<p>花旗發佈報告稱，香港房地產股票近期的疲軟更多是由於資金流動和負面新聞的影響，而非基本面的惡化。該行整合了近期投資者反饋和市場提出的幾項 “雙重約束” 論點，並分享了對每個問題的看法。一些投資者擔心，房價的恢復速度超過預期可能會促使政府重新推出需求側的調控措施。花旗認為，在當前價格水平下，這種風險為時尚早。回顧以往的收緊週期：（1）2009 年 10 月：在 2008 年 11 月房價從低谷反彈 30% 後，貸款價值比被降低；（2）2010 年 11 月：在房價從低谷上漲 55% 並達到十年高點後，推出了額外的印花税；（3）2012 年 10 月：在連續兩年創下歷史新高後，收緊了特別印花税（SSD），並推出了買方印花税（BSD）。歷史上，政策反應針對的是顯著超過以往高點的多年激增。目前，房價比 2025 年 3 月至 5 月記錄的低谷高出 17%，但仍比之前的高點低 18%，花旗認為這仍未達到政策干預的門檻。該行估計，房價可能需要再上漲 10% 或更多，政策風險才會變得現實。一些投資者還擔心，在年初至今房價上漲後，增長動能可能會減緩，暗示復甦動力減弱。花旗認為，逐步復甦實際上更健康、更可持續，對基本面更具建設性，而不是急劇反彈。在這種 “慢牛” 情景下，可能會出現幾個相互促進的好處：在不提前釋放未來需求的情況下，促進庫存去化，同時保持交易量；使價格更好地反映人口流入和人口結構升級；保持租金收益率在吸引人的水平。此外，由於 2026 年至 2028 年完工量減少，暫時的供應短缺為價格上漲週期提供了結構性支持。關於對中國境外投資規則可能收緊的擔憂，花旗指出，這很難驗證或反駁，相關數據可能會滯後。該行此前指出，只有 5.5% 的非香港身份證持有者進行的住宅交易直接受到資本管制的影響，尚未考慮重新分配股權投資收益到實物資產等潛在抵消因素。花旗預計，隨着交易活動的持續和新項目的健康銷售率，這種擔憂將逐漸消退。報告還提到，投資者對利率波動下的估值框架表示擔憂。花旗承認，週期性拐點通常代表捕捉上漲的最具吸引力的入場時機，但這並不一定意味着在確認上行週期後就要賣出，尤其是在復甦仍處於早期階段時。歷史上，在過去 15 年中，開發商的淨資產價值（NAV）折扣與房價的同比變化呈 71% 的相關性。例如，SHK PPT (00016.HK) -2.600 (-2.151%) 空頭賣出 116.28 百萬；比例 28.071% 的股價與 CCL 指數相關，儘管雙方的波動往往會超出預期。花旗認為，NAV 折扣仍然相關，受到房價上漲和辦公及零售租金穩定的支持。股息收益率也是一個參考指標。最近觀察到的均值迴歸是在 2026 年美國十年期國債收益率年初至今反彈 31 個基點至 4.5% 後，但這可能會被中國大陸的較低收益率所抵消，後者年初至今下降了 25 個基點至 1.8%。花旗預計，隨着市場消化這些擔憂以及近期向增長領域的輪動，行業在短期內將出現波動。在股價已經反映出牛市預期後，投資者的持倉在過去一個月變得更加謹慎。該行建議在 6 月保持耐心，並認為，開發商在強勁的房地產銷售和利潤恢復後，可能在 2026 年上半年交出的強勁業績，將成為 7 月底至 8 月的下一個催化劑。花旗的首選行業股票包括 SHK PPT (00016.HK) -2.600 (-2.151%) 空頭賣出 116.28 百萬；比例 28.071%，CK ASSET (01113.HK) -0.160 (-0.346%) 空頭賣出 19.19 百萬；比例 25.447%，SWIREPROPERTIES (01972.HK) -0.020 (-0.093%) 空頭賣出 4.31 百萬；比例 11.590%，以及 LINK REIT (00823.HK) -0.320 (-0.838%) 空頭賣出 42.29 百萬；比例 13.991%。股份 | 投資評級 | 目標價（港元）SHK PPT (00016.HK) -2.600 (-2.151%) 空頭賣出 116.28 百萬；比例 28.071% | 買入 | 港元 168 CK ASSET (01113.HK) -0.160 (-0.346%) 空頭賣出 19.19 百萬；比例 25.447% | 買入 | 港元 54.8 SWIREPROPERTIES (01972.HK) -0.020 (-0.093%) 空頭賣出 4.31 百萬；比例 11.590% | 買入 | 港元 28.8 LINK REIT (00823.HK) -0.320 (-0.838%) 空頭賣出 42.29 百萬；比例 13.991% | 買入 | 港元 44.8（da/u）（香港股票報價延遲至少 15 分鐘。空頭賣出數據截至 2026 年 6 月 8 日 12:25。）</p>

長實集團

領展房產基金

新鴻基地產

太古地產

<p>花旗銀行認為，關於香港政府降温措施的擔憂為時尚早，因為當前價格水平仍低於歷史干預閾值。該行支持 “緩慢牛市” 的觀點，以實現可持續復甦，並建議購買新鴻基地產、長實集團、太古地產和領展房產基金，儘管短期內存在波動，但仍因其強勁的基本面和吸引人的估值而值得投資</p>

<p>Citi issued a report stating that the recent weakness in Hong Kong property stocks has been driven more by fund flows and negative headlines rather than a deterioration in fundamentals. The bank consolidated recent investor feedback and several “double-constraint” arguments raised by the market, and shared its views on each.Some investors are concerned that a faster-than-expected recovery in home prices could prompt the government to reintroduce demand-side cooling measures. Citi believes that, at current price levels, such risks are premature. Looking at previous tightening cycles: (1) October 2009: after home prices rebounded 30% from the trough in November 2008, the loan-to-value ratio was lowered; (2) November 2010: after prices rose 55% from the trough and reached a ten-year high, an additional stamp duty was introduced; (3) October 2012: after two consecutive years of record highs, the Special Stamp Duty (SSD) was tightened and the Buyer’s Stamp Duty (BSD) was launched. Historically, policy responses targeted multi-year surges that significantly exceeded previous peaks. Currently, home prices are 17% above the trough recorded between March and May 2025, and 18% below the previous peak, which Citi believes is still short of the threshold for policy intervention. The bank estimates that prices may need to rise by a further 10% or more before policy risks become realistic.Some investors also worry that after the year-to-date rise in home prices, growth momentum may slow, signalling weakening recovery dynamics. Citi argues that a gradual recovery is in fact healthier and more sustainable, and more constructive for fundamentals than a sharp rebound. Under this “slow bull” scenario, several reinforcing benefits could emerge: facilitating inventory destocking while maintaining transaction volumes without front-loading future demand; allowing prices to better reflect population inflows and demographic upgrades; and keeping rental yields at attractive levels. In addition, a temporary supply shortfall from 2026 to 2028 due to lower completions provides structural support for the upward price cycle.Regarding concerns over potential tightening of China’s outbound investment rules, Citi notes that this is difficult to verify or refute and that relevant data would likely be lagged. The bank previously pointed out that only 5.5% of residential transactions conducted by non-Hong Kong ID holders are directly affected by capital controls, before considering potential offsetting factors such as reallocating equity investment gains into physical assets. Citi expects this concern to gradually fade amid sustained transaction activity and healthy sell-through rates for new projects.The report also mentions investor concerns over valuation frameworks amid interest rate volatility. Citi acknowledges that cyclical inflection points often represent the most attractive entry timing to capture upside, but this does not necessarily imply selling after confirmation of an upcycle, especially when the recovery remains at an early stage. Historically, over the past 15 years, developers’ net asset value (NAV) discounts have shown a 71% correlation with YoY changes in home prices. For example, SHK PPT (00016.HK) -2.600 (-2.151%)  Short selling $116.28M; Ratio 28.071%  ’s share price has been correlated with the CCL index, although movements in both directions often overshoot. Citi believes NAV discounts remain relevant, supported by rising home prices and stabilizing office and retail rents. Dividend yield is also a reference indicator. Recent mean reversion was observed after the ten-year US Treasury yield rebounded by 31 bps year to date in 2026 to 4.5%, but this could be offset by lower yields in Mainland China, which have declined by 25 bps year to date to 1.8%.Citi expects near-term volatility in the sector as the market digests these concerns and amid recent rotation into growth sectors. After share prices had priced in bull market expectations, investor positioning has turned more cautious over the past month. The bank advises patience in June, and believes strong 1H26 results, likely to be delivered by developers following robust property sales and margin recovery, could serve as the next catalyst in late July to August.Citi’s top sector picks are SHK PPT (00016.HK) -2.600 (-2.151%)  Short selling $116.28M; Ratio 28.071%  , CK ASSET (01113.HK) -0.160 (-0.346%)  Short selling $19.19M; Ratio 25.447%  , SWIREPROPERTIES (01972.HK) -0.020 (-0.093%)  Short selling $4.31M; Ratio 11.590%  and LINK REIT (00823.HK) -0.320 (-0.838%)  Short selling $42.29M; Ratio 13.991%  .Shares | Investment Rating | TP (HKD) SHK PPT (00016.HK) -2.600 (-2.151%)  Short selling $116.28M; Ratio 28.071%  | Buy | HKD168CK ASSET (01113.HK) -0.160 (-0.346%)  Short selling $19.19M; Ratio 25.447%  | Buy | HKD54.8SWIREPROPERTIES (01972.HK) -0.020 (-0.093%)  Short selling $4.31M; Ratio 11.590%  | Buy | HKD28.8LINK REIT (00823.HK) -0.320 (-0.838%)  Short selling $42.29M; Ratio 13.991%  | Buy | HKD44.8(da/u)(HK stocks quote is delayed for at least 15 mins.Short Selling Data as at 2026-06-08 12:25.)</p>
<div class="lb-trans"><p>花旗發佈報告稱，香港房地產股票近期的疲軟更多是由於資金流動和負面新聞的影響，而非基本面的惡化。該行整合了近期投資者反饋和市場提出的幾項 “雙重約束” 論點，並分享了對每個問題的看法。一些投資者擔心，房價的恢復速度超過預期可能會促使政府重新推出需求側的調控措施。花旗認為，在當前價格水平下，這種風險為時尚早。回顧以往的收緊週期：（1）2009 年 10 月：在 2008 年 11 月房價從低谷反彈 30% 後，貸款價值比被降低；（2）2010 年 11 月：在房價從低谷上漲 55% 並達到十年高點後，推出了額外的印花税；（3）2012 年 10 月：在連續兩年創下歷史新高後，收緊了特別印花税（SSD），並推出了買方印花税（BSD）。歷史上，政策反應針對的是顯著超過以往高點的多年激增。目前，房價比 2025 年 3 月至 5 月記錄的低谷高出 17%，但仍比之前的高點低 18%，花旗認為這仍未達到政策干預的門檻。該行估計，房價可能需要再上漲 10% 或更多，政策風險才會變得現實。一些投資者還擔心，在年初至今房價上漲後，增長動能可能會減緩，暗示復甦動力減弱。花旗認為，逐步復甦實際上更健康、更可持續，對基本面更具建設性，而不是急劇反彈。在這種 “慢牛” 情景下，可能會出現幾個相互促進的好處：在不提前釋放未來需求的情況下，促進庫存去化，同時保持交易量；使價格更好地反映人口流入和人口結構升級；保持租金收益率在吸引人的水平。此外，由於 2026 年至 2028 年完工量減少，暫時的供應短缺為價格上漲週期提供了結構性支持。關於對中國境外投資規則可能收緊的擔憂，花旗指出，這很難驗證或反駁，相關數據可能會滯後。該行此前指出，只有 5.5% 的非香港身份證持有者進行的住宅交易直接受到資本管制的影響，尚未考慮重新分配股權投資收益到實物資產等潛在抵消因素。花旗預計，隨着交易活動的持續和新項目的健康銷售率，這種擔憂將逐漸消退。報告還提到，投資者對利率波動下的估值框架表示擔憂。花旗承認，週期性拐點通常代表捕捉上漲的最具吸引力的入場時機，但這並不一定意味着在確認上行週期後就要賣出，尤其是在復甦仍處於早期階段時。歷史上，在過去 15 年中，開發商的淨資產價值（NAV）折扣與房價的同比變化呈 71% 的相關性。例如，SHK PPT (00016.HK) -2.600 (-2.151%) 空頭賣出 116.28 百萬；比例 28.071% 的股價與 CCL 指數相關，儘管雙方的波動往往會超出預期。花旗認為，NAV 折扣仍然相關，受到房價上漲和辦公及零售租金穩定的支持。股息收益率也是一個參考指標。最近觀察到的均值迴歸是在 2026 年美國十年期國債收益率年初至今反彈 31 個基點至 4.5% 後，但這可能會被中國大陸的較低收益率所抵消，後者年初至今下降了 25 個基點至 1.8%。花旗預計，隨着市場消化這些擔憂以及近期向增長領域的輪動，行業在短期內將出現波動。在股價已經反映出牛市預期後，投資者的持倉在過去一個月變得更加謹慎。該行建議在 6 月保持耐心，並認為，開發商在強勁的房地產銷售和利潤恢復後，可能在 2026 年上半年交出的強勁業績，將成為 7 月底至 8 月的下一個催化劑。花旗的首選行業股票包括 SHK PPT (00016.HK) -2.600 (-2.151%) 空頭賣出 116.28 百萬；比例 28.071%，CK ASSET (01113.HK) -0.160 (-0.346%) 空頭賣出 19.19 百萬；比例 25.447%，SWIREPROPERTIES (01972.HK) -0.020 (-0.093%) 空頭賣出 4.31 百萬；比例 11.590%，以及 LINK REIT (00823.HK) -0.320 (-0.838%) 空頭賣出 42.29 百萬；比例 13.991%。股份 | 投資評級 | 目標價（港元）SHK PPT (00016.HK) -2.600 (-2.151%) 空頭賣出 116.28 百萬；比例 28.071% | 買入 | 港元 168 CK ASSET (01113.HK) -0.160 (-0.346%) 空頭賣出 19.19 百萬；比例 25.447% | 買入 | 港元 54.8 SWIREPROPERTIES (01972.HK) -0.020 (-0.093%) 空頭賣出 4.31 百萬；比例 11.590% | 買入 | 港元 28.8 LINK REIT (00823.HK) -0.320 (-0.838%) 空頭賣出 42.29 百萬；比例 13.991% | 買入 | 港元 44.8（da/u）（香港股票報價延遲至少 15 分鐘。空頭賣出數據截至 2026 年 6 月 8 日 12:25。）</p>
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花旗銀行認為，對香港政府降温措施的擔憂為時尚早；“慢牛” 行情更具建設性；建議投資新鴻基地產、長實集團、太古地產和領展房產基金