<p>作者：陳家勝</p>
<p>房地產投資信託市場在經歷不穩定時期後逐漸興起。美國在 1980 年代末的貸款和儲蓄危機後，房地產投資信託市場蓬勃發展，而新加坡在亞洲金融危機後，許多開發商負債累累時也出現了類似情況。新的規則為中國的重現奠定了基礎。這將為該國資金緊張的開發商和地方政府提供財務救助。</p>
<p>隨着房地產的繁榮與蕭條週期頻繁出現，北京長期以來一直希望保護散户投資者免受過度風險的影響。中國證券監督管理委員會在十多年內沒有審核過任何房地產首次公開募股。直到 2021 年，在北京對房地產行業槓桿的打擊後，才允許房地產投資信託的出現。</p>
<p>到 2025 年底，約有 80 只房地產投資信託的總市值達到 2200 億元人民幣（約合 320 億美元）。大多數發行是由公共基礎設施支持，如收費公路、工業園區和能源設施。然而，上個月，中國證監會發布了草案規則，允許更多商業物業，如酒店和辦公大樓進入市場，並提出降低此類上市的盈利能力要求。</p>
<p>湯森路透：中國的 C-Reit 市場在本地投資者中越來越受歡迎</p>
<p>如果中國的開發商和地方政府能夠將物業打包成符合或超過中國現有房地產投資信託 5.7% 平均現金分配率的實體，根據國信證券的説法，這將比中國 10 年期國債的 1.8% 收益率更具吸引力。摩根士丹利的分析師認為，到 2035 年，中國的房地產投資信託市場可能擴展到一萬億元人民幣。</p>
<p>以陷入困境的開發商中國萬科為例。到 2024 年底，它擁有 1560 億元人民幣（約 226 億美元）的投資物業，產生 89 億元人民幣的租金收入。另一方面，湖北省——一個靠近北京的最大省份之一——在 10 月份表示，將加快對截至 2024 年底達到 21.5 萬億元人民幣的國有資產進行證券化。</p>
<p>對房地產的信心依然脆弱，但在經歷了五年的低迷後，情況不太可能變得更糟。像上海和杭州這樣的主要城市的新房價格在 2025 年前 11 個月甚至出現了同比反彈。住房官員也承諾將採取更多措施來穩定房地產市場，以啓動北京最新的五年計劃。早晚，貨幣化將開始進行。</p>
<p>背景新聞</p>
<p>中國證券監督管理委員會於 11 月 28 日發佈了商業房地產投資信託試點項目的草案規則，旨在 “豐富投資和融資工具，支持房地產行業的新增長模式。”</p>

皇庭智家

<p>中國正在探索房地產投資信託基金（REITs），以減輕開發商和地方政府的債務壓力。在 2021 年引入 REITs 後，新的草案規則旨在允許更多商業地產進入市場，可能吸引投資者，因為其現金分配率高於政府債券。分析師預測，到 2035 年，REIT 市場可能達到一萬億元人民幣。儘管房地產信心脆弱，但主要城市近期的價格反彈表明，隨着當局努力支持該行業的復甦，潛在的穩定性正在形成</p>

<p>By Ka Sing Chan</p>
<div class="lb-trans"><p>作者：陳家勝</p>
</div><p>Markets for real estate investment trusts have emerged following periods of instability. One flourished in the United States after the loans and savings disaster of the late 1980s and another in Singapore following the Asian Financial Crisis when many developers had high levels of debt. New rules lay the foundation for a repeat in China. That would provide financial relief to the country's cash-strapped developers and local governments.</p>
<div class="lb-trans"><p>房地產投資信託市場在經歷不穩定時期後逐漸興起。美國在 1980 年代末的貸款和儲蓄危機後，房地產投資信託市場蓬勃發展，而新加坡在亞洲金融危機後，許多開發商負債累累時也出現了類似情況。新的規則為中國的重現奠定了基礎。這將為該國資金緊張的開發商和地方政府提供財務救助。</p>
</div><p>With real estate boom-and-bust cycles coming thick and fast, Beijing has long been anxious to shield retail investors from excessive risks. The China Securities Regulatory Commission has not vetted a single property initial public offering for more than a decade. It only allowed REITs in 2021 after Beijing’s crackdown on leverage in the property sector.</p>
<div class="lb-trans"><p>隨着房地產的繁榮與蕭條週期頻繁出現，北京長期以來一直希望保護散户投資者免受過度風險的影響。中國證券監督管理委員會在十多年內沒有審核過任何房地產首次公開募股。直到 2021 年，在北京對房地產行業槓桿的打擊後，才允許房地產投資信託的出現。</p>
</div><p>By the end of 2025, there were around 80 REITs with a combined market value of 220 billion yuan ($32 billion). Most of the offerings are backed by public infrastructure such as toll roads, industrial parks and energy facilities. Last month, though, the CSRC published draft rules that would allow more commercial properties, such as hotels and office towers to enter the market, and proposed lower profitability requirements for such listings.</p>
<div class="lb-trans"><p>到 2025 年底，約有 80 只房地產投資信託的總市值達到 2200 億元人民幣（約合 320 億美元）。大多數發行是由公共基礎設施支持，如收費公路、工業園區和能源設施。然而，上個月，中國證監會發布了草案規則，允許更多商業物業，如酒店和辦公大樓進入市場，並提出降低此類上市的盈利能力要求。</p>
</div><p>Thomson ReutersChina's C-Reit market is becoming popular for local investors</p>
<div class="lb-trans"><p>湯森路透：中國的 C-Reit 市場在本地投資者中越來越受歡迎</p>
</div><p>If China's developers and local governments can package properties into entities that match or exceed the 5.7% average cash distribution rate of China's existing REITs, per brokerage Guosen Securities , that would be attractive against the 1.8% yield on China's 10-year government bonds. A nalysts at Morgan Stanley reckon China's REIT market could expand to one trillion yuan by 2035.</p>
<div class="lb-trans"><p>如果中國的開發商和地方政府能夠將物業打包成符合或超過中國現有房地產投資信託 5.7% 平均現金分配率的實體，根據國信證券的説法，這將比中國 10 年期國債的 1.8% 收益率更具吸引力。摩根士丹利的分析師認為，到 2035 年，中國的房地產投資信託市場可能擴展到一萬億元人民幣。</p>
</div><p>Take struggling developer China Vanke . It had 156 billion yuan, about $22.6 billion, of investment properties at the end of 2024 generating 8.9 billion yuan of rental income. Elsewhere, Hubei - one of the biggest provinces close to Beijing - in October said it would speed up securitisation of state-owned assets which amounted to 21.5 trillion yuan by the end of 2024.</p>
<div class="lb-trans"><p>以陷入困境的開發商中國萬科為例。到 2024 年底，它擁有 1560 億元人民幣（約 226 億美元）的投資物業，產生 89 億元人民幣的租金收入。另一方面，湖北省——一個靠近北京的最大省份之一——在 10 月份表示，將加快對截至 2024 年底達到 21.5 萬億元人民幣的國有資產進行證券化。</p>
</div><p>Confidence in real estate remains fragile but after a five-year slump things are unlikely to get too much worse. New home prices in major cities like Shanghai and Hangzhou even posted a year-on-year rebound in the first 11 months of 2025. Housing officials are also pledging to do more to stabilise the property market to jumpstart Beijing's latest five-year plan. Sooner rather than later, monetisation will get underway.</p>
<div class="lb-trans"><p>對房地產的信心依然脆弱，但在經歷了五年的低迷後，情況不太可能變得更糟。像上海和杭州這樣的主要城市的新房價格在 2025 年前 11 個月甚至出現了同比反彈。住房官員也承諾將採取更多措施來穩定房地產市場，以啓動北京最新的五年計劃。早晚，貨幣化將開始進行。</p>
</div><p>CONTEXT NEWS</p>
<div class="lb-trans"><p>背景新聞</p>
</div><p>The China Securities Regulatory Commission on November 28 published draft rules for a pilot programme of commercial real estate investment trusts, seeking to &#34;enrich investment and financing tools and support a new growth model for the real estate industry.&#34;</p>
<div class="lb-trans"><p>中國證券監督管理委員會於 11 月 28 日發佈了商業房地產投資信託試點項目的草案規則，旨在 “豐富投資和融資工具，支持房地產行業的新增長模式。”</p>
</div>

房地產信託可能會緩解中國的債務壓力