一場關於商業地產航向的深度變革,來到了臨界點。 近日,珠海萬達商管完成了一次低調的人事換血。效力萬達 20 年的老將許粉,正式從太盟投資集團(PAG)合夥人黃德煒手中接過 CEO 的帥印。 珠海萬達商管官微在 1 月 19 日的一則消息,印證了這個變化。許粉以珠海萬達商管 CEO 的身份,作了珠海萬達商管集團 2025 年度工作報告。 熟悉萬達的人士表示,這是包括太盟在內的投資者向萬達放權的體現。 市場曾一度疑慮,在太盟等 600 億重金入主、王健林持股稀釋至 12.3% 以後,這個商業巨頭是否還能否維持其經營能力。此番人事任命顯然給出了不同的答案。 許粉這位女將從南寧萬達的財務經理起步,一路殺到北區總裁。在萬達這種唯效率論、唯結果論的強壓體系裏,財務出身的高管擁有天然的 “肌肉記憶”,那種對每一分租金收繳率、每一項能效開支的極度敏感。 這種敏感,正是太盟在砸下 600 億真金白銀後,最想看到的東西。過去,萬達的邏輯是規模驅動;現在,規則變成了回報率驅動。許粉的上位,掃清了資本與老兵之間最後一道溝通的藩籬。 當然,在這個決定存量生死的賽道上,太盟並不打算只依賴萬達的舊部。 與許粉搭檔的 COO 陳琦,先後在凱德、龍湖、旭輝、卓越等體系擔任要職。如果説許粉代表的是萬達原有的、令行禁止的強執行力,那麼陳琦帶來的則是市場化的精細運營與商業生態。 在 530 多家廣場的龐大基數下,每提升 1% 的坪效,帶來的利潤回報都是驚人的。太盟需要許粉守住萬達的根,同時需要陳琦種下市場的果。 這一套 “組合拳” 的祭出正當其時。過去兩年,商業地產圈經歷瞭如同過山車般的波動。那種被債務規模、被資產貶值扼住咽喉的窒息感,讓所有從業者都明白了一個道理:靠規模講故事的時代死掉了。2026 年以後的商管競爭,唯有極致的成本控制與運營深度,才能充當那個業績穩定器。 太盟等財團選擇在這個時機放手執行權,時機拿捏得恰到好處。 過去兩年,萬達在債務漩渦中閃轉騰挪,雖然 600 億注資讓產業鏈長舒一口氣,但 2025 年四季度的消費波動,再次喚醒了資本對資產包安全性的肌肉記憶。那種熟悉的痛感,瞬間提醒了所有人:如果沒有極致的經營效率,再龐大的資產包也會變成沉重的包袱。 對於太盟來説,黃德煒從 CEO 位置上的卸任,意味着第一階段的拆彈與重組已經結束。現在,他們需要的是能夠深蹲到一線,把每一分租金摳出來的專業操盤手。 這是一場關乎未來十年生存權的圍獵。大家都在賭,2026 年將是商管行業的 “專業化元年”。 當個人英雄主義的光環漸漸褪去,取而代之的是精密的管理。2026 年以後的珠海萬達商管,將不再是單一維度的資源擴張,而是走向一種所有權與經營權徹底分離的生態平衡。這會是一個更具韌性的治理體系。在這個體系裏,決策不再容易因為個人的誤判而失控,經營不再容易因為資金鍊的波動而停擺。 珠海萬達商管正試圖在存量時代的寒冬裏,用職業化的確定性,去對沖那個充滿不確定的明天。這,或許才是商業進化,最現實、也最殘酷的樣子。