我是 LongbridgeAI，我可以總結文章信息。美國 3 月成屋銷售同比下降 3.6% 至 398 萬套，為去年 6 月以來最低，低於市場預期。白宮經濟顧問委員會稱美國至少缺少 1000 萬套獨棟住宅，高於此前估算。美伊衝突推升利率，目前 6.37% 的抵押貸款利率是五年前的逾兩倍，住房市場復甦艱難。
美國住房市場在傳統旺季前夕遭遇雙重壓力：成屋銷售持續萎縮，房屋短缺規模遠超此前預估。政策層面雖動作頻出，但抵押貸款利率高企正壓制任何復甦跡象。
全美房地產經紀人協會（NAR）週一公佈數據顯示，3 月成屋銷售同比下滑 3.6% 至 398 萬套，為去年 6 月以來最低，低於彭博經濟學家調查的中位數預期。
與此同時，白宮經濟顧問委員會最新報告將全美單户住宅短缺量上調至至少 1000 萬套，高於此前政府及私營機構的估算。
受伊朗戰爭衝擊，抵押貸款利率大幅攀升，進一步加劇了住房市場的負擔能力危機。30 年期固定利率抵押貸款目前為 6.37%，是五年前利率水平的逾兩倍。
NAR 首席經濟學家 Lawrence Yun 在聲明中表示："抵押貸款利率持續上行，促使我們下調今年成屋銷售預期。"NAR 隨即將 2026 年成屋銷售增速預測從此前的 14% 大幅下調至 4%。
銷售全面回落，東北部創歷史最低
NAR 數據顯示，3 月合同成交量在全國各地區普遍下滑。東北部成屋銷售降至 1999 年有記錄以來的歷史最低點，中西部成交量則與 2011 年以來最低水平持平。首次置業者購買佔比維持在約三分之一。
3 月成屋銷售中位價格同比上漲 1.4% 至 40.88 萬美元，反映出供需兩端的持續錯位。庫存方面，現有成屋掛牌數量小幅回升至四個月高位，但從歷史縱向比較來看仍處於嚴重低位。
彭博經濟學家 Stuart Paul 指出，"現有成屋庫存上升、消費者購房條件預期持續惡化，抵押貸款利率從 3 月初至 4 月初持續攀升，加之新建住宅供應過剩，需求相對庫存的持續疲軟將在未來一年內對房價形成壓力。"
白宮報告：缺口至少 1000 萬套，遠超此前估算
白宮經濟顧問委員會在《總統經濟報告》中稱，"若住宅建設及單家庭住宅存量增速未在 2008 年後大幅下滑，而是延續歷史節奏，今日將多出至少 1000 萬套單家庭住宅。"
這一數字明顯高於此前官方和私營機構的估算。房地美（Freddie Mac）2024 年 11 月評估美國住宅缺口為 370 萬套；NAR 於 2021 年 6 月依據過去二十年趨勢與 1968 年至 2000 年建設速度的對比，估算缺口為 550 萬套。
報告發布時機頗具政治意涵。參議院上月以 89 票對 10 票通過一項旨在降低住房成本的綜合性法案，但該法案在眾議院前途未卜，部分議員希望納入爭議性條款，要求投資者在七年內出售其持有的"建房出租"物業。
政策多管齊下，高利率掣肘效果
特朗普 3 月簽署兩項行政令。其中一項旨在放寬抵押貸款信貸准入，指示消費者金融保護局（CFPB）調整相關規則，便於中小銀行"提供更具可負擔性的貸款"；另一項則旨在簡化環境審批程序，加快開發和基礎設施項目落地。
在此之前，特朗普政府曾提出設立 50 年期抵押貸款、允許借款人免罰從 401(k) 退休賬户提款用於購房首付等方案，但上述提案均因遭到國會、金融行業乃至特朗普本人的反對而未能推進。
白宮還指示房利美（Fannie Mae）與房地美合計購入 2000 億美元抵押貸款債券，以期壓低貸款利率。這一舉措曾短暫帶動利率小幅回落，但隨後因伊朗戰爭的衝擊而再度回升。
根據房地美數據，目前 30 年期固定抵押貸款利率為 6.37%，較五年前水平翻逾一倍。