《大行》花旗：中國房地產 2025 年迎減值挑戰 首選金茂、潤地及中海外

花旗發表研究報告指出，中國房地產行業在 2025 財年將面臨大幅減值及毛利率下降的挑戰，為 2026 年至 2030 年的新開局奠定基礎。儘管如此，多數房企，尤其是國有企業，預計仍將錄得盈利。

花旗認為，2025 年下半年市場挑戰加劇，加之 2025 年第一季度高基數效應，導致 2026 年銷售目標尚不明朗。去庫存進展順利，但由於第四代住宅品質提升，通過現有庫存實現的銷售額可能減少。完成債務重組的公司在債務削減或債轉股後有望錄得顯着淨利潤，部分公司可能啓動第二次重組計劃。部分企業，如華潤置地 (01109.HK) 及綠城中國 (03900.HK)，在管理層交接後可能出現戰略調整，需密切關注其後續規劃。

花旗預測，15 間沒有信貸問題的房企核心利潤將下降 34%，毛利率降至 13.9%，2024 年為 15.5%。多數企業可能出現盈利下滑，例如華潤置地盈利料按年下跌 17% 至淨利 212 億元人民幣，龍湖集團 (00960.HK) 可能錄得 20 億元人民幣虧損。

近期政策寬鬆推動 2026 年 1 月二手市場銷售改善 (相對去年 12 月)，但花旗認為政策驅動的市場反彈可能短暫。預計 2026 年 3 月銷售將因 2025 年高基數效應而下降，同時盈利預警可能在 2 月至 3 月發佈。行業首選中國金茂 (00817.HK)、華潤置地 (01109.HK) 及中海外發展 (00688.HK)。