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<li>支付股息的辦公房地產投資信託基金是否終於迎來了復甦？</li>
</ul>
<p>Kilroy Realty NYSE: KRC 報告第四季度每稀釋股的運營資金（FFO）為 0.97 美元，並強調管理層所描述的西海岸市場租賃條件改善，以及持續的投資組合回收和對兩個主要開發項目的更新，這些項目將影響 2026 年的業績。</p>
<p>獲取 <strong>Kilroy Realty</strong> 警報：</p>
<h2>隨着辦公需求改善，租賃活動增強</h2>
<p>首席執行官安吉拉·阿曼表示，2025 年標誌着 “顯著的進展和動力”，提到租賃執行、資產銷售和資本再部署。第四季度租賃總額約為 827,000 平方英尺，是公司六年來最強的第四季度表現，使全年租賃總額達到約 2.1 百萬平方英尺。</p>
<p>阿曼表示，Kilroy 看到自 2019 年以來 “最健康的辦公需求水平”，並指出未來的租賃管道在過去一年中增長了超過 65%。她指出多租户建築和規格套房的動態正在改善，包括租户重新佔用轉租空間並重新參與擴展計劃。</p>
<p>管理層列舉了投資組合中的幾個季度亮點：</p>
<ul>
<li>好萊塢：與 Fitler Club 在 Columbia Square 簽署的 93,000 平方英尺的新租約，以填補因 NeueHouse 破產而空出的空間。</li>
<li>洛杉磯西部：與 Riot Games 簽署的 79,000 平方英尺的續租，位於 Arena 大樓。</li>
<li>比佛利山：在 Maple Plaza 簽署的八個新租約和續租，管理層表示在本季度租賃率提高了 230 個基點。</li>
<li>西雅圖：在最近翻新的 Denny Regrade 子市場的 West 8th 簽署了 74,000 平方英尺的新長期租約。</li>
<li>舊金山：繼續進行與人工智能相關的租賃，並在 SoMa 建設中的規格套房空間中形成日益增長的管道。</li>
</ul>
<p>首席租賃官羅布·帕拉特表示，舊金山的優質轉租空間 “幾乎消失”，並強調一個指標，即市場報告的可用性中有 47% 自 2021 年以來未進行交易，他表示這減少了對 Kilroy 產品的競爭影響。他還表示，2025 年在舊金山完成的大型租約（30,000 平方英尺或更大）中，有三分之二是以擴展為重點的，並且 2025 年有 16 筆超過 100,000 平方英尺的交易，他將這一水平與之前的 “繁榮年” 進行了比較。</p>
<h2>Kilroy Oyster Point 第二階段租賃進展，但收益下調</h2>
<p>一個關鍵焦點是位於南舊金山的 Kilroy Oyster Point 第二階段（KOP2）的租賃進展。阿曼報告稱，在本季度 KOP2 簽署了 316,000 平方英尺的租約，包括與 UCSF 簽署的 280,000 平方英尺的整棟租約。公司表示該項目的租賃率現在為 44%。</p>
<p>管理層將 UCSF 的交易描述為一項 16.5 年的租約，提供長期現金流穩定性和機構信用支撐。針對分析師的問題，公司表示該建築處於殼體狀態，開始時間反映了多個用户組的空間規劃和建設，補充説團隊專注於加快入住開始時間表。</p>
<p>Kilroy 還更新了 KOP2 的成本和回報預期。阿曼表示，對總項目成本和租賃假設的調整導致預期的穩定現金收益率在中位數 5% 範圍內，約比最初的承銷低 100 個基點。她表示，修訂後的估計反映了已簽署的租約和剩餘空置的市場租賃經濟。</p>
<h2>資本回收和收購重塑投資組合</h2>
<p>Kilroy 將租賃收益與額外的資產銷售相結合。公司在 12 月以 6100 萬美元出售了好萊塢的 Sunset Media Center。在 1 月，它以 1.25 億美元完成了對聖地亞哥 Kilroy Sabre Springs 的出售，管理層指出 I-15 走廊的長期基本面相對其他聖地亞哥集羣較弱，租户流失、空置率上升和資本需求增加。</p>
<p>執行副總裁兼首席投資官埃利奧特·特倫徹表示，公司在 2025 年和 2026 年 1 月關閉或簽署了約 7.55 億美元的銷售合同，包括約 4.65 億美元的運營物業銷售，涉及 2025 年的三筆交易，1 月關閉的 1.25 億美元的銷售，以及三筆交易中籤署的 1.65 億美元的土地銷售。對於已售出的運營物業，特倫徹表示入住率為 79%，租金約高於市場 15%，加權平均剩餘租期為 2.5 年，資本支出與淨運營收入比率超過 30%。</p>
<p>在土地處置方面，公司簽署了以 8600 萬美元出售聖菲峯土地剩餘部分的協議。特倫徹表示，這 17 英畝的部分需要進行住宅用途的區域變更，預計將在 2028 年完成；另一個五英畝的部分預計將在 2026 年以 3800 萬美元成交。</p>
<p>在收購方面，管理層強調以 1.92 億美元收購 Nautilus，這是位於託雷松的四棟多租户生命科學園區。特倫徹表示，收購價格約為每平方英尺 825 美元，低於估計的每平方英尺 1400 至 1500 美元的替代成本。Nautilus 在過去十年中平均入住率為 94%，但在關閉時的入住率為 75%，因在 2025 年底有租户搬出。管理層表示，計劃增加規格套房以推動租賃，並預計穩定收益率在高個位數，未槓桿內部收益率在低雙位數，約 5 萬到 5.5 萬平方英尺的空間仍待出租，這是穩定化的主要驅動力。</p>
<h2>財務業績和 2026 年指引突顯 KOP2 和花卉市場的影響</h2>
<p>首席財務官傑弗裏·庫林報告稱，年末入住率為 81.6%，較上季度上升 60 個基點，這得益於租金開始加速和資本回收帶來的大約 30 個基點的好處。現金同物業淨營業收入（NOI）在本季度下降了 7.2%，主要是由於在 2024 年第四季度確認的一筆大額恢復費用，他表示這減少了當前年度的增長 350 個基點。</p>
<p>庫林表示，第四季度的租賃差價受到兩筆洛杉磯交易的壓力：Riot Games 的續租和前 NeueHouse 空間的重新租賃。他表示，排除這些交易後，簽署租約的 GAAP 租金將增加 16.2%，現金租金將比之前水平下降 2.6%。</p>
<p>對於 2026 年，Kilroy 預計每稀釋股的 FFO 為 3.25 美元至 3.45 美元，中位數為 3.35 美元。預計平均入住率為 76% 至 78%，管理層表示這主要是由於 KOP2 將在 2026 年 1 月進入穩定投資組合。排除 KOP2，2026 年平均入住率預計為 80% 至 81.5%，大致與 2025 年中位數持平。管理層還表示，2026 年的租約到期集中在上半年，預計入住率將在第二季度達到最低點。</p>
<p>現金同物業淨營業收入增長（排除 KOP2）預計將在持平到負 1.5% 之間。庫林表示，基準租金預計將在中位數上增加約 50 個基點，而淨回收預計將減少約 125 個基點，主要是由於前一年的税務上訴利益和退款帶來的不利影響。</p>
<p>開發相關的影響也得到了強調。庫林表示，KOP2 的費用資本化將在 2026 年 1 月底結束，此後每季度約 500 萬美元的運營費用和税收，以及每季度約 1000 萬美元的資本化利息將從 2026 年 2 月開始計入收益。對於 Flower Mart，公司繼續假設資本化將在 2026 年 6 月底停止，此時每季度約 100 萬美元的運營費用和税收，以及每季度 700 萬美元的資本化利息將影響收益。Kilroy 對開發物業的 NOI 指導為負 2350 萬美元至負 2500 萬美元，管理層表示這主要是由於 KOP2 和 Flower Mart。</p>
<p>在資本配置方面，Kilroy 表示預計在 2026 年進行約 3.25 億美元的運營處置，包括 Kilroy Sabre Springs。管理層表示將評估收益的多種用途，包括收購、股票回購和債務減少，同時優先考慮資產負債表的靈活性。庫林指出，公司在 2026 年末到期的兩筆私募債券提供了時間上的靈活性。</p>
<h2>關於 Kilroy Realty NYSE: KRC</h2>
<p>Kilroy Realty Corporation NYSE: KRC 是一家公開交易的房地產投資信託，專注於美國西海岸高質量辦公和混合用途物業的開發、收購和管理。公司的投資組合涵蓋洛杉磯、聖地亞哥、舊金山灣區和西雅圖等主要城市市場。Kilroy Realty 的目標是位於交通便利的子市場的物業，將工作空間與零售、住宅和酒店設施相結合，創造充滿活力、適合步行的社區。</p>
<p>公司成立於 20 世紀中期，由 Kilroy 家族成員創辦，逐漸從區域房東發展成為西海岸領先的辦公房東之一。</p>
<h2>瞭解更多</h2>
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<p>雖然 Kilroy Realty 目前在分析師中被評為持有，但頂級分析師認為這五隻股票更值得購買。</p>
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吉勞埃地產

<p>吉勞埃地產（NYSE: KRC）報告第四季度每股攤薄基金運營收益（FFO）為 0.97 美元，顯示出西海岸市場租賃條件的改善。首席執行官 Angela Aman 指出，第四季度的租賃表現強勁，達到了 827,000 平方英尺，為六年來最佳，前瞻性租賃管道增長了 65%。主要租賃包括與加州大學舊金山分校（UCSF）達成的 280,000 平方英尺的交易。公司還以 1.86 億美元出售了物業，並以 1.92 億美元收購了一個生命科學園區，專注於資本回收和投資組合重塑</p>

吉勞埃地產第四季度財報電話會議亮點