<p>分析師表示，香港面臨困境的辦公樓業主正在加大力度將其資產轉變為共享辦公空間和學生宿舍，以適應激烈的競爭和對高品質的追求。預計今年和明年將有約 350 萬平方英尺的新高端辦公空間完工，此外在 2024 年和 2025 年還將增加 450 萬平方英尺，租户越來越傾向於遷移到新的現代辦公場所，這導致大型成熟業主和非高端資產所有者的命運出現分化。Savills 香港的研究與諮詢總監 Jack Tong 表示：“持續的 ‘高品質遷移’ 給老舊非優質辦公樓的業主帶來了深刻而日益嚴峻的挑戰。隨着高價值行業的企業整合到現代、符合環境、社會和治理（ESG）標準的建築中，對次級空間的需求收縮到小型本地企業、後勤職能和初創企業——這些企業對價格非常敏感，並且有更多選擇。” 這種情況迫使業主提供顯著的租金優惠以留住租户。Tong 表示：“對許多業主來説，資產過時不再是一個遙遠的風險，而是對現金流和資產可行性的直接威脅。” 鑑於這種情況，積極的業主正在探索重新定位資產和將未充分利用的辦公樓層轉變為共享辦公空間和學生宿舍等策略。Tong 表示：“我們看到共享辦公空間需求的近期反彈，2025 年共享辦公租賃的總面積達到 170 萬平方英尺，比 2017 年市場整合時增長了 50%。” Tong 還提到，業主在這一領域變得更加活躍，在自己的物業中設立共享辦公業務，以提供完整的租賃生態系統。例如，2024 年，香港最大的業主和開發商之一的長江實業推出了 CK Office Suites，以管理位於中環長江中心 45 樓的共享辦公空間。Savills 表示，由於該行業存在巨大的供需失衡，轉型為學生住房的步伐也在加快，目前香港估計缺少 88,000 個學生牀位。“最新的城市旅館計劃顯示，該計劃下收到 25 份申請，涉及增加 5,100 個牀位，其中 23 個是商業改建，兩個是新建項目。” Tong 表示。最近，位於觀塘的 B 級建築 Rich China Center 的業主向城市規劃委員會申請將該資產改建為學生宿舍，提供 117 個房間，總共 225 個牀位。《南華早報》已聯繫 Rich China Center 的業主以獲取評論。與此同時，城市的辦公物業市場顯示出穩定的跡象，2025 年的淨吸納量為 210 萬平方英尺，為 2018 年以來最高。淨吸納量是指被租户佔用的總面積減去空置面積。中環的改善幅度最大，第四季度淨吸納量為 234,800 平方英尺，為該市主要商業中心自 2015 年第二季度以來的最高水平。CBRE 表示，全年淨吸納量為 496,000 平方英尺，為 2007 年以來的最佳年度增長。儘管租賃活動有所回升，但城市整體辦公租金同比下降 2.9%，為 2019 年以來的最低水平，房地產諮詢公司補充道。根據 Knight Frank 的數據，需求主要來自金融公司，佔 2025 年最後兩個季度總租賃量的 69% 和 62%。因此，預計中環的高端辦公樓將在今年表現優於整體市場，租金可能上漲多達 8%，而香港島的租金可能下降多達 5%。Knight Frank 補充道，除了重新利用，小型業主還可以通過 “選擇性和成本效益的升級而非全面重建來增強競爭力”，以在艱難的租賃環境中生存。Knight Frank 大中華區研究與諮詢經濟學家 Keith Chan 表示：“對大堂、電梯系統、建築服務和與 ESG 相關的特徵的改進可以顯著提升租户的感知。” 他説：“這種重新定位可能有助於吸引來自家族辦公室、精品金融公司和專業服務等租户的細分需求，這些租户的偏好正在轉向更高質量、管理更好和更高效的辦公環境。”</p>

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<p>香港的小型房東正在通過將辦公空間改造成共享辦公區和學生宿舍來適應競爭。隨着高端辦公空間的顯著增加，老舊建築面臨挑戰，因為租户更傾向於現代化設施。分析師指出，共享辦公的趨勢正在轉變，預計到 2025 年將租賃 170 萬平方英尺的空間。由於目前缺少 88,000 個牀位，學生住房領域也在擴張。儘管租賃活動略有增加，但整體辦公租金同比下降了 2.9%，高端辦公預計將優於市場表現</p>

<p>Hong Kong’s struggling office landlords are ramping up efforts to convert their assets into co-working spaces and student accommodation in a bid to adapt to intense competition and the flight to quality, according to analysts. With some 3.5 million sq ft of new premium office space expected to be completed this year and next, on top of the 4.5 million sq ft added in 2024 and 2025, tenants are increasingly choosing to relocate to new and modern offices, leading to diverging fortunes for big established landlords and non-premium asset owners. “The persistent ‘flight to quality’ creates a profound and escalating challenge for owners of older, non-prime office buildings,” said Jack Tong, director for research and consultancy at Savills Hong Kong. “As corporates from high-value sectors consolidate into modern, ESG [environmental, social and governance]-compliant buildings, the demand for secondary space contracts to smaller local businesses, back-office functions and start-ups – all of which are highly price sensitive and have more options.” This situation is forcing landlords to offer significant rent concessions to keep tenants. “For [many] landlords, asset obsolescence is no longer a distant risk but an immediate threat to cash flow and asset viability,” Tong said. Given the situation, proactive landlords are exploring strategies such as repositioning their assets and converting underutilised office floors into co-working spaces and student accommodation. “We have seen a recent rebound in co-working space requirements, with total co-working leased floor space amounting to 1.7 million sq ft in 2025, 50 per cent higher than in 2017 when the market was consolidating,” Tong said. Landlords were becoming more active in the segment, setting up their co-working operations in their own premises to provide a full leasing ecosystem, according to Tong. For example, in 2024, CK Asset Holdings, one of Hong Kong’s largest landlords and developers, launched CK Office Suites to manage a co-working office space on the 45th floor of Cheung Kong Center in Central. The conversion to student housing was also gathering pace because of a huge supply-and-demand imbalance in the sector, according to Savills, which estimated an 88,000-student-bed deficit in Hong Kong currently. “The latest Hostel in the City Scheme reveals 25 applications were received under the scheme, involving an addition of 5,100 beds, of which 23 were commercial conversions and two new builds,” Tong said. Recently, the owners of Rich China Center, a grade B building in Kwun Tong, applied to the Town Planning Board to convert the asset into a student hostel, providing 117 rooms with a total of 225 beds. The South China Morning Post has reached out to the owners of Rich China Center for comment. Meanwhile, the city’s office property market was showing signs of stability, with net absorption of 2.1 million sq ft in 2025, the most since 2018, according to CBRE. Net absorption refers to the total amount of space taken up minus the space left vacant by tenants. Central recorded the biggest improvement with a net absorption of 234,800 sq ft in the fourth quarter, the highest for the city’s main business hub since the second quarter of 2015. Net absorption for the full year stood at 496,000 sq ft, the best annual gain since 2007, CBRE said. Despite the pickup in leasing, overall office rents in the city fell 2.9 per cent year on year, the least since 2019, the property consultancy added. Demand mainly came from financial companies, accounting for 69 per cent and 62 per cent of total take-up in the last two quarters of 2025, according to Knight Frank. As a result, premium offices in Central are expected to outperform the broader market this year, with rents likely to rise by as much as 8 per cent, while rents on Hong Kong Island could fall by as much as 5 per cent, Knight Frank added. Besides repurposing, small landlords can also survive the tough leasing environment by “enhancing competitiveness through selective and cost-effective upgrades rather than full-scale redevelopment”, said Keith Chan, economist for research and consultancy for Greater China at Knight Frank. “Improvements to lobbies, lift systems, building services and ESG-related features can materially uplift tenant perception,” he said. “Such repositioning may help capture niche demand from occupiers such as family offices, boutique financial firms and professional services, whose preferences are shifting towards higher-quality, well-managed and more efficient office environments.”</p>
<div class="lb-trans"><p>分析師表示，香港面臨困境的辦公樓業主正在加大力度將其資產轉變為共享辦公空間和學生宿舍，以適應激烈的競爭和對高品質的追求。預計今年和明年將有約 350 萬平方英尺的新高端辦公空間完工，此外在 2024 年和 2025 年還將增加 450 萬平方英尺，租户越來越傾向於遷移到新的現代辦公場所，這導致大型成熟業主和非高端資產所有者的命運出現分化。Savills 香港的研究與諮詢總監 Jack Tong 表示：“持續的 ‘高品質遷移’ 給老舊非優質辦公樓的業主帶來了深刻而日益嚴峻的挑戰。隨着高價值行業的企業整合到現代、符合環境、社會和治理（ESG）標準的建築中，對次級空間的需求收縮到小型本地企業、後勤職能和初創企業——這些企業對價格非常敏感，並且有更多選擇。” 這種情況迫使業主提供顯著的租金優惠以留住租户。Tong 表示：“對許多業主來説，資產過時不再是一個遙遠的風險，而是對現金流和資產可行性的直接威脅。” 鑑於這種情況，積極的業主正在探索重新定位資產和將未充分利用的辦公樓層轉變為共享辦公空間和學生宿舍等策略。Tong 表示：“我們看到共享辦公空間需求的近期反彈，2025 年共享辦公租賃的總面積達到 170 萬平方英尺，比 2017 年市場整合時增長了 50%。” Tong 還提到，業主在這一領域變得更加活躍，在自己的物業中設立共享辦公業務，以提供完整的租賃生態系統。例如，2024 年，香港最大的業主和開發商之一的長江實業推出了 CK Office Suites，以管理位於中環長江中心 45 樓的共享辦公空間。Savills 表示，由於該行業存在巨大的供需失衡，轉型為學生住房的步伐也在加快，目前香港估計缺少 88,000 個學生牀位。“最新的城市旅館計劃顯示，該計劃下收到 25 份申請，涉及增加 5,100 個牀位，其中 23 個是商業改建，兩個是新建項目。” Tong 表示。最近，位於觀塘的 B 級建築 Rich China Center 的業主向城市規劃委員會申請將該資產改建為學生宿舍，提供 117 個房間，總共 225 個牀位。《南華早報》已聯繫 Rich China Center 的業主以獲取評論。與此同時，城市的辦公物業市場顯示出穩定的跡象，2025 年的淨吸納量為 210 萬平方英尺，為 2018 年以來最高。淨吸納量是指被租户佔用的總面積減去空置面積。中環的改善幅度最大，第四季度淨吸納量為 234,800 平方英尺，為該市主要商業中心自 2015 年第二季度以來的最高水平。CBRE 表示，全年淨吸納量為 496,000 平方英尺，為 2007 年以來的最佳年度增長。儘管租賃活動有所回升，但城市整體辦公租金同比下降 2.9%，為 2019 年以來的最低水平，房地產諮詢公司補充道。根據 Knight Frank 的數據，需求主要來自金融公司，佔 2025 年最後兩個季度總租賃量的 69% 和 62%。因此，預計中環的高端辦公樓將在今年表現優於整體市場，租金可能上漲多達 8%，而香港島的租金可能下降多達 5%。Knight Frank 補充道，除了重新利用，小型業主還可以通過 “選擇性和成本效益的升級而非全面重建來增強競爭力”，以在艱難的租賃環境中生存。Knight Frank 大中華區研究與諮詢經濟學家 Keith Chan 表示：“對大堂、電梯系統、建築服務和與 ESG 相關的特徵的改進可以顯著提升租户的感知。” 他説：“這種重新定位可能有助於吸引來自家族辦公室、精品金融公司和專業服務等租户的細分需求，這些租户的偏好正在轉向更高質量、管理更好和更高效的辦公環境。”</p>
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香港的小房東們轉向共享辦公空間和學生宿舍以求生存