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圖片來源：Unsplash
擁有房屋——曾經是美國夢的標誌——對普通美國人來説越來越遙不可及。超過一半的美國租户認為他們永遠無法擁有自己的房子，80% 的美國人表示擁有房屋的機會正在逐漸消失。與此同時，首次購房者的平均年齡在短短五年內從 33 歲躍升至 40 歲，而整體購房者的平均年齡已達到創紀錄的 59 歲。事情怎麼會變得如此糟糕，為什麼房屋感覺如此遙不可及？
這個問題的答案可以用四個簡單但令人悲傷的要點來總結：
<ol>
<li>房價通脹： 貨幣貶值（美國貨幣供應的通貨膨脹性擴張）推動了住房成本的上升。這導致越來越多的房屋和房地產被用作投資，而不是庇護所，因為人們尋找能夠保護其財富的地方。</li>
<li>儲蓄侵蝕： 貨幣貶值同時侵蝕了人們為購房儲蓄的能力。工資未能跟上房價和貨幣擴張的步伐，而現金儲蓄每年都在失去購買力。對於大多數家庭來説，儲蓄足夠的資金來全款購房幾乎變得不可能。</li>
<li>債務依賴： 這種動態迫使家庭依賴債務，主要通過長期抵押貸款產品（如 30 年固定利率抵押貸款）來獲得住房。</li>
<li>利率逆轉： 在四十年間（1981-2021），下降的抵押貸款利率掩蓋了可負擔性問題的嚴重程度。較低的利率抵消了房價上漲，使每月還款保持在可管理的範圍內。但自 2022 年以來，這一趨勢發生了逆轉：抵押貸款利率與創紀錄的房價一起飆升，導致可負擔性急劇下降。</li>
</ol>
第一步：房價通脹
美國的美元和信貸供應通過聯邦儲備政策和政府支持的信貸創造不斷擴張。自 1959 年開始官方追蹤以來，貨幣總供應量從 2860 億美元增長到 2024 年底的 21.5 萬億美元——總供應量增加了 7409%，而持有美元的財富貶值達 99%。
因此，現在更多的美元在有限數量的房屋和優質房地產中競爭。儘管建築材料和方法的生產力有了重大提升，但住房價格隨着時間的推移大幅上漲。下圖展示了這種關係，紅色的中位房價與藍色的貨幣供應增長密切相關。這種貨幣供應的增加掩蓋了住房開發的實際生產力提升，自 1963 年開始官方追蹤房價以來，實際房價（房價除以貨幣供應）下降了約 60%，而名義房價卻增加了 2242%。
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這種動態使住房從單純的實用工具轉變為儲蓄機制，投資者和公司急於保護自己免受貨幣貶值的影響。在 2024 年，投資者佔據了大約四分之一的購房交易，突顯了通脹保護行為如何人為推動了進一步的需求，從而推高了價格。
第二步：儲蓄侵蝕
持續的貨幣擴張和名義房價的上漲對主要以現金儲蓄的家庭造成了不成比例的傷害。這些家庭大多處於低收入階層，現金及現金等價物儲蓄在其金融資產中佔據了更大的份額，底層 50% 的家庭的比例比前 0.1% 的家庭高出約 300% 到 700%。當儲蓄以美元形式存在而不是以股票、房地產或其他稀缺資產形式存在時，它們每年都會失去購買力。對於這些家庭來説，購房變得越來越困難，並不是因為他們沒有儲蓄，而是因為他們儲蓄的價值在不斷侵蝕。
為了説明這一點，考慮以下例子：
<ul>
<li>想象一下比利，他在 1971 年進入職場，年收入中位數為：$8,439。他儲蓄收入的 25%，約為 $2,100。他的長期目標是買一套房子。那時，平均房屋價格為 $24,300，這意味着比利大約儲蓄了所需金額的 9%。</li>
<li>如果價格保持穩定，比利可能會在大約 11 年 內實現他的目標。但貨幣擴張每年都推高房價，而比利早期儲蓄的價值在購買力上不斷下降。</li>
<li>在這 11 年後，平均房屋現在的價格為 $66,400。比利 1971 年賺取並儲蓄的原始$2,100 現在只能購買 3% 的房子，購買力下降了 66%。</li>
<li>即使考慮到年度加薪和穩定儲蓄，比利在 11 年後僅積累了平均房屋成本的 59%。他直到 2003 年 才完全實現他的目標，距他開始儲蓄已過去 32 年，而此時平均房屋的價格已達到 $186,000，大約是 1971 年價格的 7.5 倍。</li>
</ul>
這個問題在今天依然存在。一名在 2009 年進入職場的新員工，以相同的儲蓄率，經過 14 年後僅積累了平均房屋成本的 45%，儘管每年收入都在增加。
原始例子的完整數據集，包括年度薪資、儲蓄、房價和購房進展，見下表：
(點擊圖片放大)
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第三步：債務依賴
隨着房價上漲，儲蓄無法維持購買力，潛在的購房者有兩個主要選擇進入房地產市場。第一個是將財富存儲在與貨幣供應增長同步膨脹或增值的非現金資產中，例如股票市場或黃金和比特幣等貨幣替代品。然而，這對沒有多餘財富可投資的潛在購房者並沒有緩解，因為他們必須將更高比例的財富以現金形式存儲以支付開支，因此無法像更富有的人那樣參與市場。
第二個選擇是通過抵押貸款或類似貸款承擔債務來購買房屋。這種做法很常見，自 1988 年開始追蹤數據以來，新房的非現金購買比例從未低於 90%。雖然抵押貸款表面上通過延長支付範圍來提高可負擔性，但它們可能會給房主帶來不可持續的債務。
債務融資在提高住房可負擔性方面尤其有效，因為從 1981 年到 2021 年，抵押貸款利率持續下降，1981 年達到 16.64% 的峯值，2021 年降至 2.95% 的低點。較低的抵押貸款利率通過縮小抵押貸款支付的利息部分來抵消上漲的房價，限制了每月支付的增加。
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步驟 4：利率的逆轉
從 2020 年到 2022 年，美國政府監督貨幣供應從 15.4 萬億美元增加到 21.6 萬億美元，增加了 40%。這具有高度的通貨膨脹性，而在同一時間段內，房價非巧合地上漲了 25%。此外，由於新冠疫情封鎖導致的收入損失，單獨就足以導致可負擔性下降。但在 2021 年，掩蓋房價上漲幅度的 40 年抵押貸款利率下降趨勢被打破。美聯儲為了應對其所推動的通貨膨脹，急劇提高了基準利率，導致 30 年期抵押貸款利率從 2021 年的 2.95% 躍升至 2022 年的 5.8%，並在 2023 年至 2025 年間平均達到 6.8%。由於貨幣供應的擴張導致的房價上漲，加上 40 年抵押貸款利率下降趨勢的打破，造成了在這個依賴債務的市場中，獲取住房的成本大幅增加。
在評估房屋成本時，通過首付款加上 30 年期內的累計支付總額，我們可以清晰地看到這一趨勢。1981 年，首付款加上支付總額為 268,684 美元（13,360 美元首付 + 8,956 美元每年）。在 2021 年，當抵押貸款利率達到低點時，這一總額為 428,719 美元（71,000 美元首付 + 14,291 美元每年）。這代表在這 40 年時間框架內增加了 60%，或年複合增長率為 1.18%。從 2021 年到 2023 年，成本增加到總計 806,021 美元（85,800 美元首付 + 26,867 美元每年），在兩年內增加了驚人的 88%。換句話説，使用 30 年期抵押貸款的房屋總成本在兩年內增加了近 1.5 倍，而在之前的 40 年中僅增加了這麼多。
這種情況並沒有減緩。在 2025 年初，這一總成本仍然保持在 782,945 美元。下面的圖表説明了這一趨勢：
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結論
今天的房屋感覺如此不可負擔，因為它們確實是不可負擔的。令人震驚的國家支持的通貨膨脹不再被下降的抵押貸款利率掩蓋，創造了一個環境，在這個環境中，擁有鎖定低利率抵押貸款和與房價及貨幣供應一起膨脹的資產的人們正在蓬勃發展，而那些靠工資生活並以現金儲蓄的人則受到壓制。通貨膨脹和利率操控摧毀了可負擔性，使得保護自己通過儲蓄於他人無法免費印刷的資產變得比以往任何時候都更加重要。
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為什麼房屋變得如此難以承受？