面對居高不下的住房成本，特朗普政府直接繞過美聯儲，動用行政力量干預抵押貸款市場，試圖通過 “對沖” 美聯儲的縮表來壓低房貸利率。
當地時間 1 月 9 日，美國財政部長貝森特在明尼蘇達州接受媒體採訪時闡明瞭特朗普政府最新一輪金融干預政策的核心邏輯。他表示，美國政府指令房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）購買抵押貸款支持證券（MBS）的目標，是為了大致匹配這些債券從美聯儲資產負債表中流出的速度。
貝森特指出，目前美聯儲每月約有 150 億美元的 MBS 到期不再投資（即 “縮表”），這導致美聯儲龐大的 6.3 萬億美元債券組合中的 MBS 持有量持續下降。他認為，美聯儲的這一操作實際上是在向市場施加反向壓力，阻礙了抵押貸款利率的進一步下行。因此，特朗普政府的策略是利用 “兩房” 的購買力來填補這一由央行留下的需求缺口。
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所以我認為，我們的想法是大致跟上美聯儲的步伐，因為美聯儲一直在朝着相反的方向努力。
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此前，特朗普總統於週四正式下令監管 “兩房” 的聯邦住房金融局（FHFA）購買 2000 億美元的 MBS。FHFA 局長 William Pulte 週五證實，他們已經啓動了首輪 30 億美元的購買計劃。這一指令被市場解讀為白宮在解決住房負擔能力危機上的激進舉措，同時也標誌着行政權力對傳統上由央行主導的金融市場領域的罕見介入。
<h2 style="text-align: left">MBS 價格飆升，房貸利率有望下行 0.25 個百分點</h2>
自特朗普宣佈該指令以來，市場反應劇烈。
特朗普的量化寬鬆政策導致抵押貸款支持證券（MBS）價格飆升，市場迅速重新定價。
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而 MBS 相對於美國國債的風險溢價（利差）較週四收盤大幅收窄了約 0.18 個百分點。貝森特在採訪中承認，雖然由 “兩房” 資產負債表提供資金的購買行為不太可能直接大幅拉低抵押貸款利率，但可以通過壓縮 MBS 與美國國債之間的收益率利差來產生間接效果。
分析人士指出，雖然 2000 億美元的購買規模與美聯儲數萬億美元的量化寬鬆（QE）計劃相比顯得温和，但仍足以對市場產生實質性壓力。據彭博社援引分析師觀點，這一舉措可能使抵押貸款利率下降多達 0.25 個百分點。目前，美國 30 年期固定抵押貸款平均利率已從 2024 年的近 8% 降至 6.2% 左右，但仍遠高於疫情期間 3% 的水平。
社區住房貸款機構協會（Community Home Lenders of America）外部事務主管 Rob Zimmer 表示，這一政策將使首次購房者受益，因為年輕買家長期以來一直因抵押貸款資金成本與 10 年期國債價格之間過高的利差而受到懲罰。
<h2 style="text-align: left">行政干預引發 “美聯儲獨立性” 擔憂</h2>
儘管市場對流動性注入表示歡迎，但投資界對這一政策的長遠影響存在分歧，尤其是關於美聯儲角色的討論愈發激烈。
通常來説，調控廣泛經濟領域的利率歷來是美聯儲的職責。美聯儲的設計初衷正是為了免受政治干擾。除了設定短期借貸成本外，央行有時也會通過大規模購買國債和抵押貸款支持證券（MBS）來進行干預，但這通常僅限於有限的情況，例如恢復受壓市場的流動性，或在嚴重的經濟低迷時期提供刺激。
Baird &amp; Co.策略師 Kirill Krylov 在給客户的報告中警告稱，特朗普的指令模糊了市場驅動的效用與政治操縱之間的界限。他認為，明確為了操縱抵押貸款利率而購買資產，將政治風險重新引入了一個十多年來一直試圖遠離此類做法的市場。
哥倫比亞法學院全球市場與公司所有權中心聯席主任 Jeffrey Gordon 則指出，雖然這些購買可能以美聯儲職責範圍之外的 “住房負擔能力” 為名進行辯護，但抵押貸款市場與整體利率政策緊密相連。行政部門採取這種相當於變相貨幣政策的行動，開創了一個新的先例，並正在削弱美聯儲的獨立性。
事實上，美聯儲目前持有略高於 2 萬億美元的 MBS，這是過去危機期間刺激經濟的遺產。然而，這一持有量在過去兩年多里一直以每月 150 億至 170 億美元的速度縮減。特朗普政府此舉被視為在公開向美聯儲施壓降息未果後，開闢的一條新戰線，暗示如果貨幣政策不能迅速配合行政目標，白宮願意單方面採取行動。
<h2 style="text-align: left">“兩房” 私有化前景再添變數</h2>
這一政策還讓房利美和房地美的未來走向變得更加撲朔迷離。特朗普團隊此前一直討論將這兩家在 2008 年金融危機期間被政府接管的公司重新私有化。貝森特堅稱，購買行動不會損害 “兩房” 的財務狀況，並聲稱兩家公司擁有充足的現金，此舉甚至可能增加其收益。
然而，DoubleLine Capital 的投資組合經理 Vitaliy Liberman 指出，市場原本認為 IPO 意味着政府將完全把它們通過公開發行交還給公眾，但現在的信號表明這可能不會發生。因為政府已經意識到 “兩房” 是重要的政策工具，一旦將其完全釋放到自由市場，政府就將失去這一控制權。
摩根大通的策略師也認為，政府將政府資助企業（GSE）作為政策槓桿的願望，與私人投資者的傳統預期之間存在根本性的張力。在當下的目標利率與 “兩房” 未來的盈利能力之間，顯然存在着難以調和的矛盾。

房地美

房利美

特朗普政府下令房利美和房地美購買 2000 億美元抵押貸款支持證券（MBS），財政部長貝森特明確此舉旨在對沖美聯儲每月約 150 億美元的縮表規模。受此影響，MBS 利差收窄，市場預計房貸利率或下降 0.25%。然而，這一 “影子 QE” 引發了投資者對行政權力干預市場定價及削弱美聯儲獨立性的擔憂。

- 特朗普政府通過行政手段干預抵押貸款市場，試圖壓低房貸利率。  
- 財政部長貝森特表示，該政策旨在填補美聯儲縮表造成的需求缺口。  
- 市場反應激烈，預計抵押貸款利率下降 0.25 個百分點，政策引發美聯儲獨立性擔憂。

特朗普要代美聯儲 “管房貸利率”？貝森特表態：“特朗普 QE” 目標是匹配美聯儲 “縮表”