<p>2026 年 1 月 14 日，加利福尼亞州千橡市的街道上，兩層單户住宅排列整齊。</p>
<p>Kevin Carter | Getty Images</p>
<p>禁止機構投資者購買單户住宅用於出租的立法正在國會推進，但許多投資者已經在出售數千套住宅，並且已經持續了兩年。</p>
<p>來自住房數據和分析公司 Parcl Labs 的研究顯示，最大的投資者現在是住宅的淨賣方。</p>
<p>在每個主要城市的住房市場中，投資者在待售房源中所佔的比例大於他們在總住房存量中的比例。在一些城市，如達拉斯、費城和休斯頓，他們的出售行為最為積極。達拉斯的投資者擁有 9.2% 的住房存量，但佔新待售房源的 22.8%。</p>
<p>根據 Parcl 的數據顯示，FirstKey Homes 似乎是最有動力的，其待售房源數量是同行的兩倍多。它還提供了更深的價格折扣，平均比原始掛牌價格低 10%，並且大約每 20 天就會降價一次。</p>
<p>“這是一個波動的住房市場，人們試圖降低風險，” Parcl Labs 的聯合創始人 Jason Lewris 表示。他指出，租金相對於投資者出售時能獲得的收益並沒有保持穩定。</p>
<p>“因此，獲得現金並觀察事態發展是更好的風險調整回報，” 他説。</p>
<p>在 2025 年第四季度的最新季度財報中，作為最大的上市房東之一的 Invitation Homes 報告稱，其 368 個全資收購的房產均為從各個房屋建築商處購買的新建住宅。它報告稱出售了 315 套現有住宅。</p>
<p>在 2025 年全年，Invitation 報告稱 “幾乎所有” 2410 個全資收購的房產都是通過與房屋建築商的關係購買的，同時它出售了 1356 套全資住宅，“通常是出售給自用的家庭。”</p>
<p>為了使住房更具可負擔性，唐納德·特朗普總統在 1 月底簽署了一項行政命令，旨在限制大型機構投資者購買單户住宅作為出租用途。他對專門為出租而新建的房產設定了豁免。</p>
<p>白宮隨後向國會提交了擬議的立法，稱擁有超過 100 套單户住宅的投資者將被禁止再購買任何房產，但不必出售他們所擁有的。參議院和眾議院的法案對大型投資者的定義在數量閾值上有所不同，但差距不大。</p>
<p>從這個角度來看，單户出租房產大約佔美國住房存量的 10%，而絕大多數，80%，由所謂的 “家庭經營者” 擁有，每個家庭擁有不到 10 套房產，根據美國銀行的分析。擁有 10 到 1000 套房產的小型投資者占房東的 17%。擁有超過 1000 套房產的大型機構投資者僅佔單户出租市場的 3%。</p>
<p>然而，這些數字正在下降。</p>
<p>在次貸危機導致大蕭條後，投資者最初湧入市場。一些市場的房價下降了一半，止贖數量激增。投資者以低廉的價格購買房屋，並將其轉變為盈利的出租房。</p>
<p>隨着市場的復甦，面向自住者的入門級住宅出售數量減少，因為投資者專注於這一細分市場。在一些城市，如亞特蘭大，普通買家無法與通常攜帶現金的投資者競爭。一些社區幾乎完全由投資者擁有。</p>
<p>但到 2022 年，即使在特朗普第二次就職之前，投資者已經開始撤退，購買的房屋數量減少，Parcl 表示。到 2024 年底，出售加速，亞特蘭大的投資者現在幾乎以每購買一套房產就出售兩套。</p>
<p>投資者現在正在轉向建造出租房。</p>
<p>過去幾年的淨出售轉變在很大程度上是資本循環的自然過程，約翰·伯恩斯研究與諮詢公司的研究主任 Rick Palacios 表示。</p>
<p>“2020 年後，房價上漲，許多單户出租投資者在房價上漲的背景下出售資產，然後將資本重新投入到收益更高的建造出租項目中，而不是在這些非常高的價格和投資者的高借貸成本下進行轉售購買，” Palacios 説。</p>
<p>他指出，建築商還會實時調整價格，而轉售賣家則不會。</p>
<p>“這為投資者提供了以折扣價格從建築商那裏購買的機會，” 他補充道。</p>
<p>Invitation Homes 一直在從 Lennar 等建築商那裏購買房屋，但在 1 月份宣佈收購了總部位於亞特蘭大的 ResiBuilt Homes，這是一家在東南部高增長市場的建造出租開發商。ResiBuilt 每年交付約 1000 套房屋，但 Invitation Homes 預計將擴大這一數量。</p>
<p>“我們能提供幫助的最具建設性的方法之一就是增加我們服務市場的房屋數量，” Invitation Homes 的首席執行官 Dallas Tanner 在上個月與分析師的財報電話會議上表示。“雖然我們的房屋建築商合作伙伴多年來一直支持這一努力，但我們收購 ResiBuilt 進一步擴大了這一努力，並改善了我們對成本、產品質量和交付速度的控制。”</p>
<p>與此同時，AMH（前身為 American Homes 4 Rent）已經自己建造了整個出租社區多年。在其最新的第四季度財報中，首席執行官 Bryan Smith 表示：“自我們啓動自建開發項目以來，我們已為國家住房存量貢獻了超過 14000 套新建住宅。我們在 2025 年的業績和對 2026 年的展望反映了繼續關注擴大國家住房供應、提升居民體驗以及為所有利益相關者創造價值的努力。”</p>

INVH

<p>大型投資者正在退出待售住房市場，甚至在特朗普總統提議禁止他們購買單户出租房屋之前。研究表明，機構投資者是淨賣家，特別是在達拉斯和費城等城市。Invitation Homes 報告稱正在出售現有房屋，同時收購新建房屋。由於高房價和借貸成本，出售的趨勢加速，投資者轉向建造出租房屋的策略。特朗普的行政命令旨在限制大型投資者，但較小的房東在市場中占主導地位，擁有 80% 的單户出租房屋</p>

<p>In an aerial view, two-story single family homes line the streets on Jan. 14, 2026 in Thousand Oaks, California.</p>
<div class="lb-trans"><p>2026 年 1 月 14 日，加利福尼亞州千橡市的街道上，兩層單户住宅排列整齊。</p>
</div><p>Kevin Carter | Getty Images</p>
<div class="lb-trans"><p>Kevin Carter | Getty Images</p>
</div><p>Legislation to ban institutional investors from buying single-family homes to rent is making its way through Congress, but many of them are already selling thousands of homes — and have been for two years.</p>
<div class="lb-trans"><p>禁止機構投資者購買單户住宅用於出租的立法正在國會推進，但許多投資者已經在出售數千套住宅，並且已經持續了兩年。</p>
</div><p>Research from housing data and analytics firm Parcl Labs shows that the largest investors are now net sellers of homes.</p>
<div class="lb-trans"><p>來自住房數據和分析公司 Parcl Labs 的研究顯示，最大的投資者現在是住宅的淨賣方。</p>
</div><p>In every major metropolitan housing market, investors make up a larger share of for-sale listings than they do of the total housing stock. In some cities, like Dallas, Philadelphia and Houston, they are selling most aggressively. Dallas investors own 9.2% of the housing stock but account for 22.8% of new for-sale listings.</p>
<div class="lb-trans"><p>在每個主要城市的住房市場中，投資者在待售房源中所佔的比例大於他們在總住房存量中的比例。在一些城市，如達拉斯、費城和休斯頓，他們的出售行為最為積極。達拉斯的投資者擁有 9.2% 的住房存量，但佔新待售房源的 22.8%。</p>
</div><p>FirstKey Homes appears to be most motivated, with more than twice the listings of its peers, according to Parcl. It is also offering much deeper price cuts, an average 10% off original list prices, and is reducing prices about every 20 days.</p>
<div class="lb-trans"><p>根據 Parcl 的數據顯示，FirstKey Homes 似乎是最有動力的，其待售房源數量是同行的兩倍多。它還提供了更深的價格折扣，平均比原始掛牌價格低 10%，並且大約每 20 天就會降價一次。</p>
</div><p>&#34;It's a volatile housing market, and folks are trying to take risk off the table,&#34; said Jason Lewris, co-founder of Parcl Labs. He noted that rents are not holding up relative to what investors can get if they sell.</p>
<div class="lb-trans"><p>“這是一個波動的住房市場，人們試圖降低風險，” Parcl Labs 的聯合創始人 Jason Lewris 表示。他指出，租金相對於投資者出售時能獲得的收益並沒有保持穩定。</p>
</div><p>&#34;So it's better risk-adjusted returns to just get that cash and see how things pan out,&#34; he said.</p>
<div class="lb-trans"><p>“因此，獲得現金並觀察事態發展是更好的風險調整回報，” 他説。</p>
</div><p>In its latest quarterly earnings release for the fourth quarter of 2025, Invitation Homes, one of the largest publicly traded landlords, reported that all 368 of its wholly owned acquisitions were newly constructed homes purchased from various homebuilders. It reported selling 315 existing homes.</p>
<div class="lb-trans"><p>在 2025 年第四季度的最新季度財報中，作為最大的上市房東之一的 Invitation Homes 報告稱，其 368 個全資收購的房產均為從各個房屋建築商處購買的新建住宅。它報告稱出售了 315 套現有住宅。</p>
</div><p>For the full-year 2025, Invitation reported &#34;almost all&#34; of its 2,410 wholly owned acquisitions were bought through homebuilder relationships, while it sold 1,356 wholly owned homes, &#34;frequently to families purchasing for their own use.&#34;</p>
<div class="lb-trans"><p>在 2025 年全年，Invitation 報告稱 “幾乎所有” 2410 個全資收購的房產都是通過與房屋建築商的關係購買的，同時它出售了 1356 套全資住宅，“通常是出售給自用的家庭。”</p>
</div><p>In an effort to make housing affordable, in late January, President Donald Trump signed an executive order aimed at restricting large, institutional investors from buying single-family homes to use as rentals. He put an exemption on purchasing new construction specifically built as rentals.</p>
<div class="lb-trans"><p>為了使住房更具可負擔性，唐納德·特朗普總統在 1 月底簽署了一項行政命令，旨在限制大型機構投資者購買單户住宅作為出租用途。他對專門為出租而新建的房產設定了豁免。</p>
</div><p>The White House later sent proposed legislation to Congress, saying investors owning more than 100 single-family homes would be banned from buying any more, but didn't have to sell what they have. Senate and House bills have different volume thresholds for what constitutes large investors, but they are not far apart.</p>
<div class="lb-trans"><p>白宮隨後向國會提交了擬議的立法，稱擁有超過 100 套單户住宅的投資者將被禁止再購買任何房產，但不必出售他們所擁有的。參議院和眾議院的法案對大型投資者的定義在數量閾值上有所不同，但差距不大。</p>
</div><p>To put this in perspective, single-family rentals make up roughly 10% of U.S. housing stock, and the vast majority, 80%, are owned by so-called &#34;mom-and-pop operators,&#34; with fewer than 10 homes each, according to analysis from Bank of America. Smaller investors, those who own between 10 and 1,000 homes, make up 17% of landlords. Large institutional investors who own more than 1,000 homes make up just 3% of the single-family rental market.</p>
<div class="lb-trans"><p>從這個角度來看，單户出租房產大約佔美國住房存量的 10%，而絕大多數，80%，由所謂的 “家庭經營者” 擁有，每個家庭擁有不到 10 套房產，根據美國銀行的分析。擁有 10 到 1000 套房產的小型投資者占房東的 17%。擁有超過 1000 套房產的大型機構投資者僅佔單户出租市場的 3%。</p>
</div><p>The numbers, however, are coming down.</p>
<div class="lb-trans"><p>然而，這些數字正在下降。</p>
</div><p>Investors initially flooded the market after the subprime mortgage crash that led to the Great Recession. Home prices in some markets dropped by half, and foreclosures soared. Investors bought the homes at bargain prices and turned them into lucrative rentals.</p>
<div class="lb-trans"><p>在次貸危機導致大蕭條後，投資者最初湧入市場。一些市場的房價下降了一半，止贖數量激增。投資者以低廉的價格購買房屋，並將其轉變為盈利的出租房。</p>
</div><p>As the markets recovered, there were fewer entry-level homes for sale to owner-occupants, because investors focused on that segment. In some cities, like Atlanta, regular buyers couldn't compete with investors, who usually came carrying cash. Some neighborhoods are nearly fully investor-owned.</p>
<div class="lb-trans"><p>隨着市場的復甦，面向自住者的入門級住宅出售數量減少，因為投資者專注於這一細分市場。在一些城市，如亞特蘭大，普通買家無法與通常攜帶現金的投資者競爭。一些社區幾乎完全由投資者擁有。</p>
</div><p>But by 2022, even before Trump took office for the second time, investors were already in retreat, buying fewer homes, according to Parcl. Selling accelerated in late 2024, with investors in Atlanta now selling nearly two properties for every one they buy.</p>
<div class="lb-trans"><p>但到 2022 年，即使在特朗普第二次就職之前，投資者已經開始撤退，購買的房屋數量減少，Parcl 表示。到 2024 年底，出售加速，亞特蘭大的投資者現在幾乎以每購買一套房產就出售兩套。</p>
</div><p>Investors are now pivoting to build-for-rent.</p>
<div class="lb-trans"><p>投資者現在正在轉向建造出租房。</p>
</div><p>Much of the net selling shift over the past few years was a natural process of recycling capital, according to Rick Palacios, director of research at John Burns Research and Consulting.</p>
<div class="lb-trans"><p>過去幾年的淨出售轉變在很大程度上是資本循環的自然過程，約翰·伯恩斯研究與諮詢公司的研究主任 Rick Palacios 表示。</p>
</div><p>&#34;Home prices ran up post-2020, and many single-family rental investors sold assets into a rising home price backdrop, then redeployed capital into higher-yielding build-to-rent versus buying on resale at those very high prices and elevated borrowing costs for investors too,&#34; Palacios said.</p>
<div class="lb-trans"><p>“2020 年後，房價上漲，許多單户出租投資者在房價上漲的背景下出售資產，然後將資本重新投入到收益更高的建造出租項目中，而不是在這些非常高的價格和投資者的高借貸成本下進行轉售購買，” Palacios 説。</p>
</div><p>Builders also adjust their prices in real time, he noted, while resale sellers don't.</p>
<div class="lb-trans"><p>他指出，建築商還會實時調整價格，而轉售賣家則不會。</p>
</div><p>&#34;This offered opportunities for investors to purchase at discounts from builders,&#34; he added.</p>
<div class="lb-trans"><p>“這為投資者提供了以折扣價格從建築商那裏購買的機會，” 他補充道。</p>
</div><p>Invitation Homes has been buying homes from builders like Lennar but, in January, announced it had acquired Atlanta-based ResiBuilt Homes, a build-to-rent developer in high-growth markets across the Southeast. ResiBuilt was delivering about 1,000 homes per year, but Invitation Homes expects to expand that.</p>
<div class="lb-trans"><p>Invitation Homes 一直在從 Lennar 等建築商那裏購買房屋，但在 1 月份宣佈收購了總部位於亞特蘭大的 ResiBuilt Homes，這是一家在東南部高增長市場的建造出租開發商。ResiBuilt 每年交付約 1000 套房屋，但 Invitation Homes 預計將擴大這一數量。</p>
</div><p>&#34;One of the most constructive ways we can help is by adding more homes to the markets we serve,&#34; said Dallas Tanner, CEO of Invitation Homes, on an earnings call last month with analysts. &#34;While our home-builder partnerships have supported that effort for years, our acquisition of ResiBuilt expands it even further and improves our control over cost, product quality and delivery pace.&#34;</p>
<div class="lb-trans"><p>“我們能提供幫助的最具建設性的方法之一就是增加我們服務市場的房屋數量，” Invitation Homes 的首席執行官 Dallas Tanner 在上個月與分析師的財報電話會議上表示。“雖然我們的房屋建築商合作伙伴多年來一直支持這一努力，但我們收購 ResiBuilt 進一步擴大了這一努力，並改善了我們對成本、產品質量和交付速度的控制。”</p>
</div><p>AMH, formerly known as American Homes 4 Rent, meanwhile, has been building entire rental communities itself for several years. In its latest fourth-quarter earnings release, CEO Bryan Smith said, &#34;Since the inception of our ground up development program, we have contributed over 14,000 newly built homes to the nation's housing stock. Our results in 2025 and outlook for 2026 reflect continued focus on expanding the nation's housing supply, elevating the resident experience, and creating value for all our stakeholders.&#34;</p>
<div class="lb-trans"><p>與此同時，AMH（前身為 American Homes 4 Rent）已經自己建造了整個出租社區多年。在其最新的第四季度財報中，首席執行官 Bryan Smith 表示：“自我們啓動自建開發項目以來，我們已為國家住房存量貢獻了超過 14000 套新建住宅。我們在 2025 年的業績和對 2026 年的展望反映了繼續關注擴大國家住房供應、提升居民體驗以及為所有利益相關者創造價值的努力。”</p>
</div>

即便在特朗普下令禁令之前，大投資者已經開始撤離待售住房市場