2 月 26 日開盤前，綠景中國地產（以下簡稱 “綠景”）發佈白石洲舊改項目的進度公告。公告稱：由綠景持股 80% 的深圳市南山區沙河街道白石洲舊改項目取得重大進展，一期拆遷補償協議簽署達 100%。<img src="https://pub.pbkrs.com/post/2021/gelonghui_article/023a31d16c618bc991125935172f0434.jpg?x-oss-process=style/lg" original-src="https://pub.pbkrs.com/post/2021/gelonghui_article/023a31d16c618bc991125935172f0434.jpg"/>《公告》一出綠景中國地產股價應聲大漲，開盤後一路上揚，最高漲幅逼近 9%。白石洲舊改項目位於南山區沙河街道，沙河東路以東，深南大道以北，香山西街以南，包含有新塘村、上白石村、下白石村、塘頭村及周邊區域。項目計容建築面積 358 萬平方米，其中一期建築面積為 67.6 萬平方米。公告提到：一期拆遷補償協議簽署工作已 100% 完成，實施主體獲取已具備條件。並表示：已啓動一期實施主體申報工作，並全力做好白石洲城市更新項目開工準備。春節前，筆者參與白石洲舊改調研活動，從實地走訪的情況來看，位於上白石街以北，沙河街以西，的大片區域已全部完成拆遷，靜待開工。這裏也正綠景在公告裏提到的一期項目所在地。<img src="https://pub.pbkrs.com/post/2021/gelonghui_article/17b642c32c31538b5ddd85407f8d8f3a.jpg?x-oss-process=style/lg" original-src="https://pub.pbkrs.com/post/2021/gelonghui_article/17b642c32c31538b5ddd85407f8d8f3a.jpg"/>十年長跑，綠景白石洲舊改終於以一期 100% 簽約率，遞交了一份讓眾人滿意的答卷。至此，白石洲舊改也算是撥雲見日了。舊改航母，智慧城區的標杆之作白石洲舊改一直以來都是備受關注的，也有着舊改航母之美譽。一方面，是項目體量大，預計未來將會承載 10 萬城市居民；另一方面，項目分量重，地處城市核心片區的核心地段。僅此兩點，綠景白石洲舊改項目註定將會成為城市舊改的典範之作。既然是典範之作，必定不能形同過往的舊改項目，做拆東牆砌西牆的活兒。從此前公開消息可以看出，綠景早已經為白石洲舊改打造智慧城區做好了充足的準備。2020 年 3 月 16 日，綠景中國發布公告稱，與中國聯通簽訂戰略合作協議，以白石洲舊改項目為基礎，共同為該項目提供智能城區相關的技術支持及服務。早在 2019 年 7 月，綠景中國就已經與華為建立共同建設智慧城區的長期戰略合作關係。就曾提到，將以深圳大型舊改項目作為重點，在項目智慧城區頂層設計、系統落地實施以及系統平台搭建等方面開展深度合作。白石洲舊改項目上，綠景將藉助以 5G 物聯網為基礎的智慧城區解決方案。通過輕量化的 3 維建模，搭建自石洲城區的數字化模型，將物理城區的人、車、事、物化身為數據模型。實時、直觀、可視地對應到虛擬城區，以便及時把控城區全局。另一方面通過虛擬空間的面板、數據、人工智能實時控制並調度物理世界的探頭、傳感器、機器人和車輛等各種基礎設施，讓城區的建築、道路、交通、物流變得更聰明，從而打造智慧城區標杆。至於具體使用場景：如，安全管理方面：未來的白石洲將打造無邊界城區，必然要擺脱舊城區 “髒亂差” 的面貌。通過城區的數字鏡頭覆蓋，和軟件算法的支持，實現城區一臉無感通行。對城區的全景監測，以及重點區域行為監控和人臉閘機，門禁系統，預警裝置，實現城區由點、線、面，再到立體的無死角安全管理。通過數字化智能設備管控，提高了管理效率，還節省了人力成本。如，設備管理方面：白石洲城區將管理數十萬級的機電、暖通、給排水、消防等大型設備設施。通過物聯網技術把所有的設備設施連接起來，實現在線監視和控制，能直觀的反應設備當前的狀態，同時能快速定位設備的故障位置，為管理人員提供智能化的故障快速診斷和處置工具。如：社區運營方面：預計未來的白石洲，將會容納近 10 萬人口，如何提供一站式商業配套服務？運用移動互聯網技術，社區電商和 O2O 運營模式，聚集社區周邊 3 公里的商家、配套和金融，行政機構，構建社區服務生態圈。為社區提供，小到物業繳費，大到出入境辦理的移動在線服務。覆蓋餐飲、家政、保潔、培訓，以及社區金融等各細分領域，從而讓社區居民享受一站式便捷生活服務。……如此細緻周到的前期探索佈局，足以見得 “打造標杆” 的決心。剛走過的 2020 年，擺脱疫情 “束縛” 的中國和依然在疫情中 “掙扎” 的全球，有着明顯的先決優勢。“百年未有之大變局” 是國家命運的轉折，也是企業的發展機遇。以 5G 物聯網為首的 “新基建” 似乎已經取代了十年前的 “鐵公基”，數字化基礎建設必定將會成為 2021 年兩會的重要議題。深圳這個灣區的先行者，也該拿出它的標杆之作。而綠景白石洲的智慧城區，也就佔據了天時、地利、人和。兩大利好，助推綠景踏上新台階打造智慧城區算是綠景對未來城市的美好願景，至於如何將這一願景落地，還得需要落地的腳步去推動。在 2021 年開局之際，綠景迎來兩大利好。其一，舊改項目三期變四期，很好地緩解了項目初始的開發壓力。1 月 25 日，深圳市南山區城市更新和土地整備局發佈《關於深圳市南山區沙河街道沙河五村城市更新單元規劃修改（草案）的公示》。《公示》提出對沙河街道沙河五村城市更新單元規劃進行修改。明確提出，將原規劃的一期拆分為一、二期實施，相應的原規劃二、三期調整為三、四期。調整後一期拆除用地面積 104918.70㎡，開發建設用地面積 61539.40㎡。二期拆除用地面積 63166.8㎡，開發建設用地面積 26005.1㎡。規劃三、四期分別與原規劃二、三期的拆除責任和建設內容等保持一致。<img src="https://pub.pbkrs.com/post/2021/gelonghui_article/19d98340331b4fd8d5b1eec7e5354f45.jpg?x-oss-process=style/lg" original-src="https://pub.pbkrs.com/post/2021/gelonghui_article/19d98340331b4fd8d5b1eec7e5354f45.jpg"/>三期變四期，也就是白石洲做好了同時開發一二期的資金準備，現在被告知只需要開發一期即可，這就從資金的稍有短缺變成十分充裕了。這就如同一個做好了十足準備的考生正坐在考場，面對激烈的競爭門檻壓力，早已經做好了得取 95 分的準備，在剛提交答卷的這一瞬間這才得知，只需要考得 80 分即可，這不輕而易舉嘛。其二，舊改簽約率下降至 95%，進一步加速了後續開發的推進力度。2020 年 12 月 30 日，深圳市人大常委會通過了《深圳特區城市更新條例》，並稱《條例》於 2021 年 3 月 1 日起開始執行。《條例》第三十二條，提到：當已簽訂搬遷安置協議的合法產權比例不低於 95% 且符合房屋徵收相關規定的，市、區政府可以依法對未簽約部分房屋實施個別徵收。對徵收決定不服的，可以向人民法院提起行政訴訟。簡單來説就是，自 2021 年 3 月 1 日起，舊改項目的簽約率不用等到 100%，只要達到了 95% 簽約率即可，餘下部分可實施近似於強制性的個別徵收。第一期項目為了趕進度，早在 3 月 1 日之前就完成了 100% 簽約，沒等到城市更新條例，也用不上去等新規。至於後續的二期，三期，甚至四期項目而言，這一大政策利好，必然會加速綠景白石洲舊改的整體進度。兩大利好，一前一後，來得非常及時。三期變四期，緩解起步壓力，舊改簽約率降低至 95%，加速後續開發進度。從財務方面來看，白石洲舊改項目早已經告別了咬咬牙就過去的階段。反倒是最近的這兩大利好，讓綠景沒有了後顧之憂，能更加專注打磨一期項目。“盤下” 白石洲舊改意味着，綠景將從營收十億級的中小開發商一躍躋身百億級房企之列。“盤活” 白石洲舊改意味着，綠景將從城市舊改領域的探索者搖身一變成為舊改的領跑者。單一的拆舊樓蓋新房，只是簡單的 “1+1＝2” 遊戲。深圳作為全國發展最快的城市，而白石洲又是有着深飄的第一站，同為深圳當前體量最大的舊改項目，再這樣的特定區域的核心項目長途跋涉中，探索出一條平衡業主和開發商間的利益之路，衡量舊改項目對城市建設的推動作用，如何去通過實踐將閒置的資源在有限的法律框架中讓其發揮出最大的商業價值……從而使得讓 “1＋1＝2” 的項目舊改遊戲，變成 “1＋1＞2” 的城市更新遊戲。砸重金押注白石洲的綠景或許將從 2021 年開始走入下一個十年的快車道。

綠景中國地產

三期變四期，緩解起步壓力，舊改簽約率降低至 95%，加速後續開發進度。白石洲舊改項目早已經告別了咬咬牙就過去的階段。反倒是最近的這兩大利好，讓綠景沒有了後顧之憂，能更加專注打磨一期項目。

100% 簽約，綠景（00095.HK）白石洲舊改撥雲見日，千億項目的標杆之作