半個月前，老薛從北京回到越南首都河內，繼續開展他在當地的工作。落地後，他發了一段小視頻，越南時間 22 點 40 分 ，畫面內熙熙攘攘的人羣擠在一條不到 5 米寬的街道，兩側是燈火通明的商户和坐在街邊的食客，一條煙火氣十足的夜市街，望不到頭。
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兩個月前，「越南出口額超過深圳」上了熱搜。5 月底，東南亞運動會男足決賽上，越南以 1:0 戰勝了泰國，舉國沸騰，萬人空巷的視頻，讓很多國人想起 2001 年中國隊世界盃提前出線的激動。很多人説，處於經濟飛速上漲時期的越南，就像 20 年前的中國。
對於看到此情此景、並且已經步入職場的 90 後、00 後來説，很難不會聯想，如果在 2022 年跑到越南工作，會不會早早逃離內卷，實現有房有車的自由。相對於上一代跑到北上廣奮鬥、通過個人努力和時代際遇實現財富自由的 70 後、80 後，年輕人們即使每天 996，也已經很難實現財富的積累和階層的躍升。
作為一名北京人，老薛在 2019 年就意識到了越南的崛起，和朋友跑到越南考察一個月後，就決定辭去國內工作，留在越南創業。如今在越南生活已經接近兩年，生活中明顯的變化是，從到處找中國餐館再到路邊隨意吃一碗 PHO（越南河粉）、出門從使用 GRAB（東南亞網約車平台）打車到騎摩托車。
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<figcaption>截圖來自 @老薛在越南賬號</figcaption>
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老薛對 36 氪表示，越南生活沒有去之前想象的苦，但創業也沒有如周邊朋友預想那般一帆風順。對於想去其他發展中國家「掘金」的年輕人，老薛的經驗一定有借鑑意義。
<h2>1、對比越南和北京的生活，其實沒有摺疊感</h2>
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Q：北京、越南河內，聽起來似乎是生活質量有落差的兩個城市，在河內生活有什麼體驗？
老薛：落差就是隨時能約出來見面的朋友，其他生活上的衣食住行還是挺方便的。説説幾個顛覆的點：1.來之前一直認為河內人民都是住在那種陰暗狹長的排屋，來了之後發現整個城市景觀已經很現代化；2.來之前總感覺飲食上會非常不適應，因為從網上了解到這邊的菜很清淡，還擔心要每天自己做中餐，但是來了之後發現越南也有很多菜系，有些味道非常不錯，而且在這邊沒有食品安全的問題；3.語言這塊，之前以為越南如果語言不通非常不方便，但其實胡志明市的英語普及率很高，河內也是，超乎我認知的是，很多人都會説中文，在越南本地，中文是熱門專業，很多重點大學每年有幾百個學中文的學生，而且他們對中國電視劇，文化也都很感興趣，很多越南人會過春節，清明，端午這些中國傳統的節日。
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Q：看你視頻，這兩年從偏瘦變成中等身材，是不是越南生活更快樂？這次回去打算待多久？
老薛：對，總出去吃飯，在這邊有點容易胖的。這次回到越南，做好了起碼半年不回北京的打算，現在疫情原因，往返不是很方便。2019 年那會，基本每一兩個月都要往返一次，想回來就回來。5 月份，在北京被隔離在家兩次。
Q：想家了怎麼辦？
老薛：騎小摩托去找賣榴蓮的路邊攤，提醒自己「榴蓮忘返」，忘卻鄉愁。最近就是越南的榴蓮季，120 塊錢（人民幣）可以買一整個，比超市便宜，冰凍後更好吃，能對沖一些甜度。
要麼就是吃海底撈，除了麻將（蘸料），中國話説的非常溜的越南服務員還會調一份低脂越式調料。
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<figcaption>截圖來自 @老薛在越南賬號</figcaption>
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Q：在當地有交越南朋友嗎？還是會更多和國人打成一片？
老薛：越南朋友和中國朋友一半一半吧。在這邊結識的同胞，整體創業佔少數，大部分是公司外派，我認識的朋友們，基建、供應鏈行業比較多。還有一些朋友來自知名投資機構、互聯網公司，被公司派來研究市場。
Q：目前在河內的居住條件怎麼樣？是什麼價格水平？
老薛：我在市中心的公寓租了一套兩居室，有兩個衞生間，室友是同事，他還在上海，應該也快過來了，月租金大概 4800 人民幣。這類公寓設施都比較齊全，小區裏游泳池、健身房都是免費的。在河內西北方向比較繁華的商務區，一居室價格基本在 3000 人民幣；兩居室 4000-5000 人民幣左右。
Q：我們沒去過越南的人，單從圖片上感受，還是覺得有些落後，你最受不了越南生活哪點？
老薛：交通這件事是比較頭疼的，雖然北京也堵車，但越南的交通擁堵是不一樣的。越南目前的基礎設施還是沒法跟北京比的，路面的磚起伏不平；很多立交橋只有 2 個車道，總是擁堵嚴重；越南是個摩托車大國，越南人開車鳴笛是「標配」。河內的輕軌從 2011 年建設到現在，剛剛通車。
另還有一點是跟當地政府部門溝通辦事，有時候還會有人浮於事的感覺，辦簽證流程比較慢，在辦營業證照或其他事情，不清晰的要求還是很常見。
當然也看你怎麼看待這個問題，交通擁堵、基礎設施落後背後恰恰能反映出未來改善的潛力，我是學金融專業的，在外資寬鬆的准入機制下，越南整體的基建速度會成幾何級的上升，這些也都會倒逼交通狀況的改善，這個改善的過程如果類比到國內，是很多普通人財富上升支撐和助力。
Q：當初怎麼想到去越南創業？這幾年公司業務開展得順利嗎？
老薛：2019 年之前，我在北京一家 500 強外企商業地產代理行的海外房產部。2018 年底和幾個同事約着去胡志明玩，結果大家都因為職業病跑去看房，雖然當時越南、泰國的市場都火起來了，但越南還是小眾市場，我們研究了一下覺得這邊比較有前景，就進入思考、計劃的過程。2019 年初，我們又去了趟河內，覺得這邊的市場更有潛力，競爭沒有胡志明市激烈，所以從原公司離職，重新組建團隊做房產相關的事情。
創業就是風險和機遇並存。其實這兩年我們也經歷了一些過山車，2019 年來的時候市場非常火熱，但因為疫情，我們去年和前年的銷售額都不高，主要是出入境政策影響到客户不能來到當地看房，但還是有一些客户遠程下單。我們獨家包銷、買賣、裝修、租賃都做，相對於國內公司，我們業務模式屬於一站到底了，因為做了很多年海外房產，知道買家的擔心，就是買房後的相關維護、回報等問題。這幾年河內房子的租金回報率（每年）大概在 5% 左右。
<h2>2、親眼目睹河內周邊的土地價格三年翻三倍</h2>
Q：今年李嘉誠跑去越南投資，自媒體總會提到越南人在搶房，鐵閘門一開、很多人衝進到售樓部的場景，是真的還是炒作？
老薛：今年年初疫情限制剛放開是這樣，現在已經沒有這類現象，這種搶房情況還是以越南人為主。來自海外投資買房的人羣，一般是先交定金排隊，等開盤出價格之後，按交錢的先後順序選房，相對更有秩序一些。當然這種現象很容易把情緒傳導給國外投資者。
我個人認為，越南目前在國際供應鏈中的角色屬於生產國，處於中低端的位置，確實跟幾十年前的中國有些類似，但我一直堅持的觀點是「越南永遠無法替代中國」，2022 年這一輪火熱可能是各國家投資者的溢出反應，並不是説越南國力有多強，還是需要理性看待，有些自媒體確實有點「越吹」。
Q：有媒體説，越南人現在「搶房」，像極了十年前的中國人，是在「摸着我們的石頭過河」，因為現在北上廣的房價那時候比也翻了幾番，你怎麼看？
老薛：肯定會有這種心態，越南人對中國房地產在 2010 年那波漲很多都會有些瞭解，但是對中國房地產具體的週期一定不知道。現在買房也大多是出於自住需求，或者抵禦通脹的需求。實際上，沒有人能看到未來，越南的房價能翻多少倍，怕的是漲了以後就買不起了，確實心態上都有點像。
越南人拼命搶房的原因是他們現在還買得起。最近和一位做投資的朋友吃飯，我們也有聊到，越南年輕人買房確實比我們國內容易很多。底層打工人的月薪可以賺 3000-5000 塊（人民幣），城市公寓的每平米房價只有 1 萬塊（人民幣）左右，如果越南年輕人去工廠上班，只要願意加班，每個月也能賺到三五千（人民幣）。
Q：目前找你們買房的客户，都是什麼樣的人？國內、國外客户哪類佔比更多？
老薛：2019 年那會，我們的客户以華人為主，他們一般持有澳洲、新加坡、美國護照，另外來自中國香港、中國台灣的客户也不少，最近幾年，外派來越南工作的同胞，也會找我們買房。2019 年通過我們在越南買房的客户，每年基本都有穩定在 12%-15% 的收益（房租和房價的升值以越南盾計價）。
越南這邊對於外國人買房有限制，比如越南本地人買房是私有永久產權，要求外國人只能持有 50-70 年的使用權。一個新開盤的項目外國買家購入的比例需要不超過整個樓盤的 30%，位置好、配套豐富的樓盤會對外國買家價格上浮 5% 左右，但相對應的會提高精裝修配套或者分配一個更好的樓層。自 2015 年放開外國人購房之後，這邊韓國買家佔主流，三星、樂天等韓國企業幾年前就將生產線轉移至越南。
Q：從你 2019 年去越南到現在，因為疫情的關係，房價有跌一些嗎？
老薛：其實還在漲，從 2020 年中旬開始經歷略微回調，隨後有些項目停賣、有些給出優惠政策維持去化。直至今年徹底放開入境限制，加之針對海外人限購，很多項目供不應求，我們現在不愁沒有客户，而是發愁沒有合適的項目。
我的一位越南朋友 2020 年在河內周邊購入一塊 3000 平方米以上的土地打算做家庭式民宿，之後不斷有人詢價，每年對外報價都翻了一倍。
身邊還有一位朋友在 2010 年買了一塊土地，大概 12 萬美金，20 年疫情爆發時她考慮 30 萬美金賣出，但是沒人買，今年有買家開出 100 萬美金。
Q：不得不承認，兩國發展是的確有時間差，能不能給想去越南發展的年輕人一些建議？
老薛：我覺得還是要理性，我們過來這邊其實中間經歷很多波折，尤其是想像我們一樣創業的人，如果沒有創業的能力和經驗，在當下全球的經濟週期之下，更要慎重。還有就是在特殊時期，一定要保住現金流，去年幾個月，我們幾個合夥人都在國內，沒有在越南開展生意，就意味着沒有收入，但是需要給在越南的同事發工資，還是面臨着不小的壓力。
Q：假使有個年輕人想逃離 996 的生活，去越南會有更多機會嗎？
老薛：首先他需要學會越南語，然後機會可能挺多的，尤其是技術型人才，雖然不會比在國內的待遇更高，但是確實可以告別 996。其他行業，我周圍做進出口貿易的人也比較多。
房地產是我從事的行業，相關配套的下游行業都有很多機會，本地年輕人未來更認可公寓，現在還處於增量產的階段，很多政策規劃都指向公寓的建設；電商也是這個地方很有潛力的方向，包括物流，越南這一個億人口轉向線上購物的窗口期還非常廣闊，只要可以找到需求點，應該有機會分一杯羹。此外，提到的貿易、製造、互聯網這些相對需要更高的門檻，但也都是越南現階段的機會點。
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<figcaption>工作現場</figcaption>
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最後我想説的是，當地年輕人的基數很大，同時願意努力工作改變生活的動力很強，和國內年輕人很像，這也就是能撐起這些行業的一個有利因素。
Q：剛回到越南不到一個月，剩下半年有什麼重點發展計劃嗎？你們在越南的創業團隊有幾個人？
老薛：我們目前十個人，其中六個同事是越南當地人。下半年主要還是放在拓展當地開發商資源上，因為現在諮詢越南房產的客户很多，還是希望在當地幫大家找到更多適合投資的項目。
另外一塊算是個「副業」吧，就是 @老薛在越南 這個賬號。去年河內因為疫情封城，我們團隊錄了很多關於當地房產市場、生活體驗相關的視頻，起初也是覺得好玩，沒想到受到網上很多朋友的關注，我想這也是一個國內對越南感興趣的朋友瞭解當地真實情況的窗口。也希望能通過這個賬號結識更多當地的華人朋友，大家在一起抱團，互幫互助。
本文作者：真買編輯部宋虹姍，來源：真實買房計劃，原文標題：《我，北京人，越南創業三年，目睹河內地價三年翻三倍》，原文有刪改。<div>風險提示及免責條款</div>
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