赤灣豪宅即將 “打新送錢”？看完開雲府的 “硬傷” 再做決定！

作者：林波荔赤灣片區，新盤向來不多。最近一次開盤的是赤灣的半山臻境，搖號入圍分數極低，均價約 10.14 萬/平，帶裝修，總價區間在 1036-1975 萬/套。但意想不到，在深圳新房稀缺的當下，開盤卻遭遇大面積棄號。南山作為未來發展的中心，赤灣又左靠前海自貿區，右靠後海總部基地，難道連南山的新盤也不香了？2016 年山語海開盤均價 5.8 萬 /平；2019 年海祥閣開盤均價 7.9 萬/平，帶裝修；今年剛開盤沒多久的半山臻境 10.14 萬/平，也帶裝修。那麼下一個赤灣的新盤是不是送錢？值不值得 “打新”？近日，有消息八、九月赤灣片區將又有一新項目入市，是位於南山赤灣地鐵站上方的開雲府，圈內人士戲稱 “開運符”。所以今天波荔就帶着這些問題，實地探訪一番。開雲府備案名稱為 “赤灣匯廣場”，由深圳市海城錦實業發展有限公司獨立開發。（開雲府宣傳幕牆）但通過天眼查的股權穿透結果顯示，海城錦實業發展有限公司是中國南山開發（集團）的全資子公司。所以實際上項目開發的最終歸屬方是中國南山開發（集團）。（截圖來源：天眼查）集團的背景實力非常雄厚，經營範圍包括土地開發，發展港口運輸，相應發展工業、商業等。不過作為開發商，開發的實力還有待提升。中國南山開發（集團）1982 年成立，但過去的幾十年，在深圳開發的項目屈指可數。集團開發的第一個項目是位於福田區梅林水廠西側的香蜜湖瀚城，然後是位於赤灣的山語海以及位於南山區蛇口華英路的海祥閣。開雲府是中國南山開發集團第四個獨立開發的項目。對於超高樓層的設計，設計經驗非常缺乏。所以如果以開發經驗作為標準，項目開發實力推薦指數——在説項目本身之前，先整體介紹一下開雲府。項目整體：3 棟住宅（1 棟人才房，兩棟普通商品房），1 棟寫字樓 + 酒店，約 4.6 萬平米購物中心住宅面積段：126-132-203 平總房源：418 套，3—4 房，精裝用地面積：31342m²總建築面積：305100m²容積率：約 7.0綠化率：30%車位：1346 個（地下 886 個、地上 460 個）吹風價：參考半山臻境 10.14 萬/平。（開元府效果圖）項目位於南山區招商街道赤灣地鐵站 E 口，屬於實打實的地鐵上蓋物業，也是目前赤灣首個地標綜合體。項目建築最高能夠達到 200 米，未來可以作為赤灣的地標。地鐵上蓋，地下是商業，地面五六層停車場，設計非常好，加上項目背山向海，周邊環境宜人。但若就項目本身主體來説，超高層外加牆體過厚，實際居住，面積會有所縮減，套內使用率實際會略低於同類項目。（開雲府整體外牆）項目外側道路比較狹窄，只有兩車道，未來商業綜合體建立起來，加上有赤灣區間循環線公交及地鐵口前的赤灣地鐵公交站，會有堵車風險。（圖片來源：百度地圖）（赤灣地鐵站 B 口道路）（項目正前方花香街）（赤灣區間循環線）目前項目户型圖暫未出，但大面積户型，價格對標半山臻境，是實打實的 “豪剛” 型產品。所以在赤灣這樣的地段會存在錯配的情況，項目本身推薦指數——開雲府緊挨赤灣總部大廈，可通過港航路快速抵達赤灣三路以及赤灣六路。赤灣六路是赤灣最重要的主幹道，能直接連通南山的興海大道。（圖源：百度地圖）軌道交通方面，因為是地鐵上蓋項目，未來可直接通過項目底部商業步行至赤灣地鐵站的 B 出口或者 E 出口，並且該地鐵站口為 5 號線以及 2 號線起始站。乘坐 5 號線可從赤灣站到達前海灣站，時間約 20 分鐘；乘坐 2 號線，可從赤灣站到達後海站，時間約 18 分鐘。所以不管是去前海自貿區核心區，或者後海總部基地，都非常方便。（赤灣—前海灣，時長 19 分鐘）（赤灣—後海，時長 22 分鐘）（赤灣地鐵站）公交出行方面，項目 1 公里範圍內有 10 個公交站。其中距離比較近的公交站是赤灣地鐵站、赤灣口以及赤灣區間循環線站，步行距離都不超過 500 米，可直達。（圖源：百度地圖）快速路方面，項目可以通過港航路進入興海大道，可通達到南山各處。往西可轉入廣深沿江高速，往東可轉入太子路從而通達到深圳灣口岸。（圖源：百度地圖）目前興海大道通大貨車，難免會有降低周邊小區居民居住體驗的可能。但最新消息，未來待媽灣海底隧道竣工後，貨車將不會再走興海大道，而是走媽灣海底隧道。不過，也恰好是因為處於南山赤灣位置，出行若不依賴地鐵，實質交通的便利程度大打折扣。因為去往各區的時間和路程將被大大增加，並且周邊的美食、休閒娛樂、酒店等生活配套，距離基本都是 2 公里起步，交通工具極度依賴私家車。波荔實地考察時，嘗試約出租車，往來主幹道上，甚少出租車，傍晚約六點左右才在主幹道上遇到一輛剛載完客的空車。所以雖然項目綜合區位交通通暢，但就生活便利程度來評判，區位交通推薦指數——交通規劃很好，項目確實會佔優勢，但論居住教育、醫療、商業的配套才是關注的焦點。目前項目周邊缺少大型醫院、大型商場、菜市場或者步行街區。學校目前有南山區第二外國語學校 (集團) 赤灣學校（前身為赤灣學校）。赤灣學校雖然已經被南二外掛牌，掛牌之前成績在整個南山區中等偏後。（南二外赤灣學校）如果要買日常生活用品，需要去到約一公里外的裕隆超市 (欣月路店) 以及金信福超市 (赤灣店)。波荔實地考察當天，想就近買瓶礦泉水，但方圓 1 公里內根本找不到小商鋪，只能回到地鐵站內的 7-11，並且中午飯點時間，也不見外賣騎手。市政一些公共設施也有所欠缺，比如圖書館、體育活動中心等。不過少帝陵、天后宮、文天祥紀念公園、小南山公園等景點，能夠暫時滿足日常休閒的需求。（天后古廟）根據深圳市規劃局 2018 年公佈的《中國（廣東）自由貿易試驗區深圳前海蛇口片區及大小南山周邊地區綜合規劃》，未來赤灣片區各項配套設施會逐漸完善。（圖片來源：深圳市規劃和自然資源局）比如教育配套，未來蛇口南及赤灣片區會有 9 所幼兒園，1 所小學，1 所高中，3 所九年一貫制學校。根據綜合規劃圖，在開雲府附近會有兩所九年一貫制學校，分別位於 03-03-08 地塊，以及後期調整出來的 03-01-04、03-01-05、03-01-06 地塊。（前海蛇口片區及大小南山周邊地區綜合規劃）（03-01-04 地塊調整）這兩個學校的相關消息還很模糊，規劃到落地還需要很長一段時間。周邊環境都處於動工動土狀態。比如伴山伴海項目、赤灣廟北項目、赤灣廟東新型產業園、深圳赤灣 03-01-04 地塊（國際學校）項目等。（伴山伴海）（赤灣廟北 03-02-10 地塊項目）（赤灣廟北 03-02-10 地塊項目對面）很明顯開雲府周邊配套待開發項目還比較多，開發欠缺成熟，要等社區成熟，還需很長一段時間。另外，根據用地規劃，在項目約 4 公里處，未來會存在一個大型垃圾處理廠，位於開雲府的西北位置。對深圳來説，每年的前汛期主要以西南風為主，後汛期主要以東南風為主。如果吹東南風，未來是否會有焚燒氣體飄過開雲府，有待時間驗證。（來源：深圳市規劃及自然資局 ）（蛇口南及赤灣垃圾處廠位置）所以以生活必備的配套設施來説，在區域配套沒有完全落地前，當前推薦指數——前海規劃的價值很高，規劃定位為“依託港澳、服務內地、面向世界的一帶一路戰略支點、粵港澳深度合作示範區和城市新中心，規劃的結構為 “兩帶一港七版塊”。（前海空間結構規劃圖）各個板塊的功能定位不一。比如蛇口版塊，包括蛇口中組團和蛇口沿山組團，重點發展科技研發、信息服務、科創金融、文化創意等產業，建設深圳智能科技研發中心和科創企業孵化平台。而赤灣版塊包括赤灣組團，重點發展商務、科技、信息服務等生產性服務業、文化創意產業及現代物流產業等，建設科技創新服務區和文化創意聚集區。這就意味着，未來很長一段時間，赤灣都會作為物流以及港口用地，產業重心都會以水陸運輸、貨物倉儲、臨港工業為主。而且赤灣片區已經有 5 宗地塊已經明確為物流用地。（來源：深圳市規劃及自然資源局）而成熟的居住環境，最需要的是質量較高的服務，比如醫療、餐飲、金融等，而不是工業。另外，蛇口南及赤灣片區還有相當一部分用地（灰藍色 04 組團部分）為對外交通用地，也就是港口。（蛇口南及赤灣片區）（04 組團規劃用地）所以綜合用地規劃，區位價值推薦指數——近幾年，赤灣入市的住宅新盤屈指可數，最近一次開盤是半山臻境，開盤日光。但因樓盤價格及位置，存在不少爭議。片區內新盤入市呼聲最高的是開雲府。二手房方面，目前在售的二手房小區，包括赤灣海鵬閣、港灣生活小區、前海丹華、赤灣海天大樓、山語海、山海津以及山海韻。山語海二手指導均價為 100800 元/平；前海丹華二手房指導均價為 85000 元/平。去年 6 月，這兩個小區的掛牌均價分別去到 11.2 萬/平及 9.3 萬/平。（開雲府周邊小區均價圖）所以如果以半山臻境作為開盤價格參考，開雲府與二手之間價格差並不算明顯。舊改方面，比如桑泰赤灣村舊改、赤灣西牛埔倉庫舊改項目等雖一直有消息，但距離太遠，利好輻射有限。所以綜合來看，開元府升值空間推薦指數——通過實地考察，開雲府整體優缺點並存。優點方面：1、地鐵上蓋物業，出門就是地鐵 5 號線和 2 號線，半小時內可到達南山的兩大中心前海和後海。2、背靠赤灣總部大廈，作為綜合體，未來招商引進後，工作購物都相對便利。3、位置優越，背山向海，一線海景房，環境清幽。4、吹風價 10 萬 +/平，帶裝修。5、片區更新項目不少，目前包含開雲府，有 5 個大型項目在施工，分別是赤灣地鐵站物業伴山伴海、赤灣廟北 03-03-10 地塊、前海丹華二期、赤灣國際學校、赤灣西牛埔倉庫舊改。缺點方面：1、片區配套欠缺成熟，生活購物不夠便利。2、項目建築為超高層，套內使用面積不盡人意。3、項目拿地時間已久，產權年限打折扣。4、項目周邊車道狹窄，為兩車道，後期有擁堵風險。5、項目户型面積存在錯配，豪宅地段，但產品定位為 “剛需改善” 户型。6、項目升值空間一般，區域利好已經出盡，新房以及二手房價格已經很高。所以結合【開發實力】、【項目本身】、【區位交通】、【項目配套】、【區位價值】、【升值空間】等多方因素，開雲府最終的綜合得分是——