RMR 集團 NASDAQ: RMR 報告了 2026 財年第一季度的業績，管理層表示業績超出或達到預期的高端，得益於激勵費用收入和其管理的房地產平台的持續戰略活動。
在公司 2 月 5 日的財報電話會議上，總裁兼首席執行官亞當·波特諾伊強調了每股 可分配收益為 0.47 美元、調整後淨收入為 0.20 美元 和 調整後息税折舊攤銷前利潤為 1950 萬美元。首席財務官馬特·布朗補充説，這三項指標均超過或達到公司之前指引的高端。
獲取 RMR 集團 的提醒：
<h2>激勵費用和客户活動</h2>
波特諾伊表示，過去兩年在多元化醫療信託（DHC）和工業物流物業信託（ILPT）採取的戰略行動幫助推動了這兩家房地產投資信託的股價上漲，導致 2025 日曆年獲得 2360 萬美元的激勵費用。布朗將這一總額分解為 1790 萬美元來自 DHC 和 570 萬美元來自 ILPT，並指出這些費用在 1 月份支付，改善了流動性和股息覆蓋率。
波特諾伊還提到股東總回報表現，表示 DHC 和 ILPT 在 2025 年是美國表現最佳的房地產投資信託，分別位列第一和第三，按總股東回報計算。
雖然指出公司在討論方面受到限制，因為它在公開交易的客户公司之前報告，波特諾伊概述了幾個管理實體的最新情況：
<ul>
<li>DHC： 繼續努力改善 SHOP NOI 利潤率並出售非核心資產以降低槓桿。波特諾伊表示，DHC 在第四季度出售了 37 處物業，約 2.5 億美元，全年出售了 69 處物業，約 6.05 億美元。他補充説，DHC 部分使用收益全額償還了到期於 2026 年的 零息高級擔保票據，直到 2028 年沒有債務到期，並解除對 45 處抵押物業 的擔保，代表 8.5 億美元 的賬面總值。他還表示，DHC 完成了 116 個 SHOP 社區 從 AlerisLife 轉移到新運營商的過渡，並預計 SHOP NOI 將有顯著改善。</li>
<li>SVC： 繼續出售非核心酒店以降低槓桿。波特諾伊表示，SVC 在本季度出售了 66 家酒店，約 5.34 億美元，在 2025 年出售了 112 家酒店，約 8.59 億美元。他説，SVC 還宣佈提前贖回 3 億美元 的 2027 年 2 月到期的高級無擔保票據，使用銷售收益。波特諾伊提到持續的翻新相關收入損失，並表示 RMR 仍專注於推動 EBITDA 增長。他還提到 Sonesta 宣佈 基思·皮爾斯和傑夫·利爾 將於 4 月 1 日共同擔任首席執行官。</li>
<li>ILPT： 波特諾伊表示，ILPT 在 2025 年經歷了成功的租賃活動，重新融資了 超過 12 億美元的債務，並 “顯著增加” 了其股息。他補充説，ILPT 正在探索對剩餘 14 億美元浮動利率債務 的再融資，最終到期日為 2027 年 3 月。</li>
<li>Seven Hills Realty Trust： 波特諾伊表示，該抵押房地產投資信託在 12 月完成了一次權利發行，籌集了 6520 萬美元 的總收益，他表示這應該允許進行 超過 2 億美元 的總貸款投資。RMR 為此次發行提供了支持，購買了 200 萬股，花費 1740 萬美元，在認購覆蓋了約 73.2% 的發行股份後。</li>
<li>OPI： 波特諾伊重申，辦公物業收入信託於 2025 年 10 月 30 日申請了第 11 章破產。他表示，該過程仍在進行中，RMR 希望在夏季結束，並且公司仍致力於支持 OPI 的資產、供應商和租户。</li>
</ul>
<h2>租賃結果和私人資本擴展</h2>
首席運營官馬特·喬丹表示，儘管經濟不確定性，RMR 在全年安排了 近 1000 萬平方英尺 的租賃，租金水平比同一空間之前的租金高出約 13%。
喬丹還討論了擴大私人資本籌款和減少對第三方代理的依賴的投資。他強調聘請 彼得·韋爾奇 負責國際資本形成，補充 瑪麗·斯門祖克，後者負責北美資本形成。在問答環節中，管理層表示此項招聘旨在加強現有努力，韋爾奇專注於美國以外的地區，包括亞洲和中東，而公司現在有 四名專門人員 專注於籌集私人資本。
喬丹表示，目前的籌款工作集中在住宅和特定開發機會，儘管公司可以根據投資者反饋進行調整。他還描述了 RMR 住宅代表 45 億美元 的增值住宅房地產，涵蓋 超過 18000 個擁有和管理的單元，管理組合的入住率約為 93%，居民保留率超過 70%，逾期率處於名義水平。
<h2>資產負債表投資：住宅、零售和信貸</h2>
喬丹表示，RMR 的 “增強增長風險投資” 籌款計劃於 9 月啓動，目標約為 2.5 億美元，旨在讓投資者分享物業層面和普通合夥人的經濟利益。
在零售方面，喬丹表示 RMR 正在承銷投資機會，目標是在其資產負債表上建立一個增值零售投資組合，以建立未來籌款的業績記錄。他表示，公司首次投資，即之前披露的 2100 萬美元的芝加哥郊區購物中心，由於租賃工作超出了其商業計劃。
在信貸策略方面，喬丹表示 RMR 完成了兩筆貸款的出售，總額為 6170 萬美元，在償還相關擔保融資設施後淨收益為 1660 萬美元。他説，這些貸款在大約一年半的時間內產生了超過 14% 的回報。
針對分析師的問題，管理層表示未來的貸款活動主要集中在 Seven Hills，並且在之前的種子投資後，“沒有計劃” 將額外的貸款放在 RMR 的資產負債表上。管理層還表示，他們繼續就管理私人資本的信貸策略進行對話，但認為在 RMR 資產負債表上進行種子投資的必要性較小。
<h2>財務細節和展望</h2>
Brown 表示，重複服務收入約為 4300 萬美元，環比下降約 250 萬美元，主要是由於 AlerisLife 業務的結束以及 SVC 企業價值的下降，因為酒店銷售的收益被用於償還債務。
展望未來，Brown 預計下個季度重複服務收入將下降至約 4100 萬美元，原因是由於典型的季節性支出模式導致的建築監督費用降低，以及與戰略資產銷售和管理 REITs 的債務償還相關的企業價值和物業管理費用降低。
在費用方面，Brown 表示重複現金補償為 3740 萬美元，環比下降約 100 萬美元，反映了成本控制和補償與業績的對齊。重複的管理費用為 1050 萬美元，環比略有上升，主要是由於法律和專業費用。利息支出增加至 260 萬美元，這是由於上個季度收購的兩處槓桿住宅物業的利息支出完整計入，Brown 表示預計將保持在當前水平。
Brown 還指出，RMR 本季度的有效税率為 14.8%，由於激勵費用，出於建模目的，他預計第二季度税率將上升至約 17%。
此外，Brown 表示 RMR 將兩項現有貸款投資出售給 Seven Hills；在參與權利發行後，RMR 的持股比例增加至 20.3%。從下個季度開始，他預計由於增加投資帶來的額外分紅，季度調整後的 EBITDA 將增加 80 萬美元。
對於下個季度，管理層預計：
<ul>
<li>調整後的 EBITDA： 約 1700 萬美元至 1900 萬美元</li>
<li>可分配收益： 每股 0.41 至 0.43 美元</li>
<li>調整後的淨收入： 每股 0.12 至 0.14 美元</li>
</ul>
在問答環節中，Brown 將調整後的淨收入指導的環比下降歸因於幾個因素，包括來自 AlerisLife 合同的約 40 萬美元 的季度費用損失、出售之前貢獻約 40 萬美元 的貸款投資、季節性較低的建築管理費用、管理費用因管理 REITs 的債務償還而受到的影響，以及通常在三月份進行的年度受託人股份授予。
RMR 在本季度結束時的總流動性接近 1.5 億美元，其中包括近 5000 萬美元 的現金和 1 億美元 的未提取循環信貸額度，Brown 表示，1 月份激勵費用的收取進一步支持其執行戰略目標的能力。
關於私人資本的時機，管理層表示其 2026 年的主要關注點是啓動一個多家庭基金或單獨賬户，並希望將目前在 RMR 資產負債表上的住宅資產轉移到該工具中。雖然指出時機難以確定，管理層表示預計將在 2026 財年內實現。
<h2>關於 RMR 集團 NASDAQ: RMR</h2>
RMR 集團，Inc NASDAQ: RMR 是一家公開交易的資產管理公司，專注於為公共和私人實體提供全面的房地產和投資管理服務。作為外部管理者，RMR 提供一系列服務，包括物業管理、資產管理、基金管理、會計、投資者關係和合規監督。其客户包括房地產投資信託（REITs）、房地產運營公司（REOCs）、封閉式房地產基金和機構投資者。
RMR 集團成立於 1986 年，建立了一個以通過與其管理實體的長期服務協議產生的重複費用收入為中心的商業模式。
<h2>另見</h2>
<ul>
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<li>黃金市場崩潰的那一天</li>
<li>新法律：國會批准數字美元的設立？</li>
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</ul>
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