<p>Ashford Hospitality Trust（AHT）已召開第四季度財報電話會議。以下是會議的主要亮點。</p>
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<p>Ashford Hospitality Trust 最近的財報電話會議語氣謹慎平衡。管理層展示了穩健的運營勢頭，包括酒店 EBITDA 上升、RevPAR 強勁和成功的品牌轉換，但這些收益被可觀的淨虧損、負的 AFFO 和高度槓桿的浮動利率資產負債表所抵消，繼續對現金流和投資者回報施加壓力。</p>
<h2>可比酒店 EBITDA 增長</h2>
<p>可比酒店 EBITDA 同比增長 6.2%，突顯了物業層面的盈利能力改善。12 月份表現尤其強勁，酒店 EBITDA 上升 12%，管理層將其歸因於 GrowAHT 運營舉措和整個投資組合的更嚴格的收入管理。</p>
<h2>RevPAR 和收入強勁</h2>
<p>可比酒店 RevPAR 在第四季度同比增長 3%，顯示出穩定的收入增長勢頭。由於公司積極採取附加收入策略，總收入增長超過了 RevPAR，幫助抵消了運營環境中的更廣泛成本壓力。</p>
<h2>團體收入勢頭和預訂速度</h2>
<p>團體業務仍然是一個亮點，第四季度團體房收入同比增長 5%。2025 年的預訂速度比去年快約 5%，公司在第四季度新增了超過 1300 萬美元的 2025 年團體房收入，較去年同期增長約 6%。</p>
<h2>成功的資產轉換和超預期表現</h2>
<p>Ashford 強調轉換作為關鍵的價值創造槓桿，包括 Crowne Plaza La Concha 在投資 3500 萬美元后轉型為 Autograph Collection，以及 La Pavion 在花費 1900 萬美元后轉型為 Tribute。La Pavion 在一月份的表現已經超出承諾，增幅超過 40%，在超級碗期間 RevPAR 超過 900 美元。</p>
<h2>強勁的單個物業表現</h2>
<p>某些酒店在第四季度表現突出，Embassy Suites Crystal City 的 EBITDA 增長 22%，反映了針對 GrowAHT 措施的有效實施。新開業的 Le Méridien Fort Worth Downtown 也表現出色，開業不久後總收入超出預算 21%，突顯了精選開發投資的回報。</p>
<h2>利潤率擴張和成本節約</h2>
<p>儘管面臨通貨膨脹，利潤率仍在改善，第四季度毛營業利潤率同比擴大約 141 個基點。Renaissance Nashville 的毛營業利潤在僅 3% 收入增長的情況下增長了 10%，得益於採購和供應鏈措施帶來的超過 13 萬美元的年度食品成本節約。</p>
<h2>投資組合規模和流動性</h2>
<p>截至年末，合併投資組合包含 73 家酒店和 17644 間客房，使公司在市場中獲得了多樣化的曝光。流動性包括 1.129 億美元的現金及現金等價物和 1.076 億美元的受限現金，以及約 1.22 億美元的淨營運資金，以幫助彌補近期融資需求。</p>
<h2>吸引人的資產出售指標</h2>
<p>在季度結束後，Ashford 以 1.23 億美元出售了 115 間客房的 Courtyard Boston Downtown，意味着每間客房約 107 萬美元。該交易的定價約為 5.9% 的歷史 NOI 資本化率和 12.3 倍的酒店 EBITDA，突顯了對特定城市資產的強勁買家興趣，併為債務減少和再投資提供了資金。</p>
<h2>資產負債表行動和再融資進展</h2>
<p>公司在再融資方面積極行動，包括在季度結束後完成的一筆 5.8 億美元的大型交易和一筆新的 1.215 億美元的無追索貸款。大約 7200 萬美元的超額收益用於償還剩餘的戰略融資，自 2022 年以來，Ashford 已通過 J 和 K 系列優先股融資約 1.95 億美元，以增強資本。</p>
<h2>支持業績的資本支出計劃</h2>
<p>管理層概述了 2025 年的資本支出計劃，預算為 9500 萬至 1.15 億美元，重點關注 PIPs、品牌更新和物業升級。目標是將這筆支出轉化為未來的 RevPAR 和 EBITDA 增長，建立在 La Concha 和 La Pavion 等轉換成功的基礎上，這些項目已經超出預期。</p>
<h2>大額報告淨虧損</h2>
<p>儘管運營有所改善，報告的收益仍然疲弱，第四季度歸屬於普通股股東的淨虧損為 1.311 億美元，或每股攤薄收益 23.83 美元。全年，公司報告淨虧損為 8250 萬美元，或每股攤薄收益 17.54 美元，反映出重大費用和持續的收益壓力。</p>
<h2>負的 AFFO 和股東現金流</h2>
<p>調整後的運營資金仍然堅決為負，表明普通股股東的現金生成緊張。第四季度每股攤薄 AFFO 為負 2.21 美元，全年為負 4.84 美元，這是管理層繼續優先考慮去槓桿化而非股東分紅的關鍵原因。</p>
<h2>高負債水平和高利息成本</h2>
<p>Ashford 的資產負債表仍然高度槓桿化，約有 26 億美元的貸款未償還，綜合利率為 7.9%，在利率上限之後。高額的利息支出繼續對收益和現金流施加壓力，使得進一步的資產出售和再融資對改善財務靈活性至關重要。</p>
<h2>顯著的浮動利率風險</h2>
<p>公司約 77% 的債務實際上是浮動的，使得業績暴露於利率波動和對沖的逐步消耗之中。這種結構放大了 SOFR 變動的影響，並在未來利息成本方面造成不確定性，特別是在關鍵設施進入延期階段時。</p>
<h2>短期到期和僅付息結構</h2>
<p>一些貸款即將到期並有延期選項，包括像萬豪水晶門户這樣的重大資產，最終到期時間為 2026 年底。一些再融資仍然是僅支付利息，利差高於 SOFR，這有助於近期現金流，但在未來幾年留下了本金風險和再融資風險。</p>
<h2>不會恢復普通股息</h2>
<p>以收入為導向的投資者需要保持耐心，因為管理層預計在 2025 年不會恢復普通股息。公司明確表示，資產負債表修復、債務減少和流動性保護優先於近期向股東返還資本。</p>
<h2>運營現金約束和被困現金</h2>
<p>並非所有資產負債表上的現金都可以立即使用，約 2100 萬美元由第三方酒店管理公司持有，約 260 萬美元被貸款方鎖定。這些結構性摩擦適度減少了可用流動性，強化了管理層對謹慎現金管理和選擇性資本配置的關注。</p>
<h2>交易市場摩擦依然存在</h2>
<p>儘管波士頓萬怡酒店的出售是一個亮點，但管理層警告稱，交易市場仍然不均衡，某些資產的買賣差價持續存在。Ashford 計劃在處置上保持選擇性，這可能會減緩投資組合優化和債務減少的步伐，儘管所選銷售的定價強勁。</p>
<h2>前瞻性指導和戰略展望</h2>
<p>展望未來，管理層預計近期和計劃中的轉換將帶來顯著的每間可用房收入（RevPAR）上升，目標是在像 Tribute 轉換這樣的物業上實現 10% 到 20% 的溢價，同時 GrowAHT 計劃旨在實現高達 5000 萬美元的增量酒店 EBITDA。隨着 2025 年集團客房收入的增速約為 5%，計劃的資本支出為 9500 萬美元至 1.15 億美元，近期完成的再融資和資產銷售，Ashford 依賴運營上升和資產管理逐步抵消其沉重的、主要為浮動利率的債務結構。</p>
<p>Ashford Hospitality Trust 的財報電話會議描繪了在財務逆風中努力取得運營進展的故事。酒店層面的指標、利潤率和轉換回報朝着正確的方向發展，但負的 AFFO、大額淨虧損以及槓桿化的浮動利率資產負債表抑制了上行空間，並證明了管理層的謹慎立場和持續關注去風險化而非向股東分配現金的合理性。</p>

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<p>Ashford Hospitality Trust 的第四季度財報電話會議強調了良好的運營勢頭，儘管面臨顯著的淨虧損和負的 AFFO，但可比酒店 EBITDA 同比增長了 6.2%。該公司報告第四季度淨虧損為 1.311 億美元，全年淨虧損為 8250 萬美元，主要受到高債務水平和高額利息成本的影響。會議中提到成功的資產轉換和團體收入增長，同時計劃在 2025 年進行 9500 萬至 1.15 億美元的資本支出，以提升業績。資產負債表仍然高度槓桿化，迫切需要進一步的資產出售和再融資努力</p>

<p>Ashford Hospitality Trust ((AHT)) has held its Q4 earnings call. Read on for the main highlights of the call.</p>
<div class="lb-trans"><p>Ashford Hospitality Trust（AHT）已召開第四季度財報電話會議。以下是會議的主要亮點。</p>
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</div><p>Ashford Hospitality Trust’s latest earnings call struck a cautiously balanced tone. Management showcased solid operating momentum, including rising hotel EBITDA, stronger RevPAR and successful brand conversions, but these gains were offset by sizable net losses, negative AFFO and a highly leveraged, floating‑rate balance sheet that continues to pressure cash flow and investor returns.</p>
<div class="lb-trans"><p>Ashford Hospitality Trust 最近的財報電話會議語氣謹慎平衡。管理層展示了穩健的運營勢頭，包括酒店 EBITDA 上升、RevPAR 強勁和成功的品牌轉換，但這些收益被可觀的淨虧損、負的 AFFO 和高度槓桿的浮動利率資產負債表所抵消，繼續對現金流和投資者回報施加壓力。</p>
</div><h2>Comparable Hotel EBITDA Growth</h2>
<div class="lb-trans"><h2>可比酒店 EBITDA 增長</h2>
</div><p>Comparable hotel EBITDA increased 6.2% year‑over‑year, underscoring improving profitability at the property level. December was particularly strong, with hotel EBITDA up 12%, which management tied to its GrowAHT operational initiatives and tighter revenue management across the portfolio.</p>
<div class="lb-trans"><p>可比酒店 EBITDA 同比增長 6.2%，突顯了物業層面的盈利能力改善。12 月份表現尤其強勁，酒店 EBITDA 上升 12%，管理層將其歸因於 GrowAHT 運營舉措和整個投資組合的更嚴格的收入管理。</p>
</div><h2>RevPAR and Revenue Strength</h2>
<div class="lb-trans"><h2>RevPAR 和收入強勁</h2>
</div><p>Comparable hotel RevPAR grew 3% in the fourth quarter versus the prior year, signaling steady top‑line momentum. Total revenue growth outpaced RevPAR as the company leaned into ancillary revenue strategies, helping offset broader cost pressures in the operating environment.</p>
<div class="lb-trans"><p>可比酒店 RevPAR 在第四季度同比增長 3%，顯示出穩定的收入增長勢頭。由於公司積極採取附加收入策略，總收入增長超過了 RevPAR，幫助抵消了運營環境中的更廣泛成本壓力。</p>
</div><h2>Group Revenue Momentum and Booking Pace</h2>
<div class="lb-trans"><h2>團體收入勢頭和預訂速度</h2>
</div><p>Group business remained a bright spot, with group room revenue up 5% year‑over‑year in the quarter. The 2025 booking pace is running about 5% ahead of last year, and the company added more than $13 million of incremental 2025 group room revenue during Q4, a roughly 6% increase over the prior‑year quarter.</p>
<div class="lb-trans"><p>團體業務仍然是一個亮點，第四季度團體房收入同比增長 5%。2025 年的預訂速度比去年快約 5%，公司在第四季度新增了超過 1300 萬美元的 2025 年團體房收入，較去年同期增長約 6%。</p>
</div><h2>Successful Asset Conversions and Outperformance</h2>
<div class="lb-trans"><h2>成功的資產轉換和超預期表現</h2>
</div><p>Ashford spotlighted conversions as a key value‑creation lever, including Crowne Plaza La Concha’s transition to an Autograph Collection after a $35 million investment and La Pavion’s shift to Tribute following a $19 million spend. La Pavion has already outperformed underwriting with more than 40% upside in January and achieved RevPAR above $900 during Super Bowl nights.</p>
<div class="lb-trans"><p>Ashford 強調轉換作為關鍵的價值創造槓桿，包括 Crowne Plaza La Concha 在投資 3500 萬美元后轉型為 Autograph Collection，以及 La Pavion 在花費 1900 萬美元后轉型為 Tribute。La Pavion 在一月份的表現已經超出承諾，增幅超過 40%，在超級碗期間 RevPAR 超過 900 美元。</p>
</div><h2>Strong Individual Property Performance</h2>
<div class="lb-trans"><h2>強勁的單個物業表現</h2>
</div><p>Certain hotels posted standout quarters, led by Embassy Suites Crystal City, which delivered a 22% EBITDA increase in Q4, reflecting targeted GrowAHT measures. Newly opened Le Méridien Fort Worth Downtown also impressed, generating total revenue 21% ahead of budget shortly after launch, highlighting the payoff from select development bets.</p>
<div class="lb-trans"><p>某些酒店在第四季度表現突出，Embassy Suites Crystal City 的 EBITDA 增長 22%，反映了針對 GrowAHT 措施的有效實施。新開業的 Le Méridien Fort Worth Downtown 也表現出色，開業不久後總收入超出預算 21%，突顯了精選開發投資的回報。</p>
</div><h2>Margin Expansion and Cost Savings</h2>
<div class="lb-trans"><h2>利潤率擴張和成本節約</h2>
</div><p>Margins are improving despite inflation, with gross operating margins expanding about 141 basis points year‑over‑year in Q4. Renaissance Nashville’s gross operating profit climbed 10% on just 3% revenue growth, aided by procurement and supply chain actions that delivered more than $130,000 of annual food cost savings.</p>
<div class="lb-trans"><p>儘管面臨通貨膨脹，利潤率仍在改善，第四季度毛營業利潤率同比擴大約 141 個基點。Renaissance Nashville 的毛營業利潤在僅 3% 收入增長的情況下增長了 10%，得益於採購和供應鏈措施帶來的超過 13 萬美元的年度食品成本節約。</p>
</div><h2>Portfolio Size and Liquidity</h2>
<div class="lb-trans"><h2>投資組合規模和流動性</h2>
</div><p>At year‑end the consolidated portfolio stood at 73 hotels with 17,644 rooms, giving the company diversified exposure across markets. Liquidity included $112.9 million of cash and cash equivalents plus $107.6 million of restricted cash, along with approximately $122 million of net working capital to help bridge near‑term financing needs.</p>
<div class="lb-trans"><p>截至年末，合併投資組合包含 73 家酒店和 17644 間客房，使公司在市場中獲得了多樣化的曝光。流動性包括 1.129 億美元的現金及現金等價物和 1.076 億美元的受限現金，以及約 1.22 億美元的淨營運資金，以幫助彌補近期融資需求。</p>
</div><h2>Asset Sale with Attractive Metrics</h2>
<div class="lb-trans"><h2>吸引人的資產出售指標</h2>
</div><p>Post‑quarter, Ashford sold the 115‑room Courtyard Boston Downtown for $123 million, implying roughly $1.07 million per key. The deal priced at about a 5.9% trailing NOI cap rate and 12.3 times hotel EBITDA, underscoring robust buyer interest for select urban assets and providing capital for debt reduction and reinvestment.</p>
<div class="lb-trans"><p>在季度結束後，Ashford 以 1.23 億美元出售了 115 間客房的 Courtyard Boston Downtown，意味着每間客房約 107 萬美元。該交易的定價約為 5.9% 的歷史 NOI 資本化率和 12.3 倍的酒店 EBITDA，突顯了對特定城市資產的強勁買家興趣，併為債務減少和再投資提供了資金。</p>
</div><h2>Balance Sheet Actions and Refinancing Progress</h2>
<div class="lb-trans"><h2>資產負債表行動和再融資進展</h2>
</div><p>The company has been active on refinancing, including a sizable $580 million deal completed after quarter‑end and a new $121.5 million nonrecourse loan. Roughly $72 million of excess proceeds were used to pay off remaining strategic financing, and Ashford has raised about $195 million in Series J and K preferred offerings since 2022 to bolster capital.</p>
<div class="lb-trans"><p>公司在再融資方面積極行動，包括在季度結束後完成的一筆 5.8 億美元的大型交易和一筆新的 1.215 億美元的無追索貸款。大約 7200 萬美元的超額收益用於償還剩餘的戰略融資，自 2022 年以來，Ashford 已通過 J 和 K 系列優先股融資約 1.95 億美元，以增強資本。</p>
</div><h2>Capex Plan to Support Performance</h2>
<div class="lb-trans"><h2>支持業績的資本支出計劃</h2>
</div><p>Management outlined a 2025 capital expenditure plan of $95 million to $115 million focused on PIPs, brand renewals and property upgrades. The goal is to translate this spend into future RevPAR and EBITDA gains, building on conversion successes like La Concha and La Pavion that are already outperforming expectations.</p>
<div class="lb-trans"><p>管理層概述了 2025 年的資本支出計劃，預算為 9500 萬至 1.15 億美元，重點關注 PIPs、品牌更新和物業升級。目標是將這筆支出轉化為未來的 RevPAR 和 EBITDA 增長，建立在 La Concha 和 La Pavion 等轉換成功的基礎上，這些項目已經超出預期。</p>
</div><h2>Large Reported Net Losses</h2>
<div class="lb-trans"><h2>大額報告淨虧損</h2>
</div><p>Despite operational improvements, reported earnings were weak, with a fourth‑quarter net loss attributable to common stockholders of $131.1 million, or $23.83 per diluted share. For the full year, the company posted a net loss of $82.5 million, or $17.54 per diluted share, reflecting significant charges and ongoing earnings pressure.</p>
<div class="lb-trans"><p>儘管運營有所改善，報告的收益仍然疲弱，第四季度歸屬於普通股股東的淨虧損為 1.311 億美元，或每股攤薄收益 23.83 美元。全年，公司報告淨虧損為 8250 萬美元，或每股攤薄收益 17.54 美元，反映出重大費用和持續的收益壓力。</p>
</div><h2>Negative AFFO and Cash Flow to Equity</h2>
<div class="lb-trans"><h2>負的 AFFO 和股東現金流</h2>
</div><p>Adjusted funds from operations remained firmly negative, signaling strained cash generation for common equity holders. AFFO per diluted share was negative $2.21 for the quarter and negative $4.84 for the full year, a key reason management continues to prioritize deleveraging over shareholder payouts.</p>
<div class="lb-trans"><p>調整後的運營資金仍然堅決為負，表明普通股股東的現金生成緊張。第四季度每股攤薄 AFFO 為負 2.21 美元，全年為負 4.84 美元，這是管理層繼續優先考慮去槓桿化而非股東分紅的關鍵原因。</p>
</div><h2>High Debt Load and Elevated Interest Costs</h2>
<div class="lb-trans"><h2>高負債水平和高利息成本</h2>
</div><p>Ashford’s balance sheet remains heavily leveraged, with approximately $2.6 billion of loans outstanding at a blended rate of 7.9% after interest rate caps. Elevated interest expense continues to weigh on earnings and cash flow, making further asset sales and refinancing crucial to improving financial flexibility.</p>
<div class="lb-trans"><p>Ashford 的資產負債表仍然高度槓桿化，約有 26 億美元的貸款未償還，綜合利率為 7.9%，在利率上限之後。高額的利息支出繼續對收益和現金流施加壓力，使得進一步的資產出售和再融資對改善財務靈活性至關重要。</p>
</div><h2>Significant Floating Rate Exposure</h2>
<div class="lb-trans"><h2>顯著的浮動利率風險</h2>
</div><p>Roughly 77% of the company’s debt is effectively floating, exposing results to rate volatility and the gradual burn‑off of hedging. This structure amplifies the impact of SOFR movements and creates uncertainty around future interest costs, particularly as key facilities move through extension periods.</p>
<div class="lb-trans"><p>公司約 77% 的債務實際上是浮動的，使得業績暴露於利率波動和對沖的逐步消耗之中。這種結構放大了 SOFR 變動的影響，並在未來利息成本方面造成不確定性，特別是在關鍵設施進入延期階段時。</p>
</div><h2>Near-Term Maturities and Interest-Only Structures</h2>
<div class="lb-trans"><h2>短期到期和僅付息結構</h2>
</div><p>Several loans carry upcoming maturities and extension options, including large assets like the Marriott Crystal Gateway with a final maturity in late 2026. Some refinancings remain interest‑only with spreads above SOFR, which helps near‑term cash flow but leaves principal risk and refinancing exposure in future years.</p>
<div class="lb-trans"><p>一些貸款即將到期並有延期選項，包括像萬豪水晶門户這樣的重大資產，最終到期時間為 2026 年底。一些再融資仍然是僅支付利息，利差高於 SOFR，這有助於近期現金流，但在未來幾年留下了本金風險和再融資風險。</p>
</div><h2>No Common Dividend Reinstatement</h2>
<div class="lb-trans"><h2>不會恢復普通股息</h2>
</div><p>Income‑oriented investors will have to remain patient, as management does not expect to reinstate a common dividend in 2025. The company is clearly signaling that balance sheet repair, debt reduction and liquidity preservation take precedence over returning capital to shareholders in the near term.</p>
<div class="lb-trans"><p>以收入為導向的投資者需要保持耐心，因為管理層預計在 2025 年不會恢復普通股息。公司明確表示，資產負債表修復、債務減少和流動性保護優先於近期向股東返還資本。</p>
</div><h2>Operational Cash Constraints and Trapped Cash</h2>
<div class="lb-trans"><h2>運營現金約束和被困現金</h2>
</div><p>Not all balance sheet cash is immediately available, with about $21 million held by third‑party hotel managers and roughly $2.6 million trapped by lenders. These structural frictions modestly reduce accessible liquidity, reinforcing management’s focus on careful cash management and selective capital allocation.</p>
<div class="lb-trans"><p>並非所有資產負債表上的現金都可以立即使用，約 2100 萬美元由第三方酒店管理公司持有，約 260 萬美元被貸款方鎖定。這些結構性摩擦適度減少了可用流動性，強化了管理層對謹慎現金管理和選擇性資本配置的關注。</p>
</div><h2>Transaction Market Frictions Remain</h2>
<div class="lb-trans"><h2>交易市場摩擦依然存在</h2>
</div><p>While the Courtyard Boston sale was a highlight, management cautioned that deal markets remain uneven with persistent bid‑ask spreads for some assets. Ashford plans to stay selective on dispositions, which may slow the pace of portfolio optimization and debt reduction despite strong pricing on chosen sales.</p>
<div class="lb-trans"><p>儘管波士頓萬怡酒店的出售是一個亮點，但管理層警告稱，交易市場仍然不均衡，某些資產的買賣差價持續存在。Ashford 計劃在處置上保持選擇性，這可能會減緩投資組合優化和債務減少的步伐，儘管所選銷售的定價強勁。</p>
</div><h2>Forward-Looking Guidance and Strategic Outlook</h2>
<div class="lb-trans"><h2>前瞻性指導和戰略展望</h2>
</div><p>Looking ahead, management expects meaningful RevPAR upside from recent and planned conversions, targeting a 10% to 20% premium at properties like the Tribute conversion while GrowAHT initiatives aim for up to $50 million of incremental hotel EBITDA. With 2025 group room revenue pacing about 5% ahead, capex of $95 million to $115 million planned and recent refinancings and asset sales completed, Ashford is leaning on operational upside and asset management to gradually offset its heavy, largely floating‑rate debt stack.</p>
<div class="lb-trans"><p>展望未來，管理層預計近期和計劃中的轉換將帶來顯著的每間可用房收入（RevPAR）上升，目標是在像 Tribute 轉換這樣的物業上實現 10% 到 20% 的溢價，同時 GrowAHT 計劃旨在實現高達 5000 萬美元的增量酒店 EBITDA。隨着 2025 年集團客房收入的增速約為 5%，計劃的資本支出為 9500 萬美元至 1.15 億美元，近期完成的再融資和資產銷售，Ashford 依賴運營上升和資產管理逐步抵消其沉重的、主要為浮動利率的債務結構。</p>
</div><p>Ashford Hospitality Trust’s earnings call painted a story of operational progress battling against financial headwinds. Hotel‑level metrics, margins and conversion returns are moving in the right direction, but negative AFFO, large net losses and a leveraged, floating‑rate balance sheet temper the upside and justify management’s cautious stance and ongoing focus on de‑risking rather than distributing cash to shareholders.</p>
<div class="lb-trans"><p>Ashford Hospitality Trust 的財報電話會議描繪了在財務逆風中努力取得運營進展的故事。酒店層面的指標、利潤率和轉換回報朝着正確的方向發展，但負的 AFFO、大額淨虧損以及槓桿化的浮動利率資產負債表抑制了上行空間，並證明了管理層的謹慎立場和持續關注去風險化而非向股東分配現金的合理性。</p>
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阿什福德酒店信託在增長與債務風險之間尋求平衡