Piedmont Office Realty 2026 年第一季度財報電話會議：完整文字記錄

在周五，Piedmont Office Realty（纽约证券交易所代码：PDM）在其财报电话会议上讨论了 2026 年第一季度的财务结果。完整的会议记录如下。

本次会议记录由 Benzinga APIs 提供。如需实时访问我们的全部目录，请访问 https://www.benzinga.com/apis/ 进行咨询。

完整的财报电话会议可在 https://www.webcaster5.com/Webcast/Page/2244/53839 获取。

摘要

Piedmont Realty Trust Inc 报告 2026 年第一季度表现强劲，租赁活动增加，租户保留率高，租赁面积超过 430,000 平方英尺，新租户占大多数。

公司将 2026 年核心 FFO 指引上调 0.01 美元，反映出强劲的租赁表现和投资组合的翻新，重点关注高质量、设施齐全的办公空间。

战略举措包括出售非核心资产，目前已有 1200 万美元的资产在合同中，并专注于租赁高需求物业，特别是在阳光带和其他关键市场。

运营亮点包括在关键市场租金大幅上涨，投资组合中一半的物业在 2025 年经历了 15% 或更高的租金上涨，公司因其服务模式和重建项目而获得认可。

尽管面临人工智能对办公需求的潜在影响等逆风，管理团队对未来增长保持乐观，强调其办公空间的韧性和战略定位。

完整会议记录

主持人（Moderator）

各位女士、先生，大家好，欢迎参加 Piedmont Realty Trust Inc. 2026 年第一季度财报电话会议。目前，所有参与者处于仅听模式，问答环节将在正式演讲后进行。如果在会议期间需要主持人协助，请在电话键盘上按 0。请注意，本次会议正在录音。现在我将会议交给您的主持人，Piedmont Realty Trust 的首席会计官 Laura Moon。Laura，请开始。

Laura Moon（首席会计官）

谢谢主持人，大家早上好。感谢您今天加入 Piedmont 的 2026 年第一季度财报电话会议。昨晚我们提交了 10Q 和 8K 文件，其中包括我们的财报发布和 2026 年第一季度的未经审计的补充信息。这两个文件均可在我们的网站 piedmontreit.com 的投资者关系部分查看。在本次电话会议中，您将听到 Piedmont 的高级管理人员发言。他们的准备发言以及对您问题的回答将包含根据 1995 年《私人证券诉讼改革法》定义的前瞻性声明。这些前瞻性声明涉及的事项存在风险和不确定性，因此实际结果可能与我们今天预期和讨论的结果有所不同。这些前瞻性声明的风险和不确定性在我们的补充信息以及 SEC 文件中进行了讨论。我们鼓励大家查看与前瞻性声明相关的风险的更详细讨论，内容在我们的 SEC 文件中。前瞻性声明的示例包括与 Piedmont 未来收入和运营收入、股息和财务指引、未来融资、租赁和投资活动及这些活动对公司财务和运营结果的影响相关的声明。您不应对这些前瞻性声明过于依赖，这些声明基于我们在声明发布之日所审查的信息和估计。此外，在今天的电话会议中，公司代表可能会提及某些非 GAAP 财务指标，如 FFO、核心 FFO、AFFO 和同店 NOI。这些非 GAAP 指标的定义和调整在昨晚提交的补充财务信息中包含。此时，我们的总裁兼首席执行官 Brent Smith 将就 2026 年第一季度的运营结果提供一些开场评论。

Brent Smith（总裁兼首席执行官）

布伦特感谢劳拉，早上好，感谢您今天加入我们，回顾 2026 年第一季度的业绩。今天早上与我在电话线上的还有乔治·威尔斯和亚历克斯·瓦伦特，我们的首席运营官，克里斯·戈梅，我们的投资执行副总裁，以及谢丽·雷克斯罗德，我们的首席财务官。我们还有我们管理团队的全体成员可以回答您的问题。从宏观角度来看，美国办公市场在 2026 年第一季度继续复苏，因为供需基本面在各市场开始稳定。JLL 报告称，租赁活动同比增长了 7.6%，净吸收量连续第三个季度为正，主要受到大型租户的推动。根据劳工统计局的数据，尽管办公使用的就业人数较 2022 年水平下降了 2%，但对办公空间的需求仍然非常强劲。强劲的租赁现象与停滞的劳动力市场相对比，正是我们的客户所传达的信息。大型企业正在将员工带回一个能够促进文化、协作和创造力的吸引人办公环境中，我们仍然相信，尽管办公使用岗位的增长前景有限，办公市场前四分之一的需求将保持强劲。另一方面，供应增长与历史水平相比仍然极低，第一季度总库存减少了 900 万平方英尺，国家开发管道处于历史最低水平。这些趋势加强了房东的议价能力，特别是在高质量资产中，租金持续上涨。空置率越来越集中在老旧且财务受限的建筑中，目前 10% 的办公楼占据了全国空置率的 60% 以上。展望未来，温和的就业增长和长期利率高企的前景将对长期需求增长构成阻力。然而，结构性供应收缩加上有限的新开发预计将支撑租金的韧性，并加剧对高质量办公空间的竞争。在这种背景下，皮德蒙特在办公周期的下一个阶段处于良好位置，原因有几个。首先，投资组合质量。自 2020 年以来，我们已对 90% 的投资组合进行了翻新，我们的设施丰富、以款待为驱动的皮德蒙特办公场所的租金达到了历史最高水平。其次，自疫情以来，皮德蒙特已租出超过 80% 的投资组合，这意味着我们的客户已经为现代劳动力调整了办公空间。第三，我们的服务模式在 Kingsley 的评选中被评为前五名，保持了客户的满意度，现有租户的续租率达到了 60% 到 70%。最近，投资组合的租赁率接近 90%。包括我们的停用资产在内，过去 12 个月产生了超过 480 个基点的吸收，相当于在此期间接近 75 万平方英尺的吸收。最后，约 1600 万平方英尺投资组合的平均租户面积为 17000 平方英尺，这体现了我们的客户和行业多样性，并为大型企业裁员提供了缓冲。由于 2025 年的租赁成功，皮德蒙特签署但尚未占用的租赁管道年化租金超过 4200 万美元。皮德蒙特投资组合的战略重组以及我们在过去 12 个月内取得的显著租赁成果正在转化为更高的经济入住率和中等单一数字的同店现金净运营收入增长，以及显著的盈利增长。投资组合的运营表现导致我们 2026 年核心 FFO 的展望增加了 0.01 美元，同店现金净运营收入和 GAAP 增长了 100 个基点，谢丽稍后会详细介绍。此外，推动我们增长的还有我们在二次租赁空间上实现的租赁差价，现金基础上通常为两位数，GAAP 基础上为高十几，随着租约到期，推动现金流收益上升。最后，我们的资产负债表继续增强，得益于上述租赁提升的现金流和 EBITDA，以及相对于到期利率的有利融资利差，重新融资我们近期到期债务的独特机会。我们相信这些因素使皮德蒙特在未来几年内实现稳定的年度核心 FFO 每股增长。转向我们的季度业绩，我们见证了 2025 年下半年以来持续的高需求，参观和提案活动的水平高于历史平均水平。在本季度，我们执行了超过 43 万平方英尺的租赁，最重要的是，其中三分之二与新租户相关。我们的客户管道仍然强劲，目前在第二季度已有超过 70 万平方英尺的租赁已签署或处于法律阶段。正如我之前提到的，强劲的客户需求推动了对高质量办公空间的追求，这使得皮德蒙特有机会将租金推向投资组合的历史高位。事实上，我们投资组合中超过一半的物业在 2025 年经历了 15% 或更高的租金上涨。更令人兴奋的是，我们的租金仍然比新建物业的价格低 35% 到 40%，因此进一步提高租金的障碍很小。尽管办公行业的基本面强劲，但头条新闻充斥着关于人工智能及其对国家劳动力的影响的预测。我们理解人们对人工智能可能影响办公使用就业增长的担忧，但我们今天看到的是，强劲的需求集中在高质量、位置优越、设施丰富的空间，而这正是我们的投资组合所处的位置。即使随着人工智能的普及，某些角色被重新分配，企业仍然需要协作环境来建立文化、服务客户和创新。因此，我们并没有看到客户需求的任何裂痕，我们的租赁管道仍然非常强劲。最后，在我将时间交给乔治之前，我想提到我们在第一季度获得的几项运营认可。达拉斯的 Galleria Towers 获得了达拉斯 - 沃斯堡市场年度重建 COSTAR 影响奖，正如我之前提到的，皮德蒙特在年度 Kingsley 调查中被评为办公行业的精英 5 名参与者，该调查根据租户反馈对房东的表现进行评级。这些荣誉进一步证明，我们现代化的、设施丰富的皮德蒙特办公场所以及我们注入款待的服务模式得到了客户和同行的认可，成为了首屈一指的办公体验。至此，我将时间交给乔治，详细介绍第一季度的运营表现。乔治，谢谢布伦特。

乔治·威尔斯（首席运营官）

我们已经连续几个季度经历了持续的需求，再次证明 Piedmont 平台在第一季度交出了卓越的运营业绩。租赁速度保持强劲，完成了 50 笔交易，总面积超过 430,000 平方英尺。与去年一样，新交易活动是主导主题，占总交易量的约 70%，预计其中相当一部分将转化为 2026 年的 GAAP 租金确认，因为在年内的剩余时间内开始了租赁。平均新租赁面积约为 11,000 平方英尺，反映出小型、中型和大型客户的良好组合，新交易的加权平均租期约为九年。扩展交易超过收缩交易，已连续第七个季度如此，主要是为了满足客户的有机增长。我们的保留率保持在约 70% 的高水平。投资组合继续展现出强劲的租赁经济，现金和应计基础上本季度分别实现了 11% 和 18% 的租金增长。过去八个季度我们的平均应计基础租金增长率达到了令人印象深刻的 17%。此外，投资组合还实现了令人瞩目的 11% 的同店净营业收入增长，主要得益于免租期的消耗。正如 Sherry 稍后将讨论的，这一强劲的现金流增长以及近期的租赁成功，推动了今年的收益和同店现金净营业收入展望。租赁资本支出为每平方英尺每年 5.18 美元，显著低于我们过去十二个月的平均水平 6.20 美元，这主要是由于与几笔续租和直接转租交易相关的适度让步。此外，由于本季度直接交易的租赁数量增加，租赁佣金也低于历史趋势。净有效租金上升至每平方英尺 22.03 美元，比上一季度增长近 5%，我们预计在高质量空间的强劲需求和我们子市场几乎没有新开发的支持下，租金将进一步增长。这些令人鼓舞的第一季度指标表明，Piedmont 在 2026 年开局良好。接下来，我想强调一些显著的市场活动和我们关键到期的进展。达拉斯在第一季度的所有市场中表现最佳，完成了 14 笔交易，总面积为 123,000 平方英尺，其中新交易占据了大部分。此外，在达拉斯，我们已与 Epsilon 达成了延长条款，并与我们的 Las Colinas Connection 项目达成了大约一半当前面积的协议，我们在剩余空间的填补管道深厚且租金正在改善。亚特兰大是我们第二活跃的市场，完成了 12 笔交易，总面积为 88,000 平方英尺。我们的本地团队与一家全球会计师事务所签署了一项为期 11 年的新交易，以填补 999 Peachtree 大楼中另一个 Eversheds 楼层的空缺。虽然我们的补充报告显示 Eversheds 在本季度有 180,000 平方英尺到期，但我们已经填补了大约一半的空间，现金租金增长率为 40%，并且在剩余空间的活动强劲，租金增长率为 60 Broad。我们在上个季度宣布，我们已与纽约市新政府达成了我们 60 Broad 街项目的条款，涉及几乎所有的空间，而如此大规模的租约将需要其他内部城市审查和公共听证程序，才能完全执行交易。城市正在稳步推进以完成我们的租约，但这一过程可能要到今年晚些时候才能结束。我们的重建项目在交易流量上又交出了强劲的季度表现，签署了超过 100,000 平方英尺的新交易，租赁比例从季度末的 62% 提高到 76%，包括在第二季度签署或处于法律阶段的租约。停用投资组合的出租率超过 80%。我们预计将在第二季度将 222 Orange Ave.重新投入使用，并且我们继续对停用投资组合的其余部分在年底前达到稳定充满信心。展望未来，我们的租赁管道仍然强劲，目前在第二季度的法律阶段有超过 700,000 平方英尺的租赁。未决提案从上个季度的 180 万平方英尺跃升至 240 万平方英尺。我们的补充报告显示，2026 年到期的租约占 9%，其中绝大多数发生在第二季度，涉及我刚刚审查的 Epsilon 和纽约市的平均租约。除了这三份租约外，2026 年剩余的到期租约几乎可以忽略不计。因此，我们仍然有信心预测，我们将在年末结束时达到之前发布的年末租赁比例指导，范围为 89.5% 至 90.5%，包括我们的运营投资组合和停用重建投资组合。现在我将把电话交给 Chris Gomey，让他对投资活动发表看法。

克里斯·戈梅

谢谢你，乔治。今年资本市场的流动性有所改善，第一季度的办公销售额是自 2020 年以来最强的，我们继续寻求优化和提升我们的投资组合。正如我之前所说，我们有两个土地项目正在签约，其中一个位于达拉斯的拉斯科利纳斯子市场，该交易在本季度已经确定。买方仍然有几个延期选项，但我们预计这笔交易最终将在 2026 年晚些时候完成，并将产生约 1200 万美元的净销售收益。另一个土地项目仍在漫长的重新规划过程中，因此其时间安排更加不可预测，我们预计将在 2027 年上半年完成。此外，除了这两个土地销售的明显财务收益外，我们还对这些交易最终将为我们相邻的办公项目提供额外的零售设施感到兴奋。我们继续积极评估和承保潜在的收购机会，但在过去的几年里，我们已将资本重新定向并优先用于其他增值用途，例如资助我们巨大的租赁量、再投资于我们的核心资产和减少我们的债务。我们正在市场上处理一些其他非核心资产。虽然现在谈论任何具体情况还为时尚早，但我们对今年晚些时候恢复更活跃的资本回收计划持乐观态度。接下来，我将把时间交给谢丽，来介绍我们的财务结果。

谢丽·雷克斯罗德（首席财务官）

谢谢你，克里斯。今天我们将讨论本季度的一些财务亮点，但请查看昨天提交的收益公告和附带的补充财务信息，以获取更完整的细节。2026 年第一季度的每股稀释核心 FFO 为 0.36 美元，与市场预期一致，并与 2025 年第一季度持平，因为更高的经济入住率和租金增长被2025年12月31日结束的年度内出售的两个项目所抵消。2026 年第一季度产生的 AFFO 约为 2380 万美元。从资产负债表的角度来看，截至季度末，我们的循环信贷额度约为 5.26 亿美元，正如我们之前强调的，我们目前没有到期的最终债务，直到 2028 年。我们继续创造性地思考，评估资产负债表管理选项，以延长和顺滑我们的到期梯度，并继续降低我们的利息成本。我们的整体加权平均债务成本持续下降，基于当前的远期收益率曲线，我们预计本十年剩余到期的所有无担保债务都可以以更低的利率再融资，从而对每股 FFO 增长形成助力。正如布伦特所提到的，我们正在缩小并提高 2026 年年度核心 FFO 的指导范围，增加一分钱，范围为每股 1.49 美元至 1.54 美元，中间值比 2025 年的结果增加超过 0.10 美元。我们还将同店 NOI 现金和 GAAP 指导范围从 3% 至 6% 提高到 4% 至 7%。请注意，这一指导不包括任何投机性收购、处置或再融资活动。如果发生这些类型的交易，我们将调整指导。接下来，我将把电话交还给布伦特，进行结束评论。

布伦特·史密斯（总裁兼首席执行官）

谢谢你，乔治、克里斯和谢丽。尽管办公领域仍存在持续的噪音，皮德蒙特仍然专注于租赁我们最近翻新的、位置优越、灵感来自酒店的皮德蒙特场所。随着优质空间变得越来越难以找到，新开发的成本达到历史新高，我们相信我们的投资组合为新建项目提供了一个成本有效的替代方案，我们将能够继续推动有意义的租赁量、租金增长和同店 NOI 增长，随着 2026 年的展开。接下来，我将请操作员为我们的听众提供提交问题的说明。操作员

操作员（主持人）

谢谢各位女士和先生。此时我们将进行问答环节。如果您想提问，请在电话键盘上按星号 1。确认音将表明您的线路已进入提问队列，如果您希望将问题从队列中移除，可以按星号 2。对于使用扬声器设备的参与者，可能需要在按星号键之前拿起听筒。请稍等，我们将开始提问。谢谢。我们的第一个问题来自摩根大通的安东尼·保罗内。您的线路已开启。非常感谢。

安东尼·保罗内（股票分析师）

早上好。我的第一个问题与您提到的投资组合的一半有关。我看到租金在 2025 年增长了 15% 或更多。我想知道这在资产与市场之间的具体情况如何？能否给我们更多关于这些增长发生在哪里或没有发生的深度信息？

布伦特·史密斯（总裁兼首席执行官）

当然，Tony，感谢你今天早上加入我们。正如我们所讨论的，我们确实在利率上进行了实质性的调整，特别是在 2025 年期间，从 ASK 的角度来看，这主要是由于我们在通话中提到的约 750 的吸收量。因此，从市场和资产的角度来看，我们项目周围的资产并没有达到我们的预期。以亚特兰大的西北子市场为例，我们的 Galleria 项目的租金已经超过每平方英尺 40 美元。今天我们要求的租金超过每平方英尺 50 美元。这一切都发生在 2025 年，而该子市场的其他部分相对保持平稳。我还想提到亚特兰大的中城，这也是我们继续在这些重要水平上推动租金的一个例子。坦率地说，整个达拉斯也会看到这种情况。我们在明尼阿波利斯的一些郊区资产经过翻新后，也在这一年中实现了租金的显著上涨。最后，我们在奥兰多市中心的项目也都包含在内。我们现在在北弗吉尼亚子市场看到持续的活动，虽然程度没有那么高，但我们开始看到与我刚才提到的那些市场相似的效果。这实际上与高质量空间有关，特别是在我们所处的市场的前四分之一，持续有显著的吸收，并且大块空间继续从市场上撤回。这使我们能够在这些资产上继续大幅提高租金。如果你查看补充资料，租赁率在 90% 以上。

安东尼·保罗内（股票分析师）

好的，明白了。谢谢。那么第二个问题。Chris 提到有一些资产在市场上出售。我知道你不想给出太多具体信息，但也许可以给我们一个关于今年处置方面的金额规模的感觉，

布伦特·史密斯（总裁兼首席执行官）

我再来回答这个问题，Tony。正如你所提到的，正如 Chris 之前提到的，我们目前有大约 3000 万美元的合同，其中 1200 万美元是硬性合同，属于待售资产。我们预计这些将在第三季度完成交易，其余的将在 2027 年初完成。正如 Chris 所提到的，我们正在营销一栋建筑，并且目前正在评估其他几栋。我们真正希望从稳定的资产中获取价值，并改善我们投资组合的整体质量。因此，我们希望以高效的方式始终剔除底部 10% 的资产。我们希望变现或处置资产，特别是在休斯顿的某个区域或我们提到的那些资产。但同时展望未来，我们希望在纽约市租约结束后变现我们的纽约资产，尽管这可能是在 2027 年初的事情。考虑到我们在市场上拥有的资产的特征以及我们将要回收的资产，我们认为可以将这些收益用于最初偿还债务。但从长期来看，我们在阳光带市场看到的机会将会稳定，并且会以中性或增值的方式重新部署。但显然，在这一点上，任何交易可能会在年底晚些时候发生，如果发生的话。考虑到我们目前的情况，如果我们在这一点上处置资产，对 2026 年的收益影响将非常有限。

操作员（主持人）

好的，谢谢。我们的下一个问题来自 Baird 的 Nick Thurman。你的电话已接通。

尼克·瑟曼（股票分析师）

早上好。也许乔治只是欣赏关于 2026 年的评论，以及大部分人讨论这些内容，但当我们展望 2027 年时，你提到了 50% 到 60% 的保留率。你们强调了亚特兰大的两个搬出，但我很好奇是否还有其他值得关注的搬出情况。看起来在奥兰多和明尼阿波利斯有相当大的集中度。那么在那边是否有大型租户需要关注，以及在这方面的预期是什么？当然。早上好，尼克。感谢你加入我们。我认为在我回答这个问题之前，了解我们在 2025 年看到的势头继续延续到 2026 年是非常重要的。对吧。我是说，我们完成的创纪录租赁是基于早期提案，面积在 240 万到近 300 万平方英尺之间。尽管在第四季度降至 180 万平方英尺，但我们很高兴它又回到了 240 万平方英尺，这为我们即将到来的大型到期提供了助力。你提到 2027 年。是的，博通和 Fiserv 将在 2027 年第三季度搬出亚特兰大。但你知道，我们在这里看到的是，我们正在继续实施 Piedmont 的战略，这在过去几年中运作得非常成功。对吧。这些物业现代化，设施齐全。当那些大型用户离开时，我们将有机会为下一个潜在客户设置建筑标识。对吧。这些资产位于亚特兰大。我们在这里取得了巨大的成功。中央周边地区是亚特兰大所有市场中最易于进入的市场之一。它有着将大型企业迁移到该子市场的悠久历史。事实上，我们去年有三家企业迁入，分别是 StubHub、TriNet 和 AIG。我们预计这种情况将继续。我们目前的管道大约有 30 万平方英尺，以填补中央周边地区的这两个大型潜在客户。我认为这里的一个优势是，当你查看 150,000 平方英尺或更大空间的大型块供应时，真正可以称之为一流的只有四个。而我们拥有其中的两个。所以我们对此感到相当满意。如果你看看我们在亚特兰大的整体业绩，我们目前的租赁率为 94%。我认为这给了我们信心，可以在相对较短的时间内填补这些空间。是的，我理解亚特兰大的情况。我只是想对奥兰多和明尼阿波利斯的情况有一点澄清。那是 2027 年一些更集中的地方。我只是好奇是否还有其他值得关注的像 50,000 平方英尺的租户。如果你们在这方面有过讨论，当然我们在明尼阿波利斯有一个项目，面积略超过 100,000 平方英尺。它位于一个郊区位置。我们现在有一些早期的考察。我们有两个或三个潜在客户在寻找一个完整的四个。我们在明尼阿波利斯有一个很好的品牌。我们所做的 Meridian Crossing 项目，你看到了吧，面积为 40,000 平方英尺。我们将在接下来的 15 个月内完成所有这些。所以，你知道，我们并不太担心。然后谈到奥兰多，我们有一个项目，面积约为 100,000 平方英尺即将到期。我们实际上有两个潜在客户可以立即填补所有这些空间。提案正在进行中。我认为我们快要达成协议了。所以我们在那方面看起来不错。这很有帮助。然后关于 70 万平方英尺的管道，其中 30 万是与纽约的续约。但在这方面是否还有其他较大块的项目处于后期阶段或已签署？我会说，尼克，这是布伦特，感谢你今天的加入。我会说这涵盖了各个方面。我们过去看到的小型用户仍然存在，而大型用户继续带着他们的人回归，并希望获得优质空间。显然，我们的大型块越来越少。因此，我们将继续看到较少的 100,000 平方英尺的租户，除了乔治提到的一些已知的填补项目，实际上在 2027 年之前并不会出现。所以我会说，跨行业我们看到的情况是一致的，50,000 和 60,000 平方英尺的租户，以及 5,000 到 15,000 平方英尺的租户也在增加。我认为投资者应该从我们看到的强劲需求中得出结论，这并没有受到人工智能的影响。这很有帮助。然后布伦特，可能与董事会的对话和股息的状态。我知道有一些关于可能在 2027 年再次开始宣布股息的讨论，但在这方面是否有任何更新或情绪？当然，董事会每个季度都会审查支付股息的机会。但正如你所提到的，我们已经说过，在股息暂停的情况下，董事会实际上不会在 2027 年之前重新评估这一点。我会说，直到我们有积极的应税净收入的需求，并看到我们继续拥有多余的现金流。现在我们在租赁领域投入了很多，这显然产生了很好的回报。但在我们看到这两者之前，这在某种程度上取决于租赁的速度和势头，董事会不太可能恢复股息。所以我将继续更新，可能在 2027 年第一季度时，当资本显著减少时，我们看到多余的现金流。但这再次取决于董事会在那个时候的评估。这就是我的全部。

操作员（主持人）

谢谢。谢谢。提醒一下，女士们先生们，如果您有任何问题，请在电话键盘上按星号 1。我们的下一个问题来自 Green Street 的迪伦·布热津斯基。您的线路已开启。

迪伦·布热津斯基（股票分析师）

大家好。感谢你们回答我的问题，虽然大部分问题已经被问过了，但我想了解一下你们的投资组合、租赁比例以及你们认为未来的趋势。就像你们在疫情前的租赁比例大约在 91% 左右。今年你们的指导目标是中位数大约在 90%。你们认为现在的投资组合在结构上有所不同吗？不仅在位置和质量上受益于对优质资产的追逐，因此租赁比例可能会超过历史水平吗？

布伦特·史密斯（总裁兼首席执行官）

谢谢你，迪伦。我是布伦特。这个问题很好。正如你所指出的，我们在疫情前的租赁比例大约是 91%，当然市场发生了相当大的变化。我们几乎恢复了所有的租赁比例，并且今年的指导目标是 90%。在我们自己的投资组合中，有相当多的资产的租赁比例已经超过 90%，有时接近 100%。所以我认为，正如你所说，我们看到那些能够表现良好的资产，其租赁比例远远超过历史上的 91% 和 92% 的稳定水平。我相信我们可以继续在整个投资组合中每年产生大约 50 到 100 个基点的吸纳。因此，可以合理地假设在几年内我们可能会达到 91% 到 92% 的租赁比例，并有可能进一步提高。特别是在我们两个 Galleria 项目这样的独特大型项目中。但即使是像梅里迪安和明尼阿波利斯这样的中型项目，我们在大约 18 个月内从 0% 租赁提升到现在的水平，这些环境证明我们可以将资产再次提升到 95% 以上，这将对投资组合的长期增长产生重要影响。因此，我确实看到，特别是在到本世纪末之前几乎没有新建筑投入市场的情况下，有很好的空间进一步推动，但这有点远，难以预测。但我可以肯定地说，在未来几年内实现 50 到 100 个基点的吸纳是可行的。

迪伦·布热津斯基（股票分析师）

好的，很棒。这对我很有帮助，布伦特。我想你提到华盛顿特区和休斯顿是你们希望变现的地区或资产。明尼阿波利斯的情况是否也一样，随着一些资产达到稳定状态？

布伦特·史密斯（总裁兼首席执行官）

迪伦，我想说，我们继续希望收回我们创造价值并且已经稳定的资产，以便将其重新投入到增值机会中。因此，无论市场如何，我认为我们都会从投资组合的角度来看待这个问题。明尼阿波利斯，我们确实有几个资产在那里的租赁情况非常好，并且有长期租约，通常是 12 年以上。我们会让这些资产上线，并在那个时候评估市场。希望市场继续改善。但正如你所知道的，我们在那些建筑中创造了很多价值。我们会寻找方式来进行再融资或变现，并将这些收益有效地重新投入到我们看到类似增长的其他市场中。因此，现在谈论明尼阿波利斯还为时尚早，但我们可能会随着时间的推移减少在那里的投资。

迪伦·布热津斯基（股票分析师）

太好了。谢谢大家。

操作员（主持人）

谢谢。由于目前没有其他问题，我想把电话交回给史密斯先生，让他做最后的总结。

布伦特·史密斯（总裁兼首席执行官）

感谢大家今天的参与。我想借此机会感谢我的同事和皮德蒙特的团队在过去几年中的辛勤工作和努力，促成了我们今年所见的行业领先增长。我还想邀请投资者下周参加富国银行会议，如果你们有机会参加，或者在 6 月的 NAREIT 会议上与管理层坐下来，了解更多关于增长故事以及办公领域正在发生的变化。再次感谢大家。祝大家有美好的一天。

免责声明： 本转录仅供信息参考。尽管我们努力确保准确性，但此自动转录可能存在错误或遗漏。有关公司的正式声明和财务信息，请参阅公司的 SEC 文件和官方新闻稿。企业参与者和分析师的声明反映了他们在本次电话会议日期的观点，可能会随时更改。