今天，首批 9 只公募基礎設施投資基金（REITs）面向公眾投資者發行。這一標誌着國內不動產資產證券化將進入全新發展階段的劃時代產品，從產品獲批以來，就廣泛受到社會各界關注。博時基金、富國基金等公募旗下 REITs 面向公眾投資者發售的份額已超募 15 倍以上，足可見其吸引力。公募 REITs 對我國金融行業來説有什麼意義，對普通投資者來説又該如何參與首批 9 只公募 REITs 的認購？ <h3 style="text-align: center">1 公募 REITs 要不要買？</h3> 本次發行的 9 只公募基礎設施 REITs，除浙商證券滬杭甬杭徽高速、富國首創水務、東吳蘇州工業園區產業園計劃發行到 6 月 2 日外，其他都擬於 6 月 1 日結束。這意味着留給投資者的時間只有 2 到 3 天。但銀行、券商渠道客户經理表示，由於目前投資者對這類產品熱情較高，再加上面向公眾的份額並不多，因此多家券商預計，5 月 31 日正式對公眾投資者發售的部分份額很有可能將出現 “一份難求” 的情況。真實情況不出所料，博時基金、富國基金、紅土創新基金、華安基金、平安基金、東吳基金等多家公募旗下 REITs 產品面向公眾投資者發售的份額均已實現超募。有渠道人士稱，“這批 REITs 產品中，有的一上午超募兩三倍，有的已超募十倍以上。”公募 REITs 為何有這麼大的吸引力？首先，公募 REITs 是一種低門檻投資不動產的工具，首批基礎設施公募 REITs 面向公眾投資者的認購門檻不一。深交所場內認購以 1000 份為最低門檻，上交所則多數以 1000 元為場內最低認購門檻。<img src="https://imageproxy.pbkrs.com/https://img3.gelonghui.com/1d5e5-f9473ae0-6d46-4214-8a45-4a3d29c77664.jpg?x-oss-process=image/auto-orient,1/interlace,1/resize,w_1440,h_1440/quality,q_95/format,jpg" original-src="https://imageproxy.pbkrs.com/https://img3.gelonghui.com/1d5e5-f9473ae0-6d46-4214-8a45-4a3d29c77664.jpg"/>場外認購門檻而言，每隻公募 REITs 的門檻也不太一樣，有最低 100 元的，也有最低 1000 元的。另外，公募 REITs 具有長期收益較好並且分紅較為穩定的優勢。它的收益主要包括兩部分：分紅和交易差價。分紅來説，基礎設施公募 REITs 產品採取強制分紅政策，要求收益分配比例不低於合併後基金年度可供分配金額的 90%。機構預測，首批 9 只公募 REITS 的年現金分紅率在 4%-12% 之間。至於交易差價，基礎設施公募 REITs 在交易所上市後，投資者可進行競價交易。但本質上它還是一種基金，因此存在折價的風險。從長期配置角度看，REITs 作為新的資產類別，優勢一方面有風險介於股票和債券之間，另一方面與傳統資產的相關性較低，分紅率也較為穩定。因此將獲得國內 FOF、銀行理財、固收 + 產品等資金的青睞。因此，公募 REITs 更適合以往持有銀行理財、債券基金以及高派息個股的中低風險偏好投資者，作為自己投資組合和資產配置的一部分。 <h3 style="text-align: center">2 資產證券化 2.0 時代</h3> 公募 REITs 的發行，意味着資產證券化 2.0 時代的到來。公募 REITs 和傳統資產證券化的區別在於，後者的模式主要包括信貸 ABS、企業 ABS、ABN、類 REITs 等，大多以出售基礎資產未來現金流的方式進行融資。而公募 REITs 擺脱了傳統金融產品對資產持有人不斷提出的增信要求，它持有資產 100% 股權。和傳統資產證券化的核心不同是，公募 REITs 是權益型的永續運作產品，可通過資產的真實出售來達到資本變現，傳統資產證券則是有期限的債權產品。對行業的意義在於，公募 REITs 聚焦於基礎設施領域的重點行業，可以把存量資產變為可流動證券，有效化解債務問題；同時通過盤活基礎設施領域存量資產，拉動新基礎設施投資。2010-2013 年，在房價迅速上漲引發政府幹預、房地產調控大背景下，房地產相關企業的上市、配股增發、併購重組等業務被切斷，銀行的房地產貸款項目受到了嚴格的限制，以保障性住房為方向的 REITs 也因此遭到發展停滯。此後，市場逐漸意識到 REITs 的基礎資產範圍不止是房地產，也可投資於包括基礎設施、能源基建在內的大類不動產。並且房地產本身作為超大規模的流動產業，未來會由增量發展向存量運營轉變，開發盤活存量房的金融工具也勢在必行。<img src="https://imageproxy.pbkrs.com/https://img3.gelonghui.com/dc9c3-3d04a347-3bb0-4195-9c17-442a578bc87a.png?x-oss-process=image/auto-orient,1/interlace,1/resize,w_1440,h_1440/quality,q_95/format,jpg" original-src="https://imageproxy.pbkrs.com/https://img3.gelonghui.com/dc9c3-3d04a347-3bb0-4195-9c17-442a578bc87a.png"/>因此，監管層對 REITs 較為支持。拿 2020 年來講，4 月 30 日，證監會、發改委發佈了《關於推進基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）試點相關工作的通知》，標誌着我國公募 REITs 的正式啓航。8 月 3 日和 8 月 7 日，發改委和證監會又分別發佈了《REITs 試點項目申報通知》和《REITs 投資基金指引》，將 REITs 試點由制度設計階段轉到實際操作階段；10 月，北京六部門聯合發文推動 REITs 高質量發展，目標率先打造國內 REITs 產業高地。可見，公募 REITs 或將成為未來主流的發展方向之一。 <h3 style="text-align: center">3 結語</h3> 證監會原主席肖鋼曾説過，中國資本市場將會成為全球人民幣資產配置中心。但我國資本市場發育先天不足，市場結構不均衡，資源配置效率不高，市場波動過大，仍具有明顯的新興加轉軌的特徵，要實現我們的理想，還有很長的路要走。公募 REITs 給我國不動產市場和資本市場帶來的深刻變革，就是這條路上又一塊里程碑。

我國不動產市場和資本市場變革的里程碑

超募 15 倍以上！首批 9 只公募基礎設施 REITs 徹底火了！