<p>沃那多房地產信託的高管表示，2025 年曼哈頓的租賃勢頭加速，使公司為董事長兼首席執行官史蒂文·羅斯所描述的城市 “房東市場” 收緊做好了準備。在公司 2025 年第四季度的財報電話會議上，管理層指出對高質量辦公空間的需求上升，入住率改善，以及交易管道不斷增長，同時還概述了主要的開發和再開發計劃以及近期的資產負債表行動。</p>
<h2>租賃活動和市場狀況</h2>
<p>羅斯表示，金融、科技和其他行業的租户需求在 “優質建築子集的可用性下降” 中依然 “極為強勁”。他將沃那多描述為 “以曼哈頓為中心的頂級辦公公司”，並表示紐約 “正處於 20 年來最佳房東市場的前沿”。</p>
<p>在 2025 年，羅斯報告稱沃那多總共租出了 460 萬平方英尺的辦公空間，其中曼哈頓為 370 萬平方英尺，舊金山為 44.6 萬平方英尺，芝加哥為 39.4 萬平方英尺。他表示，這是公司十多年來曼哈頓租賃量的最高水平，也是歷史上第二高的年份。</p>
<p>不包括與紐約大學的 110 萬平方英尺的主租賃，管理層表示曼哈頓的平均起租租金為每平方英尺 98 美元。市場評估結果在 GAAP 基礎上為 +10.4%，現金基礎上為 +7.8%，平均租賃期限超過 11 年。羅斯還表示，沃那多連續第二年在每平方英尺 100 美元的租賃中領先，執行了 46 份租賃，總計 250 萬平方英尺——約佔其活動的三分之二。</p>
<p>在第四季度，沃那多執行了 25 筆紐約辦公交易，總計 96 萬平方英尺，平均起租租金為每平方英尺 95 美元。根據羅斯的説法，該季度的市場評估結果為 +8.1% GAAP 和 +7.8% 現金，平均租賃期限為 10 年。</p>
<h2>彭區進展和入住率</h2>
<p>管理層強調了其彭區重新定位的影響，指出交通便利和設施是關鍵優勢。在 PENN 2，羅斯表示公司在 2025 年租出了 90.8 萬平方英尺，平均起租租金為每平方英尺 109 美元，平均租期超過 17 年。第四季度在 PENN 2 的租賃總計 23.1 萬平方英尺，租金為每平方英尺 114 美元，平均租期超過 13 年，羅斯表示這 “遠高於我們最初的承保”。</p>
<p>自項目啓動以來，沃那多在 PENN 2 已租出超過 140 萬平方英尺，達到 80% 的入住率，並預計今年完成剩餘空間的租賃。根據已簽署的租賃和剩餘活動，羅斯表示 PENN 2 的預計增量現金收益率從 10.2% 提高至 11.6%。</p>
<p>在 PENN 1，羅斯表示沃那多在 2025 年租出了 42 萬平方英尺，平均起租租金為每平方英尺 97 美元。自物理再開發開始以來，公司在 PENN 1 已租出超過 170 萬平方英尺，平均起租租金為每平方英尺 94 美元。</p>
<p>羅斯表示，PENN 2 還有 348,000 平方英尺的空置空間，而 PENN 1 還有 177,000 平方英尺的空置空間，以及 50 萬平方英尺的 “第一代租賃尚待續租”。他説，“這一切很快就會產生收入。”</p>
<p>對於 PENN 11，羅斯表示一位主要租户擴展了 9.5 萬平方英尺，總面積達到 55 萬平方英尺，AMC Networks 續租了 17.8 萬平方英尺。</p>
<p>羅斯表示，公司整體辦公入住率在 2025 年上升至 91.2%，而 2024 年為 88.8%。總裁兼首席財務官邁克爾·弗蘭科補充説，紐約的辦公入住率從前一季度的 88.4% 上升至 91.2%，主要受彭區租賃推動，並表示公司預計隨着租賃管道的執行，入住率將繼續上升。</p>
<h2>財務結果和展望</h2>
<p>弗蘭科報告稱 2025 年的可比 FFO 為每股 2.32 美元，略高於 2024 年，並且 “比我們年初的預期要好”。第四季度的可比 FFO 為每股 0.55 美元，低於 2024 年第四季度的 0.61 美元。弗蘭科將下降主要歸因於淨利息支出增加和在前一年季度確認的 330 西 34 街的租賃終止收入，部分被租金開始（扣除到期）和來自 770 百老匯的紐約大學主租賃的更高 FFO，以及沃那多的標識業務的更高 NOI 所抵消。</p>
<p>在同店表現方面，弗蘭科表示同店 GAAP NOI 在該季度增長了 5%，而同店現金 NOI 下降了 8.3%。他重申，GAAP 在該期間對收益更為相關，因為現金結果受到近期重大租賃的免租期和與 PENN 1 土地租賃調整相關的現金租金調整的影響。</p>
<p>對於 2026 年，弗蘭科表示公司仍預計可比 FFO 與 2025 年持平，反映預期的非核心資產銷售和與 350 公園大道及彭區 34 街和 7 街零售的再開發計劃相關的 “收入下線”。他説，第一季度將受到 GAAP 租金逐年上升的更大影響，最近債券發行帶來的利息支出增加，以及標識業務的季節性影響。弗蘭科重申預計 2027 年將實現顯著的收益增長，因為 PENN 1 和 PENN 2 的租賃收益開始顯現，而羅斯則提醒建模者不要假設 “2027 年超過 0.40 美元的增長”，並在問答環節中確認 0.40 美元的評論是指 FFO。</p>
<p>羅斯還討論了已簽署租賃與 GAAP 確認的入住率之間的差異，表示沃那多有超過 2 億美元的已簽署和承諾的收入尚未反映在 GAAP 結果中，這將在未來幾年內隨着租户裝修空間或入住而確認。</p>
<h2>開發、再開發和資本配置</h2>
<p>Roth 表示，350 Park Avenue 項目的建設將於四月開始，該項目面積為 185 萬平方英尺，Citadel 為主要租户，Ken Griffin 是 Vornado 的 60% 合夥人。在問答環節中，管理層表示 Griffin 選擇加速行使期權，並且交易被修訂為允許 Vornado 和 Rudin 在 20% 到 36% 的範圍內靈活投資，而不是固定的股權比例。管理層表示，Citadel 的租金是根據與永久融資成本相關的公式確定的，並設有上限和下限，並且 Citadel 仍在最終確定空間規劃，其對空間的需求 “已從最初的交易中增長”。</p>
<p>Roth 強調了最近的兩項收購：</p>
<ul>
<li><strong>623 Fifth Avenue：</strong> 一項 383,000 平方英尺的資產，於九月以 2.18 億美元收購，摺合每平方英尺 569 美元。Roth 表示，該建築基本上是空置的，Vornado 計劃將其重新開發為他所稱的 “最佳中的最佳” 精品辦公產品，預計在 2027 年底交付。他表示，該項目的 “全包” 成本，包括讓步，預算為每平方英尺 1,175 美元，並建議根據他的計算，經濟效益可能轉化為 “略高於” 0.11 美元的增量收益。</li>
<li><strong>3 East 54th Street：</strong> 一處開發用地，於一月以 1.41 億美元收購。Roth 表示，公司之前收購了該物業的 8500 萬美元抵押貸款，該貸款增值至 1.07 億美元，並計入購買價格。截至目前，該地塊的法定面積為 232,500 平方英尺，正在評估用於酒店、辦公和住宅用途。</li>
</ul>
<p>Roth 還表示，Vornado 預計將在秋季開始在 34 街和 8 大道建設一個 475 個單元的租賃住宅項目，並計劃用他所稱的 “劣質零售” 替換 34 街和第七大道附近的現代零售產品。</p>
<p>在與 HPP 和 Blackstone 合作的 Vornado 50% 控股的電影製片廠設施 Sunset Pier 94，Roth 表示該項目已開業，所有六個錄音棚立即被 Paramount 和 Netflix 以短期租約租出。在問答環節中，管理層表示，由於 “現實”，其預計現金收益率從 10% 下降至 9%，並提到流媒體業務的挑戰和初始租約的短期性質。</p>
<p>關於資本配置，Roth 表示 Vornado 已開始回購股票，在過去幾個月中以約 34 美元的平均價格購買了 235.2 萬股，總計 8000 萬美元。自 2023 年董事會授權以來，公司已回購 437.6 萬股，總計 1.09 億美元，平均價格約為每股 25 美元。Roth 表示管理層認為該股票 “非常便宜”，並表示如果估值差距持續，公司可能會變得更加激進，同時也強調將謹慎行事。</p>
<p>Franco 表示流動性總額為 23.9 億美元，其中包括 9.78 億美元現金和 14.1 億美元未提取的信貸額度。管理層描述了將近 35 億美元債務的到期日延長至 2031 年，併發行了 5 億美元的 70 年期債券，利率為 5.75%，以預先融資 2026 年 6 月到期的債務。Franco 還詳細介紹了再融資和信貸設施的變化，並表示淨債務與 EBITDA 的比率從年初的 8.6 倍改善至 7.7 倍。他補充説，標準普爾將 Vornado 的展望從負面調整為穩定，並確認其 BBB-的無擔保評級。</p>
<p>在回答有關股息的問題時，Roth 表示管理層有動力逐步恢復 “正常化股息”，但表示這不會在 2026 年發生。他表示，正常化將跟隨租賃免租期和租户改善期的結束而改善收入流。</p>
<p>管理層還簡要提到了上第五大道的零售情況，表示條件 “正在迅速改善”，但仍 “難以達到四五年前的最高租金”。Roth 表示，目前討論 657 Fifth Avenue 的 Meta 租約的細節是 “不合適的”。</p>
<h2>關於 Alexander's NYSE: ALX</h2>
<p>Alexander's NYSE: ALX 是一家公開交易的房地產投資信託，專注於擁有、租賃和管理紐約大都市區的商業物業。公司的投資組合包括辦公樓、零售店面和停車設施，全部為全資擁有。通過集中在優質的城市和郊區位置，Alexander's 旨在產生穩定的租金收入和長期的資產增值。</p>
<p>Alexander's 成立於 1928 年，最初是一家家族經營的百貨商店連鎖，在 1990 年代初期出售零售業務後轉型為純粹的房地產公司。</p>
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<p>沃那多房產信託在其 2025 年第四季度財報電話會議中報告了曼哈頓強勁的租賃勢頭，首席執行官史蒂文·羅斯強調了 “房東市場” 的收緊。該公司租出了 460 萬平方英尺的辦公空間，達到了十多年來曼哈頓租賃量的最高水平。曼哈頓的平均起租租金為每平方英尺 98 美元。沃那多的入住率上升至 91.2%，這得益於其賓州區項目。2025 年的可比 FFO 為每股 2.32 美元，略高於 2024 年，儘管由於利息支出的增加，第四季度的 FFO 有所下降</p>

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