麗晶中心公佈 2026 年第一季度業績：完整財報電話會議記錄

丽晶中心（NASDAQ: REG）于周四公布了第一季度财务业绩。以下是公司第一季度财报电话会议的文字记录。 本次文字记录由 Benzinga APIs 提供。如需实时访问我们的完整目录，请访问 https://www.benzinga.com/apis/ 进行咨询。 查看网络直播请访问 https://edge.media-server.com/mmc/p/5ksnzj6y/ 摘要 丽晶中心报告了强劲的财务表现，同物业 NOI 增长 4.4%，运营基本面稳健，得益于高质量的商业区和必要零售的支撑。 公司强调其从零开始开发的战略重点是一个关键的差异化因素，已完成项目投资 4200 万美元，正在进行的项目管道超过 6 亿美元，回报率超过 9%。 丽晶中心保持强劲的资产负债表，杠杆率低，流动性高，已以有利利率发行 4.5 亿美元的债券，支持其战略增长计划，而无需增发股票。 管理层对未来增长持乐观态度，预计 NOI 将持续增长，投资管道稳健，预计未来三年将启动超过 10 亿美元的开发项目。 公司预计将维持全年同物业 NOI 增长和核心运营收益的指导，得益于强劲的租赁活动和有利的市场条件。 完整文字记录 主持人 欢迎参加丽晶中心公司 2026 年第一季度财报电话会议。此时所有参与者均处于仅听模式。正式演示后将进行问答环节。如果在会议期间需要操作员协助，请在电话键盘上按星号 0。请注意，本次会议正在录音。现在我将会议交给您的主持人，Christy McElroy。请继续。 Christy McElroy（主持人） 早上好，欢迎参加丽晶中心 2026 年第一季度财报电话会议。今天与我一起的是总裁兼首席执行官 Lisa Palmer，首席财务官 Mike Moss，东区总裁兼首席运营官 Alan Roth，以及西区总裁兼首席投资官 Nick Wibbenmeier。请注意，今天的讨论可能包含关于公司未来业务和财务表现的前瞻性陈述，包括前瞻性收益指导和未来市场条件。这些基于管理层当前的信念和预期，并受到各种风险和不确定性的影响。实际结果可能与这些前瞻性陈述所暗示的结果有重大差异。可能导致实际结果与这些陈述有重大差异的因素将在我们今天的演示中提及，并在我们向 SEC 提交的文件中详细描述。具体来说，在我们最近的 10K 和 10Q 表格中。在今天的讨论中，我们还将提及某些非 GAAP 财务指标。可比的 GAAP 财务指标包含在本季度的财报材料中，这些材料已发布在我们的投资者关系网站上。请注意，我们还在网站上发布了包含额外信息的演示文稿，包括与前瞻性收益指导相关的披露。我们对前瞻性陈述的警示同样适用于这些演示材料。请注意，鉴于今天电话会议参与者的数量，我们恳请您将问题限制为 1 个。如果您有额外的后续问题，请重新排队。 Lisa Palmer（总裁兼首席执行官） 谢谢你，Lisa，Christy，大家早上好，感谢大家的参与。我们今年开局非常出色，延续了去年的积极势头。在第一季度，我们实现了强劲的同物业净营业收入和收益增长，这得益于稳健的运营基本面和有效的资本配置。我们的业绩展示了我们投资组合的韧性、平台的实力以及团队的执行力。我们的租户在我们的中心表现良好，得益于我们强大的郊区贸易区内消费者的韧性和消费能力，以及我们对以顶级超市为主的必要零售的关注。正是这种高质量贸易区的组合以及我们对必要性、价值导向和便利零售的集中，使我们的投资组合能够在不确定的宏观经济环境中持续表现。我们在投资平台上也继续看到显著的势头。我们在从零开始开发方面的成功记录是 Regency 最大的差异化因素之一，也是我们外部增长战略的关键驱动力。在新零售供应极少的环境中，我们在全国范围内寻找、执行和交付高质量开发项目的能力使 Regency 与众不同。我们的项目交付将在 2026 年及以后转化为显著的净营业收入贡献，推动总净营业收入增长，并推动收益和净资产增值。对于我们今年的强劲开局以及面前的机会，我感到非常振奋。我想重申 Regency 的增长故事是多么独特。我们位于全国一些最强贸易区的高质量超市主导的社区和邻里中心投资组合在经济周期中始终提供稳定的现金流。我们领先的全国开发平台在其他竞争者难以与我们的专业知识、关系和证明的成果竞争时，为股东创造了重要价值。我们强大的资产负债表为我们提供了灵活性和机会，以低成本和充足的资本获取能力进行投资。最重要的是，我们拥有业内最优秀的团队。在这个基础上，Regency 在继续为我们的股东提供强劲和可持续增长方面处于极其有利的位置。 Alan Roth（东区总裁兼首席运营官） 谢谢你，Alan，Lisa，大家早上好。我们在 2020 年创下纪录的基础上，开局又交出了一份优秀的季度业绩。我们投资组合的基本面依然强劲，我对我们团队的执行力感到无比自豪。几乎所有类别和地区的租户需求依然强劲，涵盖了主力店和商铺空间。超市、餐厅、健康和保健概念以及折扣零售商是最活跃的，但我们投资组合的参与广度确实令人印象深刻。高质量空间的可用性在我们的中心和贸易区内越来越稀缺，这一动态对我们有利。我们的同物业出租率接近 97%，比第四季度上升了 10 个基点。第一季度的季节性上升是非常不寻常的，这确实反映了我们所经历的需求强劲和入住率的韧性。租赁入住率现在接近我们之前的峰值，尽管我相信在主力店租赁方面还有进一步的上升空间，我们与领先的全国零售商的接触仍然非常积极。特别令人鼓舞的是我们今天活动的性质。我们继续成功地主动租赁已出租空间，升级商品组合，引入新的活力概念，并替换过时或表现不佳的用途。我们的同物业开业率在本季度也上升了 20 个基点，因为我们在 S 和 O 管道中取得了显著进展。该管道继续成为未来净营业收入增长的重要助力，代表了约 4200 万美元的增量基础租金。我们在第一季度实现了强劲的现金再租赁差额，差额接近历史最高水平。这些结果反映了我们在实现引人注目的市场租金上涨方面的能力，以及在租赁中嵌入重要的合同租金步骤的能力。这一成功是我们在长期内推动投资组合内强劲可持续租金增长的基础。第一季度同物业净营业收入增长 4.4% 反映了这些强劲的运营趋势，以及我们在提高入住率和完成重建项目方面取得的重大进展。最后，我们在租赁活动、租户销售、收款和客流量方面看到的趋势依然非常有利。我们为成功和持续增长做好了准备，我对我们的团队将取得的成就感到兴奋。接下来我将把时间交给 Nick。 Nick Wibbenmeier（西区总裁兼首席投资官） 大家早上好，Alan 和各位。我们在投资平台上继续保持显著的势头，这在第一季度的增值投资活动中得到了体现。我们的团队成功地执行并交付了在建项目，并继续寻找有吸引力的新开发项目。在第一季度，我们完成了 4200 万美元的项目，包括位于湾区的 Oakley Shops at Laurel Fields，这是一个以 Safeway 为主的社区中心，我们从零开始开发。我们的团队在不到 18 个月的时间内将这个项目落实，成为我记忆中最快的开发交付之一。我们还在本季度启动了另外 7300 万美元的新项目，包括位于长岛的 Crystal Brook Corner，这是一个改建项目。我们收购了这块利用率不高的房地产，并将其改造成一个以 Whole Foods 为主的社区中心。这个项目展示了我们通过独特的视角审视收购机会的能力，利用 Regency 的平台、我们的关系和开发专业知识来推动短期价值创造。我们在建项目的管道现在超过 6 亿美元，租赁势头强劲，综合回报率超过 9%。团队按时按预算执行这些项目，我想强调的是，这直接得益于我们在启动开发之前所采取的重大风险缓解措施。我们继续看到显著的成果。例如，位于北加州的 Ellis Village 项目，我们在 2025 年下半年启动。该项目目前已 100% 出租，预计今年晚些时候将有主要商家开业。我们在东北的 Sunbed 和 Stonebridge Ground UP 项目在第一季度都庆祝了 Whole Foods 的开业，社区反响强烈。正如 Lisa 所讨论的，Ground Up 开发仍然是 Regency 的一个重要差异化因素，我们作为开发商的品牌从未如此强大。我们是唯一一家在新供应有限的环境中大规模开发高质量以杂货店为主的购物中心的全国开发商。我们的团队正在积极寻找新项目，我们继续看到未来三年内超过 10 亿美元项目启动的潜力。全国领先的杂货商仍然积极参与与我们的扩展，商铺租户也很高兴能成为我们项目的一部分。土地所有者信任我们能够交付，鉴于我们经过验证的业绩记录和与杂货商的强大关系，特别是在我们的零售项目为他们的社区提供了重要便利和价值的总体规划开发商中。这一积极势头继续增强我们的成功，战略性地使我们能够抓住更多机会。我们正在为股东创造真正的价值，市场资本化率的差距相当可观，我们对投资平台的持续增长机会感到兴奋。 Mike Moss（首席财务官） 谢谢你，Mike，Nick，大家早上好。Regency 在年初交出了又一个强劲的季度，这证明了我们团队在战略执行上的持续努力以及市场的有利条件。第一季度同物业净营业收入（NOI）增长为 4.4%，其中基础租金增长为 3.5%。回想上个季度，我们讨论过第一季度将高于预期，而第二季度将低于我们全年指导范围，这一季度受到其他收入不均匀性质的影响，而下个季度则受到去年有利费用调整表现的艰难比较的影响。最重要的是，基础租金继续以非常健康的水平增长，受益于租金上涨、启动我们的 SNO 管道以及交付我们的增值改建项目。透视第一和第二季度的变量，我们维持全年同物业净营业收入增长 3.25% 至 3.75% 的指导，以及核心运营收益和 NAREIT 每股 FFO 增长各为 4.5% 的预期。在中间值上，我们继续预计总净营业收入增长超过 6%，这反映了来自 Ground Up 开发交付和我们去年完成的重大收购的实质性贡献。我们在展望中做了一些小的假设调整。由于启动预期的增加以及我们的收购指导现在包括已知交易，我们适度增加了开发和改建支出。这些变化反映了持续强劲的投资活动，并支持外部增长和价值创造的积极势头。我们资产负债表的强劲是我们能够有效配置资本的重要因素，我们经过战略性努力，长期以来将公司定位为低杠杆、强流动性和可靠的吸引力资本获取。2 月份，我们发行了 4.5 亿美元的七年期无担保债券，票面利率为 4.5%，实现了 Regency 历史上最低的信用利差。这一执行代表了 REIT 行业中最有利的债务资本成本，直接反映了我们在穆迪和标准普尔的 A 级信用评级。杠杆率仍然接近我们目标范围的低端 5 至 5.5 倍。我们的信用额度几乎完全可用，强劲的自由现金流生成使我们能够资助我们的开发管道，目前没有需要增发股票或出售物业的需求。最后，我们对又一个强劲的季度感到满意，并期待在今年余下的时间里继续取得成功，因为我们的团队执行我们的差异化战略。欢迎大家提问。 操作员 谢谢。我们现在将进行问答环节。如果您想提问，请在电话键盘上按星号一。确认音将表示您的线路已进入提问队列。请限制自己只提一个问题。如果您想将问题从队列中移除，可以按星号二。对于使用扬声器设备的参与者，可能需要在按下星号键之前拿起听筒。我们的第一个问题来自于 Wells Fargo 的 Cooper Clark。Cooper Clark，您的线路已开启。好的，接下来是来自 UBS 的 Michael Goldsmith。 Michael Goldsmith（股票分析师） 早上好。非常感谢您接受我的提问。Mike，您能给我们讲解一下 5100 万美元的税收收入的组成部分吗？ Lisa Palmer（总裁兼首席执行官） Michael，在您结束之前，您似乎有些断断续续。如果可以的话，您能从头开始吗？那就太好了。嗨，Lisa。抱歉，刚才的情况。这样好些了吗？好多了，谢谢你，Michael。 Michael Goldsmith（股票分析师） 太好了。是的。我想讲一下您提到的 5100 万美元的非现金收入组成部分。如果按四分之一来分配，第一季度大约应该是 1275 万美元。您实际为 970 万美元。您能解释一下与预期数字之间的差异吗？这是否只是非现金收入的自然波动，以及您对全年收入的预期？ Mike Moss（首席财务官） 当然。谢谢你，Michael。感谢您的提问。正如您所说，非现金收入本质上可能是不均匀的，稍微直线化我们的指导范围会导致第一季度的预期略高。发生了一些事情。首先，我们对一个单一租户的租约进行了调整，将该租约转为现金基础，这实际上导致了本季度直线租金的储备。这可能是您看到的导致差异的最大因素。显然，我们没有忽视全年 5100 万美元的指导。此外，作为提醒，您可以看到租户的变动和低于市场租金的加速，这也可能影响非现金收入的节奏。因此，请确保您在未来关注这一点。快速再提一下我们使用核心运营收益来讲述 Regency 现金流和现金流增长故事的原因。我们消除了非现金和非经常性项目。我认为这个核心运营收益数字在我们思考公司的收益潜力时非常有价值。谢谢，非常有帮助。谢谢。谢谢。 操作员 接下来的问题来自于 Bank of America 的 Samir Kunal。 Samir Kunal（股票分析师） 早上好，大家。也许从高层次开始，您知道，杂货商是稳定的，我想提供一些关于小型商铺租户健康状况的背景，考虑到宏观经济和更高的价格。谈谈租金成本，您是否看到不同类别的商铺租户（如非必需品零售或餐饮）在更高价格下的差异？谢谢。 Lisa Palmer（总裁兼首席执行官） 谢谢，Samir。我先开始，然后让 Alan 补充我们投资组合的具体情况。但正如您多次听到我们所说的，我们在经济周期中表现良好，因为我们的购物中心格式是必要的、价值的和便利的，即使在更艰难的时期。我们非常清楚消费者面临的压力，尤其是油价上涨。但通常会有一种转向效应，Alan 可以通过我们的客流量来补充这一点。因此，我们开始看到我们的中心的客流量有所增加，此外还有我们运营的贸易区域。我们的消费者更加有韧性，更能承受这些价格上涨和压力。因此，我们的租户状况良好。在投资组合的每个指标中我们都看到了这一点。我会让 Alan 进一步补充。 Alan Roth（东部地区总裁兼首席运营官） 早上好，Samir。关于 Lisa 刚才提到的租户健康状况，我认为我首先要关注的是他们的销售情况，他们在我们的投资组合中仍然保持健康。接下来我要关注的是我们的收款情况，我们的收款率仍然接近历史低点。正如 Lisa 提到的，客流量在坏账收款方面也处于历史低点。谢谢。客流量非常有韧性。我们查看第一季度的结果，增长了 2.3%。但针对您提到的近期宏观环境和更高的燃料价格，四月份的情况如何？当我们查看四月份的投资组合时，客流量实际上比第一季度增长了 3%。因此，您知道，我们继续感到乐观，我会将其与 Lisa 提到的消费者和我们运营的贸易区域联系起来。但我们将继续密切关注情况。但从我们能够获取的所有指标来看，情况仍然非常积极。 操作员 接下来是来自 Citi 的 Craig Mailman。 Craig Mailman 嘿，早上好，大家。你们在这里提高了启动预期。您能谈谈哪些项目现在计划在今年启动，以及整体的租赁活动情况，或者是否有其他未包含在新启动中的项目，但可能会在今年晚些时候启动？谈谈您不同项目的整体环境。 Mike Moss（首席财务官） 克雷格，我很感谢这个问题。让我先开始，我可能会很快把它交给尼克，因为我想澄清一下我们在开发支出方面的一些情况。但我们强调，我们对今年将推动支出的新增项目有了一些额外的可见性。但我想明确的是，这是一项支出指导，而不是项目启动指导，然后尼克会接着说。 尼克·维本迈尔（西区总裁兼首席投资官） 是的，克雷格，我很感谢这个问题。正如我们在开场白中所说，我们对我们的自下而上的开发计划感到非常乐观。因此，正如你在过去三年中所看到的，我们启动了超过 8 亿美元的项目。展望未来，我们预计我们的投资平台将在未来三年内投资超过 10 亿美元。因此，你可以看到我们的团队在全国范围内挖掘这些机会方面表现出色，持续向上发展。因此，我们对这一机会集保持乐观。因此，我们提高了对支出预期的看法，基于对启动数量高于之前预期的预期。 操作员 接下来我们请 BMO 资本市场的胡安·萨纳布里亚提问。 胡安·萨纳布里亚（股票分析师） 你好，早上好。刚刚跟随克雷格的问题，关于你提到的绿地新项目，您提到的总体规划社区是一个很好的机会来源。但我很好奇，关于单户出租房屋的《住房法案》不确定性，是否导致一些开发商暂时暂停建房。这对雷金斯未来开发管道的业务前景有何影响？ 尼克·维本迈尔（西区总裁兼首席投资官） 是的，非常感谢这个问题，这确实是一个很有见地的问题。实际上，我们的项目迄今为止并没有大量参与出租类型的社区。因此，我们正在与全国各地的总体规划开发商合作，他们主要是单户出售社区，或者他们有其他方面的联排别墅或公寓楼。因此，我们尚未看到我们正在进行的总体规划社区在其继续推进建设零售方面的意愿和需求受到任何影响。 操作员 接下来是凯基银行资本市场的托德·托马斯提问。 托德·托马斯（股票分析师） 你好，谢谢。是的，我想继续谈谈自下而上的开发，您能谈谈启动的节奏，以及在今年剩余时间内的情况如何，并讨论一下新项目的收益率趋势，相对于您正在承保的新自下而上的项目的收益率，以及未来的总体规划启动是否会有类似或潜在不同的收益率特征。 尼克·维本迈尔（西区总裁兼首席投资官） 感谢你的提问。托德，关于你第一个问题的时机，如果你想谈谈不均匀的开发，时机上最不均匀的地方就是这里。这是因为我们的重点不是达到某个时间表。我们的重点绝对是确保在关闭之前降低这些机会的风险。因此，我们希望确保我们完全通过了权利审批。我们希望确保与我们的主要租户完成了预租。我们希望确保有图纸和投标在手。我们希望确保我们能够执行这些项目。正如你所理解的，这是一个极其复杂的过程，我们总是开玩笑说，你总是距离延迟只有一个电话的距离，来自任何不同的外部输入。因此，我们对这个项目感到兴奋。它正在增长，但它总是会有不均匀性。尽管如此，我们仍然对今年启动数量的增加有良好的可见性，这就是我们提高预计支出的原因，因为尽管不均匀且可能在今年的后半段偏重，但我们仍然对整体轨迹感到非常自信。 迈克·莫斯（首席财务官） 让我再补充一下，因为我也想重申克雷格的问题。关于支出的指导，我认为这在支出方面是全年均匀的。然后根据尼克的观点，我们确实认为启动数量在增长，可能会更多地集中在后半段，这为我们在 27 年及以后的交付奠定了良好的基础。抱歉，继续吧，尼克。我本来想说的。是的，关于收益率的第二部分问题，我让你来回答。 尼克·维本迈尔（西区总裁兼首席投资官） 在收益率方面，我们没有改变我们的预期。因此，正如你所看到的，我们的开发收益率稳固在 7% 以上。这就是我们继续关注的方向。因此，我们对实现这些回报感到非常乐观。 操作员 接下来我们请 Evercore isi 的迈克尔·格里芬提问。 迈克尔·格里芬（股票分析师） 很好，谢谢，艾伦。我很感谢你对租赁管道的评论。看起来未来一年又是一个强劲的年份，既有高的同类物业租赁率，也有高的开始入住率。你提到的关于租金上涨的评论，我意识到这可能更多是在小商铺方面，但在与这些主要租赁方的谈判中，你是否能够改变你所拥有的杠杆？我意识到这些超市的租赁通常是平稳的，带有多个选择期。因此，无论是通过更短的选择期更早地收回对场地的控制，还是在租赁中嵌入更大的租金上涨，你能否谈谈在谈判方面的杠杆，特别是在主要租赁方面，以及你在那里的租金推动能力？谢谢。 艾伦·罗斯（东区总裁兼首席运营官） 是的，Griff，谢谢你的提问。你说得对。实际上，给你一个数据，我要求的，90% 的新店租赁确实有 3% 或更高的嵌入式租金增长，而大约四分之一的租赁则有 4% 或更高的增长。所以你绝对是对的。我们在杠杆方面确实在加大力度。我想告诉你的是，我们没有看到在主要租户方面嵌入式增长的显著变化，但仍然存在定价权，无论是更好地控制工作信函、较低的租赁改善费用，还是提前收取更多租金，这些都是可以利用的杠杆。我们没有看到选择减少的情况。对我们来说，只要是合适的优质主要零售商，能够为我们的项目提供可持续性，我们愿意进行合作。我们的项目管道很强大。我们在第一季度签署了一项 Publix 的重建协议。我们签署了一家 PGA 超级商店。我们正在将我们的首个 Teso 生活引入一个在快速扩张的弗吉尼亚项目中，还有很多你听说过的知名品牌，如 Ross、tjx、Burlington、Alta 等。所以这是一个强劲的市场。我对这些主要交易的前景感到非常乐观，正如我在开场白中所说的，这正是我们回到那些高峰水平的真正机会，而我们目前还没有达到那种持续的入住率。 Lisa Palmer（总裁兼首席执行官） 我确实相信最后一句话。是供需关系。当我们能够达到峰值入住率而没有可供主要租户使用的空间时，我们已经拥有了定价权和比在更多空置情况下更大的杠杆。现在的空置率不高，随着情况朝着有利于我们的方向发展，我们将逐步拥有更多的定价权和杠杆，能够更强硬地推动。但只要他们还有其他选择和替代方案，并且这也需要是双赢的，我们必须考虑他们的业务和利润。我还相信，随着这些租户和我们的零售商变得更加高效，他们通过技术和人工智能学习到的运营效率将使他们能够支付更多的租金。我对此非常乐观。 Alan Roth（东部地区总裁兼首席运营官） 谢谢你，Griff。 操作员 接下来我们请 Mizuho Securities 的 Hendel Saint Just 提问。 Ravi Vaidya（股票分析师） 嗨，早上好，我是 Ravi Vaidya，代表 Hendel 发言。希望你们一切都好。你能否确认一下被转为现金基础的租户？那是破产吗？我们应该如何看待当前的债务范围？特别是因为你们目前只使用了不到 10 个基点的现有储备？谢谢。 Mike Moss（首席财务官） 我不会具体提到租户的名字。这是超过 9000 份租赁中的一份，我们对他们未来履行租赁义务的能力做出了判断。请记住，他们仍然是当前的，近期内仍在支付租金。核心运营收益没有受到影响。这是从 ULI 的角度来看未来租金增长的一种会计处理。听着，我们这一季度表现很好，基本上达到了我们的预期。我们的运营水平低于历史平均水平。我们计划在历史平均水平附近或略低于历史平均水平运营，而今天我们正好达到了这一预期。因此，眼下的情况仍然相当乐观，我们对租户的健康状况感到非常有信心。对 ULI 未来的前景感到乐观，这与破产是不同的。破产是搬迁。我们仍然发现自己处于一些正在进行的破产申请中。市场上有一些迹象表明，我们可能会从中获得一些良好的机会。但我们还没有结束这些过程。破产是一个不确定的过程，我们只需要更多的时间来获得更多的清晰度，但这是我们业务的正常部分。 操作员 接下来我们请 Ladenburg Fahlman 的 Floris Van Dykem 提问。 Floris Van Dykem（股票分析师） 早上好，Lisa。很高兴听到你的声音。你们显然在过去十年中建立了作为最佳购物中心开发商的良好记录，这确实使你们的平台与众不同，正如你所提到的。我们应该如何看待？我记得你们的土地储备并不大。那么你们如何保护自己免受土地价值上涨的影响，这在你们的开发中是一个重要因素？也许谈谈你们的选择策略，以及在开始激活开发之前，你们通常需要提前多长时间来获得土地或获得土地的选择权。 Lisa Palmer（总裁兼首席执行官） Florce，谢谢你。在我把话传给 Nick 之前，我想先做个铺垫，并感谢你认可我知道的全国最佳开发平台。Nick 将要回答的问题与我们为何能成为最佳开发商有很大关系。这是团队、关系以及经验和业绩记录，这些都很重要，并且在我们的成功中起到了关键作用。这是一个良性循环。因此，我将把话传给 Nick。再次感谢你，真的很感激你的评论。 Nick Wibbenmeier（西部地区总裁兼首席投资官） 当然。对我们来说。我也很感激你注意到我们正在非常高效地进行这项工作，这意味着我们并没有在推动一个庞大的土地储备来推动这个开发项目。我们确实在与土地卖方合作，选择他们的财产，并按照我之前所阐述的过程进行操作，在我们完成交易之前降低风险。我们工作中一个非常非常困难的部分就是与土地所有者坐下来，讨论他们土地的价值并进行教育。这是我们每天都在做的事情。因此，我认为这也是开发业务中最困难的部分，就是与可能心中有一个价值观念的土地所有者坐下来，向他们讲解市场的现实。但这正是我们的团队每天所做的。考虑到我们的业绩记录、信息获取能力以及与零售商的关系，我们在与土地所有者的对话和竞争中赢得了更多的机会，正是出于这个原因。我预计这种情况会继续下去。但这从来都不是容易的事情，总是充满挑战。 操作员 接下来是来自摩根士丹利的罗纳德·卡姆登。 罗纳德·卡姆登（股票分析师） 很好。感谢你们回答我的问题。嘿，我只是想知道，你们在演示文稿中重新提到了关于租赁入住率上升的幻灯片，我觉得这很有趣，因为它显示你们的租赁入住率已经达到了峰值或已经超过了之前的峰值，但开始入住率却没有。所以我的问题是，你认为开始入住率今年能达到新的峰值吗？并且能否评论一下这对未来同店净营业收入的推动作用。谢谢。 艾伦·罗斯（东部地区总裁兼首席运营官） 好吧，感谢你注意到我们的良好披露，罗恩。是的，我认为我们对这个投资组合在当前环境中的前景感到非常乐观。我们在租赁百分比上创下了新纪录。我们在开始入住率上还有提升空间。我们对今年的计划和预期是，我们将继续缩小租赁和开始入住之间的差距。我们将继续推动超出预期的基础租金增长，因此也会有一些通过回收带来的放大因素。我们认为这将持续到今年的剩余时间。我们接下来要去哪里还有待观察。我认为我们也是一个积极的资产管理者。我们确实希望通过重新开发来投资我们的投资组合。有时这意味着管理一些空置并承担一些空置。因此，我们并不是，艾伦会说，我们并不是为了入住而租赁。我们是为了在长期内最大化净营业收入而租赁。因此，这将是我们从这里采取的方式。 丽莎·帕尔默（总裁兼首席执行官） 罗恩，我唯一想重申的是，我们在第一季度执行了 150 万平方英尺的租赁，我们的团队全速前进。他们迅速展开工作。我为他们所取得的成就感到非常自豪。这比我们在 25 年第一季度执行的面积还要多，尽管我们处于这些峰值水平。因此，他们将继续努力寻找机会，不仅是为了空置空间，还要继续与更好的运营商和升级的商品进行合作，租赁已占用的空间。感谢你的提问，罗恩。谢谢，罗德。谢谢。 操作员 接下来是来自摩根大通的洪张。是的，嘿，我想你能否谈谈 洪张 你们如何看待今天可能进入股权市场，考虑到你们的股价高于去年进入市场时的水平。 丽莎·帕尔默（总裁兼首席执行官） 我想说的是，自那时以来，我们的净营业收入也有所增长。我们始终采取机会主义的态度来发行股权。目前，我们的资产负债表能力和自由现金流足以满足我们的需求。如果我们能看到一个可以通过股权增值的机会，我们会抓住这个机会。我认为我们在审慎和增值地发行股权方面有着相当不错的记录。因此，这无疑是我们工具箱中的一个工具，我们会在机会出现时加以利用。 洪张 谢谢。 操作员 作为提醒，如果您想提问，请按星号一。接下来我们将听取来自德意志银行的阿马特奥·阿图萨尼亚。 阿马特奥·阿图萨尼亚（股票分析师） 是的，早上好。希望这是个合理的问题，但我认为，有时候长期表现良好的诅咒是人们总是期望更多更多更多。我认为你们又有一个很好的季度，前景稳固，但今天股价下跌。因此，我想当人们整体上看待你们的股票时，作为他们投资组合中应该拥有的股票，相对于同行，他们可能会看到溢价估值，这是合理的，但再次强调，整个行业的运营背景非常良好。因此，在这种情况下，我的问题是，你们如何看待在这种环境中仍然能够超越同行？投资者可能低估了你们的故事中哪些方面，你们可以提供证据来让投资者相信，你们仍然能够实现优于同行的盈利增长，从而验证溢价估值。 丽莎·帕尔默（总裁兼首席执行官） 我从我的前任那里了解到，他常常引用一位非常聪明的投资者的话：在短期内，市场是一个称重机；而在长期内，它也是一个称重机。当你结合我们所称之为战略优势的因素时，这些因素包括我们投资组合的质量、开发平台、资产负债表和我们的团队，这些组合确实是独一无二的。在长期内，我对我们在同类物业净营业收入增长方面将处于行业顶端或接近顶端充满信心。我认为如果你回顾过去五年、十年，你会发现确实如此，而且我们在实现这种增长时所使用的资本少于行业的其他公司。如果你回顾投资及其增值，无论是股权、新债务增长，还是新的增量资本，回报率都处于行业的顶端或非常接近顶端。因此，我相信由于这四个因素：投资组合的质量将产生非常强劲的同类物业净营业收入增长，独特的开发平台将继续为我们的股东创造有意义的长期价值，资产负债表能够支持这一切，以及执行这一切的人。因此，我相信这是一项正确的战略，并且在长期内已经交付了成果。 阿马特奥·阿图萨尼亚（股票分析师） 谢谢，合理。 操作员 接下来我们将听到来自富国银行的库珀·克拉克的发言。库珀，你回来了。 库珀·克拉克（股票分析师） 太好了，听到这个消息真是太棒了。谢谢你。我希望你能谈谈在历史上油价上涨期间你所看到的油价趋势，以及这对交通水平和消费者支出趋势的影响。 丽莎·帕尔默（总裁兼首席执行官） 我们上一次油价这么高可能是在 COVID 疫情期间，所以那时情况有些不同。因此，我认为这并不是一个相关的历史参考点，但一般来说，我会再次提到。我在公司工作了 30 年，在丽晶的现代时代，我们确实经历过两次同类物业净营业收入的下降。一次是全球金融危机，另一次是在 COVID 期间。我们的物业类型、购物中心的格式、社区中心实际上是防御性的，它们在所有周期中都能产生持续、稳定的现金流。我相信 Hap 可能正在听，他会喜欢我实际上提到他两次。我记得在我职业生涯的早期，98 年的小型衰退和 01 年的科技泡沫，他一直在说，我们选择不参与，因为我们真的在这段时间内持续增长。因此，当你考虑投资组合的质量、购物中心的格式以及我们运营的贸易区域时，我们能够在这些困难时期继续增长。这是我们的预期。 库珀·克拉克（股票分析师） 谢谢，库珀。谢谢你。 操作员 现在我们的问答环节结束。我想把时间交还给丽莎·帕尔默进行结束语。 丽莎·帕尔默（总裁兼首席执行官） 谢谢大家，感谢你们的时间，也感谢团队。祝你们有美好的一天。 免责声明： 本转录仅供信息参考。虽然我们努力确保准确性，但此自动转录可能存在错误或遗漏。有关公司的正式声明和财务信息，请参阅公司的 SEC 文件和官方新闻稿。公司参与者和分析师的声明反映了他们在本次电话会议日期的观点，可能会随时更改，恕不另行通知。