<p>艾雅拉地產（Ayala Land (AYAAF)）已召開 2023 年第一季度財報電話會議。以下是會議的主要亮點。</p>
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<p>艾雅拉地產最新的財報電話會議為投資者描繪了一個複雜但韌性的圖景。管理層強調其向租賃和酒店業務的戰略轉型取得了成功，這在一定程度上緩解了物業開發急劇放緩帶來的衝擊。儘管經常性收入強勁增長，資產負債表依然穩健，但住宅需求疲軟和項目暫停使得短期前景變得不明朗。</p>
<h2>租賃與酒店業務成為核心增長引擎</h2>
<p>租賃和酒店業務收入同比增長 9%，在調整阿拉邦商業中心部分出售後，按可比口徑增長 12%。酒店業務表現突出，收入增長 30%，達到 34 億菲律賓比索，得益於翻新的酒店和新世界酒店的收購，使經常性業務佔集團收入的 34%，而 2019 年為 23%。</p>
<h2>購物中心帶來客流和銷售增長</h2>
<p>購物中心收入達到 58 億菲律賓比索，同比增長 2%，按可比口徑增長 8%，因消費者活動改善。客流量增長 6%，同店銷售增長 10%，而艾雅拉購物中心阿爾卡南第一階段的開業為 2026 年約 19 萬到 20 萬平方米的新租賃面積創下了記錄。</p>
<h2>酒店和工業資產利用率提升</h2>
<p>酒店入住率提升至 72%，度假村入住率提升至 71%，確認了對艾雅拉地產翻新和新收購的酒店資產的強勁需求。工業房地產收入增長 23%，達到 4 億菲律賓比索，乾貨和冷藏設施的入住率在中高 80% 之間，計劃在 2026 年在宿務增加 9000 個冷藏托盤位置。</p>
<h2>資本支出削減顯示資本紀律和轉型</h2>
<p>第一季度資本支出達到 230 億菲律賓比索，與公司修訂後的節奏一致。管理層將 2026 年全年的資本支出指引從 700 億-800 億菲律賓比索削減至約 500 億，以保護資產負債表，並優先考慮租賃、酒店和短期項目交付，投資於這些經常性業務的支出同比增長 53%，現在佔第一季度資本支出的四分之一以上。</p>
<h2>資產負債表的強勁支撐戰略</h2>
<p>艾雅拉地產強調其穩健的財務基礎，淨負債比率為 0.81:1，現金及現金等價物上升至 210 億菲律賓比索。總資產超過 1 萬億菲律賓比索，比 2025 年底高出超過 175 億菲律賓比索，且超過 80% 的債務為長期債務，借款成本穩定在 5.5%，利息覆蓋率超過 4 倍，流動比率超過 1.5 倍，支持其融資靈活性。</p>
<h2>回購計劃彰顯股東回報靈活性</h2>
<p>公司完成了 280 億菲律賓比索的股票回購計劃，在週期內向股東返還了大量資本。董事會批准了新的 100 億菲律賓比索回購計劃，彰顯了對長期價值的信心，並表明管理層準備在條件允許時將多餘現金和資產變現收益用於股東。</p>
<h2>儘管業務組合變化，盈利能力依然保持</h2>
<p>儘管開發收入疲軟，艾雅拉地產仍將其息税前利潤率保持在健康的 35%，展示了在業務組合變化中的運營韌性。總支出同比下降 12%，至 292 億菲律賓比索，幫助抵消了物業開發帶來的盈利拖累，並支持了穩定的盈利能力，因為公司正在向經常性收入傾斜。</p>
<h2>住宅利潤率保持穩定</h2>
<p>住宅毛利率依然強勁，水平項目約為 45%，垂直項目約為 38%。管理層指出，尤其是在後期完成的項目中，利潤率保持良好，表明定價紀律和成本控制在銷售量放緩的情況下仍在緩衝盈利能力。</p>
<h2>收入和淨利潤承壓</h2>
<p>2026 年第一季度總收入同比下降 14%，至 375 億菲律賓比索，反映了物業開發放緩的拖累。歸屬於艾雅拉地產股東的淨利潤下降 23%，至 54 億菲律賓比索，突顯出儘管經常性業務份額增加，盈利仍然依賴於開發活動。</p>
<h2>物業開發和預售失去動力</h2>
<p>物業開發收入同比下降 27%，至 203 億菲律賓比索，住宅收入為 174 億菲律賓比索，銷售認購為 244 億菲律賓比索，下降 22%。管理層指出，買家情緒疲軟和新預訂減少是主要驅動因素，並補充説，取消訂單佔下降的比例不到 8%，但仍對整體增長造成壓力。</p>
<h2>地塊銷售波動性依然較大</h2>
<p>地塊收入為 29 億菲律賓比索，較去年下降，管理層重申該細分市場固有的波動性。關於地塊銷售下降 53% 的討論突顯出大型、不規則交易可能顯著影響季度數據，進一步加大了這一高價類別的短期不確定性。</p>
<h2>項目暫停反映對成本和風險的謹慎態度</h2>
<p>艾雅拉地產因成本和執行的不確定性取消了 Avida Katipunan 項目，並暫停了 Laurean 項目，表明在動盪的宏觀環境中採取謹慎態度。儘管 Laurean 的預售仍計入第一季度的銷售認購，但暫停和取消項目凸顯了管理層在風險回報動態不利時願意撤回的態度。</p>
<h2>宏觀衝擊影響短期銷售前景</h2>
<p>管理層提到中東衝突和最近的 BSP 舉措作為外部衝擊，抑制了國內需求和購房者信心。鑑於這些不確定性，公司未能給出明確的全年銷售指導，而是計劃在第二季度業績公佈後重新評估其前景，故意保持保守的預期。</p>
<h2>債務再融資活動回升</h2>
<p>本季度淨債務增加了 160 億菲律賓比索，管理層認為這是暫時的且可控的，考慮到當前的槓桿指標。今年到期的 250 億菲律賓比索債務中，已有 150 億菲律賓比索完成再融資，剩餘約 100 億菲律賓比索將在第二季度解決，這導致近期再融資活動增加。</p>
<h2>辦公室板塊受到產能和銷售影響</h2>
<p>由於新增產能上線以及公司在阿拉邦商業中心出售辦公空間，辦公室租賃率從去年同期的 90% 下降至 88%。這些因素使得本季度辦公室收入保持在 30 億菲律賓比索，儘管更廣泛的租賃組合顯示出健康的增長，但該板塊仍面臨適度壓力。</p>
<h2>指導：精簡資本支出，關注經常性收入</h2>
<p>展望未來，Ayala Land 計劃在 2026 年投入約 500 億菲律賓比索的資本支出，主要由內部現金流資助，並且幾乎不進行新的借款，因為它專注於已經佔收入 34% 的租賃和酒店資產。公司計劃在 2026 年增加約 19 萬到 20 萬平方米的購物中心可租賃面積和約 7 萬平方米的辦公可租賃面積，交付 13,000 個住宅單元，變現約 1300 億菲律賓比索的庫存，並通過新批准的 100 億菲律賓比索回購支持股東回報。</p>
<p>Ayala Land 的財報電話會議最終展示了一家正在轉型的公司，在房地產開發的週期性衝擊與加速的經常性收入和強大的財務紀律之間取得平衡。對於投資者而言，關鍵的收穫是，儘管短期收益可能因住宅需求疲軟和宏觀不確定性而受到壓力，但不斷增長的租賃平台、精簡的資本支出計劃和積極的資本回報將隨着時間的推移建立一個更具防禦性和多元化的收益基礎。</p>

<p>Ayala Land 的第一季度財報電話會議透露了一個複雜的前景，租賃和酒店業務的強勁增長抵消了房地產開發的放緩。租賃和酒店業務的收入增長了 9%，其中酒店收入增長了 30%。然而，總收入同比下降了 14%，降至 375 億菲律賓比索，淨收入下降了 23%，降至 54 億菲律賓比索。管理層強調了資本紀律，將全年資本支出指導下調至 500 億菲律賓比索，並完成了 280 億菲律賓比索的股票回購。儘管面臨挑戰，盈利能力仍保持穩定，息税前利潤率為 35%</p>

<p>Ayala Land ((AYAAF)) has held its Q1 earnings call. Read on for the main highlights of the call.</p>
<div class="lb-trans"><p>艾雅拉地產（Ayala Land (AYAAF)）已召開 2023 年第一季度財報電話會議。以下是會議的主要亮點。</p>
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</div><p>Ayala Land’s latest earnings call painted a mixed but resilient picture for investors. Management emphasized the success of its strategic pivot toward Leasing and Hospitality, which is now cushioning the blow from a sharp slowdown in Property Development. While recurring income is growing strongly and the balance sheet remains solid, residential demand softness and project pauses are clouding near‑term visibility.</p>
<div class="lb-trans"><p>艾雅拉地產最新的財報電話會議為投資者描繪了一個複雜但韌性的圖景。管理層強調其向租賃和酒店業務的戰略轉型取得了成功，這在一定程度上緩解了物業開發急劇放緩帶來的衝擊。儘管經常性收入強勁增長，資產負債表依然穩健，但住宅需求疲軟和項目暫停使得短期前景變得不明朗。</p>
</div><h2>Leasing &amp; Hospitality Now Core Growth Engine</h2>
<div class="lb-trans"><h2>租賃與酒店業務成為核心增長引擎</h2>
</div><p>Leasing and Hospitality revenue climbed 9% year on year, or 12% on a like‑for‑like basis after adjusting for the partial sale of Alabang Commercial Center. Hospitality led the charge, with revenue up 30% to PHP 3.4 billion, helped by renovated hotels and the New World Hotel acquisition, pushing recurring businesses to 34% of group revenues versus 23% in 2019.</p>
<div class="lb-trans"><p>租賃和酒店業務收入同比增長 9%，在調整阿拉邦商業中心部分出售後，按可比口徑增長 12%。酒店業務表現突出，收入增長 30%，達到 34 億菲律賓比索，得益於翻新的酒店和新世界酒店的收購，使經常性業務佔集團收入的 34%，而 2019 年為 23%。</p>
</div><h2>Shopping Centers Deliver Foot Traffic and Sales Gains</h2>
<div class="lb-trans"><h2>購物中心帶來客流和銷售增長</h2>
</div><p>Shopping center revenues reached PHP 5.8 billion, rising 2% year on year, or 8% on a like‑for‑like basis, as consumer activity improved. Foot traffic climbed 6% and same‑mall sales rose 10%, while the opening of Phase 1 of Ayala Malls Arca South sets the stage for a record retail expansion of roughly 190,000 to 200,000 square meters of new GLA in 2026.</p>
<div class="lb-trans"><p>購物中心收入達到 58 億菲律賓比索，同比增長 2%，按可比口徑增長 8%，因消費者活動改善。客流量增長 6%，同店銷售增長 10%，而艾雅拉購物中心阿爾卡南第一階段的開業為 2026 年約 19 萬到 20 萬平方米的新租賃面積創下了記錄。</p>
</div><h2>Hospitality and Industrial Assets Tighten Utilization</h2>
<div class="lb-trans"><h2>酒店和工業資產利用率提升</h2>
</div><p>Hotel occupancy improved to 72% and resort occupancy to 71%, confirming robust demand for Ayala Land’s renovated and newly acquired hospitality assets. Industrial real estate revenue grew 23% to PHP 0.4 billion, with dry and cold storage facilities operating at mid‑to‑high 80% occupancy and plans to add 9,000 cold storage pallet positions in Cebu in 2026.</p>
<div class="lb-trans"><p>酒店入住率提升至 72%，度假村入住率提升至 71%，確認了對艾雅拉地產翻新和新收購的酒店資產的強勁需求。工業房地產收入增長 23%，達到 4 億菲律賓比索，乾貨和冷藏設施的入住率在中高 80% 之間，計劃在 2026 年在宿務增加 9000 個冷藏托盤位置。</p>
</div><h2>CapEx Cut Signals Capital Discipline and Pivot</h2>
<div class="lb-trans"><h2>資本支出削減顯示資本紀律和轉型</h2>
</div><p>Capital spending reached PHP 23 billion in the first quarter, in line with the company’s revised pace. Management slashed full‑year 2026 CapEx guidance to about PHP 50 billion from PHP 70‑80 billion to protect the balance sheet and prioritize leasing, hospitality, and near‑term project deliveries, with investments in these recurring segments up 53% year on year and now over a quarter of Q1 CapEx.</p>
<div class="lb-trans"><p>第一季度資本支出達到 230 億菲律賓比索，與公司修訂後的節奏一致。管理層將 2026 年全年的資本支出指引從 700 億-800 億菲律賓比索削減至約 500 億，以保護資產負債表，並優先考慮租賃、酒店和短期項目交付，投資於這些經常性業務的支出同比增長 53%，現在佔第一季度資本支出的四分之一以上。</p>
</div><h2>Balance Sheet Strength Underpins Strategy</h2>
<div class="lb-trans"><h2>資產負債表的強勁支撐戰略</h2>
</div><p>Ayala Land underscored its solid financial footing, with net gearing at 0.81:1 and cash and cash equivalents rising to PHP 21 billion. Total assets surpassed PHP 1 trillion, more than PHP 17.5 billion higher than at end‑2025, while over 80% of debt is long term, borrowing costs are steady at 5.5%, and both interest coverage above 4 times and a current ratio over 1.5 times support its funding flexibility.</p>
<div class="lb-trans"><p>艾雅拉地產強調其穩健的財務基礎，淨負債比率為 0.81:1，現金及現金等價物上升至 210 億菲律賓比索。總資產超過 1 萬億菲律賓比索，比 2025 年底高出超過 175 億菲律賓比索，且超過 80% 的債務為長期債務，借款成本穩定在 5.5%，利息覆蓋率超過 4 倍，流動比率超過 1.5 倍，支持其融資靈活性。</p>
</div><h2>Buybacks Highlight Shareholder Return Flexibility</h2>
<div class="lb-trans"><h2>回購計劃彰顯股東回報靈活性</h2>
</div><p>The company completed a PHP 28 billion share buyback program, returning significant capital to shareholders during the cycle. The board’s approval of a fresh PHP 10 billion buyback underscores confidence in long‑term value and signals that management is prepared to deploy excess cash and asset monetization proceeds toward equity holders when conditions allow.</p>
<div class="lb-trans"><p>公司完成了 280 億菲律賓比索的股票回購計劃，在週期內向股東返還了大量資本。董事會批准了新的 100 億菲律賓比索回購計劃，彰顯了對長期價值的信心，並表明管理層準備在條件允許時將多餘現金和資產變現收益用於股東。</p>
</div><h2>Profitability Holds Despite Mix Shift</h2>
<div class="lb-trans"><h2>儘管業務組合變化，盈利能力依然保持</h2>
</div><p>Despite weaker development revenues, Ayala Land kept its EBIT margin at a healthy 35%, showcasing operating resilience amid a changing business mix. Total expenses declined 12% year on year to PHP 29.2 billion, helping offset the earnings drag from Property Development and supporting stable profitability as the company leans into recurring income.</p>
<div class="lb-trans"><p>儘管開發收入疲軟，艾雅拉地產仍將其息税前利潤率保持在健康的 35%，展示了在業務組合變化中的運營韌性。總支出同比下降 12%，至 292 億菲律賓比索，幫助抵消了物業開發帶來的盈利拖累，並支持了穩定的盈利能力，因為公司正在向經常性收入傾斜。</p>
</div><h2>Residential Margins Stay Intact</h2>
<div class="lb-trans"><h2>住宅利潤率保持穩定</h2>
</div><p>Residential gross profit margins remained robust, with horizontal projects around 45% and vertical projects about 38%. Management noted that margins have held up particularly well for projects in later stages of completion, suggesting that pricing discipline and cost control are cushioning profitability even as sales volumes soften.</p>
<div class="lb-trans"><p>住宅毛利率依然強勁，水平項目約為 45%，垂直項目約為 38%。管理層指出，尤其是在後期完成的項目中，利潤率保持良好，表明定價紀律和成本控制在銷售量放緩的情況下仍在緩衝盈利能力。</p>
</div><h2>Top Line and Bottom Line Under Pressure</h2>
<div class="lb-trans"><h2>收入和淨利潤承壓</h2>
</div><p>Total revenue for the first quarter of 2026 fell 14% year on year to PHP 37.5 billion, reflecting the drag from slower Property Development. Net income attributable to Ayala Land equity holders dropped 23% to PHP 5.4 billion, underscoring how dependent earnings still are on development activity even as recurring businesses gain share.</p>
<div class="lb-trans"><p>2026 年第一季度總收入同比下降 14%，至 375 億菲律賓比索，反映了物業開發放緩的拖累。歸屬於艾雅拉地產股東的淨利潤下降 23%，至 54 億菲律賓比索，突顯出儘管經常性業務份額增加，盈利仍然依賴於開發活動。</p>
</div><h2>Property Development and Presales Lose Momentum</h2>
<div class="lb-trans"><h2>物業開發和預售失去動力</h2>
</div><p>Property Development revenues slid 27% year on year to PHP 20.3 billion, with residential revenues at PHP 17.4 billion and sales take‑up at PHP 24.4 billion, down 22%. Management pointed to weaker buyer sentiment and fewer new bookings as the main drivers, adding that cancellations accounted for less than 8% of the decline but still weighed on overall growth.</p>
<div class="lb-trans"><p>物業開發收入同比下降 27%，至 203 億菲律賓比索，住宅收入為 174 億菲律賓比索，銷售認購為 244 億菲律賓比索，下降 22%。管理層指出，買家情緒疲軟和新預訂減少是主要驅動因素，並補充説，取消訂單佔下降的比例不到 8%，但仍對整體增長造成壓力。</p>
</div><h2>Estate Lot Sales Remain Volatile</h2>
<div class="lb-trans"><h2>地塊銷售波動性依然較大</h2>
</div><p>Estate lot revenues came in at PHP 2.9 billion, declining from the prior year as management reiterated the inherent lumpiness of this segment. A discussion around a cited 53% drop in lot sales highlighted how large, irregular deals can significantly swing quarterly numbers, reinforcing near‑term uncertainty for this high‑ticket category.</p>
<div class="lb-trans"><p>地塊收入為 29 億菲律賓比索，較去年下降，管理層重申該細分市場固有的波動性。關於地塊銷售下降 53% 的討論突顯出大型、不規則交易可能顯著影響季度數據，進一步加大了這一高價類別的短期不確定性。</p>
</div><h2>Project Pauses Reflect Caution on Costs and Risk</h2>
<div class="lb-trans"><h2>項目暫停反映對成本和風險的謹慎態度</h2>
</div><p>Ayala Land canceled the Avida Katipunan project and paused the Laurean project due to uncertainties around costs and execution, signaling a cautious stance in a choppy macro environment. Laurean presales are still counted in first‑quarter take‑up, but the pause and cancellations underscore management’s willingness to pull back when risk‑reward dynamics are less favorable.</p>
<div class="lb-trans"><p>艾雅拉地產因成本和執行的不確定性取消了 Avida Katipunan 項目，並暫停了 Laurean 項目，表明在動盪的宏觀環境中採取謹慎態度。儘管 Laurean 的預售仍計入第一季度的銷售認購，但暫停和取消項目凸顯了管理層在風險回報動態不利時願意撤回的態度。</p>
</div><h2>Macro Shocks Cloud Near‑Term Sales Outlook</h2>
<div class="lb-trans"><h2>宏觀衝擊影響短期銷售前景</h2>
</div><p>Management cited the Middle East conflict and recent moves by the BSP as external shocks dampening domestic demand and homebuyer sentiment. In light of these uncertainties, the company refrained from giving firm full‑year sales guidance and instead plans to reassess its outlook after second‑quarter results, keeping expectations intentionally conservative.</p>
<div class="lb-trans"><p>管理層提到中東衝突和最近的 BSP 舉措作為外部衝擊，抑制了國內需求和購房者信心。鑑於這些不確定性，公司未能給出明確的全年銷售指導，而是計劃在第二季度業績公佈後重新評估其前景，故意保持保守的預期。</p>
</div><h2>Debt Refinancing Activity Picks Up</h2>
<div class="lb-trans"><h2>債務再融資活動回升</h2>
</div><p>Net debt increased by PHP 16 billion in the quarter, which management views as temporary and manageable given current leverage metrics. Of the PHP 25 billion in debt maturities due this year, PHP 15 billion has already been refinanced, leaving roughly PHP 10 billion to be addressed in the second quarter and contributing to elevated near‑term refinancing activity.</p>
<div class="lb-trans"><p>本季度淨債務增加了 160 億菲律賓比索，管理層認為這是暫時的且可控的，考慮到當前的槓桿指標。今年到期的 250 億菲律賓比索債務中，已有 150 億菲律賓比索完成再融資，剩餘約 100 億菲律賓比索將在第二季度解決，這導致近期再融資活動增加。</p>
</div><h2>Office Segment Feels Capacity and Sale Impacts</h2>
<div class="lb-trans"><h2>辦公室板塊受到產能和銷售影響</h2>
</div><p>Office lease‑out rates slipped to 88% from 90% year on year as additional capacity came online and the company sold office space in Alabang Commercial Center. These factors kept office revenues flat at PHP 3.0 billion for the quarter, revealing modest pressure on this segment even as the broader leasing portfolio shows healthy momentum.</p>
<div class="lb-trans"><p>由於新增產能上線以及公司在阿拉邦商業中心出售辦公空間，辦公室租賃率從去年同期的 90% 下降至 88%。這些因素使得本季度辦公室收入保持在 30 億菲律賓比索，儘管更廣泛的租賃組合顯示出健康的增長，但該板塊仍面臨適度壓力。</p>
</div><h2>Guidance: Leaner CapEx, Recurring Income in Focus</h2>
<div class="lb-trans"><h2>指導：精簡資本支出，關注經常性收入</h2>
</div><p>Looking ahead, Ayala Land plans about PHP 50 billion in 2026 CapEx, mostly funded by internal cash flows and with minimal new borrowing, as it concentrates on leasing and hospitality assets that already represent 34% of revenues. The company aims to add around 190,000 to 200,000 square meters of mall GLA and about 70,000 square meters of office GLA in 2026, deliver 13,000 residential units, monetize roughly PHP 130 billion in inventory, and support shareholder returns through its newly approved PHP 10 billion buyback.</p>
<div class="lb-trans"><p>展望未來，Ayala Land 計劃在 2026 年投入約 500 億菲律賓比索的資本支出，主要由內部現金流資助，並且幾乎不進行新的借款，因為它專注於已經佔收入 34% 的租賃和酒店資產。公司計劃在 2026 年增加約 19 萬到 20 萬平方米的購物中心可租賃面積和約 7 萬平方米的辦公可租賃面積，交付 13,000 個住宅單元，變現約 1300 億菲律賓比索的庫存，並通過新批准的 100 億菲律賓比索回購支持股東回報。</p>
</div><p>Ayala Land’s earnings call ultimately showcased a company in transition, balancing cyclical hits in Property Development with accelerating recurring income and strong financial discipline. For investors, the key takeaway is that while near‑term earnings may remain pressured by softer residential demand and macro uncertainty, the growing leasing platform, leaner CapEx plan, and active capital returns build a more defensive and diversified earnings base over time.</p>
<div class="lb-trans"><p>Ayala Land 的財報電話會議最終展示了一家正在轉型的公司，在房地產開發的週期性衝擊與加速的經常性收入和強大的財務紀律之間取得平衡。對於投資者而言，關鍵的收穫是，儘管短期收益可能因住宅需求疲軟和宏觀不確定性而受到壓力，但不斷增長的租賃平台、精簡的資本支出計劃和積極的資本回報將隨着時間的推移建立一個更具防禦性和多元化的收益基礎。</p>
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阿亞拉地產的財報電話會議：經常性收入引擎與開發業務的拖累