作者｜周智宇在港股 IPO 低迷的氛圍中，在多名 “真朋友” 的支持下，萬物雲完成了招股，成為今年第一個大型龍頭物業公司上市的案例。9 月 22 日，萬物雲招股結束。華爾街見聞了解到，萬物雲最終上市定價或在 49.35 港元，募資約 57.60 億港元，落在了招股區間的中下沿。市值仍有 576 億港元，在物管行業裏，僅次於華潤萬象生活，超過了碧桂園服務、保利物業等龍頭。綜合各券商數據來看，萬物雲在香港發售部分未能獲得足額認購。不過由於有着強大基石投資者護航，國際配售部分得到超額配售，未足額認購部分撥給了國際配售。當下香港冷冽的市場環境十年未見。恒生指數跌破一度跌破 18000 點，創下 2011 年 12 月以來的新低；今年在香港成功 IPO 的也就 46 單，未發行成功的則高達 183 單，物業股估值也較前兩年火熱時大幅下滑，整個板塊的 PE 也不過 9.4。市場的冷淡，與來自 “真朋友” 的力挺，形成了鮮明差異。多名長線、國際投資者成為萬物雲的基石投資者，整體結構非常市場化。可謂淡市裏淘金，萬物雲的 “真朋友” 們合力將萬物雲送進了港交所。如果沒有意外，萬物雲將會在下週四（9 月 29 日）上市。市場的冷淡並不影響萬物雲的長期價值。從去年 11 月決定分拆萬物雲上市開始，萬科董事會主席鬱亮在各類場合，總會被問及是否是合適的時機。鬱亮的回答是，上市不是為了讓它在好的價格被賣掉，而是希望上市後能夠獲得更大的發展空間。萬物雲希望能夠以一個合理的定價，結交真朋友、同路人，陪伴它接下來成長。萬物雲也希望尋得它的劉元生。作為萬科最大的個人股東，劉元生從上市起持有萬科至今。對萬物雲來説，上市不過是個開始罷了，更重要的是能否藉助資本市場的力量，幫助它實現對物業行業的變革、顛覆。過去很長一段時間裏，很多物管公司講的都是規模的故事。原本是個 “現金奶牛” 的生意，卻是通過不斷的併購與融資，一路做大規模。經營活動產生的淨現金流，遠小於融資活動產生的淨現金流。市場上也對承襲了大開發商物業的公司給予較高估值，小公司則會掉入二級市場流動性低、低估值的怪圈。萬物雲在過去很長一段時間裏，沒有過大型併購。去年物管行業併購大年裏，萬物雲的併購屈指可數，對陽光智博也是靠換股實現的。萬物雲也在招股書中表示，全球發售獲得的款項，將會有 35% 用於在特定街道發展濃度聚焦戰略及推行 “萬物雲街道” 模式，25% 用於 AIoT 及 BPaaS 解決方案開發。僅有 20% 用於收購或投資。朱保全曾表示，併購能否落地，要看能不能幫助萬物雲形成街道密度。萬物雲的招股書也提到，其競爭優勢，是 “萬物雲街道” 模式能夠創造新的收入機會，實現規模經濟。也就是説，在上市之後，萬物雲最重要的是提升它 “萬物雲街道” 模式的競爭力，這個又名 “蝶城” 的模式，是萬物雲未來 10 年的核心戰略。這套模式是對傳統物業行業的重塑，在住宅、商企、城市等不同的物業項目之間，形成統一的供應鏈，利用智能化，以全新模式提升空間效率。用科技手段，降本增效。按照萬物雲的規劃，未來萬物雲要形成 300 個以上蝶城。隨着萬物雲上市，萬物雲的 “蝶城” 模式也會加速複製。而萬物雲通過長期投資、經歷了時間和規模檢驗的科技能力，也會為它樹立起護城河。對於萬物雲來説，上市只是個全新的開始。它也只是萬科在城市運營、服務轉型上的一個體現，需要在資本市場的助力下，經歷市場的檢驗，再重新釋放出它的價值。物業行業這個傳統的行業，也會隨着萬物雲等頭部玩家陸續完成資本化，加速它的重塑、變革。鬱亮和朱保全的目標，從來不是讓萬物雲作為一家普通物業公司上市，而是真正成為類似貝殼那樣，能顛覆行業的獨角獸。這本來是一個激動人心的故事。卻在低迷的港股 IPO 市場被壓制了。不過，是金子總會持續發光，萬物雲的價值，未來會得到市場的檢驗。

萬物雲

萬科A

萬物雲最終上市定價或在 49.35 港元，募資約 57.60 億港元，落在了招股區間的中下沿。市值仍有 576 億港元，在物管行業裏，僅次於華潤萬象生活，超過了碧桂園服務、保利物業等龍頭。

萬物雲逆風而上