《港樓》惠譽：香港住宅市場回暖緩壓力 但商業房地產與財政風險猶存

惠譽評級稱，香港住宅物業市場有望維持温和復甦態勢，但監於宏觀經濟不確定性猶存，回升幅度有限。

惠譽表示，得益於低利率環境、股市走強帶來的財富效應及租金收益率的提升，住宅物業價格和成交量上漲，助力穩定市場情緒。包括人才計劃在內的新移民政策亦提振了需求，2025 年新房銷售量達到十餘年來最高水平。然而，發展商的持續促銷政策與謹慎的市場前景表明，住宅市場反彈預計不會對財政收入產生顯着或持久的提振作用。

相比之下，惠譽預計商業房地產仍將承壓，寫字樓租金將遠低於疫情前水平。得益於強勁的資本市場表現，香港傳統核心商務區近期寫字樓租賃活動有所增加，但較高的空置率及長期需求面臨的結構性逆風持續存在，或將制約短期內商業用地的收購意願。監於宏觀前景審慎，發展商在收購新住宅用地時可能採取擇優策略，這將拖累政府的土地出讓金收入。商業房地產敞口仍是銀行的主要風險，尤其是向脆弱中小型借款人提供大量貸款的銀行。

惠譽表示，香港銀行業料將保持審慎態度，即使住宅按揭活動有所回升，重點仍將放在資產質量和授信標準，而非追求貸款增長。銀行業資金、流動性和資本狀況保持穩健，但惠譽預期銀行業不能為房地產市場活動提供重大的提振作用。住宅按揭貸款資產質量穩健，但較弱的商業房地產板塊或將持續承壓。

惠譽預計，香港財政靈活性將繼續受到房地產相關收入下降的制約，但短期內股票交易印花税可抵消相關影響。截至 2025 年 3 月的財年，物業印花税和土地收入佔政府總收入的比重約為 5%，較五年前下降近 30%，且佔 GDP 比重已從五年前的 6% 以上降至不足 1%。其原因之一是，政府為應對高企的寫字樓空置率和疲軟的市場需求，決定在本財年暫停新商業用地拍賣。近期住宅市場情緒的復甦僅提供了有限支撐，房地產相關收入或仍將遠低於歷史水平。

惠譽預計，包括北部都會區相關項目在內的資本支出增長，將使政府開支和融資需求保持高位。2025 年底，財政儲備穩定在約 6,400 億港元，佔 GDP 比重接近 20%，但仍遠低於逾 40% 的高峰水平。在土地收入復甦乏力與支出壓力持續存在的背景下，惠譽將在新財年預算案公佈前繼續密切關注收入來源的可持續性及資本支出的管理情況。由於政府需應對中期內不斷攀升的支出需求，惠譽預計在不損害香港競爭力的前提下拓寬收入基礎將持續面臨挑戰。