醫療地產信託（Medical Properties Trust）2026 年第二季度財報電話會議記錄

图片来源：The Motley Fool。

日期

2026年8月10日，星期一，东部时间上午 11:00

参会人员

高级副总裁 - Charles R. Lambert
主席、总裁兼首席执行官 - Edward K. Aldag Jr.
执行副总裁兼首席财务官 - R. Steven Hamner
高级副总裁、控制人兼首席会计官 - James Kevin Hanna
高级副总裁、运营和秘书 - Rosa H. Williams
董事总经理、管理和承销 - Jason Frey

主要信息

正常化 FFO -- 每股 0.15 美元，反映 HSA 和 NOR 运营商的租金支付逐步增加。
担保票据 -- 24 亿美元，以 9.25% 的票息发行，期限为 5.5 年，用于再融资近期债务。
到期时间 -- 延长至 2028 年 6 月，完成宣布的再融资步骤后，公司在 2026 年或 2027 年没有债务到期。
流动性 -- 11 亿美元，由近期和待售资产的预期收益组成。
总资产 -- 约 150 亿美元，包括 88 亿美元的普通急性医疗、24 亿美元的行为健康和 17 亿美元的后急性设施。
普通急性 EBITDARM 覆盖率 -- 2.8 倍，代表大多数房地产投资组合的稳定表现。
后急性 EBITDARM 覆盖率 -- 2.4 倍，受到全球康复服务需求强劲的推动。
行为 EBITDARM 覆盖率 -- 1.4 倍，由于英国国家健康服务的资金压力和美国市场的特定逆风略有下降。
中位数和诚实 EBITDARM -- 分别同比增长 24% 和 13%，推动后急性部门的增长。
HSA 现金租金 -- 目前支付的合同租金的 75%，预计在 9 月中旬增加到 100%。
NOR 现金租金 -- 6 月开始支付合同租金的 50%，预计在 12 月中旬增加到 100%。
资产出售收益 -- 1.72 亿美元，较原始投资增长 60%，内部收益率为 34%。
InfraCore IPO 收益 -- 1.4 亿美元，源于瑞士合资企业在 SIX 交易所的公开上市。
营运资金偿还 -- 8 月从 HSA 收到 2000 万美元，预计本月晚些时候再收到 2000 万美元。
营运资金减值 -- 1700 万美元，主要与中西部的两个 Steward 替代租户有关。
UAUD 契约 -- 在再融资第一步后改善至约 200%，目标是在第二步完成时达到 300%。
担保债务比率 -- 从 25% 增加到接近 40%，接近设定的契约限制。
年化现金租金目标 -- 超过 10 亿美元，预计在年底前实现，随着转型运营商达到全额租金支付。
主租赁整合 -- LifePoint 和 ScionHealth 的租赁合并为单一主租赁，以增强投资组合的信用状况。
潜在资产出售 -- 2 亿到 4 亿美元，目前在不同阶段进行谈判，预计在未来几周内完成。
净亏损 -- 每股（0.01）美元，较去年同期的每股（0.16）美元亏损有所改善。
股息 -- 每股 0.09 美元，2026 年 7 月定期支付。
投资组合规模 -- 373 个物业，约有 38,000 个持牌床位，分布在九个国家。

需要 Motley Fool 分析师的报价？请发送邮件至 [email protected]

风险

Aldag 指出，由于英国国家健康服务的资金限制，“行为健康仍然是整体投资组合的压力来源”。
Williams 表示，“虽然现金收款仍然滞后，但 HSA 在 8 月已从佛罗里达州的补充资金计划中获得了重大支付”，强调对租户的流动性持续监控。
Hamner 警告称，新发行的担保债务将担保债务比率从 25% 推高到 “更接近 40% 水平” 的契约限制。

总结

医疗物业信托公司（MPT -1.44%）管理层报告执行了一项多步骤的 24 亿美元再融资策略，旨在消除到 2027 年的所有债务到期。公司表示，瑞士合资企业的成功公开上市以及其他医院资产以超过账面价值的价格出售，验证了投资组合的潜在价值。管理层指出，尽管国际行为健康市场面临持续的资金挑战，但目前的财务表现得益于普通急性部门的稳定 EBITDARM 覆盖率和后急性服务的增长。信托公司专注于在年底前将国内租户转型为全额合同租金支付，以实现超过 10 亿美元的年化现金租金目标。

首席执行官 Aldag 表示：“我们在年底前实现超过 10 亿美元年化现金租金的目标上处于良好位置。”
首席财务官 Hamner 指出，固定收益投资者根据 “超过其账面价值” 的资产价值承销了 24 亿美元的票据。
Ernest Health 计划通过收购 Reunion Rehabilitation Hospitals 来扩大其业务范围，增加七个设施到后期护理组合中。
管理层确认，HSA 运营商在经历了影响 5 月和 6 月现金收款的 MEDITECH 电子病历转换后，将收入周期管理重新带回内部。
公司在再融资的第一步中，通过交换 15 亿美元的长期无担保票据获得了约 1.23 亿美元的折扣。
首席执行官 Aldag 报告称，新的英国政府目前正在重新平衡其预算，这继续影响依赖 NHS 资金的行为健康运营商的收入。
管理层表示，目前关于额外资产销售的谈判可能会产生数亿美元的收益，定价高于原始投资。

行业术语表

EBITDARM：在扣除利息、税项、折旧、摊销、租金和管理费用之前的收益；评估医院运营商盈利能力的关键指标。
NFFO（标准化运营资金）：房地产投资信托（REIT）使用的一种业绩衡量标准，调整 GAAP 净收入以考虑房地产折旧、销售的收益或损失以及非核心项目。
UAUD（无担保资产与无担保债务比率）：一项债券维护契约，要求未作为抵押品的资产与无担保债务之间保持特定比例。
净租赁：一种租赁协议，租户负责大部分或所有与物业相关的费用，如税费、保险和维护。
主租赁：涵盖多个物业的单一租赁，通常用于防止运营商选择性违约于表现不佳的地点。
急性护理：二级医疗保健的一个分支，患者因严重伤害或疾病发作而接受积极但短期的治疗。
补充支付：政府提供给医院的资金，用于抵消治疗贫困或无保险患者的费用。

全部电话会议记录

主持人： 大家好。感谢您加入我们，欢迎参加 Medical Properties Trust 2026 年第二季度收益电话会议。在今天的准备发言后，我们将举行问答环节。如果您想提问，请按*1 举手。要撤回您的问题，请再次按*1。现在我将会议交给高级副总裁 Charles R. Lambert。Charles，请继续。

Charles R. Lambert： 早上好。欢迎参加 MPT 电话会议，讨论我们 2026 年第二季度的财务结果。今天与我在一起的有 Edward K. Aldag, Jr，公司的董事长、总裁兼首席执行官；R. Steven Hamner，执行副总裁兼首席财务官；James Kevin Hanna，高级副总裁、控制人兼首席会计官；Rosa H. Williams，运营高级副总裁兼秘书；以及 Jason Frey，管理董事，管理与承销。我们的新闻稿今天早上已发布，并以 8-K 表格提交给证券交易委员会。如果您没有收到副本，可以在我们的网站 mpt.com 的投资者关系部分找到。

此外，我们正在直播今天的电话会议，您可以在同一部分访问。在此次电话会议期间，我们将做出预测和某些其他声明，这些声明可能被视为 2000 年《私人证券诉讼改革法案》意义上的前瞻性声明。这些前瞻性声明受到已知和未知的风险、不确定性以及其他因素的影响，这些因素可能导致我们的财务结果和未来事件与在此类前瞻性声明中表达的或其基础的结果有实质性差异。

我们建议您查阅公司向证券交易委员会提交的报告，以讨论可能导致公司实际结果或未来事件与本次电话中表达的结果有实质性差异的因素。今天提供的信息仅截至此日期，除非联邦证券法要求，公司不承担更新任何此类信息的责任。此外，在电话会议期间，我们将描述某些非 GAAP 财务指标，这些指标应与可比的 GAAP 财务指标一起考虑，而不是替代它们。

请注意，在我们的新闻稿中，Medical Properties Trust 已根据 Reg G 要求将所有非 GAAP 财务指标与最直接可比的 GAAP 指标进行了调节。您还可以访问我们的网站 mpt.com，查看最直接可比的财务结果和相关调节。我现在将电话交给我们的首席执行官 Ed Aldag。

Edward K. Aldag Jr.: 谢谢你，Charles，也感谢大家今天早上加入我们的 2026 年第二季度收益电话会议。在我开始之前，我们想向哥伦比亚人民表达我们的思念和祈祷，因今早发生的地震。现在让我开始今天最重要的更新，今天我们宣布了一项全面的再融资交易，将 24 亿美元的债务到期延长至 2032 年，显著减少近期到期的债务，并为我们今后追求平衡的资本配置战略奠定良好基础。Steve 将稍后详细讨论此交易。接下来是我们的业绩亮点。总投资组合的 EBITDARM 覆盖率保持稳定。

随着我们在全球范围内对康复服务的强劲需求持续增长，我们的后期护理运营商再次在投资组合中实现了最强劲的增长，EBITDARM 同比增加超过 7000 万美元。中位数增长 24%，Ernest Health 增长 13%。综合急性护理表现稳定，但行为健康仍对整体投资组合施加压力。尽管这些服务的需求和重要性在全球范围内持续增加，尤其是在英国市场，收入仍受到 NHS 资金压力的影响，因为英国的新政府正在努力重新平衡其整体预算。

上周我在英国与许多运营商进行了交流。离开那些会议时，我对各个设施的活动水平印象深刻，对高质量综合急性护理提供者的机会充满信心，并且对行为市场仍然是一个引人注目的长期投资感到鼓舞。正如大家所知，我们的瑞士合资企业在今年夏天上市；现在已在第六交易所挂牌。Infracore 继续看到有吸引力的增长机会，公司能够获得资本以进一步发展。我们在 Infracore 中保持了重要的股权，并对瑞士持乐观态度，期待看到我们在那里的整体投资增长。

最后，为了进一步增强我们的实力，我们将所有 ScionHealth 综合急性医院和 LifePoint 租赁整合为一个 LifePoint 主租赁。作为此次转换的一部分，Scion 将某些 MPT 拥有的急性医院转移给 LifePoint，我们对与一家成熟运营商建立的单一租赁关系感到满意，该运营商具有增强的信用状况。随着我们在多元化运营商投资组合中持续看到强劲趋势，证明了我们资产的持久价值，并计划在 2028 年底之前清除债务到期，我们在实现年末超过 10 亿美元年化现金租金的目标方面处于良好位置，并为股东创造价值。Rosa？

Rosa H. Williams: 谢谢你，Edward。和往常一样，我将介绍我们所看到的趋势、最近转型运营商的持续进展，以及租户为提升业绩所采取的措施。在我们的核心投资组合中，业绩趋势总体保持稳定。综合急性护理运营商仍占投资组合的大多数，季度报告的 EBITDARM 覆盖率为 2.8 倍。正如 Ed 提到的，我们的后期护理投资组合再次表现强劲，覆盖率为 2.4 倍。最后，我们的行为投资组合覆盖率略微下降至 1.4 倍，反映出我们全年讨论的英国和美国市场的特定逆风。

关于个别运营商的覆盖细节，我们鼓励您查看我们网站投资者关系页面上发布的补充材料。我们的国际投资组合继续提供有意义的稳定性。瑞士医疗网络、Median 和 Circle 继续在各自的增长和创新战略上产生强劲稳定的收益。瑞士医疗网络正在推进其综合护理战略，收入增长得益于近期的收购以及向更高价值的门诊和初级护理的持续转变。在德国，Median 继续在其势头上取得进展，年初至今的 EBITDA 超出预算。在 Priory，正在采取积极措施应对与之前讨论的 NHS 转诊模式变化相关的挑战。

由于英国持续的预算限制，管理层专注于实施更严格的成本控制措施，并优化服务以更好地与需求对接。转向美国，Prospect 继续产生强劲的业绩。NOR 于 6 月开始支付 50% 的合同租金。在运营方面，NOR 在入院、急诊科就诊和手术方面都实现了同比增长，反映出平台的业务恢复。Culver City 的急诊科项目正在推进，预计将在 2027 年第四季度开业。HSA 在佛罗里达州、路易斯安那州和德克萨斯州运营医院，第二季度的业绩参差不齐，因某些干扰导致现金收入下降和部分市场的业务量下降。

首先，MEDITECH EMR 转换导致在 5 月份的某段时间内无法开票和收款，导致 5 月和 6 月的收入减少。此外，在转换之前，HSA 将其收入周期管理转移给了一家外包公司。由于 HSA 在服务的市场中有超过平均水平的贫困患者，因此依赖于来自联邦和州的补充支付是必要的。这些支付并不总是可预测的，因此可能对现金流造成压力。当佛罗里达州的补充资金在 4 月到期时被推迟到 8 月，这进一步加大了 HSA 的流动性短期压力。

随着 MEDITECH 转换基本完成，HSA 已将收入周期管理重新带回内部，并预计在未来几个月内改善收入周期和运营效率。尽管现金收入仍滞后，HSA 在 8 月已收到来自佛罗里达州补充资金计划的重大支付，使其能够开始偿还我们在季度内提供的营运资金预付款。尽管过去 12 个月的 EBITDARM 与现金租金的覆盖率为 2.0 倍，我们对 HSA 的前景保持谨慎乐观，并将继续仔细监控其运营。

我们的美国后期护理投资组合仍然是一个强项，Ernest Health 表现突出，我们很高兴看到 Ernest 通过收购 Reunion Rehabilitation Hospitals 继续增长，预计将增加 7 家医院，交易预计在今夏完成。最后，我们对这些资产的长期盈利能力以及我们实现投资组合正常化租金的路径充满信心。接下来，我将把时间交给 Kevin。

James Kevin Hanna: 谢谢你，Rosa。今天，我们报告了 2026 年第二季度每股正常化 FFO 为 0.15 美元，这与我们的预期一致，因为上个季度的结果为每股 0.14 美元，我们预计 HSA 和 NOR 的租金将根据其租赁协议继续增加。提醒一下，HSA 目前支付其合同租金的 75%，预计在 9 月中旬增加到 100%，而 NOR 在 6 月中旬开始支付租金，支付金额为合同租金的 50%，预计在 12 月中旬增加到 100%。正如 Ed 在他的发言中提到的，我们已将 LifePoint 行为健康和几乎所有的 Scion 后期护理物业合并为一个单一的主租约。

这个合并租约的现金租金基本上与之前相同。本季度的管理费用同比上升，主要是由于某些现金结算股票奖励的公允市场价值变化导致的股票补偿费用，以及本年度第一季度投入使用的公司总部大楼的折旧费用增加。最后，在本季度，我们对与中西部的 2 个 Steward 替代租户相关的营运资金贷款进行了约 1700 万美元的减值。Steve？

R. Steven Hamner: 谢谢你，Kevin。正如 Ed 提到的，今天早上，我们宣布了一项两步走的计划，以完全满足我们 2026 年和 2027 年的债务到期。总计约 27 亿美元，以及额外约 12 亿美元的长期无担保票据。第一步，我们预计今天晚些时候完成，是发行 24 亿美元的担保票据。其收益将用于以下用途：首先，完全赎回即将到期的 5 亿欧元无担保票据，以及约 7.38 亿美元或约 53% 的 2027 年到期的无担保票据。我们还将以折扣交换另外约 12 亿美元的长期无担保票据，从而减少约 1.23 亿美元的总债务。

第二步，我们已开始并将在未来几周内完成，将偿还剩余的 2027 年无担保票据，完成新的多年度银行循环信贷，并偿还我们 2027 年 6 月到期的 2 亿美元定期贷款。MPT 将不再有 2026 年或 2027 年的到期债务。实际上，在未来 3 年内，我们唯一的到期债务将是 2028 年 6 月到期的约 6 亿美元的票据。此外，基于近期和预计的短期资产销售，我们预计将有 11 亿美元的流动性，这将为我们在短期内进一步减债提供实质性的灵活性。

同样重要的是，我们的单一债券维护契约要求无担保债务的 150% 未被抵押资产的比例得到了显著改善，取决于我们如何部署流动性，比例接近 300%。新票据的票息为 9.25%，期限为 5.5 年，2 年后可提前偿还，并包含其他惯例的调整条款，所有这些我们将在即将提交的 8-K 表格的当前报告中进行描述和说明。我将对我们整体财务状况做一些额外的观察。再次强调，以多种方式，成熟的第三方投资者确认我们的医院资产的市场价值超过其账面价值。

首先，一些最成熟的全球固定收益投资者对我们刚刚讨论的 24 亿美元票据所担保的资产价值进行了承保。此外，包括瑞士 InfraCore 的首次公开募股在内的近期交易，已将我们的医院资产的市场价值确立在高于我们最初投资的水平。在另一项即将完成的待售交易中，我们将获得约 1.72 亿美元的债务后现金收益，反映出比我们最初投资增加了 60%，内部收益率约为 34%。

除了这些最近完成的交易外，我们还在与潜在买家讨论其他资产的出售，如果完成，将产生数亿美元的销售收益，价格远高于我们最初的投资。虽然无法保证这些交易会完成，但成熟的交易方甚至初步提供这样的定价水平，令人鼓舞地验证了我们整体资产的价值。在完成这些再融资后，我们将保留额外的抵押品价值和未来减债的灵活性。重申一下，直到 2028 年 6 月之前没有债务到期，然后是适度的 6 亿美元。流动性高达 11 亿美元。

仅依赖于正在谈判的某些资产销售的完成。我们的 UAUD 债券契约中有相当大的缓冲，这为某些额外的减债策略打开了机会。最后，我们的商业模式仍然具有吸引力，增长机会在我们的市场中持续出现。随着我们的资产继续展示出吸引人的市场价值，并且手头有大量流动性，我们在继续专注于减债的同时，能够很好地把握战略增长机会。

Edward K. Aldag Jr.: 这样，我们将开放电话进行提问。操作员？

操作员： 现在我们将开始问答环节。请限制自己提问 1 个问题和 1 个后续问题。如果您想提问，请按*1 举手。要撤回您的问题，请再次按*1。我们请您在提问时拿起听筒，以确保音质。如果您在本地被静音，请记得取消静音。请稍等，我们正在整理问答名单。您的第一个问题来自摩根大通的 Mike Mueller。Mike，请继续。

Mike Mueller： 是的，谢谢。你好。我想问一下，您打算偿还的 2027 年债券的余额，是不是基本上会通过一个新的信用额度来解决？这个融资的利率是多少？

R. Steven Hamner： 不，这不是我们的预期，Mike。实际上，第二阶段或我们所称的步骤 2 将包括我提到的偿还这些 2027 年债券。但这不会仅仅依赖于使用信用额度。

Mike Mueller： 好的。那会全部来自资产吗？

R. Steven Hamner： 不。我们有许多选项，包括资产出售、我们拥有的流动性，以及额外的担保债务机会。

Mike Mueller： 明白了。好的，谢谢。

操作员： 您的下一个问题来自富国银行的 John Kielakowski。John，您的线路已开启。请继续。

John Kielakowski： 谢谢。你好，早上好。为了澄清一下，我在查看新闻稿时，您在开场讲话中提到了 2026 年和 2027 年，但这也提到了通过 2021 年或抱歉，2031 年债券来再融资 2027 年债券。您能澄清一下这个时间安排以及何时生效，以及这一举措后的现金利息吗？

操作员： John，我们在听到您的问题时遇到了很多困难。

Edward K. Aldag Jr.： John，也许您可以稍微大声一点。您的声音非常小。

John Kielakowski： 抱歉。您现在能听得更清楚吗？是的，谢谢。好的。谢谢。是的，我的开场讲话主要集中在 2026 年和 2027 年的到期债务上，但我也看到新闻稿中提到关于 2027 年至 2031 年债券的评论。您能谈谈时间安排并澄清一下，所有这些是否也在进行再融资？以及这一举措后的现金利息数字？

R. Steven Hamner： 不。这分为两个步骤。第一步是我们今天早上宣布的 24 亿美元。这将完全预付/偿还 2026 年债券，以及大约 7.4 亿美元的 2027 年债券。然后第二步，我们预计将在接下来的几周内完成，将满足剩余的 2027 年债券。此外，正如我们在第一步中提到的，我们还将交换大约 15 亿美元的长期债券。

John Kielakowski： 好的，非常有帮助。谢谢。

操作员： 您的下一个问题来自 RBC 资本市场的 Michael Carroll。Michael，请继续。

Michael Albert Carroll： 谢谢。你们能否提供更多关于 HSA 情况的详细信息？我想知道你们对 Conifer 能否推动现金回收到位的信心有多大？我相信您在上个季度提到他们的回收率从 78% 上升到了 82%。这需要达到 90% 以上的水平，而听起来在 5 月和 6 月由于您提到的 EMR 转移而有所下降。

Edward K. Aldag Jr.： 是的，Mike，这比我们希望的要慢得多。仍然在 80% 左右。如果从运营的角度来看，正如 Rosa 指出的，他们的覆盖率是 2 倍。但如果不收回现金，这没有任何意义。然后，您提到的佛罗里达州的延迟付款。如果将所有这些因素结合在一起，我们持谨慎乐观的态度。但他们仍然需要大幅改善现金回收。

Michael Albert Carroll： 那么，是什么让你们对他们能够做到这一点有信心？他们是否已经收到了佛罗里达州的 DPP 付款，这就是 2000 万美元被偿还的原因？您能谈谈您预计下一个 2000 万美元何时会支付吗？在新闻稿中并不清楚。我的意思是，这其中的 1000 万美元是否会一直未偿还，还是也会很快偿还？

Edward K. Aldag Jr.： 所以他们已经收到了大约一半的佛罗里达州 DPP 资金。另一部分可能会在今天尽早到账，但肯定会在下周左右。凭借这笔资金，他们将偿还额外的 2000 万美元，然后他们将在下个季度偿还剩余的 1000 万美元。

Michael Albert Carroll： 好的。最后一个问题，我知道 NOR 本应在 6 月开始支付租金，他们支付了租金吗？现在是否也正常？

Edward K. Aldag Jr.： 是的，是的，Prospect 确实支付了租金，Prospect 的情况很好。请记住，Prospect 和 HSA 是两个不同的实体。Prospect 的运营非常顺利。

操作员： 您的下一个问题来自 Maxim Group 的 Michael Diana。您的线路已开启。请继续。

Michael Diana： 谢谢。我想问一下资产出售。您能否回顾一下您知道的资产出售情况，您可能会进行的资产出售，以及在决定是否出售资产时您所使用的计算方式？我们知道的情况是……是这样吗，Mike？没有，就是这样。谢谢。

R. Steven Hamner： 好的。所以我们知道，发生了什么以及正在发生的事情，实际上，正如我们所说的，InfraCore 交易为我们产生了大约 1.4 亿美元的收益。我再强调一下，市场测试的定价高于我们在账面上对这些资产的估值。

其次，今天有一笔交易即将完成，我们遗憾地无法确认具体细节，但在几个小时内会有结果。不过我们可以告诉您，这笔交易在偿还债务后将为我们带来约 1.72 亿美元的收益。这就是我之前提到的，再次验证了我们投资组合的价值。我们的资产价值有时显著超过我们最初的投资。在这种情况下，整体收益超过 60%，代表约 34% 的内部收益率。此外，我们正在与几项其他高价值资产进行不同阶段的谈判。

每一项如果按照我们正在谈判的价值进行交易，将再次代表不仅是净账面折旧价值的显著收益，还有我们最初的投资。我们认为，在接下来的几周内，可能会有另外 2 亿到 4 亿美元的现金收入。可能会超过这个数字，但我们相对自信，我们将达到额外的 2 亿到 4 百万美元的收益。好的。显然，这在销售价值与账面价值之间是非常好的消息。

Michael Diana: 这将对损益表产生什么影响？总体来说？

R. Steven Hamner: 这是个好问题。它取决于一些对通话中的人来说显而易见的因素。显然，销售收益。换句话说，我们通常根据我们的原始投资来赚取这些资产的租金。在我们能够以高于这个价格出售的情况下，将这些收益用于例如我们今天早上刚发行的 9.25% 的利息，我认为这对正常化的 FFO 将产生非常积极甚至是增值的影响。显然，担保发行的完成时间，我们今天早上宣布了。

在第二步中，银行融资的再融资和 2027 年到期债务的偿还完成的时间，以及资产销售的执行和时间，然后通过使用这些资产销售收益进一步降低杠杆，都会对未来的正常化 FFO 产生影响。HSA 和 NOR 关系的持续提升也是如此。因此，随着这些变得更加明确，我们将能够更好地预测并在未来的季度中恢复提供运行率指导。

Michael Diana: 好的。非常感谢。

Operator: 您的下一个问题来自于美国银行的 Farrell Granath。Farrell，您的线路已开启。请继续。

Farrell Granath: 非常感谢。下午好。或者早上好。我的问题是关于任何抵押品限制。我知道您在开场白中提到过一些，但希望您能更深入地谈谈您对任何信用设施维护契约的看法。

R. Steven Hamner: 以及第二步可能对您仍然可用的无担保头寸产生的影响。因此，第一步和第二步都会对 UAUD 产生影响。实际上，Farrell，这是我们唯一的维护契约。虽然它不会消失，因为这是一个债券契约，但我之前提到的缓冲区，头寸，最低要求是 1.5 倍。在过去几个季度中，我们一直在 1.55 到 1.60 的范围内。

我们预计，随着第一步的完成，再次，这很可能今天就会发生，这将使其实际达到近 200%，而第二步的完成将使其再次提升至 300%。这将为我们提供额外的灵活性，使用不同的策略，并为我们进一步降低杠杆提供机会，这就是目标。目标不仅仅是继续延长到期，而是实际减少杠杆。这些我们今天早上宣布的交易，朝着更积极地做到这一点迈出了很大一步。

Farrell Granath: 好的。谢谢。我的第二个问题是——我知道英国首相对可能为所有成年人提供社会护理发表了一些评论。我只是好奇，在您提到的最近旅行中，这是否成为了一个关注点，或者实际上是对那里的公司的一个助力。

Edward K. Aldag Jr.: 是的。社会护理与医疗护理非常不同。社会护理主要集中在生命末期和痴呆等项目，以及其他不包括在当前 NHS 服务中的项目。

Operator: 您的下一个问题来自于瑞穗的 Vikram Malhotra。Vikram，您的线路已开启。请继续。

Vikram Malhotra: 早上好。非常感谢。如果我迟到了错过了这个问题，请您澄清一下关于 27 号及任何未来到期或其他付款的想法，您知道，在这笔交易之后。

R. Steven Hamner: 抱歉，Vikram。问题是关于 2027 年的。

Vikram Malhotra: 是的。就像您完成这笔交易后，您推迟了到期。对吧？就像您说的，现在到 2026 年、2027 年没有任何事情。所以我指的是 2027 年之后。请您给我们最新的想法，关于您可能会筹集额外资金来应对未来到期的计划。

R. Steven Hamner: 好的，主要的即时流动性来自于资产销售。即使假设我们尚未披露新的信用设施，但即使假设我们当前的 13 亿美元循环信贷大幅下降。我们预计将减少未来的到期，我认为这是您的问题，您更长期的到期。是的。是的。立即减少将来自资产销售收益。是的。我想我应该扩展一下。我是说，您说，看看。我们希望在现金流可能需要更长时间才能提升的情况下，减少实际的整体杠杆。

从所有的转变或整体来看，假设还有一个租户问题你没有提到，但假设确实存在。我只是想弄清楚，在接下来的两年里，你们如何在绝对值上将净债务与 EBITDA 的比率从这里降低，如果还有其他计划的话。也许这与一个更广泛的问题有关。当你们考虑这个问题时，有没有最新的想法，我想我不应该称之为简化，但也许是缩减整体投资组合。你们在美国和全球都有业务。有没有考虑从这里抽取一些资产，进行更大、更广泛的战略交易？

好吧，正如我们现在所说的，实际上已经有几年了，我们有很多选择。这些选择实际上没有改变。随着我们今天早上的公告，我们保留了所有这些选择。其中可能包括你提到的一些事情。有几种简单的方式可以提高流动性以减少债务。我已经描述过，出售资产。我们正在这样做。另一种是出售股权。好吧，我们认为现在不是出售股权的合适时机，因为股票的价格不在我们认为的合理范围内。我们认为估值远远高于此，并且我们认为每次出售资产时几乎都得到了证明。

我们的资产显著高于我们资产负债表上反映的价值。因此，承认这是减少债务的一种方式是错误的。但我们已经清理了跑道，以继续改善运营，继续看到资产价值增长，并继续以不那么严重稀释的方式偿还债务，当你认为现在不是出售股票的合适时机时。

Vikram Malhotra: 这很公平。最后，我可以澄清一下。关于你们正在考虑的销售，我们应该如何看待今天的倍数或资本化率？大致范围是什么？我们应该考虑在美国的核心资产与可能更挣扎的资产之间的区别吗？也许给我们一些关于私募市场如何评估这些资产相对于公开市场的感觉。

Edward K. Aldag Jr.: Vikram，我认为这在各个方面都是如此。但如果你看看 Steve 在电话中早些时候提到的内容，我们正在与每一个正在谈判或已经完成交易的资产进行谈判。我们并没有主动推销这些资产。人们主动找上我们，资产的需求很高。无论是在美国还是在欧洲。谢谢。

分析师: 你的下一个问题来自 RBC Capital Markets 的 Michael Carroll。

Michael Albert Carroll: 是的。谢谢。Steve，MPT 的担保债务比率现在是多少？如果我错了请纠正我，但我认为那个契约大约是 40%。听起来随着第一阶段的推进，这让你们非常接近那个比率。那么 MPT 是否有能力通过第二阶段发行更多的担保债务？

R. Steven Hamner: 我们有。但你说得对，Mike。这确实将我们从今天早上的大约 25% 推高到更接近 40% 的水平。

Michael Albert Carroll: 那么你能否说，这些额外的资产销售是否给你们提供了更多的空间来提高担保债务比率？我的计算是你们的担保债务非常紧张，几乎没有更多的担保债务。那么关于如何通过第二阶段的路径重新获得额外担保债务有什么说明吗？

R. Steven Hamner: 所以根据定义，你是对的。资产销售将提供更多的空间。你可以利用收益来减少债务。这将提供更多的空间。

Michael Albert Carroll: 好的。最后，你能谈谈与 Norwood 相关的最新情况吗？MPT 在该资产上的成本基础是多少？我知道有一些文件显示大约是 3.5 亿美元。我原以为只是略高于 2 亿美元。这是否意味着 MPT 为了使该资产能够抵御天气而投入了额外的资金，从而将成本基础推高到 3.5 亿美元的中间范围？

Edward K. Aldag Jr.: Mike，正如你所知，Norwood 有很多事情在进行中，并且与州政府有各种讨论。我们已经发布了公开声明。这些声明在我们的网站上列出，我们现在就停留在这里。好的。谢谢。

操作员: 目前没有其他问题。我现在将电话交回给 Edward Aldag，首席执行官，进行结束语。

Edward K. Aldag Jr.: 非常感谢大家今天的关注。如果你们有任何其他问题，请随时与我们联系。非常感谢。

操作员: 今天的电话会议到此结束。感谢您的参与。您现在可以断开连接。