<div id="readability-page-1" class="page"><div> <article id="article-body"> <p>中國房地產投資信託（C-REIT）數量已比新加坡房地產投資信託（S-REIT）多一倍，並快速增長，日益與新加坡競爭。但受訪業者認為，新加坡憑藉其更高質量水平，將能保持全球房地產投資信託中樞的優勢。</p><p>亞太房地產協會（APREA）會長——JL 家族企業集團（JL Family Office）主席林惠璋和多名分析師接受《聯合早報》訪問時，提出上述看法。</p><p>林惠璋近期在亞太房地產協會新加坡會議（APREA Singapore Conference）談到中國房地產投資信託市場（下稱中國市場）發展時，指出中國市場 “非常快速地增長”，還拿新加坡作比較。</p><p>他説，新加坡房地產投資信託，是全球房地產投資信託的一箇中樞，吸引世界各地的信託前來上市，約佔新加坡股市總市值的 10%，這一比率在全球範圍內無人能及。此外，90% 的新加坡房地產投資信託持有新加坡境外的投資組合，涵蓋日本、歐洲或美國，其中 15 只的投資組合全部為跨境房地產。</p><h3>分析：中國房地產投資信託不來了？</h3><p>林惠璋指出，隨着中國市場國際化，投資者將有更多產品可供選擇，中國與新加坡的競爭將加劇。新加坡可能會失去中國作為房地產投資信託上市的來源市場。</p><p>“新加坡市場之所以持續吸引投資者，是因為對海外房地產投資信託的支持性監管，以及積極接納的投資者基盤。此外，新加坡還擁有成熟的監管框架，信息披露標準高，槓桿規範保守，二級市場流動性充足。毫無疑問，新加坡必須繼續保持更高的質量水平，才能保持作為全球房地產投資信託中樞的優勢。”</p><p>不過，“新加坡市場的監管框架，被廣泛視為中國市場的標杆”。</p><p>目前，中國房地產投資信託的平均規模較小，主要投資中國國內資產。根據高緯環球（Cushman &amp; Wakefield）報告，截至 2025 年底，中國擁有近 80 只 C-REIT 中國，總市值達 283 億美元（約 360 億新元）。相比之下，新加坡目前擁有 38 只 S-REIT，總市值約為 800 億美元。</p><div>
 <p><img src="https://imageproxy.pbkrs.com/https://dss0.zbstatic5.com/s3fs-public/articles/2026/04/22/fancan12042026RGB-01.jpg/query-MTAyOA?x-oss-process=image/auto-orient,1/interlace,1/resize,w_1440,h_1440/quality,q_95/format,jpg" alt="" title="" width="1251" height="1293" original-src="https://imageproxy.pbkrs.com/https://dss0.zbstatic5.com/s3fs-public/articles/2026/04/22/fancan12042026RGB-01.jpg/query-MTAyOA"/>
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</div><h3>C-REIT 可振興低迷中國房地產行業</h3><section><h4>延伸閲讀</h4>
      
        
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      </section><p>新加坡興業銀行股票研究副總裁維傑（Vijay Natarajan）説：“我們並不否認 C-REIT 快速增長，但就成熟度而言，S-REIT 仍處領先地位。目前，C-REIT 仍是一種小眾本地化產品，主要面向中國國內零售和機構投資者。在當前充滿挑戰的投資環境下，C-REIT 是中國政府試圖振興低迷房地產行業的一種途徑，它可以幫助發展商出售資產並減輕部分債務負擔。”</p><p>FSM Global 研究及投資組合管理部研究分析員陳秋伊認為，投資者對 C-REIT 的興趣日益濃厚，很可能是由於中國低利率環境的推動，這使得收益型投資工具對中國國內投資者更具吸引力。然而，與 S-REIT 相比，C-REIT 仍處於發展初期，收益率普遍較低，資產質量尚不成熟，且歷史業績較短。</p><p>輝立證券研究投資分析經理陳潤雄説，快速增長的中國市場，可能會減少來新加坡首次公開售股上市或注入現有 S-REIT 新的中國資產的數量，尤其是那些現金流穩定、適合 C-REIT 結構的資產。然而，C-REIT 的增長仍然受到監管、配額限制，以及相對狹窄的資產類別限制，短期內不太可能完全取代境外上市。</p><h3>新加坡市場對中國相關資產依賴程度降低</h3><p>他説：“新加坡市場仍然能夠為國際投資者提供更深入的投資渠道和外匯多元化，因此依然具重要意義。對於新加坡打造房地產投資信託中樞的雄心而言，中國影響是一個漸進的過程：新加坡市場對中國相關資產的依賴程度降低，但更需要重新定位，實現全球多元化。”</p><p>陳秋伊認為，兩個市場會共存，服務於不同的投資者羣體和資本市場功能，而不是直接競爭。</p><p>維傑也認為，新加坡和中國市場有足夠空間共存並實現有機增長。</p><p>過去六年，由於中國政府收緊監管和境內借貸成本降低，在新加坡上市的以中國為中心的房地產投資信託數量有所減少。但維傑相信，新加坡市場擁有眾多其他區域和全球市場機遇，來彌補這一缺口。因此，他仍然看好新加坡在未來十年繼續保持全球 REIT 中樞的地位。</p>    </article> </div></div>

<p>中國房地產投資信託（C-REIT）數量已比新加坡（S-REIT）多一倍，快速增長並與新加坡競爭。亞太房地產協會會長林惠璋表示，新加坡憑藉更高質量水平，仍能保持全球房地產投資信託的中心優勢。林惠璋在亞太房地產協會新加坡會議上指出，中國市場發展迅速，未來競爭將加劇。新加坡房地產投資信託佔其股市總市值的 10%，且 90% 持有境外投資組合。</p>

聯合早報

J-Long

Cushman & Wakefield

中國 C-REIT 市場快速增長 與新加坡 S-REIT 競爭料加劇 | 聯合早報網

中國 C-REIT 市場快速增長與新加坡 S-REIT 競爭料加劇 | 聯合早報網