<h2>地產價格的現狀</h2>
分化而非共振下跌
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<h2>房地產的總需求已經企穩</h2>
全國範圍內的一手房和二手房成交合計，從 21 年到 23 年年初，下滑了約 30%，之後已經企穩。
2023 年初到現在，一二手合計的成交量基本穩定，結構有所變化。一手房的供應下降，成交佔比從 80% 下降到了 50%。二手房的供應和成交都上升，佔比從 20% 上升到 50%。但是合起來，總需求其實並沒有再繼續下滑，而是保持了穩定。
這是在房價下跌，需求被壓抑的前提下實現的。真實的需求會高於當前實際的成交水平。
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<h2>新房供應大幅下降</h2>
新房供應大幅下降是新房價格保持堅挺的重要原因，也是一手成交縮量的原因。
住宅新開工面積比 21 年的高點下降了百分之接近 80%。
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新房庫存比高點都大幅下滑。 
無論全國口徑的已開工未銷售庫存
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還是房企層面的庫存，比高點都有一個很大的下滑。
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更直接的指標，前 30 個城市的推盤量，下滑了百分之七八十。
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新房供應的確是比較小，還有結構性的變化。
供應的結構裏：高線城市的佔比在提升，低線城市的佔比在下滑。好房子的比例在提升，普通的剛需和改善的比例在下滑。
低供應，疊加結構性的提升，推動新房市場的銷售均價，過去幾年其實是上漲的。
<h2>二手房的需求持續上升</h2>
因為新房供應不足，需求轉移到二手房市場。
<section>二手房的成交量，過去 3 年每年都在創新高。最近兩週，二手房的成交量比去年同期高 40% 以上，處於歷史同期的最高水平。</section>
<section></section>
<section><img src="https://imageproxy.pbkrs.com/https://wpimg-wscn.awtmt.com/688b92ca-beef-4010-97c4-7c7d2a3baf22.png?x-oss-process=image/auto-orient,1/interlace,1/resize,w_1440,h_1440/quality,q_95/format,jpg" width="1288" height="694" original-src="https://imageproxy.pbkrs.com/https://wpimg-wscn.awtmt.com/688b92ca-beef-4010-97c4-7c7d2a3baf22.png"/></section>
既然需求持續新高，那為什麼二手房價格持續下跌？
二手房價格下跌的核心驅動是什麼？
是供應，也就是二手房的掛牌量，持續上升創新高。
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<h2>二手房供應開始持續下降</h2>
但是大概從兩個月以前到現在，發生了一個非常深刻的變化。25 城的這個掛牌量又開始持續的下行，最近在加速。
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我認為這個趨勢是可持續的，背後是租金回報相對於相應利率的優勢顯現。
21 年以來房價跌幅巨大，而租金的下跌幅度其實沒有那麼大。25 城平均的這個租售比，從 2.0% 上升到了近 2.4%。
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但是在這期間我們的各個環節的利率都大幅的下降。
按揭貸款的利率可能從高位的 5% 以上，下滑到了 3% 左右。經營貸的利率只有 2.2%。
為什麼我提經營貸？因為現在個人的中長期貸款中，按揭貸款過去兩年都沒有增量了，在下滑。經營貸是最大的增量。所以買房的邊際的融資成本已經變成經營貸。經營貸的利率就 2.2%。銀行理財的利率和存款的利率，從前幾年的 3% 到 4%，現在下滑到了只有 1% 多。
在這樣的一個環境之下，分兩類人來講，房子的價值都開始凸顯。
對於一個租客。 
你用經營貸買房，資金成本是 2.2%，而房子的租金回報可能就是 2.4%。一些二線城市或者説一線城市的老公房更高，可能大於 3%。一個租客，現在去買個房子，每個月的月供是小於租金的。這種情況會激發出來一部分的剛需。最近兩個星期的二手房成交量比去年同期超過 30%，就是一個證明。
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對於一位房東。
你會發現，幾年前存銀行買理財，收益顯著的高於租金回報，高 1% 到 2%。但是現在就反過來了，現在房子留着去出租的話，我還是有 2.4% 的這個平均的租金回報。但是你去存銀行或者買理財的話，可能就 1% 多。房子的租金回報比理財或者存款高了。在現在資產荒的背景下，如果他沒有特別好的選擇，沒有很高的風險偏好，不是一定要進股市的話，那他留着房子出租，而不是非要賣掉，可能就更合適了。
前面幾個月，二手房市場經歷了一輪掛牌的集中上升和價格殺跌。我認為那就是最後一波殺跌，來自槓桿持倉的爆倉。當二手房價格跌幅接近 40% 的時候，就有一批槓桿炒房的投機類的需求，面臨了一個爆倉出清。如果我們去看分城市的差異，能看到現在唯一一個掛牌量還在上升的主要城市是深圳，而深圳其實就正好就是上一輪炒房的重災區。這也是一個印證。
經過了這一輪所謂的槓桿爆倉和被迫的出售之後，然後剩下的這些房子的持有人，基本槓桿都是比較輕的，財務上相對的穩健。他就會發現房子相對理財，存款，跌出了價值，他就沒有必要再去掛牌賣房子。
站在此刻，我們看到：
首先是二手房的成交加速上升，再者是二手房的掛牌持續下降。而背後是有租金回報跟利率之間的差作為堅實的一個支撐的。供減需增，就是拐點的明確信號。這個是我們從這個量上的一個分析。
<h2>二手房價格跌幅收窄</h2>
另外在價格上，最近也已經看到了明確的信號。
去年 11 月的時候，是房價下跌的速度最快的時候。當時周環比的跌幅大概是 0.3-0.4% 左右，一個月跌 1.5% 左右。最新的幾周，跌幅在持續的收窄。上一週全國指數的環比跌幅是 0.17%，最新的這周全國指數的環比跌幅就只有 0.11%。
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這個還是全國範圍內的指數，如果去看城市，在上一週杭州和上海這兩個城市實現了環比的轉正，就是上海和杭州二手房價已見底了。
市場的反轉，總是優勢區域領先，然後從局部傳導到全部。站在此刻，我覺得有非常大的把握，雖然全國指數還沒有轉正，但是拐點基本確認。很有可能我們在兩個季度之內，能夠看到全國範圍內的指數企穩。
本文來源：半夏投資<div>風險提示及免責條款</div>
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李蓓指出，中國房地產市場正經歷重要轉折。儘管一手房成交量下降，二手房成交量卻因新房供應不足而持續上升，二手房成交量創下歷史新高。新房供應大幅下降是價格堅挺的原因，而二手房掛牌量的增加導致價格下跌。近期，25 個城市的二手房掛牌量開始下降，顯示出市場的結構性變化和租金回報的優勢。

李蓓：中國地產的大拐點確認