《績後》一文綜合大行於新地公佈業績後最新目標價及觀點

新鴻基地產 (00016.HK) 今早平開後持續向上，盤中曾高見 144.9 元一度彈高 6.3%，現升 4.9%，報 143 元。花旗指新地在 2026 財年上半年錄得 175 億港元銷售，加上「海日灣二期」的 90 億港元，全年銷售有望突破 350 億港元，超越公司原定 300 億港元目標。該行指新地 2026 財年上半年派息增長 3%，決定調高對其 2026 至 2028 財年的股息預測至每股 3.88、4.15 及 4.50 港元，基於盈利及股息前景改善，花旗維持「買入」評級及「首選」地位，並將目標價由 105 港元大幅上調至 168 港元，折讓幅度收窄至淨資產值的 20%。

新地昨日 (26 日) 收市後公佈截至去年 12 月底止中期業績，營業額 527.05 億元，按年升 32%。純利 102.47 億元，按年升 36.2%；每股盈利 3.54 元。派每股中期息 98 仙，上年同期派 95 仙。在撇除投資物業公平值變動的影響後，可撥歸公司股東基礎溢利按年升 16.7% 至 122.13 億元，每股基礎溢利 4.21 元。期內，集團來自物業銷售的溢利為 48.85 億元，按年升 94.9%。按所佔權益計算，集團期內錄得的合約銷售總額約 189 億元。期內的總租金收入按年持平，為 122.85 億元，淨租金收入按年下跌 1% 至 89.5 億元。

期內，集團在香港的物業投資組合繼續為集團帶來龐大而穩定的經常性收入。連同所佔合營企業及聯營公司的貢獻，集團的總租金收入按年持平，為 87.97 億元，而整體出租率則維持在高水平。截至去年底，集團的淨負債比率為 13.5%，利息覆蓋率為 8.7 倍。

【中期派息增 憧毛利率上升】

花旗指，新地受惠於利潤率回升，預計新地至 2028 財年每股盈利及股息將錄得 7% 的年均增長。花旗上調盈利預測，主要基於五大因素：一是香港銷售有望在 2026 財年超越 350 億港元；二是營業利潤率在 2026 財年下半年回升至約 15%，並於 2027 至 2028 財年突破 20%；三是尚未入帳的銷售規模龐大，包括香港約 220 億港元 (利潤率 15-20%) 及內地約 40 億港元 (利潤率約 30%)；四是中期租金收入有望受惠於樓面面積擴張、辦公室出租率提升，以及零售租金於 2026 年底回覆平穩；五是負債比率進一步降至 13%，具備充足空間進行新投資。公司亦重申無需任何稀釋股權的融資安排。

摩根大通指，新地 2026 財年上半年盈利按年增長 17%，遠超預期的 4% 增幅，主要受惠於中國內地發展項目表現強勁。值得留意的是，公司三年來首次上調中期股息 3%，顯示管理層對前景充滿信心。同時，淨負債比率由 15.1% 進一步改善至 13.5%。隨着香港地產項目利潤率有望由 8% 回升至中雙位數水平，新地未來三年盈利年均增長可達 6%，若銷售動能持續強勁，增長更有上行空間。在香港發展商之中，新地的盈利增長最具可見性。加上公司擁有約 2,000 億港元可售資源，能充分把握市場復甦，估值溢價有望持續，並因稀缺性而獲得支持。花旗指出，香港樓市已由「復甦初期」步入「擴張期」，因此預期新地的淨資產折讓將由目前的 34% 逐步收窄至 22%，與過往行業處於擴張階段時的平均水平一致。基於此，花旗將新地目標價定為 162 港元，意味着仍有 19% 的上升空間。

摩根士丹利，新地 2026 財年上半年香港地產項目利潤率由 2025 財年的 12.2% 下跌至 7.6%，顯示利潤率承壓，但相信已觸底，預期利潤率將於 2026 財年下半年顯着回升至約 15%。該行指新地目前估值具吸引力，估值為預期市賬率 0.6 倍及長期股息 2.8 回厘，雖然股息率已不算特別高，但該股仍被視為香港樓價及港股市場復甦的代表性標的。換言之，投資者若看好香港房地產及股市的持續回暖，新地的股價表現將成為重要的參考指標。

------------------------------------------

下表列出 5 間券商對新地 (00016.HK) 投資評級及目標價：

券商│投資評級│目標價

花旗│買入│105 元->168 元

高盛│買入│159->164 元

摩根大通│增持│162 元

里昂│跑贏大市│110->148 元

摩根士丹利│增持│120 元

券商│觀點

花旗│強勁資產週轉率提升利潤率，盈利表現理想增派息

高盛│本地物業銷售超額完成，中期每股派息增加有驚喜

摩根大通│中期盈利增長勝預期，淨負債比率進一步改善，料資產淨值降至 22%

里昂│中期派息增加釋放積極信號。市場情緒好轉，將資產淨值降至 30%

摩根士丹利│每股派息增加有驚喜，本港物業銷售利潤率雖降但料已見底