broadly flat in 2026, said Jieqi Liu, a senior property analyst at UOB Kay Hian. Non-prime assets, however, were likely to see rents decline further by 2 per cent to 3 per cent on an annual basis, Liu said.\nNon-prime assets, however, were likely to see rents decline further by 2 per cent to 3 per cent on an annual basis, Liu said.\n</p>
<div class="lb-trans"><p>香港受挫的辦公市場在 2025 年顯示出謹慎的復甦跡象，得益於核心區域的需求改善以及租金下降速度的放緩。分析師表示，這一趨勢預計將持續到 2026 年，但未來六個月內租金不太可能上漲。\n 分析師表示，未來一年預計將建立在市場的動能之上，穩定化將成為主導主題。\n 核心區域優質資產的空置率可能會進一步穩定，但高企的供應意味着房東可能需要至少六個月的時間才能實現持續的租金復甦。\n“香港辦公市場顯示出明確的復甦跡象，” 投資研究公司 Morningstar 的股票分析師 Kathy Chan 表示。“復甦的首次公開募股市場增強了金融和專業服務行業，推動辦公租賃活動達到超過 2019 年和 2024 年年總量的水平。”\n 根據 CBRE 的數據，2025 年的改善體現在關鍵區域的淨吸納量增加、2019 年以來最小的全年租金下降以及投資活動的增加。香港全年記錄了 210 萬平方英尺的淨吸納量，為 2018 年以來的最大年度總量。\n 中央區在第四季度表現突出，記錄了 234,800 平方英尺的淨吸納量，為 2015 年第二季度以來的最高水平。全年淨吸納量達到 496,000 平方英尺，為 2007 年以來的最強年度總量，CBRE 在週一發佈的報告中表示。\n 尖沙咀也表現出強勁的需求，全年淨吸納量為 626,000 平方英尺，全年總量為 845,000 平方英尺，創下歷史新高，諮詢公司表示。\n“中央區和尖沙咀將繼續超越分散的次市場，得益於財富管理和其他投資業務的強勁需求，” CBRE 香港研究主管 Marcos Chan 表示。“這兩個次市場中空置率較低的建築，預計在 2026 年租金將小幅上漲。”\n 中央區在 2025 年記錄了幾筆顯著的租賃交易。\n6 月，美國量化交易公司 Jane Street Asia 同意支付每月 3060 萬港元（393 萬美元），或每平方英尺 137 港元，租賃位於新中央海濱的恆基地產九層建築 Central Yards 的 223,437 平方英尺的辦公室。\n 根據 JLL 的數據，這是中央區最大的優質辦公租賃交易，自 2001 年以來的數據追蹤。\n 全球投資公司也在該市擴張。總部位於芝加哥的 Adams Street Partners 於 11 月在幹諾道的 Nexxus 大廈開設了辦公室。總部位於巴黎的 Ardian 在 10 月在中央區的國際金融中心二期開設了 4,000 平方英尺的辦公室，表示希望從香港客户那裏增加約 30 億美元的投資。\n 根據 CBRE 的數據，2025 年整體辦公租金同比下降 2.9%，為 2019 年以來最小的全年下降。\n 中央區的租金基本持平，而尖沙咀的租金增長了 2.9%。相比之下，香港東區和九龍東區的降幅最大，分別下降了 10.5% 和 7.9%。\n“分散的辦公次市場將繼續面臨高空置率和租金壓力，使租户佔據上風，” Chan 表示。\n 香港金融市場的活力促使更多全球投資公司在該市擴張，並鼓勵內地企業購買辦公空間以設立總部，Chan 補充道。\n10 月，阿里巴巴集團和金融科技子公司螞蟻集團在位於前香港悦來酒店舊址的文華東方國際的 One Causeway Bay 辦公大樓購買了幾層樓。\n 這筆 72 億港元的交易涵蓋了 301,555 平方英尺，包括 24 層建築的前 13 層，以及 50 個停車位和標識權，標誌着自 2021 年以來該市最大的房地產交易。阿里巴巴擁有《郵報》。\n4 月，香港交易及結算所以 63 億港元收購了香港置地在中央區的 One Exchange Square 的前九層和一些零售空間。\n“2025 年第四季度的投資需求顯著改善，” CBRE 香港資本市場負責人 Reeves Yan 表示。“企業終端用户和教育機構是辦公市場的主要驅動力。酒店和住宅建築因學生住宿改造而受到投資者的青睞。”\n 然而，Yan 表示，利率的降低並未實質性地改變定價。\n“降息似乎對定價的影響有限。供應趨勢、高空置率和資金缺口仍然是資本價值復甦的主要障礙，” 他説。\n 展望未來，分析師預計即將到來的供應將使租金在短期內保持在高位。預計到 2026 年將有約 140 萬平方英尺的新優質辦公空間完工，市場可能需要時間來消化現有的空置。\n“由於空置率仍然較高，租金可能需要再六到十二個月才能觸底，因為過剩的供應需要被消化，” Morningstar 的 Chan 表示。“我們預計核心中央商務區的辦公資產將引領這一復甦，受到持續的 ‘追求質量’ 趨勢的推動。”\n 核心區域的 A 級辦公租金預計在 2026 年將基本持平，UOB Kay Hian 的高級房地產分析師 Jieqi Liu 表示。然而，非優質資產的租金預計將進一步下降 2% 至 3%。\n 非優質資產的租金預計將進一步下降 2% 至 3%。</p>
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香港辦公室租賃市場的反彈提升了 2026 年的前景，但租金仍然面臨壓力