紐約 --（商業資訊）--Third Point LLC（“Third Point” 或 “公司”），一家管理約 240 億美元資產的另類資產管理公司，今天向 CoStar Group（納斯達克：CSGP）董事會發送了以下信函：
董事會
CoStar Group, Inc.
1201 Wilson Boulevard
阿靈頓，VA，22209
2026 年 1 月 27 日
尊敬的董事會成員：
去年，我們接觸了 CoStar 管理層，表達了我們對董事會監督薄弱、管理激勵不匹配以及災難性的資本配置政策的擔憂，這些政策使首席執行官 Andy Florance 將數十億美元的股東資金投入到一個構思不周且執行無望的策略中，以在住宅房地產（RRE）行業建立一個在線分類廣告業務。我們對公司戰略的悲觀看法顯然得到了其他股東的認同，這一點在過去五年糟糕的股票表現中得到了體現——下跌 27%，而標準普爾 500 指數的總回報為 94%。我們當時認為，現在依然認為，公司疲軟的表現完全可以歸因於數十億美元在 Homes.com 上的錯誤配置，而這一切都在一個無能的董事會的監督下進行，該董事會未能保護股東免受 Florance 先生的異想天開的追求，同時卻給予他高額的薪酬。就像一個小學孩子即使最後一名也能贏得獎品一樣，Florance 先生的獎金或許是我們公司見過的最昂貴的 “參與獎”。
我們原本期待，在 CoStar 與我們和 D.E. Shaw 達成停滯協議後，包括任命兩名獨立董事和成立資本配置委員會的協議，我們能夠引導公司朝着改善治理、優化資本配置和與創造股東價值相一致的薪酬激勵方向發展。我們被承諾公司將真誠回應股東的關切，並制定戰略框架和明確的財務回報，以證明進一步投資於 Homes.com 的合理性。
在過去的一年裏，我們與管理層進行了多次對話，並在 12 月向董事會發送了一封詳細的（尚未回覆）信函，表達了對缺乏進展的持續失望。事實上，幾乎沒有任何進展，使我們確信公司從未打算做我們在達成協議時討論的任何事情。
談話的時間已經結束。我們的停滯期在午夜到期，我們現在將採取具體行動來保護我們的投資，並確保公司以一種能夠為所有股東創造長期、可持續價值的方式進行治理和管理。由於大多數董事會成員似乎無法對 Florance 先生的擴張計劃施加紀律，我們打算向股東介紹一批經驗豐富的新董事候選人，以便在董事會中投票選出他們，扭轉與這位首席執行官及其軟弱支持者同義的下滑趨勢。
儘管經歷了多年的治理失敗，我們仍然對 CoStar 的世界級核心商業房地產（CRE）業務特許經營的價值充滿信心。正如下文所述，通過改善治理、剝離或關閉 RRE 業務，並重新聚焦於核心業務的巨大盈利潛力，有機會釋放可觀的股東價值。我們沒有時間可以浪費。
CoStar 的 RRE 戰略是多年的失敗
該戰略構思不周： 從五年前開始，公司在美國 RRE 行業建立主導在線分類廣告業務的計劃存在嚴重缺陷，管理層提出的雙邊市場的兩個方面都存在結構性問題。首先，客户需求被擁有強大品牌和充足資源的根深蒂固的競爭對手所主導。其次，更為嚴重的是，由於 MLS 的免費聯合列表的存在，公司在其物業供應方面缺乏有意義的差異化。雖然這些問題對任何知情觀察者來説都是顯而易見的，但管理層和董事會要麼忽視，要麼未能理解這些問題。
管理層在追求這一缺陷戰略的過程中嚴重錯誤配置了資本： 在過去五年中，我們估計 CoStar 在其 RRE 部門（包括其美國 RRE 部門）“投資” 了大約 50 億美元，這些資金通過有機運營費用和收購的組合進行。這些直接的財務成本加上了廣泛的管理分心，阻礙了核心 CRE 特許經營達到其全部潛力。
這種揮霍的支出產生了可怕的資本回報： 儘管在五年內累計投資了大約 30 億美元，但美國住宅市場業務的回報微乎其微，預計 2024 年的收入約為 6000 萬美元，2025 年的收入預計為 8000 萬美元。展望未來，市場參與者的反饋表明，改善的前景依然渺茫。
_投資者並未被管理層關於未達標的持續借口所愚弄：_儘管管理層可能聲稱美國 RRE 計劃按計劃推進並將很快見效，但這一論點忽視了公司反覆調整戰略和重設目標的事實。在 2022 年，CoStar 曾指導住宅部門到 2027 年實現超過 7 億美元的有機收入和超過 15% 的 EBITDA 利潤率，但在這些目標顯然無法實現後又放棄了這些目標。管理層隨後為其 RRE 業務引入了年度預測，但又錯過了自己對 2024 年中期修訂的收入指導。最終，在 2025 年，公司將 Homes.com 的訂閲價格削減了超過 30%，進一步凸顯了客户吸引力和產品市場契合度的挑戰。鑑於這一慘淡的記錄，管理層的 RRE 預測顯然毫無意義。CoStar 的 RRE 失敗是一個典型的在錯誤的地方投入好錢的案例，應該在我們的頂尖商學院作為管理層自負和缺乏監督的警示故事進行研究。
_股東看透了管理層絕望的拖延策略：_公司本月早些時候發佈的最新資本配置計劃延續了管理層的拖延戰術，在多個方面都是完全不可接受的。首先，新的中期指導暗示 Homes.com 將持續多年虧損，預計到 2030 年才會實現盈虧平衡。其次，它試圖通過簡單地將費用從 Homes.com 轉移到其他 RRE 和 CRE 部門來製造成本控制的假象。因此——最重要的是——它未能在合理的時間內將 CoStar 的合併 EBITDA 恢復到可接受的水平。換句話説，更新的指導只是延長了合併 EBITDA 的疲軟，而這一直是 CoStar 在過去幾年中糟糕的業務和股票表現的核心驅動因素。
CoStar 的 RRE 擴張摧毀了股東價值，董事會未承擔責任
_CoStar 的盈利能力嚴重受壓：_RRE 業務的不斷虧損對 CoStar 的財務報告結果產生了負面影響，並預計將使 2025 年的調整後 EBITDA 下降超過 65%，儘管其 CRE 業務的基礎盈利能力持續增長。同樣，市場對 CoStar 2025 年 EBITDA 的共識預期也被反覆下調，自 2021 年以來下降超過 70%。這些問題顯然是 CoStar 特有的，因為我們無法識別出在此期間有任何相關同行的 EBITDA 出現類似的下降。
_股票表現極其不佳：_這些急劇的 EBITDA 下降對 CoStar 的長期股票表現產生了可預測的災難性影響。過去五年中，CoStar 的股價下降了 27%。與此期間 S&amp;P 500 和納斯達克 100 分別實現 94% 和 98% 的總回報相比，這一糟糕的表現顯得更加糟糕。該股票表現的嚴重不佳完全是自我造成的，這無疑是雪上加霜。
_董事會未能對首席執行官進行監督；反而以離譜的薪酬方案獎勵他的糟糕表現：_CoStar 失敗的 RRE 計劃中最令人擔憂的方面是，在如此嚴重的價值破壞面前，董事會完全缺乏有效的監督。在 2024 年，首席執行官 Andy Florance 的總薪酬約為 3700 萬美元（“參與獎”）——幾乎是最高的支付——儘管結果慘淡。令人難以置信的是，Florance 的薪酬使他進入了 S&amp;P 500 首席執行官的前十分之一，儘管 CoStar 在過去五年中的股票表現極其糟糕，排名在 S&amp;P 500 公司中的後 10%。展望未來，董事會沒有改變方向的跡象——最近提議將 Florance 的長期激勵薪酬僅有 25% 與總股東回報掛鈎（因此使他有資格獲得進一步的參與獎）。董事會的不作為顯然是治理失敗，積極助長了管理層對股東價值的漠視。
CoStar 的 RRE 擴張削弱了核心 CRE 業務中巨大的價值創造機會
CoStar 的核心 CRE 業務由一系列極其強大的品牌組成，擁有有價值的專有數據和強大的網絡效應，這為盈利增長創造了長遠的機會，因為 CRE 行業正在持續數字化。若沒有 RRE 的干擾，我們相信這些業務可以在未來多年實現兩位數的收入複合增長和每股收益能力超過 20%。
_核心 CRE 業務有顯著的雙位數收入增長空間：_我們看到幾個槓桿可以推動未來持續的收入增長。首先，CoStar Suite 具有顯著的未開發定價能力，其平均售價僅為 350 美元/月——對於這樣一個關鍵工具來説是一個適度的金額，遠低於其他信息服務產品的 3-6 倍定價。其次，CoStar 有明確的機會進一步擴展其現有產品組合到相鄰的終端市場（例如，投資者、貸款人、租户、國際客户），並獲得非常高的增量利潤。最後，CoStar 的頂級專有 CRE 數據使公司能夠開發新的代理產品，這些產品可以交叉銷售到現有的安裝基礎中。
_核心商業房地產（CRE）業務在中期應實現超過 50% 的 EBITDA 利潤率，並在長期內持續擴大利潤率：_在 2022 年，CoStar 承諾到 2027 年在核心 CRE 業務中實現大約 47% 的 EBITDA 利潤率，儘管需要吸收 300 個基點的國際擴張投資，這意味着 “運行率” 利潤率約為 50%。如果不是在本月初顯然決定將 Homes.com 的費用欺騙性地轉移到其他業務中，公司本有望超越這些目標。我們相信，消除這些不必要的費用應能使核心 CRE 業務在中期內實現 50% 的 EBITDA 利潤率。考慮到 CoStar 的競爭對手在信息服務領域長期以來實現了 60-70% 的 EBITDA 利潤率，公司在長期內仍有空間繼續推動顯著的利潤率擴張。
_核心 CRE 業務可以支持更高效的資產負債表：_雖然大多數信息服務同行的淨債務水平適中（通常在 2-2.5 倍 EBITDA），但 CoStar 多年來一直保持淨現金餘額。通過將資產負債表槓桿維持在與同行相當的水平，CoStar 可以支持未來的顯著股票回購。
我們相信，雙位數的收入增長、穩定的利潤率擴張和定期的股票回購為核心 CRE 業務提供了在未來多年內維持每股收益能力超過 20% 增長的路徑。這種最佳的複合增長特徵，加上 CoStar 在全球最大且數字化程度最低的資產類別中無與倫比的專有數據，使核心業務成為一個絕佳的長期投資，併成為多個潛在收購者的明顯目標。
立即採取行動以恢復信譽並保護股東價值
Third Point 打算幫助 CoStar 利用 CRE 部門的持續潛力，擺脱昂貴的干擾，並從過去幾年的糟糕表現中恢復過來。為此，公司必須迅速：
<ol>
<li>改善治理並追究領導責任。 大部分董事會成員必須被更有資格的董事替換。管理層的薪酬也必須與總股東回報緊密掛鈎，以改善與股東的對齊。</li>
<li>消除 RRE 損失。 重組後的董事會應立即考慮 Homes.com 及相關 RRE 業務的戰略替代方案。如果不存在此類替代方案，應迅速消除這些拖累合併 EBITDA 的損失。</li>
<li>重新聚焦核心 CRE 業務。 CoStar 的核心 CRE 業務仍然是最佳資產，具有在未來多年內每股收益能力超過 20% 複合增長的潛力。重組後的董事會應立即重新聚焦於這些 “皇冠明珠” 業務，以抓住這一機會。</li>
</ol>
CoStar 正處於一個關鍵的轉折點。多年的戰略失誤、失控的支出和董事會的不作為已經侵蝕了股東的信任。需要立即採取果斷行動，以停止進一步的價值毀滅並重建投資者信心。我們期待與其他長期股東合作，拯救 CoStar。
誠摯的，
Daniel S. Loeb
關於 Third Point LLC
Third Point LLC 是一家機構投資管理公司，其旗艦策略包括事件驅動和其他公共市場股票以及機會信貸；一個提供企業、資產支持、私人和 CLO 策略的信貸平台；以及風險投資。
Third Point 為全球和國內機構、其他合格投資者及其員工管理約 240 億美元的資產。
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來源：Third Point LLC

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Third Point LLC 向 CoStar Group 的董事會發送了一封信，表達了對公司治理不善和資本配置策略的擔憂，這些問題導致了股東的重大損失。該公司批評首席執行官 Andy Florance 對公司住宅房地產戰略的管理，認為這導致了五年來股價下跌 27%。Third Point 計劃採取行動保護其投資，包括引入新董事會成員以改善治理，並重新聚焦於核心商業房地產業務，他們相信該業務具有相當大的價值

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